Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken: Die Grundstückspreise werden voraussichtlich steigen, aber ein „Fieber“ ist unwahrscheinlich.

Warum verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken?

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat soeben den Beschluss Nr. 83/2024 erlassen, der mit Wirkung vom 21. Oktober in Kraft tritt. Dieser legt fest, dass Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauprojekten im gesamten Stadtgebiet die Nutzungsrechte an Grundstücken einschließlich der technischen Infrastruktur nicht an Organisationen oder Einzelpersonen übertragen dürfen, damit diese selbst Häuser bauen können. Ausgenommen von dieser Regelung sind Fälle, in denen Investoren eine Umsiedlung in Gemeinden, Städten und Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt beabsichtigen.

Daher verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser, einschließlich aller 5 Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte zuvor, dass das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken damit begründet sei, dass die Stadt ein Projekt zur Entwicklung von Stadtbezirken und deren Ausbau zu eigenständigen Städten innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2021–2030 entwickle. Bis 2030 sollen die Stadtbezirke verstärkt in den Infrastrukturausbau investieren, um die städtischen Ziele zu erreichen und zu eigenständigen Städten innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Um Diskriminierung bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten zu vermeiden und die Anwendung der Vorschriften zu vereinheitlichen, müssen Immobilieninvestoren in Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß den Vorschriften in den kompletten Wohnungsbau investieren und anschließend die Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte, der Eigentumsrechte an den Häusern und anderer mit dem Grundstück verbundener Vermögenswerte an Organisationen und Privatpersonen durchführen. Diese Regelung gilt nicht für Immobilienprojekte, die der Umsiedlung von Anwohnern in Gemeinden, Städten und Bezirken dienen, sofern diese die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen.

Die Verordnung, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Stadtgebiet verbietet, dient der Vereinheitlichung der staatlichen Wohnungsverwaltung und der Stärkung der Verantwortung von Projektinvestoren. Dadurch soll eine synchrone Investition in den Bau technischer und sozialer Infrastruktur gewährleistet und verhindert werden, dass ohne Genehmigung oder unter Missachtung der Bauvorschriften gebaut wird. Das Bauamt ist der Ansicht, dass das Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Gebiet notwendig ist.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), erklärte, die obige Erklärung stehe nicht im Einklang mit den Bestimmungen des Immobilienwirtschaftsgesetzes von 2023 und der praktischen Realität. Denn es handele sich noch um ein Projekt. Die fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio seien derzeit noch Bezirke und keine eigenständigen Städte oder Stadtteile von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Gemäß den Bestimmungen des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Wohnungsbaugesetzes 2023 gilt für diese fünf Bezirke weiterhin die Regelung, dass „das Provinzvolkskomitee in den verbleibenden Gebieten auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete festlegt, in denen Projektinvestoren Nutzungsrechte an Grundstücken mit technischer Infrastruktur an Privatpersonen zum Bau von Eigenheimen übertragen dürfen“. Darüber hinaus ist die Nachfrage nach solchen Nutzungsrechten in Projekten in den genannten fünf Bezirken zum Bau von Eigenheimen weiterhin sehr hoch.

Daher schlug er dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor, die Vorschriften zur Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf in Gemeinden zu überprüfen und zu ändern, wobei Städte in den 5 Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio ausgenommen sind und es sich nicht um die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte handelt.

Der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, teilt diese Ansicht und erklärt, dass für eine erfolgreiche Urbanisierung die Gewinnung von Einwohnern, Investitionen in eine gute Infrastruktur und attraktive Immobilienpreise notwendig seien. Damit Bezirke zu Stadtbezirken oder Städten innerhalb von Ho-Chi-Minh-Stadt werden können, müssten die Menschen bereit sein, dort zu leben und dafür auch weiter entfernte, günstigere Immobilienpreise in Kauf zu nehmen.

Wenn jedoch die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken in diesen fünf Bezirken verboten werden, wird der Unterschied bei den Immobilienpreisen zu den umliegenden Bezirken nicht mehr so ​​groß sein, was die Entscheidung zur Abwanderung erschwert. Daher glaubt Herr Tuan, dass das Projektziel bis 2030 schwer zu erreichen sein wird.

Der oben genannte Experte empfahl Ho-Chi-Minh-Stadt, sich derzeit auf mögliche Entwicklungen vorzubereiten, Entscheidungen mit Auswirkungen auf die Immobilienpreise einzuschränken oder, falls solche Entscheidungen getroffen werden, einen Fahrplan zur schrittweisen Reduzierung der Folgen zu entwickeln. Sollte Ho-Chi-Minh-Stadt die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verbieten, könnte dies zunächst nur in dicht besiedelten Gebieten innerhalb der Stadtzentren geschehen. In dünn besiedelten, abgelegenen Gebieten sollte man nicht übereilt handeln.

In Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken im gesamten Stadtgebiet, einschließlich fünf Vorortbezirken, verboten (Illustration: Nam Anh).

Die Preise für Grundstücke und Wohnbauland werden voraussichtlich stark steigen, aber es ist unwahrscheinlich, dass es zu einer „Fieberattacke“ kommt.

Experten befürchten, dass die Verordnung zum Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs in Ho-Chi-Minh-Stadt erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben könnte, da gleichzeitig auch eine neue Grundstückspreisliste veröffentlicht wurde. Die Preise für Wohnbauland und geteiltes Land werden voraussichtlich stark steigen. Auch die Kosten für Entschädigungen und die Räumung von Baugrundstücken für Infrastrukturprojekte könnten sich erhöhen.

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass ein Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken das ohnehin schon knappe Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch weiter verknappen und die Möglichkeiten für die Menschen, in die Vororte zu ziehen, einschränken würde.

Er erklärte, dass die Umwandlung von Land in Wohnbauland aufgrund der neuen Grundstückspreisliste teurer werde und somit erschwert werde. Die Einschränkung der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs werde künftig zu steigenden Grundstücks- und Wohnbaulandpreisen führen. Diese Preissteigerungen würden die jährliche Grundstückspreisliste negativ beeinflussen und somit die Kosten für die Geländevorbereitung öffentlicher Infrastrukturprojekte erhöhen.

Darüber hinaus verpflichtet diese Verordnung kleinere Projektentwicklungsgesellschaften, über ausreichende Kapazitäten für die Umsetzung ihrer Vorhaben zu verfügen: Hausbau, Fertigstellung der Bauarbeiten und Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur für den Produktvertrieb. Gestiegene Inputkosten erschweren ihnen den Verkauf preisgünstiger Produkte. Steigende Preise, die die Käuferschaft einschränken, können zur Entstehung von Geisterstädten führen.

Generell ist er der Ansicht, dass die Verordnung, die die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, dazu beitragen wird, die rechtlichen Risiken für Hauskäufer zu verringern. Allerdings dürfte die Verordnung derzeit, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchlaufen hat, nicht der Realität entsprechen. Das Interesse an Grundstücken ist geringer, weshalb der Markt stagniert. Sollte die Verordnung umgesetzt werden, würde der Anstieg der Immobilienpreise die Erreichung des Ziels der Entvölkerung des Stadtzentrums und der Urbanisierung der Außenbezirke von Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, unterstützte die richtige Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt und erklärte, das Verbot der Grundstücksteilung helfe der Stadt, viele Probleme zu lösen. Würden Investoren Land wahllos aufteilen und verkaufen dürfen, könnte dies die Stadtplanung zunichtemachen. Dies gelte insbesondere für große Stadtentwicklungsprojekte, die mehrere hundert Hektar Land benötigen, aber durch die Grundstücksteilung blockiert würden.

Laut Herrn Thang werden Grundstücke hauptsächlich von Investoren gekauft und mit Gewinn weiterverkauft; es gibt nur wenige tatsächliche Käufer. Daher wird parzelliertes Land selten genutzt, der Urbanisierungsgrad ist gering, was zu Ressourcenverschwendung führt.

Er räumte außerdem ein, dass ein Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken angesichts des knappen Angebots potenziell zu höheren Preisen für Bau- und Wohngrundstücke führen könnte. Der südliche Grundstücksmarkt weise jedoch derzeit eine geringe Liquidität auf, und der Staat verfüge über angemessene Managementrichtlinien, sodass ein regelrechter Grundstücksboom unwahrscheinlich sei.

Investoren können sich auch in anderen Vorortmärkten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau nach geeigneten Produkten umsehen... Für echte Käufer gibt es viele gute Optionen, wie zum Beispiel verfügbare Gebrauchtimmobilien; Grundstücke, bestehende Reihenhäuser in verfügbaren Wohngebieten; Wohnungen, fügte er hinzu.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm