Der entscheidende Faktor für den Erfolg oder Misserfolg der zweiten Grundsteuerpolitik

Der entscheidende Faktor für den Erfolg oder Misserfolg der zweiten Grundsteuerpolitik

Die Immobilienpreise in Vietnam schwanken nicht nur am Markt, sondern verändern sich auch in den Büchern. Wenn die Zahlen nicht übereinstimmen, ist eine effektive Besteuerung von Zweitimmobilien schwierig.

Immer mehr Menschen besitzen Zweitwohnungen. (Symbolfoto)

Früher Aufbau einer nationalen Datenbank für Immobilien

Die zweite Grundsteuer gibt weiterhin Anlass zu vielen Diskussionen hinsichtlich Steuersatz, Anwendungsbereich und Geltungsbereich. Einigkeit herrscht jedoch unter den meisten Unternehmen und Experten in einem Punkt: der Notwendigkeit einer nationalen Datenbank für den Immobilienmarkt. Diese wird über Erfolg oder Misserfolg der Steuerpolitik entscheiden und muss daher höchste Priorität haben.

Dr. Tran Xuan Luong (Nationale Wirtschaftsuniversität ) bestätigte, dass ohne ein Marktdatenbanksystem Steuerpolitiken nicht effektiv sein werden und sogar zu sozialen Ungleichgewichten und Instabilität führen können.

„Transparente Datenquellen seitens des Staates werden die Grundlage für eine objektive und genaue Immobilienbewertung bilden, auf deren Basis neue Steuern die richtigen Akteure erfassen und das Ziel der Marktregulierung erreichen können“, erklärte Herr Luong.

Dieser Experte betonte außerdem, dass ein Land, das seine Wirtschaft steuern will, über ein Datenbanksystem mit Informationen zu Einkommen und Vermögen seiner Bürger verfügen muss. Dies wird weltweit schon seit Langem praktiziert.

Der Aufbau einer nationalen Datenbank über den Immobilienmarkt wird der entscheidende Faktor für den Erfolg oder Misserfolg der zweiten Grundsteuerreform sein.

„Für die Realisierung des nationalen Datenbanksystems für den Immobilienmarkt ist die gleichzeitige Beteiligung zahlreicher Ministerien und Behörden erforderlich. Dies ist nicht allein Aufgabe des Bauministeriums , sondern auch des Statistischen Zentralamts (Ministerium für Planung und Investitionen), des Finanzministeriums, des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt…“, fügte Herr Luong hinzu.

Dr. Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung globaler Finanz- und Immobilienmärkte, erklärte außerdem, dass die Immobilienbewertung in Vietnam noch immer viele Mängel aufweist. Ohne die Festlegung eines Standardpreises sei eine Besteuerung nahezu unmöglich.

Auch Herr Tran Vu, Geschäftsführer der DHCONS Construction Joint Stock Company, erklärte, die oberste Priorität für Ministerien und Behörden sei der Aufbau eines nationalen Datenbanksystems für den Immobilienmarkt. Dies wirke sich nicht nur auf die Steuerpolitik aus, sondern sei auch ein grundlegender Faktor für die Umsetzbarkeit zahlreicher anderer Regelungen, darunter die Grundstückspreisliste – ein Problem, das der Immobilienbranche große Schwierigkeiten bereitet.

„Die nationale Datenbank für den Immobilienmarkt kann als ‚Projekt des Jahrhunderts‘ betrachtet werden. Nach ihrer Fertigstellung wird Vietnam eines der wenigen südostasiatischen Länder sein, die dazu in der Lage sind“, betonte Herr Tran Vu.

Schwierigkeiten bei der Datenerfassung

Laut Herrn Nguyen Tri Hieu unterscheiden sich in Vietnam der im Vertrag festgelegte Kaufpreis und der tatsächliche Transaktionspreis deutlich voneinander – „wie Tag und Nacht“. Dies steht im krassen Gegensatz zu den USA, wo Informationen über Verkaufspreise nahezu unmöglich zu manipulieren sind.

„Wenn Amerikaner einen Kredit für den Hauskauf aufnehmen, prüfen Versicherungen und Gutachter sorgfältig die Rechtmäßigkeit und den Wert der Immobilie. Die Daten werden dann der Bank zur weiteren Überprüfung übermittelt, bevor die Auszahlung erfolgt. Nach so vielen Kontrollmechanismen ist es sehr schwierig, den Hauspreis zu fälschen“, sagte Herr Hieu.

Wer ein Haus mit verfügbarem Eigenkapital erwirbt, muss dies dem Finanzamt melden. Dieses schickt dann jemanden zur erneuten Bewertung der Immobilie, um sicherzustellen, dass die Steuer korrekt und vollständig entrichtet wird.

Grundsätzlich gibt es bei Immobilientransaktionen in den USA immer einen unabhängigen Dritten, der den Wert erfasst und festlegt. Dies beugt Preisbetrug vor und trägt zur Aktualisierung der Daten im nationalen Datenbanksystem bei.

In Vietnam stellt die Erfassung von Marktinformationen, insbesondere von Verkaufspreisen, die größte Herausforderung bei der Vervollständigung der nationalen Datenbank dar. Selbst Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Grundstücksbewertung empfinden dies als schwierige Aufgabe.

Herr Ngo Gia Cuong, Direktor der Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), erzählte eine wahre Geschichte und erklärte, dass auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt die meisten Vertragspreise stets unter dem tatsächlichen Wert und unter dem Listenpreis liegen. Dies sei eine Möglichkeit für Verkäufer, ihre finanziellen Verpflichtungen, insbesondere die Einkommensteuer, zu reduzieren.

Wenn die im Vertrag festgehaltenen Zahlen größtenteils „virtuell“ sind, stammen die Quellen für die Erhebung und Bereitstellung von Marktinformationen nur aus wenigen Kanälen, wie beispielsweise dem Grundbuchamt, Stellen und Organisationen, die Auktionen für Landnutzungsrechte durchführen, Stellen und Organisationen, die Vermögenswerte versteigern, Börsen, Immobilienunternehmen usw.

Tatsächlich lassen sich Informationen zu Immobilienpreisen nur beim Grundbuchamt beziehen. Da diese Ämter jedoch keine digitalisierten Daten führen, erfolgt die Suche größtenteils manuell und wird von erfahrenen Mitarbeitern durchgeführt. Daher ist die Bearbeitung sehr zeitaufwendig und fehleranfällig.

Herr Vo Anh Tuan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Grundbuchwesen und Informationsdaten (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erklärte, dass die von der Zentralregierung erstellte Grundbuchdatenbank bis September 2024 vier Komponentendatensätze umfasste, darunter Daten zum Grundpreisrahmen. Auf kommunaler Ebene haben derzeit jedoch nur 300 von 705 Bezirksverwaltungen die Erstellung der Grundpreisdatenbank abgeschlossen.

Mit Blick auf den Fortschritt beim Aufbau einer landesweiten Landdatenbank sagte Herr Tuan, dass das Informationssystem noch nicht fertiggestellt sei und die von der Regierung vorgegebenen Anforderungen nicht erfülle.

Zuvor hatte die Regierung die Resolution Nr. 37/NQ-CP erlassen, in der das Ziel formuliert wurde, bis 2025 den Aufbau einer digitalen Datenbank und eines nationalen Landinformationssystems abzuschließen, das zentralisiert, einheitlich, synchron, multifunktional und vernetzt ist.

Die zweite Grundsteuer wird dazu beitragen, einen gesunden, stabilen und transparenten Markt zu schaffen. Dies ist schwierig, aber nicht unmöglich, wenn die Grundlage auf einer nationalen Datenbank liegt.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html