Dépenser des milliards pour acheter un mini-appartement qui n'est pas encore « né » n'est pas différent d'une location à long terme

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), a affirmé qu'actuellement, les mini-appartements constituent un échange de logements non réglementé. Par conséquent, même si de nombreuses personnes dépensent des milliards pour acheter, cela n'a aucun sens de propriété ; ils s'apparentent encore à la location de leur propre appartement.

Selon les analystes, les mini-appartements n'ont aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. En réalité, la plupart d'entre eux sont des particuliers qui achètent des terrains, demandent ensuite un permis de construire pour des maisons individuelles, puis les divisent en appartements fermés destinés à la vente.

Il s’agit d’un contrat civil et non d’un contrat de vente car il ne prévoit pas la vente d’une partie du bien.

M. Toan a cité un exemple : un particulier possède un terrain d'environ 200 à 300 mètres carrés. Lors de la construction d'immeubles de grande hauteur et de la vente d'appartements, les propriétaires de ces appartements ne bénéficient pas de livres rouges distincts, mais leurs noms sont inscrits conjointement dans un seul livre rouge, sous forme de biens communs.

« Par conséquent, même si les propriétaires de mini-appartements dépensent des milliards pour acheter une maison, ils ne reçoivent pas réellement de certificat séparé, ils détiennent seulement un livre rouge photocopié commun, utilisé pour l'ensemble du bâtiment, ce qui n'est pas différent de la location d'une maison », a déclaré M. Toan.

Les mini-appartements sans livres rouges sont très risqués pour les acheteurs. (Illustration : Cong Hieu).

Partageant le même point de vue, l'avocate Nguyen Thi Minh Thu, du cabinet Hop Nhat Law Company Limited, du Barreau de Hanoi , a également déclaré que la législation actuelle ne prévoit pas la notion de mini-appartements. Puisqu'il n'existe aucune trace de cette forme de projet immobilier commercial, les mini-appartements restent considérés comme des maisons individuelles. Les acquéreurs ne reçoivent pas de certificat distinct, mais seulement un certificat pour l'ensemble du bâtiment.

Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 2, du décret n° 99/2015/ND-CP du gouvernement guidant la réglementation détaillée et la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement de 2014, les organisations et les ménages individuels possédant des maisons légalement établies, y compris les maisons individuelles conçues et construites avec plusieurs étages et plusieurs appartements, d'une superficie minimale de 30 mètres carrés ou plus, conçues dans un style fermé, répondant aux exigences des immeubles d'appartements, se verront délivrer un certificat de propriété par un organisme d'État compétent au propriétaire de chaque appartement pour garantir les droits et intérêts légaux des propriétaires.

Dans le cas où le propriétaire vend, loue, donne ou hérite d'un appartement dans cette maison à une autre organisation, ménage ou individu éligible à posséder un logement au Vietnam, le droit d'utiliser le terrain attaché à cette maison appartient à l'usage commun des sujets qui ont acheté, loué, reçu ou hérité de l'appartement.

« Ainsi, pour les mini-appartements individuels, s'ils remplissent les conditions requises, un certificat sera délivré pour chaque appartement. Si le mini-appartement ne remplit pas les conditions requises, un seul certificat sera délivré pour l'ensemble de l'immeuble, et pourra porter les noms des copropriétaires », a déclaré l'avocat Thu.

Selon Mme Thu, la plupart des mini-appartements à Hanoï ne remplissent actuellement pas les conditions requises pour la délivrance d'un certificat. Par conséquent, les acquéreurs de mini-appartements ne bénéficient pas de la carte rouge, mais doivent en conserver une photocopie, qui ne peut servir de garantie pour un prêt bancaire à des fins commerciales.

De nombreux mini-appartements sont situés au fond des ruelles et ne répondent pas aux exigences de sécurité incendie. (Photo : Cong Hieu).

En ce qui concerne la légalité des mini-appartements, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'actuellement, les mini-appartements ne sont mentionnés dans la loi que sous la forme de logements privés bon marché, mais il n'existe pas de concept de mini-appartements.

Selon M. Chau, la loi sur le logement de 2005 et le décret 90/2006/ND-CP ne prévoient aucune réglementation permettant le développement de logements individuels et familiaux, conçus comme des mini-appartements, sur plusieurs étages et avec de nombreux appartements en zone urbaine. Ce développement doit être conforme aux normes d'urbanisme, faire l'objet d'un permis de construire et satisfaire aux exigences de raccordement au réseau d'infrastructures techniques de la zone urbaine.

Ce n'est qu'en 2010, lorsque le décret 71/2010/ND-CP a remplacé le décret 90/2006/ND-CP, que « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers » a été autorisé, conçus comme des mini-appartements, avec plusieurs étages et de nombreux petits appartements dans les zones urbaines.

« Cette réglementation est inappropriée et contraire à la loi sur le logement de 2005. Lorsque le décret 71/2010/ND-CP était encore à l'état de projet, HoREA et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville ont commenté et proposé de ne pas autoriser « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers », conçus comme des mini-appartements, avec plusieurs étages et de nombreux appartements dans les zones urbaines, craignant que cela ne donne lieu à des constructions illégales, sans licence et non autorisées, perturbant la planification et augmentant la pression sur le système d'infrastructures urbaines.

« C'est la base légale pour le développement de mini-immeubles d'appartements ces derniers temps et elle a été exploitée pour construire illégalement des mini-immeubles d'appartements », a déclaré M. Chau.

Parce qu'ils ne sont pas encore « nés » et qu'ils « contournent la loi » en construisant illégalement, en plus de violer l'urbanisme, les mini-appartements augmentent également la pression sur le système d'infrastructures urbaines, n'assurent pas la sécurité incendie et ne remplissent donc pas les conditions pour obtenir des livres rouges aux acheteurs.

Selon l'avocat Nguyen Quang Ngoc, directeur du cabinet d'avocats international Thien Viet (VIETSKY), l'absence de livre rouge donne à de nombreux acquéreurs de mini-appartements le sentiment de louer leur propre logement. L'absence de livre rouge signifie également que l'acheteur n'en détient pas les droits de propriété et ne peut ni l'hypothéquer ni l'utiliser comme apport en capital si nécessaire.

En particulier, dans le cas où le terrain du projet est récupéré pour le déblaiement du site, les droits de l'acheteur seront considérablement affectés et dépendront fortement du vendeur car il participera en tant que personne dont la propriété est récupérée.

Il est donc clair que les acheteurs dépensent des milliards de dongs pour acquérir un appartement, mais en réalité, ils ne peuvent qu'y vivre, et leurs droits de propriété et de disposition sont très limités. Les acheteurs immobiliers ne sont pas différents des locataires à long terme, qui paient une somme importante et restent longtemps.

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