Dépenser des milliards pour acheter un mini-appartement qui n'existe pas encore n'est pas différent d'une location à long terme.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a affirmé que les mini-appartements constituent actuellement un concept de logement non réglementé. Par conséquent, même si de nombreuses personnes dépensent des milliards pour en acquérir, cela ne leur confère aucun droit de propriété ; il s’agit plutôt d’une location.

D'après les analystes, les mini-appartements n'ont aucun fondement juridique pour être reconnus comme un type de logement destiné à la vente. En réalité, il s'agit le plus souvent de particuliers qui achètent un terrain, demandent un permis de construire pour des maisons individuelles, puis les divisent en appartements fermés destinés à la vente.

Il s'agit d'un accord civil, et non d'un contrat de vente, car il ne prévoit aucune disposition pour la vente d'une partie du bien.

M. Toan a cité un exemple : une personne possède un terrain d’environ 200 à 300 mètres carrés. Lors de la construction d’immeubles de grande hauteur et de la vente d’appartements, les propriétaires de ces appartements ne reçoivent pas de livrets cadastraux individuels, mais leurs noms sont inscrits conjointement dans un seul livret, sous forme de titres de propriété communs.

« Par conséquent, même si les propriétaires de mini-appartements dépensent des milliards pour acheter un logement, ils ne reçoivent pas de certificat distinct ; ils ne possèdent qu'un livret rouge photocopié commun, utilisé pour l'ensemble de l'immeuble, comme pour la location d'une maison », a déclaré M. Toan.

Les mini-appartements sans livrets rouges sont très risqués pour les acheteurs. (Illustration : Cong Hieu).

Partageant le même avis, l'avocate Nguyen Thi Minh Thu, du cabinet Hop Nhat Law Company Limited, membre du barreau de Hanoï , a également indiqué que la loi actuelle ne reconnaît pas la notion de mini-appartements. En l'absence de réglementation de ce type de projet immobilier commercial, les mini-appartements sont toujours considérés comme des maisons individuelles. Les acquéreurs ne reçoivent pas de certificat individuel, mais un certificat pour l'ensemble de l'immeuble.

Conformément à l'article 6, paragraphe 2, du décret gouvernemental n° 99/2015/ND-CP, qui fournit des dispositions et des orientations détaillées sur la mise en œuvre de certains articles de la loi sur le logement de 2014, les organisations, les ménages et les particuliers propriétaires de logements légalement constitués, y compris les maisons individuelles à plusieurs étages et à plusieurs appartements d'une superficie minimale de 30 m² ou plus, conçues comme des unités autonomes répondant aux exigences des immeubles d'appartements, doivent se voir délivrer des certificats de propriété par les agences d'État compétentes aux propriétaires de chaque appartement afin de garantir les droits et intérêts légitimes des propriétaires.

Dans le cas où le propriétaire vendrait, louerait, donnerait ou hériterait d'un appartement dans cette maison à une autre organisation, un ménage ou un particulier ayant droit à la propriété d'un logement au Vietnam, le droit d'utiliser le terrain attenant à cette maison appartient à l'usage commun des personnes qui ont acheté, loué, reçu ou hérité de l'appartement.

« Ainsi, pour les mini-appartements individuels, si les conditions requises sont remplies, un certificat sera délivré pour chaque appartement. Si le mini-appartement ne remplit pas les conditions requises, un seul certificat sera délivré pour l'ensemble de l'immeuble et pourra mentionner les noms des copropriétaires », a déclaré l'avocat Thu.

Selon Mme Thu, la plupart des mini-appartements à Hanoï ne remplissent actuellement pas les conditions requises pour l'obtention d'un certificat de conformité. Par conséquent, les acquéreurs de mini-appartements ne reçoivent pas de livret de propriété, mais seulement une photocopie, qui ne peut servir de garantie pour des prêts bancaires à des fins commerciales.

De nombreux mini-appartements sont situés au fond de ruelles et ne répondent pas aux normes de sécurité incendie. (Photo : Cong Hieu).

Concernant la légalité des mini-appartements, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'actuellement, les mini-appartements ne sont mentionnés dans la loi que sous la forme de logements privés bon marché, mais qu'il n'existe pas de concept de mini-appartements en tant que tels.

Selon M. Chau, la loi sur le logement de 2005 et le décret 90/2006/ND-CP ne contiennent aucune disposition légale autorisant la construction de logements individuels et familiaux de type mini-appartements, comportant plusieurs étages et de nombreux logements en zone urbaine. La construction de tels logements doit être conforme au plan d'urbanisme, faire l'objet d'un permis de construire et respecter les exigences de raccordement au réseau d'infrastructures techniques de la zone urbaine.

Ce n’est qu’en 2010, lorsque le décret 71/2010/ND-CP a remplacé le décret 90/2006/ND-CP, que « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers » a été autorisé, conçu comme des mini-appartements, avec de nombreux étages et de nombreux petits appartements dans les zones urbaines.

« Ce règlement est inapproprié et contraire à la loi sur le logement de 2005. Lorsque le décret 71/2010/ND-CP était encore à l'état de projet, HoREA et le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville ont formulé des observations et proposé de ne pas autoriser « le développement de logements individuels pour les ménages et les particuliers », conçus comme des mini-appartements, comportant de nombreux étages et de nombreux appartements en zone urbaine, craignant que cela n'entraîne des constructions illégales, sans permis et non autorisées, perturbant la planification et augmentant la pression sur le système d'infrastructures urbaines. »

« C’est le fondement juridique du développement des mini-immeubles d’appartements ces derniers temps, et il a été exploité pour construire illégalement de tels immeubles », a déclaré M. Chau.

Parce qu'ils n'ont pas encore été « construits » et qu'ils « contournent la loi » en étant bâtis illégalement, les mini-appartements, en plus d'enfreindre les règles d'urbanisme, augmentent la pression sur le système d'infrastructures urbaines, ne garantissent pas la sécurité incendie et ne remplissent donc pas les conditions requises pour l'obtention des titres de propriété.

Selon l'avocat Nguyen Quang Ngoc, directeur du cabinet Thien Viet International Law Firm (VIETSKY), l'absence de titre de propriété donne à de nombreux acquéreurs de mini-appartements l'impression d'être locataires. En effet, sans ce titre, l'acheteur ne dispose d'aucun droit de propriété légal, ne peut ni hypothéquer le bien ni l'utiliser comme apport en capital en cas de besoin.

En particulier, si le terrain du projet est remblayé pour le déblaiement du site, les droits de l'acheteur seront considérablement affectés et dépendront fortement du vendeur, car celui-ci participera en tant que personne dont la propriété est remblayée.

Il est donc clair que les acheteurs dépensent des milliards de dongs pour acquérir un appartement, mais qu'en réalité, ils ne peuvent que l'occuper, leurs droits de propriété et de disposition étant très limités. Les acquéreurs de logements ne sont pas différents des locataires de longue durée : ils paient une somme importante et restent longtemps.

Chau Anh

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