Les prix de l'immobilier augmentent facilement et diminuent difficilement. Deux scénarios de marché sont envisagés pour 2025, et la nouvelle grille tarifaire des terrains à Hanoï devrait avoir un effet domino.

Les prix de l'immobilier ne devraient pas baisser, les experts prévoient deux scénarios de marché pour 2025, la nouvelle grille tarifaire des terrains à Hanoï aura un effet domino, stimulant les prix du logement... ce sont les dernières nouvelles immobilières.

Au cours des deux à trois prochaines années, le marché immobilier deviendra plus clair et connaîtra des changements importants, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande de la part des investisseurs et des acheteurs. (Photo : Anh Phuong)

L'offre augmente, mais les prix de l'immobilier restent difficiles à baisser.

L'offre de nouveaux appartements en 2024 devrait atteindre environ 35 000 unités, un chiffre supérieur aux prévisions précédentes (22 000 à 24 000 unités). En 2025, ce nombre devrait passer à 40 000 appartements pour les deux principaux marchés que sont Hanoï et Hô Chi Minh -Ville. Cependant, les experts s'accordent généralement à dire que même avec une augmentation significative de l'offre, il sera difficile de freiner la hausse des prix de l'immobilier.

Dans ses prévisions pour le marché immobilier en 2025, Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, a déclaré que les prix des logements ne baisseraient pas, mais n'augmenteraient pas non plus aussi rapidement qu'au cours de la période récente. La hausse pourrait se situer entre 5 et 8 % par rapport à 2024. La question de savoir comment fixer des prix adaptés au pouvoir d'achat des ménages demeure un défi majeur pour le marché, qui n'a actuellement pas de réponse.

D'après l'analyse de Mme Dung, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de la hausse enregistrée à Hô Chi Minh-Ville. Le prix de vente moyen des logements neufs avoisine les 60 millions de VND/m².

Partageant cet avis, le professeur agrégé Dinh Trong Thinh, expert en économie , a indiqué que 2024 serait l'année où le marché des appartements à Hanoï connaîtrait une forte hausse des prix. Le prix moyen des appartements est passé de 40 millions de VND/m² en 2022 à plus de 70 millions de VND/m² à la fin du troisième trimestre 2024. Il est à noter que le marché ne propose plus de projets à moins de 60 millions de VND/m², et que de nombreux projets de milieu de gamme affichent même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m².

Durant les périodes de forte demande, les prix de vente ont tendance à augmenter jour après jour, semaine après semaine, mais la liquidité reste élevée. La demande latente de logements et d'investissements s'est libérée grâce à de nombreuses mesures incitatives visant à rétablir la confiance des clients et des investisseurs. Cette forte demande, conjuguée à une offre toujours limitée, a fait grimper les prix.

Les experts estiment que malgré un ralentissement de la hausse des prix des appartements à Hanoï, il sera difficile de réduire les prix de vente en 2025 en raison de l'augmentation du coût du foncier. De fait, le marché immobilier hanoïen suit la même trajectoire que celui d'Hô-Chi-Minh-Ville. Dans les deux à trois prochaines années, le marché immobilier devrait se préciser et connaître des changements significatifs, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande, tant de la part des investisseurs que des acquéreurs. Il est prévu qu'en 2025, l'offre de logements neufs à Hanoï se concentrera sur les segments haut de gamme et de luxe, ce dernier représentant 36 % du marché.

D'un point de vue commercial, M. Ngo Huu Truong, directeur général adjoint de Hung Thinh Corporation, a déclaré que les prix de l'immobilier devraient difficilement baisser dans les prochains mois. L'une des raisons est la longueur des procédures d'approbation des projets, qui augmentent les coûts d'investissement.

Concernant les prix de l'immobilier, Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a également indiqué que d'ici fin 2025, la nouvelle loi n'étant pas encore pleinement appliquée, la réglementation en vigueur reste en application. Par conséquent, les prix des terrains devraient se maintenir à un niveau raisonnable. Cependant, entre 2026 et 2027, en l'absence d'ajustements appropriés, les prix pourraient subir une pression accrue.

Selon M. Dinh, deux scénarios sont envisageables pour le marché immobilier. En cas de bonne réglementation, le marché devrait rester stable entre 2026 et 2027. En revanche, sans ajustements techniques adéquats, les prix de l'immobilier pourraient atteindre des niveaux encore plus élevés et irrationnels, plongeant ainsi le marché dans une nouvelle période de turbulences.

Le marché a traversé sa période la plus difficile.

Le ministère de la Construction vient d'annoncer 10 points saillants clés du secteur de la construction en 2024. Parmi eux, 2024 marque un taux de croissance significatif d'environ 7,8 à 8,2 %, le plus élevé depuis 2020, dépassant l'objectif fixé par le gouvernement dans la résolution n° 01 (6,4 à 7,3 %).

Il s'agit également du taux de croissance le plus élevé enregistré par le secteur de la construction depuis 2020, ce dernier étant un moteur essentiel de la croissance du PIB. Le taux d'urbanisation a atteint 44,3 %, dépassant ainsi l'objectif de 43,7 % fixé par l'Assemblée nationale. Le secteur de la construction a également atteint deux autres objectifs gouvernementaux : un taux de collecte et de traitement des eaux usées de 18 % et une surface habitable moyenne de 26,5 m² par personne à l'échelle nationale.

L'an dernier, le ministère de la Construction a analysé le marché immobilier et indiqué que de nombreuses solutions concertées avaient été mises en œuvre pour lever les obstacles rencontrés. Le groupe de travail du Premier ministre chargé de résoudre les difficultés et les obstacles à la réalisation des projets immobiliers a collaboré avec les collectivités locales et les entreprises du secteur afin de recueillir des informations, d'évaluer la situation et d'examiner chaque projet individuellement. L'objectif était d'échanger, d'orienter et de trouver des solutions pour surmonter les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre.

« Le marché immobilier a connu des évolutions positives, surmontant la période la plus difficile pour retrouver son élan de reprise et de développement », a souligné le ministère de la Construction.

Un autre fait marquant de l'année écoulée a été l'attention particulière portée au développement du logement social. Le 24 mai, le Secrétariat a publié la Directive n° 34 relative au renforcement du rôle moteur du Parti dans le développement du logement social dans le contexte actuel.

Le ministère de la Construction soumet au gouvernement un projet de résolution relatif aux sources de financement préférentielles pour le développement du logement social. Il propose ainsi la mise en œuvre d'un programme préférentiel de 100 000 milliards de VND pour les prêts au logement social, financés par des obligations, applicable pendant cinq ans. Ces mesures permettront d'accélérer le développement du logement social à l'échelle nationale dans les prochains mois.

Impact de la nouvelle liste des prix fonciers de Hanoï

Selon la liste des prix fonciers de Hanoï, récemment publiée et en vigueur depuis le 20 décembre 2024, les prix des terrains dans certaines zones de Hanoï sont 2 à 6 fois plus élevés que ceux de la liste de 2019. En particulier, le prix le plus élevé concerne certains terrains situés le long des routes du district de Hoan Kiem, où il atteint près de 700 millions de VND/m².

D'après certains, l'application par Hanoï d'un nouveau barème de prix fonciers pourrait entraîner une hausse continue des prix du logement.

Un rapport du ministère de la Construction indique que l'application du barème des prix fonciers de 2024 entraînera une hausse significative des coûts d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers. Cette augmentation s'explique par le fait que les principaux coûts influant sur les prix des logements et de l'immobilier comprennent : les indemnités de déblaiement, les redevances d'utilisation des terrains, les coûts de construction (logements, biens immobiliers, taxes, frais annexes, etc.).

En particulier, les coûts liés aux redevances d'utilisation du sol représentent souvent une part importante du coût total d'un projet de logement, allant de 7 à 20 % pour les projets d'immeubles d'appartements et de 25 à 50 % pour les projets de villas et de maisons de ville.

Selon le ministère de la Construction, l'application du nouveau barème des prix fonciers aura un effet domino, entraînant une hausse de 15 à 20 % des prix de l'immobilier et du logement par rapport à la période précédente.

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que pour les entreprises, la mise en place d'un barème des prix fonciers faciliterait l'évaluation de ces prix en fonction des cours du marché. Ce barème actualisé constitue un élément essentiel pour le calcul des taxes foncières.

Toutefois, si la taxe foncière est déterminée en fonction du prix du marché, la taxe de conversion d'affectation des sols des entreprises sera plus élevée, ce qui entraînera une hausse du prix de vente des biens immobiliers pour les acheteurs.

Puis-je vendre un appartement dont le paiement est échelonné conformément à la nouvelle réglementation ?

L'achat d'un appartement à crédit est une pratique de plus en plus courante qui permet à de nombreuses personnes d'accéder à la propriété sans débourser une somme importante immédiatement. Quelles sont donc les conditions à respecter pour acheter un appartement à crédit ?

L’achat et la vente d’appartements à crédit sont réglementés par l’article 167 de la loi sur le logement de 2023 comme suit :

- Convenu par les parties et clairement stipulé dans le contrat d'achat de la maison.

- Pendant la période de paiement échelonné, l'acheteur de l'appartement est autorisé à l'utiliser et est responsable de son entretien, sauf accord contraire ou pendant la période de garantie de l'appartement.

En particulier, l'article 167, paragraphe 2, de la loi de 2023 sur le logement affirme : L'acheteur d'un logement qui paie par versements ou par tranches ne peut effectuer des transactions d'achat, de vente, de don, d'échange, d'hypothèque ou d'apport de capital à ce logement avec une autre personne qu'après avoir entièrement payé le logement, à moins que les parties n'aient un autre accord.

Selon ce règlement, si l'acheteur d'un appartement qui paie actuellement par mensualités souhaite le revendre, il doit verser au vendeur la totalité du prix d'achat, sauf accord contraire entre les parties.

Ainsi, si l'acheteur acquiert un appartement en payant par versements échelonnés auprès de l'investisseur ou directement auprès du vendeur, il n'est autorisé à le revendre à une autre personne qu'après avoir payé l'intégralité du prix d'achat, sauf accord contraire entre les parties.

De même, lors de la cession d'un prêt bancaire à tempérament hypothéqué, si vous souhaitez le vendre à quelqu'un d'autre, conformément à l'article 321, paragraphe 5, du Code civil de 2015, l'emprunteur hypothécaire peut vendre l'appartement hypothéqué à la banque à quelqu'un d'autre si la banque est d'accord ou conformément aux dispositions légales.

En conséquence, si les parties conviennent ou si la banque accepte de vendre l'appartement payé par versements échelonnés, les méthodes suivantes peuvent être utilisées :

- L'investisseur a signé l'acte de vente et d'achat de l'appartement sans soumettre la demande à l'organisme d'État pour la délivrance du certificat.

- Les parties signent un avenant annulant l'ancien contrat d'achat à tempérament de l'appartement, et le vendeur signera directement le contrat d'achat de l'appartement avec le nouvel acheteur (si l'ancien acheteur n'a pas transféré le livre rouge) ou établira un accord écrit sur la vente de l'appartement à tempérament entre trois parties : l'ancien acheteur, le vendeur et le nouvel acheteur.

Concluez un accord tripartite entre la banque, l'acheteur et le vendeur, par lequel la banque accepte de vendre l'appartement, dont le paiement est échelonné, à une tierce personne. Simultanément, levez l'hypothèque sur le bien, signez à nouveau le contrat de vente et transférez le titre de propriété au nouvel acquéreur.

Dans ce cas, les parties peuvent transférer l'obligation de prêt de la banque à une autre personne conformément aux dispositions de l'article 370 du Code civil de 2015.

Ainsi, l'acheteur peut revendre l'appartement payé par versements s'il y a consentement du vendeur conformément à l'analyse ci-dessus, ou lorsque le versement a été intégralement payé, ou encore selon l'accord des parties.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html