Plusieurs magnats ont chuté de leur piédestal.
Le marché immobilier chinois est confronté à une volatilité prolongée. Le promoteur immobilier privé Country Garden a récemment été déclaré en défaut de paiement sur ses obligations libellées en dollars américains. Cette situation souligne davantage les difficultés de l'entreprise dans un contexte de reprise atone du secteur immobilier chinois.
Country Garden n'a pas respecté l'échéance de paiement des intérêts de son obligation de 15,4 millions de dollars à la fin de son délai de grâce de 30 jours, après une première échéance fixée au 17 septembre. Le défaut de paiement des intérêts de l'obligation par Country Garden pendant le délai de grâce, qui s'est terminé la semaine dernière, est considéré comme un défaut de paiement, selon un avis envoyé aux obligataires.
Le défaut de paiement est quasi certain après que l'entreprise a déclaré la semaine dernière qu'elle s'attendait à ne pas pouvoir honorer l'intégralité de ses obligations de dette extérieure dans les délais impartis. Country Garden pourrait ainsi préparer l'une des plus importantes restructurations de dette jamais réalisées en Chine.
Country Garden a également récemment enregistré une baisse de ses ventes et des milliers de projets immobiliers sont au point mort à travers la Chine. Cela met en lumière les difficultés rencontrées par Pékin pour gérer la crise prolongée qui secoue la deuxième économie mondiale.
Les ventes du premier semestre ont diminué de 44 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le cours de l'action de la société a également chuté d'environ 70 % cette année.
Le conglomérat devrait se joindre à des dizaines d'autres promoteurs immobiliers pour restructurer sa dette internationale. Cependant, ses dettes importantes, notamment les prêts bancaires et ceux des sociétés d'investissement, restent à régler.
Evergrande est le promoteur immobilier le plus endetté au monde . (Photo : SCMP).
Il y a deux ans, la faillite d'un autre promoteur immobilier, Evergrande, avait déjà suscité des inquiétudes quant à l'état du marché immobilier chinois. Autrefois leader du secteur en Chine, Evergrande est aujourd'hui connue comme l'entreprise la plus endettée au monde, avec une dette dépassant les 300 milliards de dollars.
Evergrande peine toujours à mener à bien son plan de restructuration à long terme, récemment compromis par son incapacité à refinancer sa dette extérieure.
Selon l' indice Bloomberg des milliardaires , la fortune de Xu Jiayin, fondateur du groupe Evergrande, a chuté à seulement 979 millions de dollars. Cette baisse s'explique par la chute de 86 % du cours de l'action de la société depuis la reprise des cotations fin août.
Le président d'Evergrande était la deuxième personne la plus riche de Chine en 2017, avec une fortune estimée à 42 milliards de dollars. À ce jour, sa fortune a diminué de 98 %. Il fait également l'objet d'une enquête des autorités chinoises pour des activités illégales présumées.
Il a été contraint de vendre des actions de la société et des biens personnels, notamment des œuvres d'art et des calligraphies, lorsque le gouvernement chinois a refusé de renflouer Evergrande. L'année dernière, il aurait vendu un autre hôtel particulier à Londres d'une valeur de plus de 200 millions de dollars.
Le sort de cette entreprise repose sur une audience devant un tribunal de Hong Kong concernant la demande de liquidation des actifs formulée par les créanciers. Si le tribunal accède à cette demande, Evergrande devra surmonter des obstacles encore plus importants pour mener à bien son plan de restructuration et rembourser ses créanciers.
De nombreuses entreprises pourraient se retrouver enlisées dans un véritable bourbier.
Gary Ng, économiste principal à la banque Natixis, estime que d'autres entreprises immobilières risquent également d'être entraînées dans ce « bourbier ».
Depuis des années, les promoteurs immobiliers chinois s'appuient sur l'émission d'obligations nationales et étrangères pour financer leurs réinvestissements. Les sociétés immobilières vendent souvent des appartements avant leur achèvement et utilisent ensuite les recettes pour investir dans de nouveaux projets de développement.
Mais lorsque les décideurs politiques ont cherché à freiner les nouveaux prêts avec des politiques strictes de « trois lignes rouges » en 2020, l'ancien modèle pour les promoteurs immobiliers s'est effondré.
Plus de 25 des plus grandes sociétés immobilières ont désormais fait défaut sur leurs dettes en 2020 (Photo : SCMP).
En 2020, la plupart des dix principales sociétés immobilières chinoises ont également connu une forte baisse de leurs ventes dans un contexte de déclin de la confiance des consommateurs, ce qui a accentué les inquiétudes concernant la liquidité des promoteurs.
Selon les experts, les consommateurs chinois privilégient l'achat de logements auprès de promoteurs immobiliers soutenus par l'État car ces derniers ont moins de risques de faire faillite.
Dans une tentative de réorienter la politique étrangère, les décideurs chinois ont annoncé en novembre dernier des mesures de soutien au secteur immobilier.
Les banques ont également ouvert de nouvelles lignes de crédit pour des promoteurs immobiliers plus solvables, comme Country Garden. Mais jusqu'à présent, elles n'ont pas réussi à empêcher une crise de liquidités.
Plus de 25 des plus grandes sociétés immobilières se sont retrouvées en défaut de paiement en 2020. Selon les données de Bloomberg, les conglomérats immobiliers chinois ont fait défaut sur environ 115 milliards de dollars des 175 milliards d'obligations en dollars américains en circulation depuis 2021. Un grand nombre de prêts bancaires nationaux font également l'objet d'une restructuration ou d'un réinvestissement.
Alors que les promoteurs s'efforcent de terminer les projets de logements inachevés, Pékin et les autorités locales ont jusqu'à présent insisté sur la nécessité de les achever.
Bien que des chiffres exhaustifs sur le nombre de projets de développement inachevés fassent défaut, les données existantes suggèrent que le nombre total de projets inachevés a diminué par rapport à 2021, mais reste à un niveau élevé.
Difficultés liées à la politique
Cette année, le gouvernement chinois a cherché à renforcer son soutien aux acheteurs de logements. Les banques ont abaissé leurs taux d'intérêt pour couvrir la moitié des prêts hypothécaires dès septembre. Certaines municipalités ont levé les restrictions sur les achats de logements à partir de juillet.
D'après les experts, la crise immobilière n'a pas encore entraîné de fluctuations significatives des prix de l'immobilier. Les prix des logements neufs, indicateur clé du marché immobilier chinois, ont baissé dans certaines grandes villes, mais continuent d'augmenter dans d'autres.
« De nombreuses politiques visent à stabiliser le marché intérieur et à fournir aux promoteurs les liquidités nécessaires pour achever les logements existants et réduire leur endettement. Mais avec autant d’objectifs, garantir leur bon déroulement est une tâche complexe », a souligné un expert de la banque Natixis au Financial Times .
Les analystes estiment que la Chine a mis en œuvre de nombreuses politiques pour relancer son marché immobilier. Cependant, ces politiques n'ont pas encore porté leurs fruits, le pays peinant toujours à trouver un juste équilibre entre un soutien suffisant en liquidités et la lutte contre la spéculation dans ce secteur.
Selon les experts, la crise immobilière n'a pas encore entraîné de fluctuations significatives des prix des logements (Photo : CNBC).
« La Chine peine à trouver un équilibre dans sa politique immobilière depuis deux ans. Elle cherche encore comment résoudre la crise du secteur. Cependant, jusqu'à présent, les mesures prises n'ont pas suffi à atténuer le risque de crédit associé aux grands conglomérats immobiliers », a déclaré Larry Hu, économiste en chef à l'université Macquarie, au Financial Times .
La crise immobilière représente un problème majeur pour la Chine, car la construction et l'immobilier sont des moteurs essentiels de sa croissance. L'immobilier et les industries connexes contribuent à hauteur d'environ un quart au PIB chinois.
Rory Green, expert chez TS Lombard, a déclaré que les décideurs politiques chinois semblent avoir compris il y a deux ans la nécessité cruciale de réduire l'effet de levier financier.
« Mais l’erreur a été de ne pas prévoir comment ils allaient procéder et se préparer aux changements potentiels de ce secteur. Il est très difficile de modifier brutalement le modèle de croissance et de réaffecter des ressources hors du secteur immobilier, surtout lorsqu’il est si étroitement lié aux actifs des ménages et des collectivités locales au sein du système financier », a expliqué Green.
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