Le paradoxe du marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville : « aucun bien disponible ».

Le marché est fermé aux transactions…

Plus précisément, le rapport sur le marché immobilier pour le quatrième trimestre 2023 et l'ensemble de l'année 2023, récemment publié par le Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, montre que l'activité immobilière reste confrontée à de nombreuses difficultés, mais qu'elle s'est progressivement redressée, chaque trimestre affichant une contraction moins marquée que le précédent. Ainsi, le premier semestre a enregistré une contraction de 11,58 %, les neuf premiers mois de 8,71 % et l'ensemble de l'année une contraction de seulement 6,38 %.

Concernant l'offre, au quatrième trimestre 2023, Hô Chi Minh-Ville comptait à elle seule quatre projets de logements commerciaux, soit plus de 3 700 unités disponibles sur le marché, dont 100 % appartenaient au segment des appartements haut de gamme. L'offre a progressé de 20,6 % en 2023 par rapport à la même période en 2022, et toutes ces unités ont été vendues, sans aucun stock restant.

Le projet Kenton Node compte à lui seul environ 1 600 appartements invendus.

Selon le ministère de la Construction , le nombre de biens immobiliers invendus est calculé à partir d'un an après que le bien a été déclaré éligible à la vente mais est resté invendu. Ceci pourrait expliquer pourquoi le département de la Construction de Hô Chi Minh-Ville a présenté un chiffre plutôt favorable dans son rapport, ne faisant état d'aucun bien invendu malgré la lenteur des transactions et la croissance négative du marché. Cependant, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la recherche et du développement du groupe DKRA, estime que cette réglementation est irréaliste car de nombreux projets n'ont obtenu que les permis de construire et n'ont pas encore reçu l'avis d'éligibilité à la vente, alors que des entreprises ont déjà commencé à les vendre prématurément. Au moment où le projet est éligible à la vente, tous les biens sont déjà vendus.

À l'inverse, de nombreux projets présents sur le marché depuis des décennies présentent encore des invendus. Il est donc plus précis de calculer les stocks au moment où le projet est éligible à la vente et où le promoteur le lance sur le marché. Les stocks ainsi calculés varient selon les périodes. Par conséquent, la méthode de calcul actuellement utilisée par le ministère de la Construction risque de ne pas prendre en compte certains aspects du marché. Les stocks devraient être calculés à partir de la date de mise en vente et cumulés au fil des ans jusqu'à la vente complète du projet.

Au vu de ce qui précède, M. Vo Hong Thang a estimé que le rapport du Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville était inexact, car, en réalité, les stocks, anciens comme nouveaux, dans la ville sont considérables. Preuve en est que, depuis le début de l'année, très peu de transactions ont été effectuées, des marchandises sont restées invendues et de nombreux projets présentent des stocks invendus.

Un expert immobilier a également affirmé que l'idée selon laquelle Hô Chi Minh-Ville serait en rupture de stock immobilier est illogique, car le pouvoir d'achat est resté faible tout au long de l'année 2023. Seuls un ou deux projets répondant à la demande et ciblant de véritables acheteurs ont rencontré un franc succès, tandis que d'autres projets haut de gamme se sont vendus très lentement, voire pas du tout. S'il est compréhensible qu'un projet particulier ne corresponde pas aux besoins du marché, il est impossible que l'ensemble du marché soit totalement dépourvu de biens disponibles. « De nombreux projets vendus par des agences ou des proches peuvent annoncer des ventes à 100 %, mais en réalité, ces agences stockent des biens en vue de les revendre », a expliqué l'expert.

…mais l’entreprise a encore des marchandises invendues.

D'après les statistiques arrêtées à fin septembre 2023, les rapports financiers de dix sociétés immobilières font état d'un stock total de plus de 300 000 milliards de VND, soit une hausse de 5 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le stock du groupe Novaland s'élevait à plus de 137 755 milliards de VND à la fin du troisième trimestre 2023. Khang Dien affichait un stock de 17 152 milliards de VND, le groupe Nam Long de 16 800 milliards de VND, le groupe Dat Xanh de 14 788 milliards de VND et Quoc Cuong Gia Lai de 7 100 milliards de VND. Selon les statistiques du groupe DKRA, à ce jour, rien qu'à Hô Chi Minh-Ville, le stock d'appartements atteint 7 890 unités, soit une augmentation de 13,2 % par rapport à 2022, tandis que le stock de maisons de ville et de villas s'élève à 2 904 unités.

Récemment, dans une analyse préliminaire des rapports financiers de 1 579 sociétés cotées (réparties dans 10 secteurs), le Conseil de recherche sur le développement économique privé (Conseil IV) a constaté une baisse du chiffre d'affaires dans tous les secteurs entre mi-2022 et fin du deuxième trimestre 2023. Les secteurs de l'immobilier et de la construction ont été les plus touchés. Ces deux groupes ont rencontré les plus importantes difficultés de trésorerie, avec une forte augmentation du nombre de jours de stock et du délai moyen de recouvrement des créances clients. L'analyse a révélé que le nombre moyen de jours de stock dans l'immobilier a atteint 5 662 jours au premier trimestre 2023, certaines entreprises enregistrant même 54 334 jours. Cela signifie qu'une entreprise pourrait mettre jusqu'à 149 ans pour écouler la totalité de son stock.

Le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville reste atone.

Pour atténuer les difficultés des entreprises, le Comité IV recommande que les politiques publiques privilégient le soutien de leur trésorerie par l'accès au capital et la réduction des coûts. Ceci permettra aux entreprises de générer des flux de trésorerie à court terme au moins jusqu'au second semestre 2023 ou au premier semestre de l'année prochaine. Le Comité IV estime également que des politiques budgétaires contracycliques, en complément des politiques monétaires, sont nécessaires pour stimuler la demande globale. Il s'agit notamment d'accroître les investissements publics, de privilégier les grands projets d'infrastructure et de développer le logement social. Ces mesures permettraient de soutenir les entreprises des secteurs de la construction, des matériaux de construction et de l'immobilier, tout en répondant aux besoins réels des travailleurs. Par ailleurs, des réductions et des reports d'impôts et autres charges sont indispensables pour alléger le fardeau des ménages.

À long terme, le Comité IV propose de privilégier le développement d'un marché des capitaux moderne afin d'éviter une dépendance excessive au crédit pour la croissance. Des analyses complémentaires sont nécessaires pour concevoir des politiques d'imposition des sociétés adaptées aux différents groupes de revenus et secteurs d'activité, garantissant ainsi l'objectif d'accroître les recettes budgétaires pour soutenir le développement des entreprises.

L'expert immobilier Phan Minh Chánh constate que la réalité révèle un stock considérable de logements invendus. À titre d'exemple, le seul projet Kenton Node, dans le district de Nha Be, compte 1 600 appartements invendus. De même, un projet à Thu Duc City, malgré le lancement de milliers d'unités, peine à se vendre. En réalité, l'augmentation des stocks s'explique par la baisse du nombre de transactions et le manque de liquidités. Le segment immobilier est principalement composé de biens haut de gamme destinés aux investisseurs. Par ailleurs, des difficultés juridiques, des problèmes d'accès au crédit, des contraintes de trésorerie et des difficultés de financement contribuent également à ce niveau élevé de stocks.

Pour « sauver » les entreprises et favoriser une reprise rapide du marché, cet expert recommande d'accélérer les efforts visant à résoudre les problèmes de stocks, à régler les difficultés juridiques et à « débloquer » les projets immobiliers inachevés. Ces solutions doivent être concrètes et non de simples slogans.

Le stock de biens immobiliers a diminué à l'échelle nationale.

D'après les données communiquées par 53 des 63 localités, le stock de biens immobiliers en projet au quatrième trimestre 2023 s'élevait à environ 16 315 unités (appartements, maisons individuelles et terrains). Ce stock comprend 2 826 appartements, 5 173 maisons individuelles et 8 316 terrains. La majorité des biens disponibles se situe dans les segments des maisons individuelles et des terrains. Le stock d'appartements au quatrième trimestre 2023 représentait environ 88,42 % du stock du troisième trimestre 2023. Le stock de terrains représentait environ 115,66 % du stock du troisième trimestre, et le stock de maisons individuelles environ 78,93 %.

Ainsi, on constate qu'en 2023, le stock de biens immobiliers dans les projets pour les segments des appartements, des maisons individuelles et des terrains à bâtir a eu tendance à diminuer.

Lien source: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm