Le marché est fermé…
Plus précisément, le rapport sur le marché immobilier du quatrième trimestre 2023 et de l'année 2023, récemment publié par le Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, montre que l'activité immobilière est toujours confrontée à de nombreuses difficultés, mais qu'elle s'est progressivement redressée, avec une croissance négative au trimestre suivant, inférieure à celle du trimestre précédent. En particulier, les six premiers mois de l'année ont enregistré une croissance négative de 11,58 %, les neuf premiers mois ont enregistré une croissance négative de 8,71 % et l'année entière n'a enregistré qu'une croissance négative de 6,38 %.
Concernant l'offre, rien qu'au quatrième trimestre 2023, Hô-Chi-Minh-Ville comptait quatre projets de logements commerciaux, avec plus de 3 700 unités prêtes à être mises sur le marché. L'offre se situe à 100 % dans le segment des appartements haut de gamme. L'offre a augmenté de 20,6 % en 2023 par rapport à la même période en 2022, et tous ces logements ont été vendus, sans aucun stock.
Le projet Kenton Node compte à lui seul environ 1 600 appartements invendus.
Selon le ministère de la Construction , les stocks sont calculés un an après la date à laquelle le bien immobilier est éligible à la mise en exploitation, mais n'est pas vendu ou n'a pas été vendu. C'est peut-être la raison pour laquelle le Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville a donné dans son rapport un chiffre plutôt « correct » comme mentionné précédemment. Il n'y a pas de stocks, même si les transactions sont encore très lentes et que le marché continue de croître négativement. Cependant, M. Vo Hong Thang, directeur adjoint de la recherche et du développement du groupe DKRA, a déclaré que cette réglementation est loin d'être réaliste, car de nombreux nouveaux projets, déjà autorisés, n'ont pas reçu d'avis d'éligibilité à la vente, mais les entreprises ont vendu du « riz vert ». Le temps que le projet soit éligible à la vente, il est déjà épuisé.
À l'inverse, de nombreux projets vendus depuis des décennies présentent encore des stocks invendus. Par conséquent, plus précisément, les stocks doivent être calculés au moment où le projet est éligible à la vente et que l'investisseur ouvre le produit sur le marché. Le montant des stocks ainsi calculé varie à chaque instant statistique. Par conséquent, la méthode de calcul actuelle du ministère de la Construction peut ne pas refléter la réalité du marché. Les stocks devraient commencer à la date de la vente et s'accumuler au fil des ans jusqu'à ce que le projet soit consommé à 100 %.
Au vu des arguments ci-dessus, M. Vo Hong Thang a estimé que le rapport du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville était inexact, car en réalité, le stock de biens anciens et neufs dans la ville est très important. La preuve la plus évidente est que, depuis le début de l'année, il y a eu très peu de transactions, de biens invendus et de nombreux projets en stock.
Un expert immobilier a également affirmé : « Il est absurde qu’Hô-Chi-Minh-Ville ne dispose d’aucun stock immobilier, car le pouvoir d’achat est faible en 2023. Seuls un ou deux projets répondant aux besoins des clients, ciblant une clientèle réelle, se vendent bien, tandis que les autres projets immobiliers haut de gamme se vendent très lentement, voire pas du tout. S’il est raisonnable de dire qu’un projet adapté au marché ne dispose pas de stock, c’est tout à fait raisonnable, mais il est impossible qu’un marché entier soit sans stock. » « De nombreux projets vendus par des étages ou des proches peuvent annoncer 100 % de ventes, mais en réalité, ces étages « réservent la marchandise » pour se revendre », a déclaré cet expert.
…mais les entreprises ont encore des produits invendus
Français Statistiques à la fin de septembre 2023, les rapports financiers de 10 entreprises immobilières ont enregistré une valeur totale des stocks de plus de 300 000 milliards de VND, soit une augmentation de 5 % par rapport à la même période. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), la valeur des stocks à la fin du troisième trimestre de 2023 était de plus de 137 755 milliards de VND. Khang Dien Company a enregistré un inventaire de 17 152 milliards de VND. Nam Long Group avait un inventaire de 16 800 milliards de VND. Dat Xanh Group avait un inventaire de 14 788 milliards de VND. Quoc Cuong Gia Lai avait également un inventaire de 7 100 milliards de VND... Selon les statistiques du groupe DKRA, jusqu'à présent à Hô-Chi-Minh-Ville, le segment des appartements à lui seul compte 7 890 unités en stock, soit une augmentation de 13,2 % par rapport à 2022 ; et pour le segment des maisons de ville et des villas, l'inventaire jusqu'à présent est de 2 904 unités.
Récemment, dans une analyse préliminaire des états financiers de 1 579 entreprises (de 10 secteurs) cotées en bourse, le Conseil de recherche sur le développement économique privé (Conseil IV) a indiqué que, de mi-2022 à la fin du deuxième trimestre 2023, le chiffre d'affaires de tous les secteurs avait diminué. Les secteurs de l'immobilier et de la construction sont les plus touchés. Ce sont les deux groupes qui connaissent les plus grandes difficultés de trésorerie, le nombre de jours de stock et le nombre de jours de créances (délai moyen de recouvrement des créances après la vente) ayant fortement augmenté. Les résultats de l'analyse ont montré que le nombre moyen de jours de stock immobilier au premier trimestre 2023 s'élevait à 5 662 jours, certaines entreprises atteignant même 54 334 jours. Autrement dit, il a fallu jusqu'à 149 ans aux entreprises pour écouler l'intégralité de leur gamme de produits.
Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville reste morose
Pour résoudre les difficultés des entreprises, le Comité IV recommande des politiques axées sur le soutien de la trésorerie par l'accès au capital, la prolongation et la réduction des coûts. Cela permettra aux entreprises de générer des flux de trésorerie à court terme au moins jusqu'au second semestre 2023 ou jusqu'au premier semestre de l'année prochaine. Le Comité IV estime également que des politiques budgétaires contracycliques supplémentaires devraient être mises en œuvre pour stimuler la demande globale, en complément des politiques monétaires. Par exemple, promouvoir l'investissement public, privilégier les grandes infrastructures et développer le logement social. Il s'agit, d'une part, de soutenir les entreprises des secteurs de la construction, des matériaux de construction et de l'immobilier ; d'autre part, de répondre aux besoins réels des travailleurs. Par ailleurs, il est nécessaire de réduire et de prolonger les impôts et autres coûts, car c'est le moment de relâcher la pression sociale.
À long terme, le Comité IV recommande de prêter attention au développement d'un marché des capitaux moderne afin d'éviter une trop grande dépendance de la croissance au crédit. Il convient de poursuivre les analyses visant à concevoir des politiques d'impôt sur les sociétés adaptées à chaque tranche de revenus et à chaque secteur d'activité, afin d'atteindre l'objectif d'augmentation des recettes budgétaires pour soutenir le développement des entreprises.
L'expert immobilier Phan Minh Chanh a commenté que la réalité montre que le stock immobilier est très important. Par exemple, un seul projet de Kenton Node dans le district de Nha Be compte 1 600 appartements invendus. Ou encore, un projet à Thu Duc City compte des milliers de produits lancés, mais les ventes sont également lentes. En réalité, le stock augmente en raison de la baisse des transactions et d'une faible liquidité. Le segment immobilier est principalement constitué de produits haut de gamme destinés aux investisseurs. De plus, les difficultés juridiques, la difficulté de mobiliser des capitaux obligataires, l'accès limité au crédit et les difficultés de trésorerie… ont également entraîné une augmentation du stock immobilier.
Pour « sauver » les entreprises et favoriser une reprise rapide du marché, cet expert recommande que la meilleure solution soit désormais d'intensifier les efforts pour gérer les stocks, résoudre les problèmes juridiques et dénouer les projets immobiliers inachevés. Les solutions doivent être concrètes, et non pas se résumer à des slogans creux.
L'inventaire immobilier a diminué à l'échelle nationale
Français Selon les rapports de 53/63 localités, le stock immobilier dans les projets au quatrième trimestre de 2023 était d'environ 16 315 unités (y compris les appartements, les maisons individuelles et les terrains). Parmi eux, il y avait 2 826 appartements, 5 173 maisons individuelles et 8 316 terrains. La proportion du stock était principalement dans les segments immobiliers de logements individuels et de terrains des projets. Le stock dans le segment des appartements au quatrième trimestre de 2023 était d'environ 88,42 % par rapport au troisième trimestre de 2023. Le stock dans le segment des terrains était d'environ 115,66 % par rapport au troisième trimestre et le stock dans le segment des logements individuels était d'environ 78,93 % par rapport au troisième trimestre.
Ainsi, on constate qu’en 2023, le parc immobilier dans les projets de logements collectifs, de logements individuels et de segments fonciers tend à diminuer.
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