Les capitaux IDE dans l’immobilier constituent un mauvais signal pour le marché.

Les déboursements d'IDE dans l'immobilier ont fortement diminué

Selon l'Office général des statistiques, au 20 juin, le total des IDE enregistrés au Vietnam a atteint 13,43 milliards USD, soit une baisse de 4,3 % par rapport à la même période de l'année précédente. Le secteur immobilier occupe toujours la troisième place, avec un total de 1,53 milliard USD, en baisse de 51,5 % par rapport à la même période.

En ce qui concerne le capital nouvellement enregistré et le capital enregistré ajusté des projets, l'investissement direct étranger dans l'immobilier a atteint 592,1 millions USD (soit 6,3 %). Sous forme d'apport de capital et d'achat d'actions par des investisseurs étrangers, le capital d'investissement dans les activités immobilières a atteint 938,6 millions USD (soit 23,4 %).

Au cours des six premiers mois de l'année, les investissements directs étrangers au Vietnam ont été estimés à 10,02 milliards USD, en hausse de 0,5 % par rapport à la même période de l'année précédente. Sur ce total, les activités immobilières n'ont atteint que 502,1 millions USD (soit 5 %), en baisse de 43 % par rapport à la même période de l'année précédente (881,3 millions USD).

Jusqu'à présent, bien que les investisseurs étrangers sur le marché immobilier vietnamien ne représentent encore qu'une petite part de marché, dans le contexte actuel, la forte diminution des flux de capitaux IDE pourrait affecter négativement le marché, qui attend des signaux positifs.

Quelles sont les causes de la forte baisse des IDE dans l'immobilier ? Figure 1 — Les décaissements d'IDE dans les activités immobilières au cours des 6 premiers mois de l'année ont diminué de 43% par rapport à la même période.

Selon les experts, l'émergence des IDE dans l'immobilier ces dernières années a permis à ce marché de connaître des évolutions positives, avec l'apparition de nombreux types de projets et l'amélioration des modèles opérationnels. Par conséquent, la baisse des flux de trésorerie des entreprises étrangères injectés sur le marché est un mauvais signe. En effet, ces flux constituent une bouée de sauvetage pour de nombreuses entreprises nationales en période difficile, notamment par le biais des fusions-acquisitions.

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que, ces derniers temps, de nombreuses entreprises ont rencontré des difficultés de financement et ont dû se financer par des fusions-acquisitions. Cependant, rares sont les promoteurs immobiliers nationaux qui parviennent encore à mobiliser des capitaux pour acquérir des projets, notamment dans un contexte de baisse des liquidités et de hausse des coûts financiers. Par conséquent, les flux de capitaux étrangers devraient entraîner une augmentation des transactions importantes, pouvant atteindre des milliards de dollars.

Parallèlement, le nombre d'investisseurs étrangers intéressés par des projets de fusions-acquisitions immobilières a fortement augmenté. Parmi eux figurent notamment des investisseurs étrangers originaires de Singapour, de Corée, de Taïwan, du Japon et de Malaisie. Cependant, la plupart des transactions sont encore en cours d'évaluation et de négociation.

Quelles sont les causes de la forte baisse des IDE dans l'immobilier ? Figure 2 — Les opérations de fusions et acquisitions des entreprises à capitaux étrangers devraient « sauver » le marché.

La raison en est que les négociations visant à exercer une pression sur les prix ne sont pas terminées. Les investisseurs étrangers souhaitent acquérir des projets bénéficiant d'un statut juridique solide, d'un emplacement idéal et d'un potentiel d'avenir, mais avec une réduction de prix pouvant atteindre 20 %. Parallèlement, les entreprises nationales refusent de vendre des actifs à bas prix et exigent même des bénéfices lors de ces transactions, ce qui complique la conclusion d'un accord fructueux.

Par ailleurs, le marché immobilier présente encore de nombreux obstacles qui entravent le développement des fusions-acquisitions, ce qui explique la baisse progressive des investissements directs étrangers (IDE) sur le marché. Les problèmes juridiques liés aux projets, notamment, constituent l'une des principales sources d'appréhension de nombreuses entreprises étrangères, sans compter que le marché se trouve encore en phase de faible liquidité.

Il faut dénouer rapidement le nœud

En réponse à cette question, les experts de Savills Vietnam ont déclaré que pour attirer les capitaux IDE dans le secteur immobilier, le Vietnam doit encore se concentrer sur des facteurs tels que la promotion de l'achèvement des procédures légales d'investissement, l'amélioration de la qualité des infrastructures au service de la production, au service du développement de l'immobilier, l'amélioration de la qualité des ressources humaines pour pouvoir absorber les capitaux d'investissement étrangers, en particulier dans le secteur manufacturier...

Le Vietnam est l'une des économies les plus ouvertes d'Asie du Sud-Est. Avec la croissance et l'ouverture rapides de son économie, la nécessité et l'urgence d'améliorer des facteurs tels que les procédures administratives, la qualité des infrastructures et la qualité des ressources humaines deviendront plus importantes.

Quelles sont les causes de la forte baisse des IDE dans l'immobilier ? Figure 3 — L’immobilier était autrefois le principal marché attirant les capitaux IDE.

Il est nécessaire de veiller à ce que les améliorations des procédures et processus administratifs soient mises en pratique, et non sur le papier. La concurrence entre les pays de la région étant très vive, le Vietnam doit accélérer ce processus afin d'attirer rapidement les investissements étrangers directs (IDE).

Les entreprises étrangères nouvellement arrivées sur le marché ne peuvent mettre en œuvre des projets qu'après avoir acquitté les droits d'utilisation du sol et obtenu les permis de construire. Par conséquent, pour ces entreprises, les procédures juridiques sont primordiales avant d'investir. La longueur du processus d'investissement peut compromettre l'efficacité de l'investissement et le prix de vente élevé peut être inadapté au plus grand nombre.

De nombreux avis affirment que les problèmes juridiques constituent actuellement la principale cause du déclin de l'attrait du marché immobilier vietnamien pour les investisseurs étrangers. Bien que ce sujet ait été évoqué à maintes reprises dans les médias, ainsi que lors de conférences ou de réunions de « sauvetage » du gouvernement , la levée de ces obstacles n'en est encore qu'à ses débuts.

Pour devenir une destination d'investissement attractive pour les investisseurs étrangers souhaitant pénétrer le marché vietnamien, il est nécessaire de remédier rapidement aux faiblesses existantes afin que le marché immobilier puisse rapidement se redresser après des mois de difficultés.

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