Les investisseurs s'inquiètent de la hausse des prix des terrains à Hanoï.

Nombre d'investisseurs immobiliers à Hanoï restent inactifs, témoins de la flambée chaotique et artificielle des prix sur le marché foncier.

Le marché s'est calmé, mais les prix continuent d'augmenter.

« Les prix de l'immobilier à Hanoï s'envolent. Les terrains situés autour du périphérique 4 ont vu leur prix augmenter d'au moins 20 % par rapport à la période du Nouvel An lunaire. Si vous achetez un terrain ou une maison maintenant, et que le vendeur en demande 10 dongs, je vous en proposerai seulement 6, et nous négocierons ensuite. Les prix actuels sont très gonflés et ne reflètent pas la valeur réelle du bien », a déclaré M. Ngo Xuan Chuc, directeur d'une agence immobilière à Hanoï, à un journaliste du quotidien Dau Tu.

Cette source indique que les prix des terrains sont artificiellement gonflés, principalement par le bouche-à-oreille des vendeurs, mais que le volume des transactions n'a pas été particulièrement important au deuxième trimestre 2024. De plus, la hausse continue et record des prix a suscité l'inquiétude et l'hésitation de nombreux clients à investir.

« Bien que le volume réel des transactions ne soit pas élevé, les vendeurs augmentent constamment leurs prix pour tâter le marché. L'engouement du premier trimestre 2024 s'est maintenant calmé, et l'enthousiasme des acheteurs a également diminué », a commenté M. Chuc.

La réglementation relative aux tableaux annuels des prix fonciers dans la loi foncière de 2024 est la raison la plus fréquemment invoquée par les vendeurs pour augmenter les prix de l'immobilier.

De même, Mme Dinh Huong, investisseuse expérimentée qui sait tirer profit des cycles de marché pour « surfer sur le marché », a également exprimé sa prudence dans le contexte actuel du marché.

« À Hanoï, les prix de l’immobilier augmentent dans tous les segments. D’après mes observations, le volume actuel des transactions est comparable à celui observé après le Nouvel An lunaire, mais les prix ne cessent de grimper. Cette situation rend mes amis et moi-même, acteurs du secteur de l’investissement immobilier, hésitants à investir », a déclaré Mme Huong.

Pour preuve, cet investisseur a déclaré que les prix des terrains dans le district de Ha Dong avaient augmenté de 15 à 20 % par rapport au premier trimestre 2024. Cette hausse a été constatée dans la plupart des zones, des quartiers animés comme Van Quan aux quartiers plus éloignés du centre-ville comme Yen Nghia.

« Dans le district de Ha Dong, un terrain de 50 m² traversé par une route principale, situé juste à côté du périphérique 4, était proposé à la vente à 3,5 milliards de VND avant le Têt, mais son prix a maintenant grimpé à 7 milliards de VND. Le doublement des prix de l'immobilier en seulement six mois n'est plus un phénomène rare aux abords du périphérique 4 », a déclaré Mme Huong.

Des membres d'un groupe spéculatif, propriétaires de nombreux terrains d'une valeur allant jusqu'à 300 milliards de dongs dans le district de Dong Anh, ont révélé qu'avant même le Nouvel An lunaire de l'année dernière, des groupes de spéculateurs avaient acquis plusieurs parcelles de terrain à Xuan Canh et Co Loa. Actuellement, le prix des terrains les mieux situés dans ces zones atteint 200 millions de dongs le mètre carré.

D'après cette source, le groupe a commencé à acquérir de nombreux terrains en 2023 à des prix environ trois fois inférieurs à leur valeur marchande actuelle. Il s'agissait en grande partie de biens saisis par les banques, ce qui explique les prix nettement inférieurs à la valeur du marché.

Lors de leurs discussions sur l'évolution actuelle des prix fonciers, les membres de ce groupe de spéculateurs ont également admis que les prix étaient artificiellement gonflés. Les prix affichés par les vendeurs reflètent des anticipations futures plutôt que la valeur réelle du bien à l'heure actuelle.

Les investisseurs doivent garder leur sang-froid.

Les professionnels de l'immobilier s'accordent généralement à dire que la réglementation des barèmes annuels des prix fonciers dans la loi foncière de 2024 est la raison la plus fréquemment invoquée par les vendeurs pour augmenter les prix des propriétés.

Auparavant, les indemnités foncières étaient calculées selon les barèmes fonciers publiés par le gouvernement tous les cinq ans. Ce délai engendrait un écart important entre les indemnités et les prix de transaction effectifs. Désormais, la nouvelle loi prévoit une évaluation des terrains selon les principes du marché ; par conséquent, lors de la mise en œuvre de projets par les entreprises, les coûts d’indemnisation et de déblaiement fonciers seront plus élevés qu’auparavant. Afin de garantir leur rentabilité, les investisseurs sont contraints d’augmenter le prix de vente de leurs produits aux consommateurs finaux.

« Face à la hausse des prix des appartements, des maisons-boutiques et des villas, le secteur de l'immobilier foncier ne peut rester insensible. Bien que la liste annuelle des prix fonciers ne soit appliquée qu'en 2026, les agents immobiliers s'en servent déjà pour faire grimper les prix de vente », a analysé Mme Huong.

Cet investisseur a ajouté que, étant donné que les trois lois relatives à l'immobilier – la loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023 et la loi sur les activités immobilières de 2023 – ne sont entrées en vigueur que le 1er août, les investisseurs n'ont pas encore suffisamment d'éléments pour s'engager dans des transactions de grande envergure.

Partageant le même avis, M. Ngo Xuan Chuc a également suggéré aux investisseurs de garder leur calme et de ne pas céder à la peur de rater une opportunité (FOMO). Si possible, les acheteurs peuvent attendre la fin de l'année afin de mieux évaluer l'impact des trois nouvelles lois avant de prendre une décision définitive.

Selon une enquête menée par Batdongsan.vn sur le marché immobilier au deuxième trimestre 2024, les recherches de terrains à vendre à Hanoï (parcelles, terrains résidentiels) ont augmenté de 118 % au cours des six premiers mois de l'année par rapport à la même période en 2023.

Malgré une reprise positive de la confiance des acheteurs, les experts de ce site d'information en ligne estiment que le marché ne devrait pas connaître de fluctuations importantes au cours du prochain trimestre. En effet, les acheteurs attendent de voir davantage d'effets de la politique monétaire et les taux d'intérêt sur les dépôts sont de nouveau à la hausse.

Ce sentiment se reflète clairement dans les résultats d'une enquête menée auprès de 325 courtiers immobiliers concernant les transactions foncières au deuxième trimestre 2024. Selon cette enquête, 35 % des courtiers ont déclaré que le volume des transactions était resté stable ; 29 % estimaient qu'il était en baisse.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, estime que cette phase exploratoire se poursuivra jusqu'à la fin du quatrième trimestre 2024 et s'achèvera début 2025. Ce n'est que lorsque le marché aura atteint une phase de stabilisation que tous les segments de l'immobilier pourront se redresser pleinement. Cette phase devrait intervenir dès le premier trimestre 2026.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html