Points saillants de la loi foncière de 2024

Le 25 janvier, l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA) a adressé un document au Comité permanent de l'Assemblée nationale, exprimant sa satisfaction quant au vote de l'Assemblée nationale en faveur de la loi foncière de 2024, perfectionnant un système juridique synchrone pour améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créant ainsi une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé d'ici 2045.

L’État est responsable de la délivrance des « livres rouges » aux utilisateurs de terres.

Selon M. Le Hoang Chau, président de HoREA, la loi foncière de 2024, qui a été adoptée et entrera en vigueur le 1er janvier 2025, comporte 9 « points forts » remarquables.

La loi foncière de 2024 a été adoptée et est entrée en vigueur le 1er janvier 2025, avec 9 points saillants.

Premièrement, la loi foncière de 2024 autorise l'extension, au titre de l'article 177, paragraphe 1, du « plafond de transfert des droits d'utilisation des terres agricoles des particuliers à un maximum de 15 fois le plafond d'attribution des terres agricoles aux particuliers pour chaque type de terre », ainsi que des dispositions relatives à la « concentration » et à l'« accumulation des terres agricoles » aux articles 192 et 193, afin de créer les conditions d'un développement agricole rapide, durable et efficace, et de garantir fermement la sécurité alimentaire nationale.

En conséquence, la loi foncière de 2024 créera les conditions d'une utilisation plus efficace des terres agricoles afin que le secteur agricole puisse se développer davantage, que les agriculteurs puissent s'enrichir et que le visage de la campagne puisse devenir plus innovant, ce qui aura un impact positif sur l' économie et le marché immobilier dans le processus d'urbanisation et de développement des zones résidentielles rurales, augmentant ainsi la demande de logements des populations rurales, en particulier des agriculteurs milliardaires.

Deuxièmement, l’article 138, paragraphe 9, de la loi foncière de 2024 a ajouté la disposition suivante : « 9. L’État est responsable de l’octroi des certificats de droits d’utilisation des terres et de propriété des actifs attachés aux terres aux cas qui ont été enregistrés et qui remplissent les conditions prescrites dans le présent article ».

Il s'agit d'une réglementation novatrice concernant la responsabilité de l'État d'accorder des certificats de droit d'utilisation des terres à tous les utilisateurs de terres sur demande (avec une demande) ou même dans les cas où l'utilisateur de terres ne demande pas (sans demande).

« Il s’agit d’un changement majeur et fondamental dans la gestion foncière de l’État. La loi foncière de 2024 garantit non seulement les droits et intérêts légitimes des usagers des terres, mais démontre également pleinement la responsabilité de l’État à leur égard et améliore la qualité de la gestion foncière étatique », a souligné M. Le Hoang Chau.

Le troisième point saillant, la loi foncière de 2024 (article 79), stipule spécifiquement 31 cas où l'État « récupère des terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public ». L'article 79, paragraphe 32, stipule également que « dans les cas de récupération de terres pour la mise en œuvre de projets et de travaux d'intérêt national et public qui ne relèvent pas des cas prescrits aux paragraphes 1 à 31 du présent article, l'Assemblée nationale modifiera et complétera les cas de récupération de terres prévus au présent article » afin d'assurer la publicité, la transparence, la facilité de supervision et de remédier à la situation où certaines localités ont récupéré des terres de manière anarchique, comme cela s'est produit par le passé.

Dans le même temps, le chapitre VII de la loi foncière de 2024 contient des dispositions strictes concernant « l’indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l’État récupère des terres » afin de garantir les droits et intérêts légitimes et légaux des personnes dont les terres sont récupérées.

Autre point important : la loi foncière de 2024 a supprimé le cadre de fixation des prix fonciers et a instauré un barème des prix fonciers à l’article 159. Ce barème est établi annuellement et le premier barème est annoncé et appliqué à compter du 1er janvier 2026, puis ajusté à compter du 1er janvier de l’année suivante. Cela permettra au barème des prix fonciers de se rapprocher des prix du marché, mais cette réglementation augmentera également la pression sur les collectivités locales.

Parallèlement, l’article 158, paragraphe 5, et l’article 160 de la loi foncière de 2024 prévoient quatre méthodes d’évaluation foncière : la méthode comparative, la méthode du revenu, la méthode de l’excédent et la méthode du coefficient d’ajustement des prix fonciers. Si d’autres méthodes d’évaluation foncière s’avèrent nécessaires, le gouvernement les proposera et obtiendra l’approbation de la Commission permanente de l’Assemblée nationale afin de garantir le bon fonctionnement du système d’évaluation foncière pour le développement socio-économique.

Cinquièmement, la loi foncière de 2024 a ajouté un chapitre VIII relatif au « développement, à la gestion et à l'exploitation des fonds fonciers ». Si les principes de développement, de gestion et d'exploitation des fonds fonciers sont mis en œuvre, l'Organisation nationale de développement des fonds fonciers deviendra le principal fournisseur de fonds fonciers sur le marché primaire, au service de l'investissement dans le développement socio-économique. Grâce à la mise en place d'enchères de droits d'utilisation des terres et d'appels d'offres pour les projets utilisant les terres, l'intégralité des loyers fonciers différentiels sera perçue dans le budget de l'État au profit de l'intérêt public, avec l'accord et le soutien des personnes dont les terres sont récupérées et de la société.

Garantir les intérêts légitimes des personnes dont les terres sont recouvrées

Sixièmement, le chapitre IX de la loi foncière de 2024 réglemente spécifiquement « l’attribution et la location de terres par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres » (article 125) pour les terres vierges créées par l’État, ou « l’attribution et la location de terres par le biais d’appels d’offres à des investisseurs sélectionnés pour mettre en œuvre des projets d’investissement utilisant les terres » (article 126) pour les terres qui n’ont pas été défrichées, assurant ainsi la cohérence et l’unité avec les dispositions du chapitre VIII sur le développement, la gestion et l’exploitation des fonds fonciers.

« L’attribution et la location des terres par le biais d’enchères de droits d’utilisation des terres » garantissent la cohérence et l’uniformité avec les dispositions du chapitre VIII sur le développement, la gestion et l’exploitation des fonds fonciers.

En particulier, l'article 126 stipule le mécanisme de mise en œuvre de la procédure d'appel d'offres pour la sélection des investisseurs concernant les terrains non défrichés et précise que « l'investisseur retenu est responsable de la fourniture des capitaux nécessaires à la réalisation des indemnisations, du soutien et de la réinstallation requis par l'organisme d'État compétent »...

Ces dispositions garantissent que les intérêts légitimes et légaux des utilisateurs de terres récupérées soient indemnisés au juste prix du marché, et qu'ils soient réinstallés en priorité sur place, et qu'il n'y ait plus de situation où des investisseurs soient « soutenus » par quelqu'un pour « acheter à bas prix » des terres à des particuliers.

Parallèlement, cela garantit aux investisseurs leurs intérêts légaux et légitimes, à savoir connaître clairement les coûts et les délais pour indemniser les travaux de déblaiement du site et obtenir l'attribution des terrains nécessaires à la réalisation du projet, et il n'y aura plus de situation où des « intermédiaires » se cachent derrière le prétexte de « propriétaires fonciers », causant ainsi des difficultés aux investisseurs.

De plus, l'intégralité de la « rente différentielle » perçue dans le budget de l'État pour servir l'intérêt public bénéficiera du soutien et du consensus des populations dont les terres sont récupérées et de la société.

Dans le 7e point saillant, l'association a fait remarquer que l'article 127 de la loi foncière de 2024 stipule de manière très vague « l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres » ou « la possession de droits d'utilisation des terres » pour la plupart des projets de développement socio-économique, y compris les projets de logements sociaux, à l'exception de certaines restrictions sur les projets de logements commerciaux conformément au point b, paragraphe 1, article 127.

Huitièmement, HoRER se félicite de l'article 30 de la loi foncière de 2024, qui stipule que les utilisateurs de terres ont le « droit de choisir le mode de paiement du loyer foncier », soit « le loyer annuel », soit « le loyer en une seule fois pour toute la durée du bail ». Le point b, alinéa 1, de l'article 34 de la loi foncière de 2024 autorise également les organismes qui louent des terres à l'État et perçoivent un loyer annuel à « hypothéquer leurs biens propres attachés au terrain ».

Cela « encouragera » les utilisateurs de terres à choisir la méthode de « location de terres par l’État et de perception d’un loyer annuel » conformément à la politique de la résolution 18-NQ/TW, car les investisseurs ont le droit de « mettre en gage leurs propres actifs attachés au terrain auprès d’établissements de crédit » pour accéder plus facilement au crédit.

En particulier, selon le représentant de la HOREA, le neuvième point saillant est que l'Assemblée nationale autorise l'application immédiate d'un certain nombre de dispositions de la loi foncière de 2024, telles que les dispositions relatives à l'évaluation foncière ou à l'utilisation des terres, afin de mettre en œuvre des projets d'empiètement sur la mer et de lever les obstacles pratiques. L'autorisation d'appliquer immédiatement les dispositions relatives à l'évaluation foncière permettra notamment au gouvernement d'élaborer et de promulguer un « décret réglementant les prix fonciers » pour mettre en œuvre la loi foncière de 2024, au lieu de promulguer un « décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix fonciers ».

Source: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html