Le projet de loi foncière (modifié) est considéré comme un axe majeur du travail législatif de la 15e législature de l'Assemblée nationale . Soumis une première fois à l'Assemblée nationale pour consultation lors de la 4e session, il devrait l'être à nouveau lors de la 5e session (mai 2023). Son adoption par l'Assemblée nationale est prévue lors de la 6e session (octobre 2023).
Les principaux enjeux du projet de loi foncière révisé actuellement en consultation sont les suivants : les droits des utilisateurs des terres et leurs relations juridiques ; la planification et les plans d’utilisation des terres ; les questions financières ; les prix des terres ; et le défrichement des terres.
L'une des principales préoccupations des entreprises investissant dans des régions, notamment celles dotées de zones industrielles, est l'accès facilité au foncier. À ce sujet, Nguoi Dua Tin (NĐT) s'est entretenu avec le Dr Tran Cong Phan, vice-président et secrétaire général de l'Association des avocats du Vietnam, et membre de la 15e Assemblée nationale.
Interviewer : La loi foncière amendée a été initialement examinée par l’Assemblée nationale et largement diffusée pour consultation publique. Pourriez-vous évaluer le processus de consultation publique sur le projet de loi jusqu’à présent ?
Dr. Tran Cong Phan : Les dispositions de la loi foncière concernent presque tous les domaines économiques , sociaux, des droits de l'homme et des droits civils ; modifier cette loi impliquera donc de nombreuses autres lois (selon les statistiques, il s'agit de 112 lois différentes).
L'Association des avocats du Vietnam est une organisation sociopolitique et professionnelle chargée de participer à l'élaboration et à l'analyse critique des politiques et des lois. En tant que membre du comité de rédaction, et depuis la phase préliminaire du projet de loi jusqu'à sa première présentation à l'Assemblée nationale, nous avons organisé de nombreux ateliers afin de recueillir des avis sur le projet de loi foncière (modifié). Ces ateliers ont également permis de recueillir les contributions de nombreux scientifiques, juristes, avocats et experts juridiques.
Grâce à ce processus, l'Association des avocats a pu recueillir et restituer fidèlement les opinions des scientifiques et des experts à l'Assemblée nationale et aux autorités compétentes dans le cadre de la modification des lois.
Nous espérons tous que la modification de la loi foncière permettra de surmonter les obstacles et les difficultés rencontrés lors de l'examen de sa mise en œuvre pratique, contribuant ainsi au développement socio-économique, et en particulier que cette modification garantira un équilibre harmonieux des intérêts de toutes les parties prenantes et des entités sociales concernées par la terre en général et les droits d'utilisation des terres en particulier.
Le Dr Tran Cong Phan, vice-président et secrétaire général de l'Association des avocats du Vietnam et membre de la 15e Assemblée nationale, s'est entretenu avec un journaliste.
Investisseur : Pourriez-vous nous expliquer comment la modification de la loi foncière contribuera à lever les obstacles afin que les entreprises des provinces, en particulier celles qui possèdent des zones industrielles, puissent accéder plus facilement aux terrains ?
Dr Tran Cong Phan : En pratique, le cadre juridique relatif à la location de terrains dans les zones industrielles a révélé plusieurs lacunes ; les documents d’orientation pour la mise en œuvre des réglementations de la loi foncière de 2013 et des lois connexes restent imprécis et manquent de cohérence… Cela entraîne une application incohérente des réglementations dans les localités comportant des zones industrielles, ce qui complique l’accès au foncier tant pour les investisseurs que pour les locataires.
Concernant cette question, le projet de loi foncière modifiée stipule déjà la responsabilité des investisseurs construisant et exploitant des infrastructures dans les zones et les pôles industriels d'allouer un pourcentage de la superficie du terrain à l'État pour la mise en œuvre des politiques foncières (article 168 du projet de loi foncière modifiée) :
Il est nécessaire d'exiger des investisseurs qu'ils allouent des terrains au Comité populaire provincial ou à l'investisseur du parc ou du pôle industriel afin de construire et d'exploiter des infrastructures pour les petites et moyennes entreprises et les installations déplacées en raison de la pollution environnementale, afin de louer des terrains ou de bénéficier d'autres politiques de soutien.
Toutefois, il est nécessaire de donner aux autorités locales les moyens de déterminer les méthodes appropriées de soutien à ces entités, en les adaptant aux réalités spécifiques de chaque localité. Parallèlement, une réglementation précise concernant les conditions, les critères et les procédures devrait être établie afin de garantir aux entreprises un accès ouvert et transparent à ces terrains, en évitant un système de « demande et d’octroi ».
L'Association des avocats du Vietnam a organisé de nombreux ateliers afin de recueillir des avis sur le projet de loi foncière amendée.
Interviewer : Selon vous, quel type d'incitations la modification de la loi créera-t-elle pour le développement des provinces industrielles telles que Thai Nguyen, Bac Giang, Bac Ninh, etc. ?
Dr Tran Cong Phan : Je suis convaincu que la réforme de la loi foncière permettra non seulement de résoudre les difficultés et les obstacles existants et de réduire les risques juridiques pour les organismes de gestion et les entreprises, mais aussi de libérer des ressources pour le développement et de promouvoir l’investissement et l’activité économique. Cela stimulera la croissance et créera davantage d’emplois pour les habitants de la région, notamment dans les zones industrielles et les pôles de compétitivité comme Thai Nguyen, Bac Giang et Bac Ninh.
Investisseur : La province de Thai Nguyen, qui bénéficie d’une situation géographique privilégiée au sein de la région de la capitale, d’un taux d’urbanisation en forte croissance et d’infrastructures de transport modernes, présente un fort potentiel de rentabilité et une liquidité élevée, ce qui explique la grande valeur de son immobilier auprès des investisseurs. Selon vous, que faudrait-il faire pour rendre Thai Nguyen en particulier, et les provinces dotées de pôles et de parcs industriels en général, encore plus attractives pour les investisseurs ?
Dr. Tran Cong Phan : Il y a beaucoup à faire, mais avant tout, il est nécessaire de réformer la loi foncière afin de favoriser le développement économique et de promouvoir l'investissement et l'activité commerciale. Cette réforme doit notamment prendre en compte plusieurs dispositions importantes relatives au fonctionnement des entreprises. Par exemple, le passage d'un loyer foncier payable en une seule fois à un loyer foncier payable annuellement doit garantir la stabilité et la commodité des entreprises. En effet, selon la loi foncière actuelle, les droits des utilisateurs de terrains payant annuellement sont nettement plus limités que ceux des utilisateurs payant en une seule fois. Dans les faits, certaines localités ont déjà constaté des augmentations des loyers fonciers (en raison de la fluctuation des prix du foncier), ce qui affecte les plans d'affaires des entreprises qui louent des terrains avec des paiements annuels.
De plus, la réforme de questions fondamentales telles que la location de terres, les enchères de droits d'utilisation des sols et les appels d'offres pour les projets d'aménagement du territoire ouvrira la voie à de nouveaux investissements locaux. Ceci dynamisera le développement économique local, garantira l'emploi des populations locales et contribuera au développement global de l'économie nationale.
Parallèlement, de nombreuses dispositions du droit foncier sont étroitement liées à d'autres lois commerciales telles que : la loi sur les investissements, la loi sur la construction, la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières, la loi sur l'urbanisme, la loi sur l'aménagement du territoire, le Code civil, etc. Par conséquent, lors de l'élaboration ou de la modification du droit foncier, il est nécessaire d'envisager la modification des lois connexes de manière coordonnée afin d'assurer la cohérence et de limiter les chevauchements qui entravent ou entravent les investissements et les activités commerciales.
Actuellement, des lois telles que la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur les appels d'offres sont en cours d'élaboration et des avis sont sollicités quant à leurs amendements et ajouts. Ceci offre l'opportunité de résoudre les conflits et incohérences persistants entre les lois, garantissant ainsi la cohérence du système juridique des entreprises, ce qui aura un impact direct sur leurs projets d'investissement.
La modification de la loi foncière permettra de débloquer des ressources pour promouvoir le développement des provinces industrielles.
Interviewer : La résolution n° 11-NQ/TW du Politburo, en date du 10 février 2022, relative à l’orientation du développement socio-économique et à la garantie de la défense et de la sécurité nationales dans les régions de moyenne altitude et montagneuses du Nord du Vietnam jusqu’en 2030, avec une vision à l’horizon 2045, fixe comme objectif que Thai Nguyen, Bac Giang, Lao Cai, Son La et Lang Son deviennent des pôles de croissance et des centres économiques régionaux. Dès lors, selon vous, quels objectifs à court et à long terme ces localités devraient-elles se fixer pour devenir les pôles de croissance prévus par la résolution ?
Dr. Tran Cong Phan : De manière générale, lorsqu’ils décident d’investir dans un pays ou une région en particulier, les investisseurs s’intéressent très aux facteurs suivants : les infrastructures intégrées (parcs industriels et services associés, électricité, eau, transports, information, logistique, etc.) ; les ressources humaines, en particulier les ressources humaines de haute qualité et les travailleurs qualifiés ; le développement des industries de soutien et auxiliaires nationales ; et la stabilité de la sécurité et de l’ordre dans ce pays ou cette région.
Faisant partie des provinces et villes de la région de la capitale, Thai Nguyen bénéficie d'une situation géoéconomique unique. Elle jouit d'excellentes liaisons de transport avec des localités voisines telles que Hanoï, Lang Son, Bac Giang, Tuyen Quang et Phu Tho. De ce fait, la province présente un fort potentiel pour attirer les investissements.
De plus, des conditions naturelles favorables, la rareté des catastrophes naturelles et l'abondance des ressources ont permis à Thai Nguyen de développer une économie multisectorielle et multidisciplinaire…
Et pour devenir un pôle de croissance comme le prévoit la résolution, à mon avis, Thai Nguyen en particulier et des provinces comme Bac Giang, Lao Cai, Son La, Lang Son… en général doivent adhérer scrupuleusement aux principes et objectifs de la résolution.
Interviewer : Thai Nguyen est l’une des dix localités de la région de la capitale. Quelles sont vos attentes quant à la contribution de Thai Nguyen à l’objectif de développement de la région de la capitale à un niveau digne de ce nom ?
Dr Tran Cong Phan : Le gouvernement a publié la décision n° 222 du 14 mars 2023, approuvant le plan provincial de Thai Nguyen pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2050.
En tant que député à l'Assemblée nationale, je constate que le climat et les politiques d'investissement du Vietnam en général, et de la province de Thai Nguyen en particulier, créent un environnement attractif pour les investisseurs étrangers. De ce fait, de nombreux projets d'IDE ont vu leurs capitaux augmenter et leur capacité de production se développer, et de nombreux investisseurs recherchent des opportunités d'investissement au Vietnam, notamment à Thai Nguyen.
Grâce à ses atouts et à son potentiel, je m'attends à ce que Thai Nguyen se développe de plus en plus fortement, attirant un grand nombre d'investisseurs ; tout en mettant l'accent sur le développement des ressources humaines locales, l'attraction de ressources humaines de haute qualité… et la réalisation des objectifs fixés dans le plan provincial de Thai Nguyen.
Investisseur : Merci, monsieur .
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