Le marché foncier connaît une vague de reprise en cette fin d'année.

Des signaux positifs apparaissent progressivement.

Après une période difficile, le marché immobilier vietnamien a commencé à afficher de nombreux signes positifs à partir du troisième trimestre 2023. M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré que le marché immobilier montrait des signes de reprise et que la confiance des investisseurs augmentait progressivement.

Les statistiques de VARS montrent des signes de reprise sur le marché immobilier, avec près de 3 000 transactions enregistrées au premier trimestre, près de 4 000 au deuxième et environ 6 000 au troisième. Cette augmentation trimestrielle témoigne d'une reprise du marché de plus en plus positive.

Le marché foncier dans la zone riveraine s’est redressé au cours des derniers mois de l’année (Figure 1). — Les terrains situés dans les zones entourant les zones industrielles attirent l'intérêt des investisseurs.

Bien que le volume des échanges soit inférieur à celui d'avant (atteignant 50 000 transactions par trimestre), selon M. Dinh, cela reflète également les efforts du marché pour s'améliorer, chaque trimestre suivant affichant une augmentation par rapport au précédent.

À noter que les terrains avec des titres fonciers et les logements commerciaux de 2 à 3 milliards de VND ont connu une nette augmentation du volume des transactions au troisième trimestre 2023, en particulier dans les zones d'investissement dans les infrastructures ou les zones adjacentes aux parcs industriels, avec des prix de vente en hausse de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.

M. Le Bao Long, directeur de la stratégie chez Batdongsan.com.vn, a déclaré : « Actuellement, dans de nombreuses régions, les prix des terrains sont accessibles à la majorité des investisseurs. Par conséquent, ceux qui disposent de fonds disponibles et qui achètent des terrains à ce prix ont la possibilité de réaliser de bons profits à moyen et long terme. »

Par ailleurs, le marché des terrains à bâtir montre des signes de stabilisation, notamment pour les terrains vendus aux enchères dans les zones périphériques de Hanoï. Plus précisément, les terrains dont le prix avoisine les 2 à 3 milliards de VND ont atteint un taux d'absorption de 70 à 80 %, les prix de vente aux enchères étant environ 5 % supérieurs au prix de départ. Ces terrains peuvent être revendus immédiatement avec une marge bénéficiaire de 30 à 50 millions de VND par terrain. Cette tendance est particulièrement marquée dans des provinces comme Bac Giang et Hung Yen.

En effet, les informations du groupe de travail sur les études de marché de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) indiquent que de nombreux investisseurs se tournent désormais vers les terrains situés en périphérie des grandes villes. Ces zones, caractérisées par des infrastructures développées et un fort taux d'urbanisation, proposent des prix attractifs et un potentiel de croissance important. M. Nguyen Van Dinh explique cette situation par le fait que, dans un contexte de reprise progressive du marché, le segment des terrains à bâtir devrait attirer davantage l'attention des investisseurs, notamment dans des marchés à fort potentiel de croissance comme Bac Ninh, Hai Phong et Quang Ninh, des localités dotées d'infrastructures performantes et d'économies stables.

Les observations des journalistes montrent également que la demande de terrains commence à augmenter dans certaines localités situées le long de la rocade 4 – région de la capitale actuellement en construction, telles que Hung Yen, Bac Giang, Bac Ninh … Bien que la demande n’ait pas encore véritablement explosé, le retour des acheteurs sur le marché des terrains en province devrait permettre à ce segment de se redresser plus rapidement que prévu.

Outre les facteurs susmentionnés, le marché immobilier a également connu une évolution positive grâce à la détermination du gouvernement, des ministères, des services et des collectivités locales à lever les obstacles rencontrés par les entreprises et les projets. En particulier, l'accélération des investissements publics a stimulé et continue de stimuler la demande de transactions foncières le long des grands axes routiers.

Le gouvernement a récemment promulgué le décret 35/2023/ND-CP modifiant et complétant plusieurs articles de décrets relevant du ministère de la Construction. Ce décret autorise notamment les comités populaires provinciaux à décider des zones constructibles pour le lotissement et la vente de terrains, conformément à la réglementation en vigueur, sans avoir à consulter le ministère de la Construction. De ce fait, plusieurs localités ont entamé des procédures de lotissement pour les personnes dans le besoin.

De fortes attentes sont attendues sur les marchés de la région d'Hanoï au quatrième trimestre.

Pour prévoir l'évolution du marché immobilier dans la période à venir, VARS estime que le processus de reprise du marché continuera certainement à se différencier selon les segments et les régions en raison des capacités d'absorption variables, notamment dans les provinces et les villes qui bénéficient d'avantages en matière de ressources foncières, de planification, d'infrastructures et de politiques d'investissement, telles que Bac Giang, Bac Ninh, Hung Yen, etc.

Le marché foncier dans la zone riveraine s’est redressé au cours des derniers mois de l’année (Figure 2). — Les projets de terrains à bâtir dans la région de Dong Yen, province de Bac Ninh, attirent l'attention des investisseurs.

Les experts estiment que la confiance des investisseurs se renforce et que des flux de trésorerie abondants et bon marché pourront être investis dans l'immobilier dans les prochains mois. Les investisseurs privilégieront les produits de qualité, conformes aux normes et rentables. Ils s'intéresseront aux zones dotées d'infrastructures développées, d'une économie stable et de garanties de rentabilité. Les terrains situés à proximité des parcs industriels, en particulier, présentent un fort potentiel et attirent les investisseurs.

À Bac Giang, dans le secteur de Yen Dung, les ventes aux enchères ont été particulièrement dynamiques, avec 500 demandes pour 50 parcelles de terrain. Depuis le début de l'année, 18 ventes aux enchères ont eu lieu, portant sur un total de 374 parcelles. La plupart des terrains mis aux enchères bénéficient d'une situation géographique privilégiée, à proximité du parc industriel de Yen Lu, où des usines sont déjà construites et en voie d'achèvement.

À Bac Ninh, grâce à son fort potentiel en matière d'infrastructures de transport, d'industrie, de services et à un développement provincial bien planifié, l'immobilier – notamment les terrains situés dans les zones urbanisées – attire les investisseurs et les prix atteignent 25 à 30 millions de VND/m². Par exemple, des terrains de 100 m² dans des zones comme Thuan Thanh ou Dong Yen sont acquis par des investisseurs pour 2,5 milliards de VND. La mise en œuvre résolue de projets clés devrait permettre à la province de Bac Ninh de dynamiser son marché immobilier et d'amorcer une nouvelle phase de croissance dans un avenir proche.

Selon Batdongsan.com.vn, les marchés de Bac Ninh, Bac Giang et Hung Yen présentent actuellement un fort potentiel, contribuant à la dynamique positive du marché immobilier grâce à leur proximité avec Hanoï, leurs infrastructures bien planifiées et le développement important de leurs zones industrielles. Sur ces trois marchés, le prix des terrains à proximité des zones industrielles pourrait passer de 25 millions de VND/m² à plus de 30 millions de VND/m², une tendance encore plus marquée pour les projets immobiliers situés à seulement 5 à 10 minutes des zones industrielles abritant de grandes usines.

Lors d'un récent séminaire, le Dr Can Van Luc a suggéré que la fin de l'année est une période propice à l'investissement. Il a toutefois conseillé aux investisseurs de privilégier les projets situés à proximité de parcs industriels dans des régions économiques clés, en tenant compte des conditions environnementales, de la qualité des transports et des secteurs d'activité qui attirent les investissements dans ces parcs. Les projets situés près de zones résidentielles présentent un taux d'occupation plus élevé et un potentiel d'appréciation de la valeur plus important.

De plus, au moment de faire leur choix, les investisseurs doivent tenir compte des aspects juridiques et vérifier si l'emplacement offre un accès facile aux zones industrielles, car cela contribuera à accroître la liquidité du terrain.

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