La hausse des prix de l'immobilier, l'établissement de nouvelles références, la forte demande de terrains résidentiels à Hanoï et les dernières réglementations sur l'hypothèque des titres fonciers… figurent parmi les dernières actualités immobilières.
 |
| L'immobilier foncier devient une option alternative, car ses prix ne sont pas artificiellement gonflés comme ceux des appartements. (Photo : Linh An) |
Les prix de l'immobilier sont en constante augmentation.
Selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam), les prix de l'immobilier atteignent sans cesse de nouveaux sommets, dépassant largement le taux de croissance des revenus de la grande majorité de la population.
Plus précisément, l'indice des prix de l'immobilier pour les appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville a augmenté respectivement de 58 % et 27 % au deuxième trimestre 2024 par rapport au deuxième trimestre 2019. Les programmes immobiliers d'appartements abordables ont complètement disparu de ces villes. Même les appartements de gamme moyenne se font de plus en plus rares, progressivement supplantés par les segments haut de gamme et de luxe. Plus de 80 % des appartements mis sur le marché à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville en 2024 affichent un prix de 50 millions de VND/m² ou plus. De nombreux programmes immobiliers récemment lancés proposent des appartements dont le prix atteint plusieurs dizaines de milliers de dollars américains le mètre carré.
La persistance de prix élevés sur le marché du neuf a entraîné une flambée des prix des appartements plus anciens, nombre de logements construits depuis des décennies se négociant à deux ou trois fois leur prix d'origine. Dans le sillage de cette explosion des prix des appartements, les prix des maisons individuelles, villas et maisons de ville comprises, ont également fortement augmenté, y compris pour certains projets situés dans des districts ou comtés éloignés du centre d'Hanoï, l'offre en centre-ville se raréfiant de plus en plus.
Alors qu'auparavant, des prix de plusieurs centaines de millions de VND par mètre carré pour les villas étaient considérés comme élevés, certaines villas sont désormais proposées à des prix atteignant 1 milliard de VND par mètre carré, ce qui reste perçu comme normal. Les prix des terrains augmentent également de façon continue. De nombreuses provinces et villes connaissent des « booms » localisés sur les terrains en règle, en raison d'une reprise des investissements ou d'une offre et d'une demande artificiellement créées par certains groupes d'investisseurs pour faire grimper les prix. Dans certaines provinces et villes, comme Hai Duong , les prix ont dépassé le pic du boom de 2022.
Mme Mien estime qu'à court terme, les prix de l'immobilier neuf seront difficiles à baisser, notamment pour les appartements, le type de logement qui répond principalement aux besoins en logements urbains. En effet, face à une demande immobilière toujours croissante, en particulier d'investissement, les promoteurs privilégieront le développement du segment haut de gamme afin de maximiser leurs profits, car le foncier se raréfie, les coûts de construction augmentent et les infrastructures et équipements s'améliorent constamment.
Le nouveau cadre juridique élimine les promoteurs aux ressources financières limitées, contraignant les promoteurs restants à développer de vastes zones urbaines dotées d'infrastructures et de services intégrés, et ayant un impact considérable. Il en résulte des coûts plus élevés, ce qui rend difficile une baisse des prix de l'immobilier.
Dans le même temps, le fait que le marché ne compte plus que des promoteurs disposant de solides ressources financières, de capacités existantes ou d'avantages en matière d'acquisition foncière continuera de maintenir le monopole de l'offre, et les grands promoteurs continueront de fixer les prix du marché, souvent à des niveaux plus élevés afin de maximiser leurs profits.
Les terrains résidentiels à Hanoï sont très demandés.
Les terrains et les maisons individuelles constituent une alternative intéressante, leurs prix étant moins volatils que ceux des appartements. Une enquête menée par Batdongsan.com.vn révèle que les prix des maisons individuelles dans les quartiers centraux d'Hanoï, tels que Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong et Hoang Mai, ont enregistré une hausse moyenne de 10 à 20 % depuis le début de l'année. Le volume des transactions dans les agences immobilières spécialisées dans la vente de terrains et de maisons à Hanoï a progressé en moyenne de 10 à 30 % au cours des trois derniers mois, période qui coïncide avec une forte volatilité des prix des appartements.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également indiqué que les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn montrent que les maisons individuelles et les maisons de ville conservent un niveau d'intérêt stable. Au cours des trois premiers mois de 2024, le volume des transactions et l'intérêt pour ce type de biens ont progressé dans toutes les gammes de prix. On a notamment observé une forte hausse de l'intérêt dans la quasi-totalité des districts et communes de Hanoï.
Plus précisément, par rapport au début de 2023, l'intérêt pour les maisons individuelles a augmenté de 43 % dans le district de Nam Tu Liem, de 28 % dans celui de Hoang Mai, de 21 % dans celui de Dong Da, de 26 % dans celui de Ha Dong et de 12 % dans celui de Thanh Xuan. Quant aux prix, le prix moyen des maisons individuelles à Hanoï est passé de 95 millions de VND/m² au premier trimestre 2021 à 164 millions de VND/m² au deuxième trimestre 2024.
Ainsi, le taux d'augmentation moyen des prix des maisons individuelles est relativement stable, oscillant entre 15 et 20 % par an selon les quartiers. Cette stabilité, sans fluctuations ni hausses brusques, maintient un volume de transactions constant pour les maisons individuelles et les maisons de ville, ce qui en fait des biens attractifs pour les acheteurs et les investisseurs, dans un contexte de prix des appartements en constante évolution à Hanoï.
L'expert immobilier Tran Huu Xiem, président de MSP Land System, a déclaré que de nombreux facteurs assurent la croissance future de l'immobilier résidentiel, entraînant un fort afflux de capitaux vers ce segment.
Plus précisément, les modifications législatives apportées par la nouvelle loi foncière et la loi sur les transactions immobilières favorisent un développement plus transparent et sain du marché immobilier. En particulier, les prix des terrains devraient augmenter à l'avenir en raison de la modification de la fréquence de mise à jour des prix, le cadre de référence et les listes annuelles des prix fonciers n'étant plus actualisés.
De plus, les prix des terrains, des maisons de ville et des maisons individuelles bénéficiant d'un statut juridique clair augmenteront également à mesure que les conditions détaillées d'octroi des certificats de droits d'utilisation des terres pour les terrains non contestés deviendront plus strictes, plus transparentes et plus claires ; et que la précision de la détermination des prix deviendra plus rigoureuse.
Par ailleurs, le président de MSP Land System estime que, compte tenu de la mentalité vietnamienne traditionnelle selon laquelle « chaque parcelle de terre vaut son pesant d'or », l'immobilier résidentiel conserve un attrait constant en raison de la forte demande de logements et de constitution de patrimoine chez les Vietnamiens. La rareté des terrains dans les centres-villes, conjuguée à une demande sans cesse croissante, entraînera également une hausse des prix et du nombre de transactions. De ce fait, ce segment est toujours considéré comme un placement sûr, attirant aussi bien les acheteurs que les investisseurs immobiliers.
Bac Giang publie les dernières réglementations sur le lotissement des terrains.
Le Comité populaire de la province de Bac Giang vient de publier la décision n° 24 détaillant les limites d'attribution des terres à usage résidentiel, les limites de reconnaissance des terres à usage résidentiel ; la superficie minimale et les conditions de subdivision et de remembrement des terres ; les limites d'attribution des terres agricoles ; les limites d'attribution des terres non utilisées à des particuliers ; les limites de réception des transferts de terres agricoles ; les critères et conditions de changement de destination des rizières, des forêts de protection, des forêts à usage spécial et des forêts de production ; et d'autres types de documents des utilisateurs de terres antérieurs au 15 octobre 1993, applicables dans la province.
En conséquence, la réglementation stipule que les conditions de subdivision des parcelles de terrain sont les suivantes : pour les terrains résidentiels, la superficie minimale doit être de 32 m², la largeur minimale de la façade doit être de 4 m et la profondeur minimale par rapport à la limite de construction (le cas échéant) doit être de 5,5 m pour les parcelles d’origine dont la profondeur existante est de 5,5 m ou plus.
Dans les cas où le terrain est récupéré par l'État et que sa profondeur actuelle est inférieure à 5,5 m, la profondeur minimale doit être de 3 m.
En ce qui concerne la limite d'attribution de terrains aux particuliers, selon la nouvelle réglementation, pour les terrains résidentiels dans les zones urbaines des quartiers de la ville de Bac Giang (à l'exclusion des cas où les communes situées dans les limites administratives des districts et des villes sont transformées en quartiers ou en municipalités en raison de la création, de la division ou de la fusion de nouvelles limites administratives), le maximum est de 100 m².
Terrains résidentiels urbains dans les villes ; terrains résidentiels dans les villes transformées en quartiers ; terrains résidentiels dans les quartiers de la ville de Viet Yen ; terrains résidentiels dans les communes de Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai dans la ville de Bac Giang ; terrains résidentiels dans les communes situées dans les limites de la ville de Bac Giang et transformées en quartiers ; terrains résidentiels ruraux adjacents aux autoroutes, aux routes nationales et aux routes provinciales d'une superficie maximale de 120 m².
La superficie des terrains résidentiels dans les communes situées dans les limites administratives des districts et des villes qui ont été transformées en quartiers ou en communes en raison de l'établissement, de la division ou de la fusion de limites administratives (après l'entrée en vigueur de la résolution du Comité permanent de l'Assemblée nationale sur l'établissement, la division et la fusion de limites administratives) est limitée à un maximum de 200 m².
Dans les communes de moyenne altitude, les terrains à bâtir sont limités à une superficie maximale de 300 m². Dans les communes de montagne, les terrains à bâtir sont limités à une superficie maximale de 360 m².
Dans les cas où la parcelle de terrain a été constituée avant le 18 décembre 1980, la superficie du terrain résidentiel est déterminée par 5 fois la limite d'attribution de terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone, sans toutefois dépasser la superficie de la parcelle de terrain actuellement utilisée, et un maximum de 800 m2.
Dans les cas où la parcelle de terrain a été constituée entre le 18 décembre 1980 et avant le 15 octobre 1993, la limite de terrain résidentiel reconnue est déterminée par trois fois la limite d'attribution de terrain résidentiel correspondant à chaque région et zone, mais la superficie totale ne doit pas dépasser la superficie de la parcelle de terrain actuellement utilisée, avec un maximum de 600 m2.
Cette décision prend effet à compter du 21 septembre et remplace la décision n° 40 de 2021 et la décision n° 44 de 2023 du Comité populaire provincial.
 |
| Les conditions dans lesquelles les utilisateurs fonciers peuvent hypothéquer leurs droits d'utilisation des terres sont stipulées à l'article 45 de la loi foncière de 2024. (Photo : Ha Phong) |
Réglementation importante concernant l'hypothèque des titres de propriété foncière.
Les conditions dans lesquelles les utilisateurs fonciers peuvent hypothéquer leurs droits d'utilisation des terres sont stipulées à l'article 45 de la loi foncière de 2024.
Conditions d'exercice du droit d'hypothéquer un titre de propriété foncière.
Conformément à l’article 45, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024, les utilisateurs de terres peuvent hypothéquer leurs droits d’utilisation des terres lorsque les conditions suivantes sont remplies :
Les titulaires d'un certificat de droits d'utilisation du sol, d'un certificat de propriété immobilière et de droits d'utilisation du sol, ou d'un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété immobilière et d'autres biens attachés au sol, sont autorisés à transférer leurs droits d'utilisation du sol, à les louer, à les sous-louer et à apporter des capitaux avec des droits d'utilisation du sol à des projets, sauf dans les cas suivants : (1) succession de droits d'utilisation du sol ; (2) conversion de terres agricoles lors du remembrement, de l'échange ou du don de droits d'utilisation du sol à l'État ou à des communautés résidentielles ; (3) organisations économiques bénéficiant de capitaux étrangers et recevant le transfert de projets immobiliers ; (4) ménages et particuliers utilisant des terres sans avoir obtenu de certificat de droits d'utilisation du sol, de certificat de propriété immobilière et de droits d'utilisation du sol, de certificat de droits d'utilisation du sol, de certificat de propriété immobilière et d'autres biens attachés au sol, ou de certificat de droits d'utilisation du sol, de certificat de propriété de biens attachés au sol, mais qui remplissent les conditions d'obtention de ces certificats, sont autorisés à transférer leurs droits d'utilisation du sol, à les louer, à les sous-louer et à apporter des capitaux avec des droits d'utilisation du sol pour la réalisation de projets.
Terrains exempts de litiges ou pour lesquels les litiges ont été résolus par des autorités étatiques compétentes, des jugements judiciaires ou des sentences arbitrales ayant acquis force exécutoire.
Les droits d'utilisation des terres ne peuvent faire l'objet d'une saisie ni d'aucune autre mesure visant à assurer l'exécution des jugements conformément à la loi sur l'exécution des jugements civils. Pendant la période d'utilisation des terres, ces droits ne sont pas soumis aux mesures d'urgence temporaires prévues par la loi.
Un contrat de prêt hypothécaire utilisant un certificat de titre foncier doit-il être notarié ?
Conformément à l’article 27, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, la notarisation et l’authentification des contrats et documents exerçant les droits des utilisateurs de terres doivent être effectuées comme suit :
Les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque ou d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation du sol, ou des droits d'utilisation du sol et des actifs attachés au terrain, doivent être notariés ou certifiés, sauf stipulation contraire au point b de la présente clause.
Les contrats de location, les contrats de sous-location de droits d'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres et les actifs qui y sont rattachés, les contrats de conversion de droits d'utilisation des terres agricoles ; les contrats de transfert ou d'apport de capital sous forme de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et d'actifs qui y sont rattachés, et d'actifs rattachés à des terres lorsque l'une ou les deux parties à la transaction sont des organisations exerçant des activités commerciales immobilières, doivent être notariés ou certifiés conformément aux exigences des parties.
Les documents relatifs à la transmission des droits d'usage des terres, aux droits fonciers et aux biens qui y sont rattachés doivent être notariés ou certifiés conformément aux dispositions du droit civil. La notarisation et la certification sont effectuées selon les modalités prévues par la loi. Par conséquent, lors de la constitution d'une hypothèque sur un titre de propriété, l'acte d'hypothèque doit être notarié ou certifié.
Quels documents sont nécessaires pour une hypothèque sur un titre foncier ?
Plus précisément, conformément à l'article 27 du décret 99/2022/ND-CP, la personne demandant l'enregistrement d'une hypothèque doit soumettre un ensemble de documents, comprenant les éléments suivants : formulaire de demande original selon le mẫu số 01a ; contrat de garantie ou contrat de garantie notarié/certifié (1 original ou 1 copie certifiée) ;
Certificat original (titre foncier, titre de propriété) sauf dans les cas où l'enregistrement des mesures de sécurité est soumis simultanément avec : (1) les documents d'enregistrement foncier et immobilier ; ou ; (2) les documents certifiant la propriété des biens attachés au terrain.
Un terrain hypothéqué peut-il être vendu ?
Conformément à l'article 320, paragraphe 8, et à l'article 321, paragraphe 5, du Code civil de 2015, le débiteur hypothécaire ne peut ni vendre, ni échanger, ni céder le bien hypothéqué sans l'accord du créancier hypothécaire. Par conséquent, le débiteur hypothécaire ne peut vendre le bien que si le créancier hypothécaire y consent.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
Comment (0)