Les prix de l'immobilier augmentent constamment, créant de nouveaux terrains, les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés, les dernières réglementations sur les hypothèques du livre rouge... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| L'immobilier résidentiel devient une autre option, car les hausses de prix ne sont pas aussi « chaotiques » que celles des appartements. (Photo : Linh An) |
Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter
Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam) a déclaré que les prix de l'immobilier atteignent continuellement de nouveaux niveaux, à des niveaux élevés, dépassant de loin le taux de croissance des revenus de la majorité des gens.
Plus précisément, l'indice des prix de l'immobilier des appartements au deuxième trimestre 2024 à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté respectivement de 58 % et 27 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Les projets d'appartements commerciaux abordables ont complètement disparu des zones urbaines. Même le segment des appartements de milieu de gamme se raréfie, progressivement « dominé » par les segments haut de gamme et de luxe, alors que plus de 80 % de l'offre d'appartements à vendre à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville en 2024 est proposée à partir de 50 millions de VND/m². De nombreux projets d'appartements récemment lancés affichent des prix de plusieurs dizaines de milliers de dollars par m².
La cherté des appartements dans l'immobilier de base a entraîné une flambée des prix des appartements anciens, de nombreux appartements utilisés depuis des décennies étant vendus à des prix deux ou trois fois supérieurs à leur prix de vente initial. Parallèlement à cette flambée des prix des appartements, les prix de vente des maisons mitoyennes, notamment des villas et des maisons de ville, ont également connu une forte hausse, notamment dans certains projets situés dans des quartiers éloignés du centre de Hanoï, où l'offre en centre-ville se raréfie.
Si, par le passé, le prix unitaire des villas, qui s'élevait à plusieurs centaines de millions de dongs le mètre carré, était considéré comme élevé, on trouve aujourd'hui des villas à vendre à des prix atteignant 1 milliard de dongs le mètre carré, ce qui reste une norme. Les prix des terrains sont également en constante augmentation. De nombreuses provinces et villes ont constaté une hausse locale des prix des terrains propres et légaux, due à des activités de réinvestissement ou à des groupes d'investisseurs créant une offre et une demande artificielles pour faire grimper les prix. Dans certaines provinces et villes, comme Hai Duong , les prix ont dépassé le pic de 2022.
Mme Mien estime qu'à court terme, les prix de l'immobilier primaire ne baisseront guère, notamment dans le segment des appartements, un type de logement qui répond aux principaux besoins en matière de logement en milieu urbain. Face à la demande croissante de biens immobiliers, notamment d'investissement, les investisseurs privilégieront le développement du segment haut de gamme afin de maximiser leurs profits, alors que les fonds fonciers se font de plus en plus rares, que les coûts de construction augmentent et que des investissements de qualité sont réalisés dans les infrastructures et les services publics.
Le nouveau corridor juridique élimine les investisseurs à faible capacité financière, obligeant les investisseurs restants dans le « terrain de jeu » à développer de grandes zones urbaines avec des infrastructures et des services publics synchrones, avec une grande influence, ce qui signifie des coûts élevés, rendant également difficile la baisse des prix de l'immobilier.
Dans le même temps, le marché ne sera laissé qu'aux investisseurs ayant un bon potentiel financier, une forte capacité existante ou des avantages dans la création de fonds fonciers, qui continueront à maintenir le phénomène de monopole de l'offre, et les grands investisseurs continueront à décider du prix du marché, dans une direction plus élevée pour maximiser les profits.
Les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés.
L'immobilier résidentiel devient une autre option lorsque la hausse des prix n'est pas aussi « chaotique » que celle des appartements. Une étude de Batdongsan.com.vn montre que le prix des maisons individuelles dans les quartiers du centre-ville de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai… a enregistré une hausse moyenne de 10 à 20 % depuis le début de l'année. Le volume des transactions dans les agences spécialisées dans la vente de terrains résidentiels à Hanoï a augmenté en moyenne de 10 à 30 % au cours des trois derniers mois, alors que les prix des appartements étaient en constante hausse.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également déclaré que les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn montrent que les maisons individuelles et les maisons de ville maintiennent un niveau d'intérêt stable. Au cours des trois premiers mois de 2024, les maisons individuelles et les maisons de ville ont affiché une tendance à la hausse du volume des transactions et de l'intérêt dans toutes les gammes de prix. En particulier, l'intérêt a fortement augmenté dans presque tous les quartiers de Hanoï.
Français Plus précisément, par rapport au début de 2023, le niveau d'intérêt pour les maisons privées dans le district de Nam Tu Liem a augmenté de 43 %, les maisons privées à Hoang Mai ont augmenté de 28 %, Dong Da a augmenté de 21 %, Ha Dong a augmenté de 26 %, Thanh Xuan a augmenté de 12 %. En termes de prix, le prix des maisons privées à Hanoi est passé d'une moyenne de 95 millions de VND/m2 au premier trimestre 2021 à 164 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024.
Ainsi, la hausse moyenne des prix des maisons individuelles est relativement stable, atteignant en moyenne 15 à 20 % par an selon la zone. C'est cette stabilité, l'absence de fluctuations des prix et l'absence de fluctuations des prix qui expliquent la stabilité et la régularité des transactions de maisons individuelles et de maisons de ville, et attirent l'attention des acheteurs et des investisseurs, compte tenu de la hausse constante des prix des appartements à Hanoï.
L'expert immobilier Tran Huu Xiem, président de MSP Land System, a déclaré que de nombreux facteurs garantissent la croissance de l'immobilier résidentiel à l'avenir, ce qui entraîne un fort déplacement des flux de trésorerie vers ce segment.
Plus précisément, les modifications juridiques apportées aux lois foncières et aux lois sur les activités immobilières récemment adoptées favorisent un développement transparent et sain du marché immobilier. En particulier, les prix de l'immobilier résidentiel devraient augmenter à l'avenir en fonction de la fréquence des mises à jour des prix, une fois le cadre et la liste des prix fonciers supprimés et mis à jour annuellement.
En outre, le prix des terrains, des maisons de ville et des maisons privées dans les produits ayant un statut juridique clair augmentera également lorsque les conditions détaillées d'octroi des certificats de droit d'utilisation des terres pour les terres en cours d'utilisation ne seront pas contestées ; la précision de l'évaluation sera de plus en plus stricte, plus transparente et plus claire.
Par ailleurs, le président de MSP Land System estime que, conformément à la devise de nos ancêtres « chaque centimètre carré de terre est précieux », l'immobilier résidentiel demeure attractif, car la demande de terrains et de maisons, ainsi que le besoin d'accumulation de patrimoine des Vietnamiens, sont très importants. La rareté des terrains en centre-ville, alors que la demande ne cesse d'augmenter, favorisera également la hausse des prix de vente et des transactions. Par conséquent, ce segment est toujours considéré comme un refuge pour les flux de trésorerie, attirant acheteurs et investisseurs.
Bac Giang publie les dernières réglementations sur la division des terres
Le Comité populaire de la province de Bac Giang vient de publier la Décision n° 24 détaillant les limites d'attribution des terres résidentielles, les limites de reconnaissance des terres résidentielles ; la superficie minimale et les conditions de séparation et de consolidation des parcelles de terre ; les limites d'attribution des terres agricoles ; les limites d'attribution des terres inutilisées aux particuliers ; les limites d'acceptation du transfert des terres agricoles ; les critères et les conditions de changement de l'usage des terres rizicoles, des terres forestières de protection, des terres forestières à usage spécial, des terres forestières de production à d'autres fins ; les autres types de documents des utilisateurs des terres avant le 15 octobre 1993 applicables dans la province.
En conséquence, le règlement stipule clairement que les conditions de division du terrain, pour les terrains résidentiels, doivent avoir une superficie minimale de terrain résidentiel de 32 m2, une façade minimale de 4 m et une profondeur à partir de la limite de construction (le cas échéant) d'au moins 5,5 m pour le terrain d'origine avec une profondeur existante de 5,5 m ou plus.
Dans le cas où le terrain après récupération du terrain par l'Etat, la profondeur existante du terrain est inférieure à 5,5 m, la profondeur minimale doit être de 3 m.
En ce qui concerne la limite d'attribution de terrains résidentiels aux particuliers, selon la nouvelle réglementation, pour les terrains résidentiels urbains dans les quartiers de la ville de Bac Giang (à l'exception des communes situées dans les limites administratives des districts et des villes converties en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées), le maximum est de 100 mètres carrés.
Terrains résidentiels urbains dans les villes, terrains résidentiels dans les villes transformés en quartiers; terrains résidentiels dans les quartiers de la ville de Viet Yen; terrains résidentiels dans les communes: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai de la ville de Bac Giang; terrains résidentiels dans les communes dans les limites de la ville de Bac Giang transformés en quartiers; terrains résidentiels dans les zones rurales le long de l'autoroute, de la route nationale, de la route provinciale d'une superficie maximale de 120 m2.
Les terrains résidentiels dans les communes situées dans les limites administratives des districts et des villes convertis en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées (après l'entrée en vigueur de la résolution du Comité permanent de l'Assemblée nationale sur les limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées) sont d'une superficie maximale de 200 mètres carrés.
La superficie des terrains résidentiels dans les communes de centre-ville, dans les districts et les villes, est limitée à 300 m². La superficie des terrains résidentiels dans les communes de montagne, dans les districts et les villes, est limitée à 360 m².
Dans le cas où le terrain a été formé avant le 18 décembre 1980, la superficie du terrain résidentiel est déterminée par 5 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais ne dépasse pas la superficie du terrain en usage et est au maximum de 800 m2.
Dans le cas où le terrain a été formé du 18 décembre 1980 au 15 octobre 1993, la limite de reconnaissance du terrain résidentiel est déterminée par 3 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais la superficie totale ne dépasse pas la superficie du terrain en usage et est au maximum de 600 m2.
Cette décision entre en vigueur à compter du 21 septembre et remplace la décision n° 40/2021 et la décision n° 44/2023 du Comité populaire provincial.
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| Les conditions d'hypothèque des droits d'utilisation des terres par les utilisateurs fonciers sont stipulées à l'article 45 de la loi foncière de 2024. (Photo : Ha Phong) |
Réglementations importantes sur les hypothèques du Livre rouge
Les conditions pour que les utilisateurs fonciers puissent hypothéquer les droits d’utilisation des terres sont stipulées à l’article 45 de la loi foncière de 2024.
Conditions d'exercice du droit d'hypothèque du livre rouge
Conformément à la clause 1 de l'article 45 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs fonciers sont autorisés à hypothéquer les droits d'utilisation des terres lorsque les conditions suivantes sont remplies :
Avoir un certificat de droits d'utilisation du sol ou un certificat de droits de propriété d'une maison et de droits d'utilisation du sol ou un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété d'une maison et d'autres biens attachés au sol, sauf dans les cas suivants : (1) Héritage de droits d'utilisation du sol ; (2) Conversion de terres agricoles lors du regroupement de champs, de l'échange de parcelles, du don de droits d'utilisation du sol à l'État ou à la communauté ; (3) Organisations économiques à capitaux étrangers recevant des transferts de projets immobiliers ; (4) Les ménages et les particuliers utilisant des terres qui n'ont pas reçu de certificat de droits d'utilisation du sol, de certificat de droits de propriété d'une maison et de droits d'utilisation du sol, de certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété d'une maison et d'autres biens attachés au sol, de certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété des biens attachés au sol mais qui sont éligibles à un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété des biens attachés au sol, sont autorisés à transférer les droits d'utilisation du sol, à louer, sous-louer les droits d'utilisation du sol et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre des projets.
Le terrain ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, un jugement ou une décision d’un tribunal, une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur.
Les droits d'utilisation des terres ne sont pas susceptibles de saisie ni d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils. Pendant la durée de l'utilisation des terres, les droits d'utilisation des terres ne sont pas soumis à des mesures d'urgence temporaires conformément aux dispositions de la loi.
Le contrat hypothécaire du livre rouge doit-il être notarié ?
Conformément à l'article 27, clause 3, de la loi foncière de 2024, la notarisation et l'authentification des contrats et documents exerçant les droits des utilisateurs des terres sont effectuées comme suit :
Les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque, d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation du sol, des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au sol doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas prévu au point b de la présente clause.
Les contrats de location, de sous-location de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et de biens attachés aux terres, les contrats de conversion de droits d'utilisation des terres agricoles, les contrats de transfert, d'apport de capital sous forme de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et de biens attachés aux terres, les biens attachés aux terres dans lesquels une ou plusieurs parties participant à la transaction sont une organisation commerciale immobilière doivent être notariés ou certifiés à la demande des parties.
Les actes de succession relatifs aux droits d'usage du sol, aux droits d'usage du sol et aux biens attachés au sol sont notariés ou certifiés conformément aux dispositions du droit civil. La notarisation et la certification sont effectuées conformément aux dispositions de la loi sur la notarisation et la certification. Ainsi, lors de l'hypothèque d'un livre rouge, le contrat hypothécaire doit être notarié et certifié.
Que contient un dossier hypothécaire du livre rouge ?
Français Plus précisément, dans l'article 27 du décret 99/2022/ND-CP, la personne qui demande l'inscription hypothécaire soumet un ensemble de documents, dont les documents suivants : Formulaire de demande original n° 01a ; Contrat de garantie ou contrat de garantie notarié ou certifié (1 original ou 1 copie certifiée conforme) ;
Certificat original (livret rouge, livret rose) sauf en cas de dépôt simultané du dossier d'enregistrement des mesures de sûreté avec : (1) le dossier d'enregistrement des modifications foncières et immobilières rattachées au terrain ; ou ; (2) le dossier du certificat de propriété foncière.
Un terrain hypothéqué peut-il être vendu ?
Conformément à l'article 320, clause 8, et à l'article 321, clause 5, du Code civil de 2015, le débiteur hypothécaire n'est pas autorisé à vendre, échanger ou donner le bien hypothéqué, sauf accord du créancier hypothécaire. Ainsi, le débiteur hypothécaire n'est autorisé à vendre le terrain qu'avec l'accord du créancier hypothécaire.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
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