Le marché fixe continuellement de nouveaux niveaux de prix, avec l'idée que « chaque centimètre de terrain est de l'or », les terrains résidentiels de Hanoi sont dans le viseur des acheteurs

Les prix de l'immobilier augmentent constamment, créant de nouveaux terrains, les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés, les dernières réglementations sur les hypothèques du livre rouge... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

L'immobilier résidentiel devient une autre option, car la hausse des prix n'est pas aussi « chaotique » que pour les appartements. (Photo : Linh An)

Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter

Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam) a déclaré que les prix de l'immobilier atteignent continuellement de nouveaux niveaux, à des niveaux élevés, dépassant de loin le taux de croissance des revenus de la majorité des gens.

Plus précisément, l'indice des prix de l'immobilier des appartements au deuxième trimestre 2024 à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a augmenté respectivement de 58 % et 27 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Les projets d'appartements commerciaux abordables ont complètement disparu des zones urbaines. Même le segment des appartements milieu de gamme se raréfie, progressivement dominé par le haut de gamme et le luxe, alors que plus de 80 % de l'offre d'appartements à vendre à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville en 2024 est proposée à partir de 50 millions de VND/m². De nombreux projets d'appartements récemment lancés affichent des prix de plusieurs dizaines de milliers de dollars le m².

La cherté des appartements en immobilier de premier rang a entraîné une flambée des prix des appartements anciens, nombre d'entre eux, occupés depuis des décennies, étant vendus à des prix deux ou trois fois supérieurs à leur prix de vente initial. Dans le sillage de cette flambée des prix des appartements, les prix de vente des maisons mitoyennes, notamment des villas et des maisons de ville, ont également connu une forte hausse, notamment dans certains projets situés dans des quartiers éloignés du centre de Hanoï, alors que l'offre en centre-ville se raréfie.

Si, par le passé, le prix unitaire des villas, qui s'élevait à plusieurs centaines de millions de dongs le mètre carré, était considéré comme élevé, on trouve aujourd'hui des villas à vendre à des prix atteignant 1 milliard de dongs le mètre carré, un prix qui reste considéré comme normal. Les prix des terrains sont également en constante augmentation. De nombreuses provinces et villes ont constaté une forte hausse des prix des terrains légaux et propres, due à des activités de réinvestissement ou à la création par certains groupes d'investisseurs d'un jeu d'offre et de demande artificiel pour faire grimper les prix. Dans certaines provinces et villes, comme Hai Duong , les prix ont atteint un pic en 2022.

Mme Mien estime qu'à court terme, les prix de l'immobilier primaire ne baisseront guère, notamment dans le segment des appartements, qui répond aux besoins de logement principalement en zone urbaine. Face à la demande immobilière en constante augmentation, et notamment à la demande d'investissement, les investisseurs privilégieront le développement du segment haut de gamme afin de maximiser leurs profits, alors que les fonds fonciers se font de plus en plus rares, que les coûts de construction augmentent et que des investissements de qualité croissante sont réalisés dans des infrastructures et des services publics.

Le nouveau corridor juridique élimine les investisseurs à faible capacité financière, obligeant les investisseurs restants dans le « terrain de jeu » à développer de grandes zones urbaines avec des infrastructures et des services publics synchrones, avec une grande influence, ce qui signifie des coûts élevés, rendant également difficile la baisse des prix de l'immobilier.

Dans le même temps, le marché ne sera laissé qu'aux investisseurs ayant un bon potentiel financier, une forte capacité existante ou des avantages dans la création de fonds fonciers, ce qui continuera à maintenir le phénomène d'offre de monopole, les grands investisseurs continueront de décider du prix du marché, dans une direction plus élevée pour maximiser les profits.

Les terrains résidentiels à Hanoi sont très demandés

L'immobilier résidentiel devient une autre option lorsque la hausse des prix n'est pas chaotique comme pour les appartements. Une étude de Batdongsan.com.vn montre que le prix des maisons individuelles dans les quartiers du centre-ville de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong et Hoang Mai a enregistré une hausse moyenne de 10 à 20 % depuis le début de l'année. Le volume des transactions dans les agences spécialisées dans la vente de terrains résidentiels à Hanoï a augmenté en moyenne de 10 à 30 % au cours des trois derniers mois, alors que les prix des appartements étaient en constante hausse.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a également déclaré que les données du marché immobilier de Batdongsan.com.vn indiquaient que les maisons individuelles et les maisons de ville maintenaient un niveau d'intérêt stable. Au cours du premier trimestre 2024, le volume des transactions et l'intérêt pour ces maisons ont augmenté dans toutes les gammes de prix. En particulier, l'intérêt a fortement augmenté dans presque tous les quartiers de Hanoï.

Français Plus précisément, par rapport au début de 2023, le niveau d'intérêt pour les maisons privées dans le district de Nam Tu Liem a augmenté de 43%, les maisons privées à Hoang Mai ont augmenté de 28%, Dong Da a augmenté de 21%, Ha Dong a augmenté de 26%, Thanh Xuan a augmenté de 12%. En termes de prix, le prix des maisons privées à Hanoi est passé d'une moyenne de 95 millions de VND/m2 au premier trimestre 2021 à 164 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2024.

Ainsi, la hausse moyenne des prix des logements privés est relativement stable, atteignant en moyenne 15 à 20 % par an selon la zone. C'est cette stabilité, sans instabilité des prix ni fluctuations de la demande, qui permet au nombre de transactions de logements privés et de maisons de ville de rester stable et régulier, et d'attirer l'attention des acheteurs et des investisseurs dans un contexte de fluctuations constantes des prix des appartements à Hanoï.

L'expert immobilier Tran Huu Xiem, président de MSP Land System, a déclaré que de nombreux facteurs garantissent la croissance de l'immobilier résidentiel à l'avenir, ce qui entraîne un fort déplacement des flux de trésorerie vers ce segment.

Plus précisément, les modifications juridiques apportées aux lois foncières et aux lois sur les activités immobilières récemment adoptées favorisent un développement transparent et sain du marché immobilier. En particulier, le prix futur de l'immobilier résidentiel devrait augmenter en fonction de la fréquence des mises à jour des prix, une fois le cadre et le barème des prix fonciers supprimés et mis à jour annuellement.

En outre, le prix des terrains, des maisons de ville et des maisons privées dans les produits ayant un statut juridique clair augmentera également lorsque les conditions détaillées d'octroi des certificats de droit d'utilisation des terres pour les terres utilisées sans litige seront établies ; la précision de l'évaluation sera de plus en plus stricte, plus transparente et plus claire.

Par ailleurs, le président de MSP Land System estime qu'en lien avec la philosophie ancestrale « chaque centimètre carré de terrain est précieux », l'immobilier résidentiel demeure attractif en raison de la forte demande de logements et d'accession à la propriété des Vietnamiens. La rareté des terrains en centre-ville, malgré une demande en constante augmentation, favorisera également la hausse des prix de vente et des transactions. Ce segment est donc toujours considéré comme une valeur refuge pour les flux de trésorerie, attirant acheteurs et investisseurs.

Bac Giang publie les dernières réglementations sur le partage des terres

Le Comité populaire de la province de Bac Giang vient de publier la Décision n° 24 détaillant les limites d'attribution des terres résidentielles, les limites de reconnaissance des terres résidentielles ; la superficie minimale et les conditions de division et de consolidation des parcelles de terrain ; les limites d'attribution des terres agricoles ; les limites d'attribution des terres inutilisées aux particuliers ; les limites de réception des transferts de terres agricoles ; les critères et conditions de changement de l'usage des terres rizicoles, des terres forestières de protection, des terres forestières à usage spécial, des terres forestières de production à d'autres fins ; les autres types de documents des utilisateurs des terres avant le 15 octobre 1993 applicables dans la province.

En conséquence, le règlement stipule clairement que les conditions de division du terrain, pour les terrains résidentiels, doivent avoir une superficie minimale de terrain résidentiel de 32 mètres carrés, une façade minimale de 4 mètres et une profondeur par rapport à la limite de construction (le cas échéant) d'au moins 5,5 mètres pour le terrain d'origine avec une profondeur existante de 5,5 mètres ou plus.

Dans le cas où le terrain après récupération du terrain par l'Etat, la profondeur existante du terrain est inférieure à 5,5 m, la profondeur minimale doit être de 3 m.

En ce qui concerne la limite d'attribution de terrains résidentiels aux particuliers, conformément à la nouvelle réglementation, pour les terrains résidentiels urbains dans les quartiers de la ville de Bac Giang (à l'exception des communes situées dans les limites administratives des districts et des villes convertis en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées), le maximum est de 100 mètres carrés.

Terrains résidentiels urbains dans les villes, terrains résidentiels dans les villes transformés en quartiers ; terrains résidentiels dans les quartiers de la ville de Viet Yen ; terrains résidentiels dans les communes : Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai de la ville de Bac Giang ; terrains résidentiels dans les communes dans les limites de la ville de Bac Giang transformés en quartiers ; terrains résidentiels dans les zones rurales le long de l'autoroute, de la route nationale, de la route provinciale d'une superficie maximale de 120 mètres carrés.

La superficie des terrains résidentiels dans les communes situées dans les limites administratives des districts et des villes transformés en quartiers et villes en raison de limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées (après l'entrée en vigueur de la résolution du Comité permanent de l'Assemblée nationale sur les limites administratives nouvellement établies, divisées ou fusionnées) est de 200 mètres carrés au maximum.

La superficie maximale des terrains résidentiels dans les communes de centre-ville (districts, villes et villages) est de 300 m². La superficie maximale des terrains résidentiels dans les communes de montagne (districts et villes) est de 360 ​​m².

Dans le cas où le terrain a été formé avant le 18 décembre 1980, la superficie du terrain résidentiel est déterminée par 5 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais ne dépassant pas la superficie du terrain en usage et un maximum de 800 m2.

Dans le cas où le terrain a été formé du 18 décembre 1980 au 15 octobre 1993, la limite de reconnaissance du terrain résidentiel est déterminée par 3 fois la limite d'attribution du terrain résidentiel correspondant à chaque région ou zone prescrite, mais la superficie totale ne dépasse pas la superficie du terrain en usage et est au maximum de 600 m2.

Cette décision entre en vigueur à compter du 21 septembre et remplace la décision n° 40/2021 et la décision n° 44/2023 du Comité populaire provincial.

Les conditions d'hypothèque des droits d'usage des terres par les utilisateurs fonciers sont stipulées à l'article 45 de la loi foncière de 2024. (Photo : Ha Phong)

Réglementations importantes sur les hypothèques du Livre rouge

Les conditions pour que les utilisateurs fonciers puissent hypothéquer les droits d’utilisation des terres sont stipulées à l’article 45 de la loi foncière de 2024.

Conditions d'exercice du droit d'hypothèque du livre rouge

Conformément à la clause 1 de l'article 45 de la loi foncière de 2024, les utilisateurs fonciers sont autorisés à hypothéquer les droits d'utilisation des terres lorsque les conditions suivantes sont remplies :

Avoir un Certificat de droits d'utilisation du sol ou un Certificat de propriété d'une maison et de droits d'utilisation du sol ou un Certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété d'une maison et d'autres biens attachés au sol, sauf dans les cas suivants : (1) Héritage de droits d'utilisation du sol ; (2) Conversion de terres agricoles lors du regroupement de champs, de l'échange de parcelles ou du don de droits d'utilisation du sol à l'État ou à la communauté ; (3) Organisations économiques à investissement étranger recevant des transferts de projets immobiliers ; (4) Les ménages et les particuliers utilisant des terres qui n'ont pas obtenu un Certificat de droits d'utilisation du sol, un Certificat de droits de propriété d'une maison et de droits d'utilisation du sol, un Certificat de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété d'une maison et d'autres biens attachés au sol, un Certificat de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété des biens attachés au sol mais qui sont éligibles à un Certificat de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété des biens attachés au sol, sont autorisés à transférer les droits d'utilisation du sol, à louer, sous-louer les droits d'utilisation du sol et à apporter des capitaux en utilisant les droits d'utilisation du sol pour mettre en œuvre des projets.

La terre ne fait l’objet d’aucun litige ou le litige a été résolu par un organisme étatique compétent, par un jugement ou une décision d’un tribunal, ou par une décision ou une sentence arbitrale entrée en vigueur.

Les droits d'usage du sol ne sont pas susceptibles de saisie ni d'autres mesures visant à assurer l'exécution des jugements conformément aux dispositions de la loi sur l'exécution des jugements civils. Pendant la durée de l'utilisation du sol, les droits d'usage du sol ne sont pas soumis à des mesures d'urgence temporaires conformément aux dispositions de la loi.

Le contrat hypothécaire du livre rouge doit-il être notarié ?

Conformément à l'article 27, clause 3, de la loi foncière de 2024, la notarisation et l'authentification des contrats et documents exerçant les droits des utilisateurs fonciers sont effectuées comme suit :

Les contrats de transfert, de donation, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant des droits d'utilisation du sol, des droits d'utilisation du sol et des biens attachés au sol doivent être notariés ou certifiés, sauf dans le cas prévu au point b de la présente clause.

Les contrats de location, de sous-location de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et de biens attachés aux terres, les contrats de conversion de droits d'utilisation des terres agricoles, les contrats de transfert, d'apport de capital sous forme de droits d'utilisation des terres, de droits d'utilisation des terres et de biens attachés aux terres, les biens attachés aux terres dans lesquels une ou plusieurs parties participant à la transaction sont une organisation commerciale immobilière doivent être notariés ou certifiés à la demande des parties.

Les actes de succession relatifs aux droits d'usage du sol, aux droits d'usage du sol et aux biens attachés au sol sont notariés ou certifiés conformément aux dispositions du droit civil. La notarisation et la certification sont effectuées conformément aux dispositions de la loi sur la notarisation et la certification. Ainsi, lors de l'hypothèque du livre rouge, le contrat d'hypothèque doit être notarié et certifié.

Que contient un dossier hypothécaire du livre rouge ?

Français Plus précisément, dans l'article 27 du décret 99/2022/ND-CP, la personne qui demande l'inscription hypothécaire soumet un ensemble de documents, dont les documents suivants : Formulaire de demande original n° 01a ; Contrat de garantie ou contrat de garantie notarié ou certifié (1 original ou 1 copie certifiée conforme) ;

Certificat original (livret rouge, livret rose) sauf en cas de dépôt de la demande d'enregistrement des mesures de sûreté en même temps que : (1) la demande d'enregistrement des modifications des terrains et des biens rattachés aux terrains ; ou ; (2) la demande de certification de la propriété des biens rattachés aux terrains.

Un terrain hypothéqué peut-il être vendu ?

Conformément à l'article 320, clause 8, et à l'article 321, clause 5, du Code civil de 2015, le débiteur hypothécaire n'est pas autorisé à vendre, échanger ou donner le bien hypothéqué, sauf accord du créancier hypothécaire. Ainsi, le débiteur hypothécaire n'est autorisé à vendre le terrain qu'avec l'accord du créancier hypothécaire.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html