Polémique autour de la réglementation des dépôts immobiliers

Le projet de loi soumis pour la première fois à l'Assemblée nationale (document n° 108/TTr-CP du 5 avril du gouvernement) prévoit que les investisseurs immobiliers vendant des logements et réalisant des travaux de construction, ainsi que transférant et louant des droits d'utilisation des terrains avec infrastructures, devront obligatoirement passer par une plateforme de transactions immobilières (article 57). Ces propositions ont suscité de nombreuses réactions, notamment de la part d'experts et de certains députés.

2 options

Suite aux avis des délégués de l'Assemblée nationale lors de la 5e session, l'organisme chargé de la rédaction a collaboré avec les agences compétentes pour étudier, analyser et examiner le projet de loi. Dans le rapport sur l'analyse, la révision et la finalisation du dernier projet de loi transmis à la Commission économique de l'Assemblée nationale, le gouvernement a accepté de supprimer la disposition imposant la réalisation des transactions immobilières en séance plénière (article 57), se contentant désormais d'encourager cette pratique.

« L’acceptation de l’agence de rédaction est opportune et très bienvenue, car si elle exige que certaines transactions immobilières passent par un tiers, une salle de marché immobilière, cela créera des procédures et des coûts supplémentaires, augmentant ainsi les prix de l’immobilier dans le contexte d’une loi qui prévoit déjà des réglementations sur la notarisation et la certification des contrats », a exprimé l’avis de Maître Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier.

Une autre disposition importante du projet de loi concerne les conditions de collecte des dépôts par les investisseurs dans le cadre de transactions immobilières. À l'article 23, paragraphe 5, du dernier projet de loi, l'autorité de rédaction propose deux options.

Les avis divergent encore quant à la réglementation des dépôts dans les ventes et transactions immobilières proposée dans le projet de loi sur le commerce immobilier (modifié). Photo : TAN THANH

Option 1 : L’investisseur immobilier n’est autorisé à percevoir l’acompte que conformément à l’accord conclu avec le client, à condition que le projet de construction (maison ou ouvrage) dispose d’un plan de base validé par un organisme d’État, qu’il soit titulaire d’au moins un des documents relatifs aux droits d’utilisation du sol mentionnés à l’article 25, paragraphe 2, de la présente loi, et qu’il ait accompli la procédure de notification de début des travaux conformément à la loi. L’accord d’acompte doit clairement indiquer le prix de vente ou le prix de location-vente du bien immobilier ou de l’ouvrage, et le montant de l’acompte ne doit pas excéder 10 % de ce prix.

Option 2 : Les investisseurs dans des projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts conformément à l'accord conclu avec les clients que lorsque les travaux de logement et de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en œuvre et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi.

Réduire ou supprimer l'exigence de dépôt ?

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a exprimé son désaccord avec certains points de l'option 1, estimant qu'elle ne protège pas suffisamment les intérêts des clients, notamment des particuliers. Il a notamment suggéré de revoir à la hausse le montant du dépôt stipulé dans l'option 1.

Un dépôt n'excédant pas 5 % est un seuil raisonnable, conforme aux usages, qui garantit que le dépôt n'a pas pour but de lever des fonds et qu'il représente une somme suffisamment importante pour que le déposant et le bénéficiaire respectent l'accord en toute connaissance de cause. De plus, cela permet à l'investisseur de mieux cerner les besoins et les préférences des clients afin d'améliorer la qualité des produits, des infrastructures et des services proposés.

Par ailleurs, l'expert Nguyen Van Dinh a indiqué qu'en théorie, il convient de vérifier si le dépôt relève du champ d'application de la loi sur les transactions immobilières. Selon lui, la relation entre le vendeur (investisseur) et l'acheteur (client potentiel) est une relation civile, régie par le droit civil.

Selon l'article 328 du Code civil, un dépôt est lorsque l'une des parties remet à l'autre une somme d'argent ou des métaux précieux, des pierres précieuses ou d'autres objets de valeur (collectivement appelés le dépôt) pendant une période donnée afin de garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat.

Par conséquent, si l'objectif de la convention de dépôt entre le vendeur et l'acheteur est uniquement de garantir que, lorsque les deux parties seront solvables, elles concluront un contrat de vente et d'achat d'appartement (afin de réserver un logement), une loi spécialisée (droit immobilier) peut-elle limiter le délai de réception du dépôt ou le montant de celui-ci ?

Selon M. Dinh, pour garantir l'efficacité de la politique et éviter les conflits juridiques, la loi sur le commerce immobilier n'a pas besoin de réglementer les dépôts. Il est en revanche nécessaire d'instaurer un contrôle strict sur la vente des logements, les travaux de construction futurs, la mobilisation et l'utilisation des capitaux par les investisseurs, et de prévoir des sanctions sévères en cas d'infraction. Par conséquent, les dispositions relatives aux conditions d'obtention des dépôts et à leur montant devraient être supprimées du projet de loi.

M. LE HOANG CHAU, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :

Problèmes de transfert de projet

Concernant la réglementation relative au transfert de projet, l'article 38 du projet énonce clairement le principe du transfert total ou partiel du projet. Plus précisément, le paragraphe 3 de l'article 38 stipule qu'après le transfert, l'investisseur peut hériter du projet, mais ce principe est incompatible avec l'article 39 du projet. En effet, le point C, paragraphe 1 de l'article 39 exige qu'en cas de transfert de projet, l'investisseur achève les travaux d'infrastructure…

En réalité, vendeurs et acheteurs de projets ont des visions diamétralement opposées. Les acheteurs disposent de fonds, ont des projets différents et souhaitent investir pour transformer l'état actuel du projet. Ainsi, après le transfert, ils peuvent ajuster le plan initial (au 1/500e), accepter de payer davantage, honorer leurs obligations financières et, n'ayant plus besoin d'utiliser l'infrastructure existante, ils construisent une nouvelle infrastructure. Or, l'article 39, paragraphe 3, exige l'achèvement de cette nouvelle infrastructure pour autoriser le transfert, ce qui constitue un inconvénient pour le cédant. Tant que cette réglementation restera contraignante, les fusions-acquisitions de projets seront difficiles, et les conditions défavorables au transfert ne seront pas réunies. De nombreux investisseurs aux capacités limitées auront du mal à trouver de nouveaux investisseurs.

Dr PHAM ANH KHOI, directeur général de FINA Real Estate Financial Services Company :

La réglementation doit garantir l'équilibre

L'Assemblée nationale a examiné et adopté de nombreux points importants concernant la loi sur le commerce immobilier (modifiée). Toutefois, toutes les décisions doivent veiller à un équilibre entre les différents acteurs du marché, notamment les acheteurs et les vendeurs. Si la loi pénalise l'un ou l'autre, cet équilibre sera rompu. Par exemple, si la réglementation relative aux conditions de vente est trop stricte, les investisseurs auront des difficultés à mobiliser des capitaux, ce qui compliquera la réalisation des projets et entraînera une hausse des coûts. L'offre de biens immobiliers sera alors de faible qualité et leur prix de vente deviendra inaccessible aux acheteurs.

L’État lui-même subira des pertes de recettes budgétaires, d’autres secteurs liés à l’immobilier, comme les matériaux de construction et l’installation, perdront leur emploi… et l’ensemble de l’économie sera également touchée.

M. LE HUU NGHI, directeur général de Le Thanh Construction and Trading Company Limited :

Il devrait exister une réglementation pour la gestion des fonds mobilisés.

Il existe des réglementations superflues que l'Assemblée nationale devrait ignorer ; les rendre contraignantes ne fait qu'engendrer des coûts supplémentaires de personnel pour leur contrôle et leur supervision. Par exemple, la réglementation relative aux acomptes relève du droit civil et est décidée conjointement par l'acheteur et le vendeur. Si l'acheteur accepte de verser un acompte mais n'achète pas, celui-ci est perdu ; en revanche, si le vendeur encaisse l'argent et annule le contrat, l'acompte lui est restitué.

La décision de réglementer ou non les transactions via une plateforme de négociation à la criée devrait être laissée au libre choix de l'investisseur, car celui-ci saura identifier la plateforme compétente. Autrement, il commercialisera lui-même le produit et sera responsable envers le client. En effet, si la réglementation est obligatoire, de nombreuses plateformes peu scrupuleuses, uniquement motivées par le profit, exagéreront la vérité et présenteront des informations mensongères sur le projet afin de vendre le produit aux clients. L'investisseur en subira alors l'entière responsabilité.

Dans l'immobilier, la gestion des flux de trésorerie des investisseurs est primordiale. Où vont les fonds provenant des clients ? Faute de gestion adéquate, ils les utiliseront de manière arbitraire et ne les investiront pas dans la réalisation des projets, ce qui représente un risque pour les clients.

Pham Dinh a enregistré

Source : https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm