Polémique sur la réglementation des dépôts immobiliers

Le projet de loi soumis pour la première fois à l'Assemblée nationale (AN) pour commentaires (Soumission n° 108/TTr-CP du 5 avril du Gouvernement) prévoit que les investisseurs souhaitant vendre des logements et des ouvrages de construction, ainsi que le transfert et la location des droits d'utilisation des terrains et des infrastructures du projet, devront passer par une salle des marchés immobiliers (article 57). Ces propositions ont suscité de nombreuses oppositions, notamment de la part d'experts et de certains députés de l'AN.

2 options

Sur la base des avis des délégués de l'Assemblée nationale lors de la 5e session, l'organisme de rédaction a coordonné ses travaux avec les agences compétentes pour les étudier, les assimiler et les réviser. Dans le rapport sur l'assimilation, la révision et l'achèvement du dernier projet de loi transmis à la Commission économique de l'Assemblée nationale, le gouvernement a accepté de supprimer la disposition exigeant que les transactions immobilières soient effectuées par l'intermédiaire de la salle des marchés (article 57), se contentant d'encourager les entités à le faire.

« L'acceptation de l'agence de rédaction est opportune et très bienvenue car si elle nécessite que certaines transactions immobilières passent par un tiers, une salle des marchés immobiliers, cela créera des procédures et des coûts supplémentaires, augmentant les prix de l'immobilier dans le contexte de la loi ayant déjà des réglementations sur la notarisation et la certification des contrats » - Maître Nguyen Van Dinh, expert juridique en immobilier, a exprimé son opinion.

Une autre disposition notable du projet de loi concerne les conditions de collecte des dépôts par les investisseurs lors des transactions immobilières. À l'article 23, clause 5, du dernier projet de loi, l'organisme de rédaction propose deux options.

De nombreuses opinions divergent encore sur la réglementation relative aux dépôts lors des ventes et transactions immobilières, proposée dans le projet de loi sur les activités immobilières (modifié). Photo : TAN THANH

Option 1 : L'investisseur immobilier n'est autorisé à percevoir l'acompte, conformément au contrat conclu avec le client, que si la maison ou les travaux de construction sont conformes à un projet initial évalué par un organisme public, et que l'investisseur dispose d'au moins un des documents relatifs aux droits d'usage du sol visés à l'article 25, alinéa 2, de la présente loi, et qu'il a procédé à la notification du début des travaux conformément aux dispositions légales. L'accord d'acompte doit clairement indiquer le prix de vente ou de location-vente de la maison ou des travaux, et le montant de l'acompte ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente ou de location-vente de la maison ou des travaux.

Option 2 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts conformément à l'accord avec les clients que lorsque les travaux de logement et de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi.

Réduire ou supprimer l’exigence de dépôt ?

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a exprimé son désaccord avec certains éléments de l'option 1, estimant qu'ils ne protègent pas efficacement les intérêts des clients, notamment des particuliers. Plus précisément, le montant du dépôt de garantie stipulé dans l'option 1 devrait être révisé.

Un montant de dépôt ne dépassant pas 5 % constitue un niveau raisonnable, conforme aux pratiques sociales, et permet de garantir que le dépôt ne vise pas à mobiliser des capitaux et qu'il est suffisamment important pour que le déposant et le bénéficiaire respectent scrupuleusement l'accord. Ce faisant, il aide également l'investisseur du projet à comprendre les besoins et les goûts des clients afin de perfectionner et d'améliorer la qualité des produits, services et équipements du projet.

L'expert Nguyen Van Dinh a déclaré qu'en théorie, il est nécessaire d'évaluer si l'apport est conforme à la loi sur l'immobilier. Selon lui, la relation entre le vendeur (investisseur) et l'acheteur (client potentiel) est une relation civile, régie par le droit civil.

Selon l'article 328 du Code civil, un dépôt est la remise par une partie à l'autre partie d'une somme d'argent ou de métaux précieux, de pierres précieuses ou d'autres objets de valeur (collectivement appelés le dépôt) pendant une période donnée pour garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat.

Par conséquent, si le but du contrat de dépôt entre le vendeur et l'acheteur est seulement de garantir que lorsque les deux parties seront qualifiées, elles concluront un contrat de vente et d'achat d'appartement (pour réserver une place), le droit spécialisé (droit des affaires immobilières) peut-il limiter le temps de réception du dépôt ou la valeur du dépôt ?

Selon M. Dinh, pour garantir l'efficacité de la politique et éviter les « conflits juridiques », la Loi sur les activités immobilières n'a pas besoin de réglementer les dépôts. Il est plutôt nécessaire d'instaurer un contrôle strict sur la vente de logements, les futurs travaux de construction, la mobilisation et l'utilisation des capitaux par les investisseurs, et de prévoir des sanctions strictes en cas de violation. Par conséquent, les dispositions relatives aux conditions de réception et au montant des dépôts devraient être supprimées du projet de loi.

M. LE HOANG CHAU, Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) :

Problèmes de transfert de projet

Concernant la réglementation relative au transfert de projet, l'article 38 du projet énonce clairement le principe du transfert total ou partiel du projet. En particulier, l'article 38, paragraphe 3, stipule qu'après le transfert, l'investisseur peut hériter du projet, mais ce principe n'est pas cohérent avec l'article 39 du projet. Plus précisément, l'article 39, paragraphe 1, point C, exige qu'en cas de transfert de projet, l'investisseur achève l'infrastructure.

En réalité, les vendeurs et les acheteurs de projets ont des visions radicalement différentes. Les acheteurs disposent de fonds, mais leurs idées divergent et souhaitent investir pour modifier l'état actuel du projet. Ainsi, après avoir reçu le transfert, ils peuvent ajuster la planification au 1/500, accepter de payer davantage, remplir leurs obligations financières et, n'ayant pas besoin d'utiliser les anciennes infrastructures, construire de nouvelles infrastructures. L'article 39, clause 3, exige l'achèvement de nouvelles infrastructures pour permettre le transfert, ce qui constitue un inconvénient pour le cédant. Tant que la réglementation sera toujours en vigueur, elle compliquera les fusions-acquisitions de projets, ne créant pas de conditions favorables au transfert, et de nombreux investisseurs sans ressources auront du mal à trouver de nouveaux investisseurs.

Dr. PHAM ANH KHOI, Directeur général de FINA Real Estate Financial Services Company :

La réglementation doit garantir l’équilibre

L'Assemblée nationale a débattu et adopté de nombreux points importants concernant la Loi sur le commerce immobilier (modifiée). Cependant, toutes les décisions doivent être prises en tenant compte de l'équilibre entre les acteurs du marché, notamment les acheteurs et les vendeurs. Si la loi complique la tâche des acheteurs ou des vendeurs, l'équilibre sera rompu. Par exemple, en ce qui concerne les conditions de vente des produits, une loi trop stricte risque de compromettre la mobilisation des capitaux par les investisseurs, de rendre les projets difficiles à réaliser, d'augmenter les coûts, de réduire l'offre et de dépasser les prix de vente pour les acheteurs.

Même l'État perdra des recettes budgétaires, d'autres industries liées à l'immobilier comme les matériaux de construction, l'installation, les ouvriers perdront leur emploi... et toute l'économie sera également affectée.

M. LE HUU NGHI, Directeur général de Le Thanh Construction and Trading Company Limited :

Il devrait y avoir une réglementation pour la gestion de l’argent mobilisé.

Il existe des réglementations inutiles que l'Assemblée nationale devrait ignorer. Leur caractère contraignant ne fait qu'augmenter le nombre de personnes chargées du contrôle et de la supervision. Par exemple, la réglementation relative aux dépôts est une affaire civile, décidée conjointement par l'acheteur et le vendeur. Si l'acheteur accepte de verser un dépôt mais n'achète pas, celui-ci sera perdu, et si le vendeur résilie le contrat en le récupérant, il lui sera restitué.

La réglementation des transactions par le biais des parquets devrait être laissée à la libre décision de l'investisseur, car il saura quel parquet est le plus compétent pour le choix, faute de quoi il vendra lui-même le produit et sera responsable envers le client. En effet, si la réglementation est obligatoire, de nombreux parquets peu fiables, cherchant uniquement à vendre leurs produits pour obtenir une commission, exagèreront la vérité et présenteront des informations erronées sur le projet afin de le vendre aux clients. L'investisseur en assume alors l'entière responsabilité.

L'important dans le secteur immobilier est de gérer les flux de trésorerie des investisseurs. Où placent-ils l'argent des clients ? S'il n'est pas géré et utilisé de manière arbitraire, et s'il n'est pas investi dans la mise en œuvre du projet, il présente des risques pour les clients.

Pham Dinh a enregistré

Source : https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm