La tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et des hôtels en appartements avec services

Le marché n'a jamais été aussi chaud

Avec la tendance à privilégier l'emploi en zones urbaines et dans les grandes villes, la demande de logements augmente également. Parallèlement, face à la pénurie d'appartements à bas prix, de nombreuses personnes n'ont pas les moyens financiers d'acquérir des appartements de milieu de gamme. Par conséquent, le marché locatif, notamment les appartements et les résidences hôtelières, destinés aux travailleurs dont les revenus avoisinent les 20 millions de VND, connaît une pénurie constante de logements.

Même si la vague de retours de locaux a déferlé sur Hô-Chi-Minh-Ville, obligeant de nombreux locaux à afficher des panneaux « à louer », de nombreux bureaux sont restés vacants, les prix des appartements locatifs ont néanmoins légèrement augmenté. Le rapport du deuxième trimestre 2023 de Batdongsan.com.vn a également montré que le taux de croissance de la marge bénéficiaire (incluant le taux de croissance des prix et le rendement locatif) des investissements dans le segment des appartements a augmenté de 97 % par rapport au début de 2015, un taux plus stable que celui d'autres canaux d'investissement tels que les actions, l'or, l'épargne ou les devises.

Tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 1 — Les appartements avec services attirent de nombreuses personnes qui n’ont pas les moyens financiers ou qui n’ont pas besoin d’acheter une maison.

Selon l'enquête, de nombreux immeubles d'appartements avec services dans les quartiers centraux de Hô-Chi-Minh-Ville, tels que Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, les 10e et 11e arrondissements, affichent des taux d'occupation supérieurs à 80 %, certains projets locatifs atteignant même 100 %. Le taux d'occupation des petits appartements avec services à Hô-Chi-Minh-Ville a fortement augmenté ces derniers temps, notamment pendant les mois d'été, période de préparation de la rentrée scolaire.

Face à cette tendance, en attendant une amélioration de la conjoncture économique , de nombreux propriétaires d'immeubles autrefois destinés à la location de bureaux ou d'hôtels ont changé d'orientation et entrepris de les transformer en appartements avec services. Ces studios sont souvent loués entièrement meublés, à des prix variant de 6 à 12 millions de VND par mois, selon la zone.

Plus petit qu'un appartement classique, ce type de logement présente l'avantage d'être moins cher et plus proche du centre. L'apparition récente des résidences avec services est devenue un concurrent pour les investisseurs qui achètent des appartements en banlieue pour investir en location.

La tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 2 — De nombreux propriétaires d’immeubles combinent des bureaux commerciaux au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.

Certains courtiers ont indiqué que de nombreux locataires sont prêts à sacrifier la surface, la ventilation et les infrastructures pour louer des appartements avec services à proximité du centre plutôt que des appartements en périphérie au même prix. Par conséquent, de plus en plus d'immeubles sont convertis à ce modèle de location, générant ainsi des flux de trésorerie au lieu de laisser des immeubles de bureaux vides en attendant des locataires.

De plus, certains propriétaires d'immeubles ont combiné la location de bureaux et de sièges sociaux aux 1er et 2e étages de l'immeuble, tandis que les étages supérieurs ont été transformés en appartements avec services à louer avec de nombreux types allant du milieu de gamme au haut de gamme, avec des superficies et des équipements différents.

Il faut calculer soigneusement les coûts d'investissement

Selon les études, les revenus de location d'appartements avec services ne sont pas faibles, mais très stables. Comparé à des chambres classiques de même superficie, le prix de location d'un appartement avec services est généralement au moins 1,5 à 2 fois plus élevé par chambre. Surtout pour les investisseurs qui savent optimiser l'espace, augmenter les charges et proposer des services adaptés, le prix peut augmenter encore davantage.

Cependant, la gestion, l'exploitation et le calcul des revenus et des dépenses de ce type d'appartement avec services sont plus complexes que pour des chambres en location bon marché. Les entrepreneurs doivent savoir gérer de manière systématique et rigoureuse, de la phase contractuelle à l'exploitation et à la publicité, afin d'optimiser les revenus de leurs investissements dans ce type d'appartement.

Car, bien que les appartements avec services soient actuellement très populaires et recherchés par de nombreux investisseurs, certains investisseurs ont subi des pertes en se convertissant à ce type de logement. C'est le cas de M. Ngoc Anh (Binh Thanh), qui a transformé son hôtel en appartements avec services locatifs.

Au début, faute de savoir gérer le modèle de location longue durée, d'une publicité ciblée inappropriée et de la pression d'un prêt de près de 2 milliards de dôngs pour rénover le modèle, il a connu des difficultés pendant presque la première année de conversion. Après plus d'un an de pertes, grâce au soutien de ses amis pour trouver la meilleure solution de gestion locative, la résidence de M. Ngoc Anh a atteint 80 % de sa capacité, générant un chiffre d'affaires mensuel de près de 300 millions de dôngs.

Tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 3 — Les hôtels et les immeubles de bureaux ont l’avantage de disposer d’un parking souterrain, d’ascenseurs et de systèmes de protection incendie.

Cependant, tout le monde n'a pas cette chance. C'est le cas de M. Hieu (Binh Tan). Ne connaissant pas bien le marché, il a mis en commun ses capitaux avec ses amis pour louer de nombreux immeubles et les rénover en appartements meublés. Cependant, en raison de l'importance des investissements et des taux d'intérêt des prêts bancaires, les appartements meublés loués par M. Hieu n'étaient pas compétitifs par rapport aux appartements du même quartier.

Alors qu'à Binh Tan, certains appartements de plus de 50 m² se louent environ 7 millions de VND par mois, l'appartement avec services de M. Hieu est proposé à 6 millions de VND par mois. Si l'on inclut les charges, l'électricité et l'eau, dont les prix sont plus élevés que ceux des appartements, la compétitivité de ce type de logement est compromise, ce qui l'empêche de remplir ses appartements à plus de 60 % pendant plusieurs mois. Cela entraîne un endettement croissant, car les revenus ne couvrent que les charges, les intérêts et le loyer.

Cependant, il a été constaté que dans cette zone, de nombreux modèles d'appartements avec services attirent de nombreux locataires, avec des taux d'occupation toujours proches de 100 %. Il s'agit principalement d'appartements avec services, mais les prix sont abordables : les loyers varient entre 4 et 5 millions de VND par mois, ce qui est nettement inférieur à ceux des appartements du même quartier.

Offrant un potentiel de rentabilité élevé grâce à une gestion rigoureuse et une évaluation rigoureuse des coûts, le modèle des résidences hôtelières est de plus en plus répandu. Parmi eux, de nombreux propriétaires d'hôtels et d'immeubles de bureaux locatifs ont récemment souffert de l'absence de revenus, et ce pour de multiples raisons. Forts de l'avantage des bâtiments existants, ils deviendront de sérieux concurrents sur le marché locatif à l'avenir, car ils pourront ainsi réduire leurs coûts de location.

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