אגרות שימוש גבוהות מדי בקרקע יקשו על אנשים שצריכים להמיר קרקע חקלאית לקרקע למגורים. (בתמונה: חלקת אדמה לאורך הכביש הראשי המחבר את הונג ין לנין בין - צילום: הונג קוואנג)
דעה זו הביע ד"ר נגוין נגוק טו, מומחה מס, בראיון לעיתון טואי טרה בנוגע למדיניות המוצעת של גביית דמי שימוש בקרקע כאשר יחידים ועסקים צריכים להמיר קרקע חקלאית לקרקע למגורים.
במקרים מסוימים, יש צורך לקנות במחיר גבוה ממחיר השוק.
אדוני, מהו הבסיס לקביעת אגרת השימוש בקרקע עבור ארגונים ויחידים המעוניינים להמיר קרקע חקלאית לקרקע למגורים?
- על פי חוק הקרקעות משנת 2013, משתמשי קרקע המעוניינים להמיר קרקע חקלאית לקרקע למגורים חייבים לשלם 40% מההפרש. עם זאת, מחירי הקרקע שנקבעו בעבר על ידי היישובים (טבלאות מחירי קרקע - PV) בהתבסס על מסגרת מחירי הקרקע שפורסמה על ידי הממשלה היו נמוכים מאוד בהשוואה למחירי השוק בפועל.
בדרך כלל, מחירי הקרקעות במחירונים המקומיים הם רק 10% ממחירי השוק, ומשק בית המעוניין להמיר 200-300 מטרים רבועים של קרקע חקלאית לקרקע למגורים צריך לשלם רק כמה מאות מיליוני דונג כאגרות שימוש בקרקע, פחות ממיליארד דונג. רמת אגרה זו נמצאת בהישג ידם הכלכלי של רוב האנשים, מה שהופך את העברת זכויות השימוש בקרקע לנוחה מאוד.
עם זאת, מאז חקיקת חוק המקרקעין משנת 2024, צצו שתי סוגיות: מחירי הקרקעות עלו לרמות גבוהות מאוד, קרובות למחירי השוק (המדינה מתקנת את מחירון הקרקעות מדי שנה בהתאם לשוק - PV), ועלו פי 7-10 בהשוואה לבעבר, ובמקרים חריגים מסוימים, פי כמה עשרות.
יתר על כן, ביטלנו את התקנות על פטורים והפחתות באגרות שימוש בקרקע, כך שמשקי בית הזקוקים להעביר זכויות שימוש בקרקע חייבים לשלם 100% מאגרת השימוש בקרקע למדינה. מצב זה הוביל למצבים בהם חלק ממשקי הבית נאלצים "לקנות בחזרה" את הקרקע שלהם.
במקרים מסוימים, אנשים נאלצים לקנות קרקעות במחירים גבוהים משווי השוק מכיוון ששווי הקרקעות המקומי גבוה מאוד ולא מציאותי. לכן, חיוני לתקן ולהשלים את התקנות כדי להפוך אותן למתאימות יותר.
לפתח מחירון קרקעות המתאים להכנסה של רוב האוכלוסייה.
* אז האם סביר לגבות דמי שימוש בקרקע בשיעור של 30% מההפרש בין מחיר קרקע למגורים לקרקע חקלאית?
- ההצעה לגבות 30% מההפרש בין מחירי הקרקעות למגורים לקרקעות חקלאיות כיום נמוכה משיעור הגבייה הקודם שעמד על 40%.
הפחתת שיעור אגרת השימוש בקרקע בשילוב עם חישוב אגרת השימוש בקרקע על סמך מכסת הקרקע למגורים המקומית היא מתאימה לעת עתה. תקנה זו תגביל את ניצול המדיניות המאפשרת המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים למטרות רווח ספקולטיבי, ובמקביל תמנע שימוש לא רציונלי בקרקע.
במהלך השנים, כדי למקסם את יעילות השימוש בקרקע, כל הפרובינציות והערים פרסמו מגבלות שימוש בקרקע עבור קרקעות למגורים בהקשר של אוכלוסיות גדולות ומשאבי קרקע מוגבלים. עבור יחידים וארגונים הזקוקים להמרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים חורגת מהמגבלה המותרת, עליהם לשלם דמי שימוש גבוהים יותר בקרקע, או אפילו 100% מההפרש, כלומר עליהם לקנות את הקרקע בחזרה מהמדינה, וזה סביר.
עם זאת, גישה רציונלית זו חייבת להיות מלווה באמצעים אחרים לניהול קרקעות, לרבות קביעת טבלאות מחירי קרקעות המתאימות להכנסה של רוב האוכלוסייה.
עם זאת, אם נמשיך ליישם את חוק המקרקעין משנת 2024 כפי שהוא, גם אם נוריד את שיעור אגרת השימוש בקרקע ל-30%, מכיוון שמחירי הקרקעות הותאמו כלפי מעלה יותר מדי כדי להתאים למחירי השוק, אגרת השימוש בפועל שאנשים יצטרכו לשלם תהיה גבוהה מאוד, ותעלה על היכולת הכלכלית של אנשים רבים. לכן, יש לחשב מחדש את מחירי הקרקעות.
מחירי קרקע ועלויות תשומות נאותים יתרום להורדת מחירי הדיור - צילום: B. NGOC
* הניסיון האחרון מראה שלמרות שהמדינה גובה תשלום של 30% על ההפרש בהמרת ייעוד הקרקע, אנשים רבים עדיין אינם יכולים להרשות לעצמם לשלם אותו. אילו פתרונות לדעתך נדרשים כדי להקל על קושי זה עבור האנשים?
- במקרים בהם משקי בית מרובים חולקים חלקת אדמה שירשו מאבותיהם, אם הם מעוניינים להתפצל למשקי בית שונים או לחלק את הקרקע, יש לחלק אותם לשתי קבוצות בעת הגשת הבקשה להעברת הקרקע.
עבור משקי בית בעלי משאבים כלכליים מספיקים, הם מתבקשים לשלם 30% מההפרש באופן מיידי. עבור משקי בית המתמודדים עם קשיים כלכליים, המדינה רשאית לאפשר להם לשלם חלק מאגרת השימוש בקרקע, כאשר היתרה תידחה. עבור אלו שאינם יכולים להרשות לעצמם לשלם, המדינה רשאית לאפשר להם לדחות תשלום של 100% מאגרת השימוש בקרקע.
החוב תמיד יופיע בתעודת זכות השימוש בקרקע, ולאנשים עדיין תהיה הזכות לבנות בתים ולהקים מגורים על אדמתם, והזכות להעביר את הבעלות לילדיהם. הם יצטרכו להחזיר את החוב למדינה רק כאשר ימכרו את הקרקע ויהיה להם כסף.
גישה זו תאחז במדיניות אגרות השימוש בקרקע, תאפשר למדינה לנהל קרקעות ביעילות ולמטרות הנכונות, תוך הבטחה שלאנשים תהיה קרקע לבניית בתים והבטחת זכותם של העם לדיור כפי שנקבע בחוקה.
מומחים ממליצים על הרמוניזציה של אינטרסים בגביית אגרות שימוש בקרקע - צילום: הונג קוואנג
קביעת טבלאות מחירי קרקעות: יישובים רבים מבולבלים מאוד.
לדברי ד"ר נגוין נגוק טו, חוק הקרקעות משנת 2024 קובע בניית טבלאות מחירי קרקע המשקפות מקרוב את מחירי השוק, אך אין מסמכים מנחים לגבי מה נחשב ל"מחירי שוק קרובים", מה שגורם לבלבול ביישובים רבים.
במציאות, מחירי הקרקעות הנוכחיים בשוק מנופחים, לעיתים אף גבוהים באופן מלאכותי. לכן, יש לחשב ולפתח באופן יסודי את מחירי הקרקעות שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026. משרדי ממשלה וסוכנויות צריכות לשבת יחד כדי להנחות את היישובים כיצד לקבוע את מחירי הקרקעות לפי שווי השוק.
לאחרונה, מומחים רבים הציעו כי מחירי קרקעות מבוססי שוק צריכים להיות מחיר המכירה הממוצע בחמש השנים האחרונות. לדוגמה, מחיר השוק ברשימת מחירי הקרקעות לשנת 2026 יהיה מחיר המכירה הממוצע של מגרשים באותו אזור בתקופה שבין 2021 ל-2025. שיטה זו סבירה יותר ואין להשתמש במחיר של כמה מגרשים ספציפיים כדי לבנות את רשימת מחירי הקרקעות.
הדבר החשוב ביותר כרגע הוא שמחירי הקרקעות השנתיים ברמה המקומית יחושבו ברמה סבירה, תוך הימנעות מגרימת זעזוע לעסקים ולציבור.
מר פאם דוק טואן (מנהל חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
ההצעה לגבות 30% מהפרש המחיר היא ראויה.
הצורך להמיר אדמות גן, שדות אורז ואדמות משולבות לאדמות למגורים הוא צורך תכוף של אנשים ועסקים, ועמלה של 30% עבור הפרש המחירים היא הולמת.
עם מגבלת ההמרה המוצעת, תקנות אגרות השימוש בקרקע צריכות להבחין בין המרת קרקע למטרות מגורים ומסחר. במקביל, מס פרוגרסיבי המבוסס על השטח שהומר הוא ראוי ומבטיח הוגנות ביישום מדיניות הקרקע.
ברור שכאשר אנשים ממירים קרקע חקלאית לאדמה למגורים שחורגת מהמגבלה המותרת, מדובר בהמרה מעבר לצורכי המגורים שלהם. ייתכן שהם ממירים אותה לצורך קנייה ומכירה של קרקע למגורים למטרת רווח גדול יותר, ולכן טבעי שהם יצטרכו לשלם דמי שימוש גבוהים יותר בקרקע.
לדוגמה, אדם יורש מגרש של 3,600 מ"ר (דונם אחד) בעיר הולדתו, אך במציאות, רק 500 מ"ר הם קרקע למגורים. הצורך לבנות בית על 200 מ"ר בלבד מספיק, ומשאיר את 3,100 המ"ר הנותרים כאדמה לגינה או לגידולים רב שנתיים. הקרקע עדיין שייכת לאדם, אך השימוש המיועד שונה.
אם אנשים רוצים להמיר 3,100 מ"ר של קרקע חקלאית לקרקע למגורים, ובכך לשנות את ייעוד הקרקע ולהגדיל את ערכה המסחרי, הם יצטרכו לשלם יותר אגרות שימוש בקרקע למדינה.
אם התושבים לא ירצו להמיר את זכויות השימוש בקרקע, הם ישמרו לעצמם את הזכות להשתמש ב-3,600 מ"ר של קרקע, אך 3,100 מ"ר הנותרים יועדו לשימוש חקלאי בלבד. במקרה זה, הקרקע נשארת רכוש התושבים; המדינה לא תחזיר אותה.
אם המדינה תאפשר לאנשים להמיר קרקעות בחופשיות מבלי לשלם דמי שימוש פרוגרסיביים בקרקע, הדבר עלול להוביל למצב שבו אנשים ממירים קרקעות בהמוניהם, וכתוצאה מכך ייווצר עודף של קרקעות למגורים אך ייווצר מחסור בקרקעות לייצור ועסקים.
אגרות השימוש בקרקע עלו בצורה דרמטית.
בשנת 2025, למרות ההתאוששות האחרונה של שוק הנדל"ן, ההכנסות הקשורות לקרקע צפויות לנסוק שחקים.
על פי לשכת הסטטיסטיקה הכללית ( משרד האוצר ), בעשרת החודשים הראשונים של 2025, הכנסות אגרות שימוש בקרקע בהאנוי הגיעו ל-89,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 167% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהו צ'י מין סיטי, רשויות המס רשמו גם זינוק בהכנסות אגרות שימוש בקרקע, והגיעו ל-49,712 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 269% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מר לה הואנג צ'או (יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי):
צריכה להיות מדיניות הוגנת, סבירה ומבוקרת.
אני סבור שבמקרים של שינוי ייעוד הקרקע מאדמת גן, אדמת בריכה או אדמת חקלאית בתוך אותה חלקת קרקע המכילה אדמת מגורים באזור מגורים שאינו מוכר כאדמת מגורים לאדמת מגורים; או שינוי מקרקע שבמקור הייתה אדמת גן או אדמת בריכה המחוברת לאדמת מגורים אך הופרדה על ידי המשתמש בקרקע לצורך העברת זכויות שימוש בקרקע, או עקב הפרדתה לחלקות נפרדות על ידי יחידת המודד בעת מדידת מפות קדסטרליות לפני 1 ביולי 2004, לאדמת מגורים, יש לחשב את אגרת השימוש בקרקע בשיעור של 20% מההפרש בין מחיר אדמת המגורים למחיר אדמת החקלאית.
באשר לשטח קרקע שייעודו משתנה במסגרת מגבלת הקצאת הקרקע המקומית למגורים, יש לגבות אגרה בשיעור של 30% מההפרש אם השטח חורג מהמגבלה לא יותר מפי אחד ממגבלת הקצאת הקרקע המקומית למגורים, ויש לגבות 100% מההפרש עבור שטח קרקע שחורג מהמגבלה ביותר מפי אחד ממגבלת הקצאת הקרקע המקומית למגורים.
הסיבה להצעה זו היא שברחבי המדינה, ובמיוחד במחוזות הדרומיים, המקור הנפוץ של שימוש בקרקע הוא בקרקע שנוצרה וירשה משקי בית ויחידים במשך דורות רבים, ולא בקרקע שהוקצתה על ידי המדינה. יתר על כן, משקי בית רבים עם דורות מרובים חיים יחד, מעבדים את הקרקע, ויש להם צורך לשנות את ייעוד השימוש בקרקע כדי לחלק אותה בין בני משפחה וליצור חלקות נפרדות.
זה כולל את הצורך להעביר או למכור חלק מקרקע למגורים כדי לממן בניית דיור ולכסות הוצאות, ולכן יש צורך במדיניות סבירה והוגנת, אך עדיין יש לפקח עליה בקפדנות כדי למנוע מקרים שבהם "ספקולנטים חסרי מצפון בקרקעות ועסקים המתחזים למשקי בית או ליחידים" פונים לשינוי ייעוד השימוש בקרקע חקלאית כדי "לנצל את המדיניות" למטרות רווח בלתי חוקי.
שלוש רמות של אגרות עבור המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים.
דמי שימוש גבוהים מדי בקרקע יהוו נטל עבור אנשים רבים שיצטרכו להמיר קרקע חקלאית לאדמות למגורים כדי להקים מקום מגורים - צילום: ד. טואן
משקי בית מרובים החולקים חלקת אדמה אחת יחולקו לחלקותיהם, ותיקבע מגבלת הקצאת קרקע לכל משק בית.
על פי טיוטת הצו הממשלתי, במקרים בהם משק בית או יחיד מחזיקים במספר חלקות אדמה (כולל מספר חלקות אדמה בגבולות מספר מחוזות וערים הנשלטות על ידי מרכז) ורשאים לשנות את ייעוד השימוש בקרקע כפי שנקבע בהחלטה זו, משק בית או יחיד רשאים לבחור חלקת אדמה אחת כדי להחיל עליה את חישוב אגרת השימוש בקרקע בהתאם לתקנות.
עבור החלקות השנייה והבאות, ייגבה 100% מאגרת השימוש בקרקע.
במקרים בהם מספר משקי בית או יחידים חולקים את הזכות להשתמש בחלקת אדמה אחת, אם הגוף המוסמך מתיר את חלוקת הקרקע עבור כל משק בית או יחיד, השטח בתוך הגבול שהוקצה לחישוב דמי שימוש בקרקע ייקבע עבור כל חלקת אדמה שעבורה הונפקה תעודת זכויות שימוש בקרקע ובעלות על נכסים המחוברים לקרקע. העיקרון הוא שלכל משק בית או יחיד שניתנה לו הזכות לחלק את הקרקע ייקבע שטח הקרקע בתוך גבול הקרקע המוקצה למגורים פעם אחת בלבד לצורך חישוב דמי שימוש בקרקע.
מקור: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
תגובה (0)