Szokatlanul magasra emelkednek a lakásárak Hanoiban , messze meghaladva a legtöbb közép- és alacsony jövedelmű megfizethetőségét - Fotó: N.TRAN
Az Építési Minisztérium szerint a jelenlegi lakásárak a telekköltségből, az építési költségekből, a hitelkamatból, az üzleti nyereségből, az adókból és a közvetítői díjakból tevődnek össze...
A lakásárak ellenőrzésére egyes szakértők olyan megoldásokat javasolnak, mint a telekárak kiigazítása, a megfelelő adók, díjak és projekthitel-kamatlábak kiszámítása, miközben az inputanyag-árak ellenőrzése, a kínálat és a kereslet egyensúlyba hozása, valamint az ingatlanspekuláció megelőzése is fontos szempont.
A középkategóriás lakások ára szintén 100 millió VND/m2.
Az Építési Minisztérium szerint az idei év második negyedévében egyes hanoi lakásprojektek kikiáltási ára jelentősen megemelkedett. A Royal City-ben a lakásárak 33%-kal, a The Pride-ban 33%-kal, a My Dinh Song Da - Sudico-ban 32%-kal, a Vinhomes West Pointban pedig 28%-kal emelkedtek. Néhány régebbi városi területen, például Trung Hoa - Nhan Chinhben a lakásárak szintén 25%-kal emelkedtek, míg a Nam Trung Yenben található új lakások árai 20%-kal emelkedtek.
A lakások átlagos eladási ára 2024 májusában jelentősen emelkedett 2023 végéhez képest. Konkrétan az Udic Westlake ára 56,7 millió VND/m2, a D' El Dorado ára 85,3 millió VND/m2, a HDI Tower ára 160,1 millió VND/m2, a Feliz Homes ára 53,9 millió VND/m2, a GoldSeasoné pedig 63,8 millió VND/m2 volt.
Az Építésügyi Minisztérium megjegyezte, hogy korábban a középkategóriás lakások kikiáltási és tranzakciós árai 50 és 70 millió VND/m2 között mozogtak, jelenleg azonban a tranzakciós árak 70-100 millió VND/m2-re emelkedtek.
Például a Noble Crystal Tay Ho projekt eladási ára körülbelül 187 millió VND/m2, míg a Mandarin Gardené 80 és 105 millió VND/m2 között mozog. Figyelemre méltó, hogy a Hoan Kiem kerületben, a Hai Ba Trung utcában található The Grand projektben egyes lakások ára közel 1 milliárd VND/m2.
Ho Si Minh-városban 2024 második negyedévében a középkategóriás lakások szegmense 2%-os, míg a felső kategóriás szegmens 5%-os növekedést mutatott 2023 azonos időszakához képest. Az új kínálat szűkössége a használt lakásprojektek eladási árait is felhajtotta Ho Si Minh-városban.
Konkrétan a City Garden apartmanprojekt átlagos kikiáltási ára 85 millió VND/m2, ami 18%-os növekedést jelent; az Antonia projekt (7. kerület) és a Masteri Thao Dien (Thu Duc City) ára 11%-kal, illetve 10%-kal emelkedett. A második negyedév végére a Ho Si Minh-városban található apartmanok átlagára körülbelül 6%-kal emelkedett 2023 végéhez képest.
Ho Si Minh-városban számos apartmanprojektnél jelentős áremelkedés történt, például a Cantavil An Phu esetében, amely 22,6%-kal 54,5 millió VND/m2-re emelkedett; a Zenity (1. kerület), amely 18,2%-kal 101,4 millió VND/m2-re nőtt; a Green View (7. kerület), amely 25,1%-kal 53,9 millió VND/m2-re emelkedett; és a The Panorama (7. kerület), amely 15,5%-kal 69,6 millió VND/m2-re emelkedett.
Mi okozta a szokatlanul magas árakat?
Az Építési Minisztérium legfrissebb felmérései és értékelései azt mutatják, hogy a földhasználati díjak meglehetősen magasak a lakások négyzetméterenkénti eladási árához képest. A GP Invest hanoi lakásprojektjében ez az arány körülbelül 15 millió VND/36,35 millió VND, ami az eladási ár 41,5%-ának felel meg; egy Hai Phong- i társasházi projektben 6,67 millió VND/34,54 millió VND, ami az eladási ár 19,3%-ának felel meg; egy Hai Phong-i alacsony építésű lakóprojektben pedig 60,14 millió VND/156,83 millió VND.
Hasonlóképpen, a Dong Tang Long városi területen, Thu Duc városában (Ho Si Minh-város) a földhasználati díj 2,34 millió/8,84 millió VND. A Binh Duong tartományban található Chanh My városi villaprojektben a földhasználati díj az eladási ár 16,3%-át teszi ki.
Az Építési Minisztérium szerint, ha a 2024-es földárakat alkalmazzák, a projektek földhasználati díja továbbra is meredeken emelkedni fog. Konkrétan a GP Invest projektjeinek árszerkezetében a földhasználati díj 60%-ra, a Thu Duc City Dong Tang Long városi területének esetében körülbelül 60-65%-ra, a Chanh My villaprojekt esetében pedig az eladási ár 50%-ára fog emelkedni.
Az Építési Minisztérium becslése szerint az új, a piaci árakat szorosan követő földárlista alkalmazása átlagosan 15-20%-os lakás- és ingatlanárak emelkedését fogja eredményezni az előző időszakhoz képest. Konkrétan a GP Invest lakóprojekt (Hanoi) építési beruházási költsége négyzetméterenként 5,1 millió VND/36,3 millió VND, ami az eladási ár körülbelül 14,1%-át teszi ki. A Hai Phong-i apartmanprojektek esetében ez 15,7 millió VND/34,5 millió VND, ami az eladási ár körülbelül 45,5%-át teszi ki. A Hai Phong-i alacsony építésű lakóprojektek esetében ez 31,2 millió VND/156,8 millió VND, ami az eladási ár 20,53%-át teszi ki...
Továbbá, bár az egyes projektek léptékükben és termékeikben eltérőek, a lakásépítési projektek beruházási költségei viszonylag stabilak maradtak, vagy az utóbbi időben csak kis mértékben ingadoztak a megnövekedett tűzvédelmi költségek miatt – közölte az Építési Minisztérium.
A lakásépítési projektek hitelfelvételének költségeit illetően a minisztérium szerint, ha a lakásépítési projektek a teljes befektetési tőke 30-70%-át kereskedelmi forrásokból szerzik, a kamatköltség a teljes építési beruházási költség körülbelül 3-5%-át teszi ki. Eközben a kereskedelmi lakásépítési projektek tipikus eladási költségei az ingatlan árának 3-7%-át teszik ki, egyes projektek esetében pedig az ingatlan árának 15%-át is elérhetik.
A jelenlegi lakásárak utolsó összetevője az adók, a profit és a projekt tulajdonosának költsége, amely a magas épületek esetében 10-20%, az alacsony épületek esetében pedig 20-30% között mozog.
Forrás: Építési Minisztérium - Grafikák: T. ĐẠT
Hogyan tudnánk lejjebb vinni a lakásárakat?
A házak eladási árát alkotó összes költség és azok aránya alapján, amint azt fentebb említettük, Nguyen Chi Thanh úr, az Ingatlanközvetítők Szövetségének alelnöke a Tuoi Tre újságnak adott interjújában azt mondta, hogy a jelenlegi telekárak nagyon magasak az emberek jövedelméhez képest, ezért a vagyonkezelő ügynökségeknek a valósághoz kell igazítaniuk a telekárak árait.
„A piaci alapú földárképzés elve olyan jól bevált városi területeken alkalmazható, amelyek egyértelműen meghatározott tranzakciós paraméterekkel rendelkeznek, mint az 1. kerület és Thu Duc City (Ho Si Minh-város), valamint a Hoan Kiem, Ba Dinh és Dong Da kerületek (Hanoi). Az elmaradott területeken azonban, ha nem igazítjuk ki a földárakat a fejlesztések ösztönzése érdekében, az nagyon veszélyes lesz” – mondta Thanh úr.
Thanh úr Kína példáját hozta fel, ahol az építőipari cégek sok házat építenek, de magas áron (részben a magas telekárak miatt), ami eladhatatlanná teszi őket. Amikor ezek a cégek nehézségekbe ütköznek, a kormány nem tudja megmenteni őket. Végső soron a házvásárló hozza meg a végső döntést.
Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke szerint egy lakóprojekt telekköltség-struktúrája magában foglalja a földhasználati díjakat és a telek megtisztításának költségeit, amelyek jelentős összeget képviselnek az egyes projektek építési sűrűségétől függően.
Egy ingatlanbefektetési társaság szemszögéből Nguyen Quoc Khanh úr, a DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company elnöke hangsúlyozta, hogy a lakásépítési projektekbe befektető vállalkozások számára ma a legfontosabb tényező az idő. A lakásépítési projektekhez kapcsolódó eljárások lebonyolításához szükséges idő lerövidítése egyértelmű szabályozások révén segít a vállalkozásoknak csökkenteni a megfelelési költségeket, és ezáltal csökkenteni az ingatlanárakat.
Thanh úr szerint az ingatlanpiac fejlesztési orientációjának a stabilitást és az emberek életminőségének javítását kell céloznia. Az ingatlanfejlesztők esetében az eladási ár 10-20%-os profitráta normális, de felül kell vizsgálni, hogy ez valóban igaz-e, mivel vannak nagyszabású ingatlanprojektek, amelyek teljesen új telkeken épülnek, és vonzzák a vevőket, a projektfejlesztők profitja pedig sokszorosa a statisztikai hivatal által közölt adatoknak.
Sok ingatlanszakértő úgy véli, hogy a lakások iránti jelenlegi kereslet és kínálat egyensúlyba hozásához növelni kell a megfizethető lakások kínálatát. Ez a kínálat nagymértékben függ a minisztériumok, osztályok és helyi önkormányzatok bevonásától. Továbbá szemléletváltásra van szükség, eltávolodva a túlzott földhasználattól, és ehelyett a földköltségek lakosság többsége számára megfizethető szinten tartására összpontosítva. A jelenlegi magas földárak miatt sok vállalkozás vonakodik majd befektetni projektekbe, ami megnehezíti a lakáskínálat növelését a jövőben.
A jelenlegi lakásárak csökkentése érdekében Le Hoang Chau úr úgy véli, hogy a következő hat dolgot kell tenni:
1. Csökkentse a földköltségeket.
2. Csökkentse a kapcsolódó adókat és díjakat.
3. Csökkentse a kamatkiadásokat.
4. A projekthez kapcsolódó anyagköltségek stabil szinten tartása, beleértve az üzemanyagot és az elektromos áramot.
5. Hogyan egyszerűsíthetjük a lakásépítési projektek jóváhagyási folyamatát, ezáltal csökkentve a megfelelési költségeket?
6. Küzdeni kell az ingatlanspekuláció és a mesterséges árszintek szándékos, profitorientált előlegezése ellen, 20%-ra kell emelni a földárverések letétjét, és súlyosan meg kell büntetni azokat, akik az árverés megnyerése után elveszítik a letétjüket.
Vannak spekulációval és mesterséges árak létrehozásával kapcsolatos okok is.
Az Építési Minisztérium azt is megerősítette, hogy a magas lakásárak részben annak tudhatók be, hogy az ingatlanfejlesztők kihasználják a piaci szűkösséget, hogy magas áron kínáljanak ingatlanokat. Egyes spekulatív csoportok, befektetők és közvetítői tevékenységben részt vevő magánszemélyek megzavarják a piacot, hogy „felfújják az árakat és mesterséges árakat hozzanak létre”.
A lakásépítő projektek fejlesztői jellemzően a ház árának körülbelül 3%-át fordítják ingatlanügynökségekre vagy brókerekre, de ezek az ügynökségek gyakran a piaci körülményekhez igazítják az árat, amikor az ügyfelekkel üzletelnek. Ez a különbség nem fix, és a ház árának 5%, 10% vagy 20%-a is lehet.
Például egy Hung Yenben található, 7-8 milliárd VND/egység eladási árú alacsony építésű lakóprojekt átlagos prémiuma körülbelül 750 millió VND lenne, de amikor a piac lehűl, a prémium csak 250 millió VND/egység lenne.
Ingatlanprojekt építés alatt Ho Si Minh-város 7. kerületében - Fotó: QUANG DINH
Lakáskínálat hiánya, szárnyaló árak, alacsony tényleges tranzakciós volumen.
Az ingatlanárak év eleje óta tartó emelkedése Hanoiban számos kérdést vet fel a lakosság jelenlegi lakásépítési politikájával kapcsolatban. Az ingatlanárak negyedévről negyedévre folyamatosan emelkednek, új, az egekbe szökő árszinteket meghatározva, amelyek messze meghaladják az egy évvel ezelőttieket, miközben a tényleges piaci tranzakciók száma csökkent. Eközben a lakáskínálat továbbra is szűkös, a megfizethető lakások „kihalnak”, a szociális lakások és az alacsony jövedelműeknek szánt lakások kínálata pedig minimális, szinte nem is létezik Hanoiban és Ho Si Minh-városban. Ilyen magas árak mellett a közép- és alacsony jövedelmű, valóban lakhatásra szoruló emberek többsége nem engedheti meg magának, hogy otthont vásároljon.
Az ingatlanpiacon tapasztalható szokatlan jelekre tekintettel a miniszterelnök hamarosan találkozót tart az ingatlanszektor vállalataival és cégeivel, hogy megvitassák a piac problémáinak megoldási lehetőségeit.
Az Építésügyi Minisztérium által a Kormányhivatalnak nemrégiben (szeptember 18-án) benyújtott, az ingatlanárak emelkedésének költségszerkezetét, eladási árait és okait elemző jelentés szerint az országos lakáskínálat jelentős visszaesést mutat. 2024 második negyedévében mindössze 9 lakásprojekt készült el, amelyek körülbelül 6000 lakást, családi házat és sorházat foglaltak magukban. Az idei év első felét tekintve a befejezett lakáskínálat mindössze körülbelül 9000 lakást, családi házat és sorházat ért el. Az újonnan engedélyezett lakásprojektek száma mindössze 20 000 egységet tett ki.
A 2023 vége óta tartó hanoi lakás- és telekhiány drámaian felhajtotta az ingatlanárakat. A West Lake környékén számos luxuslakás-projekt kezdeti kikiáltási ára meghaladta a 100 millió VND/m2-t. Eközben a Vinhomes Co Loa mega-városi területen, indulásakor a sorházak ára meghaladta a 300 millió VND/m2-t. Figyelemre méltó, hogy Hanoi külvárosi kerületeinek vidéki területein, például Hoai Ducban, Thanh Oaiban és Phuc Thoban, amelyek 30-40 km-re találhatók a városközponttól, az árverésen értékesített telkek ára szintén meghaladta a 100 millió VND/m2-t.
Az Építésügyi Minisztérium azonosítja a lakásárak csökkentésének okait és megoldásait.
4 ok az ingatlanárak emelkedésére:
1. A földárak az új földárlista szerint emelkedtek, és a földárveréseket a kikiáltási ár sokszorosán felüli áron tartják, ezáltal emelve a földárak általános szintjét.
2. A spekulánsok és ingatlanügynökként dolgozó magánszemélyek általi „mesterséges árak létrehozásának és az árak felfújásának” jelensége.
3. Ingatlan- és lakáshiány van a közepes és alacsony jövedelmű emberek többségének igényeinek kielégítésére.
4. A részvény-, kötvény- és aranypiacokkal kapcsolatos közelmúltbeli gazdasági ingadozások az ingatlanokba, mint biztonságos menedékbe történő erős pénzáramláshoz vezettek.
6 megoldás az ingatlanárak csökkentésére:
1. Az eljárási és jogi akadályok megszüntetése, a piaci kínálat növelése, valamint a biztonságos és fenntartható piacfejlesztés előmozdítása.
2. Javítani kell a földárverések eljárásait, finomítani kell a földárverésekre vonatkozó szabályozást a foglaló összegének növelésével, reális kikiáltási árak meghatározásával, a nyertes ajánlatok kifizetési idejének lerövidítésével és a spekulatív licitálás korlátozásával.
3. Kutatás és javaslatok kidolgozása adópolitikák kidolgozására azok számára, akik több házat és telket birtokolnak a spekuláció megfékezése érdekében.
4. Léteznek megoldások és intézkedések a 2024. évi földtörvény szerinti új földárlista kiadásának negatív hatásainak enyhítésére.
5. Ki kell kísérletezni egy államilag kezelt ingatlan- és földhasználati jogokkal foglalkozó tranzakciós központ modelljét.
6. Meg kell erősíteni a földhasználati jogok árveréseinek, a földhasználati projektekre vonatkozó pályáztatások ellenőrzését és felügyeletét, valamint az ingatlanszolgáltató vállalkozások, ingatlantőzsdék és közvetítői tevékenységek hatékony irányítását.
Alacsony jövedelmű lakások a szomszédos országokban
A Nation újság (Thaiföld) április elején megjelent jelentése szerint Narit Therdsteerasukdi, a Thaiföldi Befektetési Tanács (BOI) főtitkára kijelentette, hogy a tanács március 15-én jóváhagyta a lakásvásárlási adókedvezményeket. Ezek az ösztönzők a Thaiföldi Lakásbank (GHB) által kezdeményezett, alacsony jövedelmű személyek családi házak és lakások vásárlását támogató hiteleket nyújtó projekt harmadik fázisának részét képezik.
Jelenleg az adótámogatási program csak a legalább 70 m2-es alapterületű családi házakra és a legalább 24 m2-es alapterületű lakásokra vonatkozik. Therdsteerasukdi úr szerint a BOI 1993 óta támogatja az alacsony jövedelmű munkavállalók lakásépítési projektjeit. Konkrétan a BOI 44 lakásprojekt lakhatásának biztosításában vett részt, összesen 34 900 egységgel Bangkokban, valamint Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom és Chonburi tartományokban.
A malajziai kormány szeptember 17-én bejelentette, hogy legalább 23 új megfizethető lakhatási projektet indít országszerte a Népi Lakhatási Program (PPR) keretében, jelentette a Bernama hírügynökség. Datuk Aiman Athirah Sabu, a malajziai lakásügyi és helyi önkormányzati miniszterhelyettes (KPKT) kijelentette, hogy 2024 szeptemberéig a malajziai kormány 166 megfizethető lakhatási projektet fejezett be, 104 081 lakást biztosítva az alacsony jövedelmű munkavállalók számára, és további 16 projekt építését folytatja.
A PPR projektben található házak ára egységenként 45 000 és 60 000 ringgit (10 700 és több mint 14 000 USD) között mozog. A jövőbeli projektek új szolgáltatásokat fognak integrálni, javítva a lakosok életminőségét.
[hirdetés_2]
Forrás: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
Hozzászólás (0)