Jika undang-undang itu tidak diamandemen, proyek real estate akan terhenti dalam 10 tahun ke depan.

Menurut Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), jika poin b, klausul 1, poin a, klausul 4, dan klausul 6, Pasal 128 rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) tidak diubah, konsekuensinya mungkin pengelolaan, eksploitasi, dan penggunaan lahan dalam 10 tahun ke depan akan "terhambat", sehingga tidak mencapai efektivitas dan efisiensi tertinggi sebagaimana diusulkan dalam Resolusi 18.

Per 31 Oktober, Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) menetapkan dalam Pasal 128, Ayat 1, Ayat 6, dan Ayat 9: Dalam hal pemanfaatan tanah untuk pembangunan perumahan komersial, perjanjian pengalihan hak guna lahan perumahan diperbolehkan. Dalam hal pembangunan perumahan komersial, hak guna lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya harus tersedia. Menurut HoREA, peraturan ini belum sepenuhnya melembagakan kebijakan Resolusi 18, yaitu melanjutkan pelaksanaan mekanisme negosiasi mandiri antara masyarakat dan badan usaha dalam pengalihan hak guna lahan untuk pembangunan perumahan perkotaan dan komersial.

Pasal 128, Ayat 1, Ayat 6, dan Ayat 7 Rancangan Undang-Undang Pertanahan hanya memperbolehkan perjanjian tentang penerimaan hak guna usaha atas tanah perumahan atau kewajiban untuk memiliki hak guna usaha atas tanah perumahan atau tanah perumahan dan tanah lainnya, sehingga isinya "lebih sempit" dibandingkan dengan ketentuan yang berlaku saat ini, yaitu Pasal 73, Ayat 1, Ayat 1, Ayat 2, Ayat 191, dan Ayat 1 dan 2, Ayat 193 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013. Undang-Undang Pertanahan Tahun 2013 memperbolehkan badan usaha untuk menerima pengalihan hak guna usaha atas tanah untuk jenis tanah yang sesuai untuk perencanaan tata guna lahan. Dalam hal penerimaan pengalihan hak guna usaha atas tanah pertanian, harus ada persetujuan tertulis dari instansi pemerintah yang berwenang untuk melaksanakan proyek investasi, termasuk proyek perumahan komersial. Butir b, Ayat 1, Pasal 128 juga “lebih sempit” daripada Pasal 4 Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam 9 Undang-Undang Tahun 2022, yang mengatur 2 hal mengenai hak guna usaha atas tanah perumahan atau hak guna usaha atas tanah perumahan dan tanah lain yang bukan tanah perumahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Poin b, Klausul 1 juga tidak konsisten dengan Pasal 6, Pasal 128 RUU Pertanahan. Pasal 6 mengatur 2 kasus di mana investor harus memiliki hak guna lahan perumahan atau lahan perumahan dan lahan lainnya untuk melaksanakan proyek perumahan komersial. Namun, Poin b, Klausul 1, Pasal 128 hanya mengatur 1 kasus di mana investor diperbolehkan untuk bernegosiasi dalam memperoleh hak guna lahan perumahan dan tidak mengizinkan investor untuk bernegosiasi dalam memperoleh hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Oleh karena itu, poin b, klausul 1 "tidak sesuai" dengan poin 6, Pasal 128 RUU Pertanahan. Jika isi poin b, klausul 1 disahkan, dalam 10 tahun ke depan, investor tidak akan lagi diizinkan untuk bernegosiasi mengenai perolehan hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya untuk melaksanakan proyek perumahan komersial. Oleh karena itu, tidak akan ada kasus di mana investor memenuhi syarat memiliki hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya sebagaimana diatur dalam poin 6, Pasal 128 RUU Pertanahan.

Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen) jika disahkan diperkirakan akan menimbulkan lebih banyak kesulitan bagi dunia usaha.

Tidak hanya itu, isi Poin b, Klausul 1, Pasal 128 mengatur bahwa investor hanya diperbolehkan melakukan negosiasi untuk mendapatkan hak guna usaha atas tanah perumahan, yang akan membawa konsekuensi tidak terciptanya kondisi yang mendukung pengembangan proyek perumahan komersial, kawasan perkotaan berskala besar (puluhan, ratusan, ribuan hektar) untuk membangun infrastruktur perkotaan yang sinkron, dengan utilitas dan layanan yang lengkap, mengembangkan kawasan perkotaan yang hijau dan cerdas, tanggap terhadap perubahan iklim sesuai orientasi Resolusi No. 06 Politbiro , yakni kawasan perkotaan model baru Phu My Hung (fase 1) dengan luas lebih dari 400 hektar.

Dengan adanya peraturan yang hanya memperbolehkan investor untuk bernegosiasi mengenai hak guna lahan perumahan, mustahil untuk melaksanakan proyek perumahan komersial berskala besar, proyek perumahan campuran, dan proyek komersial serta jasa. Karena pada kenyataannya, kavling-kavling perumahan yang melekat pada rumah-rumah tersebut semuanya berukuran kecil. Kavling perumahan terbesar tidak lebih dari beberapa ribu meter persegi. Biasanya, di Kota Ho Chi Minh, terdapat vila yang dibangun di kavling perumahan terbesar di distrik pinggiran kota dengan luas hanya 5.000 ^meter persegi. Di distrik-distrik dalam kota, luas kavling perumahan bahkan lebih kecil lagi. Biasanya, vila kuno di 110 - 112 Vo Van Tan (Distrik 3) dengan 3 muka jalan hanya memiliki luas kampus hampir 2.800 ^{meter persegi} .

Ketentuan Pasal 128 Pasal 6 Rancangan Undang-Undang Pertanahan menunjukkan indikasi "menguntungkan" investor proyek perumahan komersial yang sudah memiliki hak guna lahan hunian dan lahan lainnya. Terutama badan usaha yang sudah memiliki lahan hunian dan lahan lainnya yang luas. Jika badan usaha ini memiliki lahan ratusan hektar, mereka akan berpeluang "mendominasi" pasar properti dalam 5-10 tahun ke depan. Pasalnya, dalam praktiknya, Undang-Undang Pertanahan hanya diubah setiap 10 tahun sekali, yaitu Undang-Undang Pertanahan tahun 1993, 2003, dan 2013 yang telah diundangkan, dan pada tahun 2023, Undang-Undang Pertanahan tersebut sedang dipertimbangkan untuk diubah.

Huruf b Ayat (1) Pasal 128 Rancangan Undang-Undang Pertanahan, apabila disahkan maka dalam jangka waktu 10 tahun ke depan tidak diperbolehkan lagi bagi para penanam modal untuk menerima pengalihan hak atas tanah untuk tanah hunian dan tanah lainnya atau tanah bukan hunian untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, sehingga tidak ada lagi badan usaha yang dapat memenuhi syarat memiliki hak atas tanah untuk tanah hunian dan tanah lainnya sebagaimana dimaksud dalam Ayat (6) Pasal 128 Rancangan Undang-Undang Pertanahan.

"Dalam praktiknya, proyek perumahan komersial dengan 100% lahan perumahan hanya mencakup sekitar 1% dari total jumlah proyek perumahan komersial. Proyek dengan lahan perumahan dan lahan lainnya merupakan mayoritas, hingga sekitar 95% dari total jumlah proyek perumahan komersial. Proyek dengan lahan selain lahan perumahan, termasuk lahan pertanian saja atau lahan non-pertanian saja yang bukan lahan perumahan, mencakup sekitar 5% dari total jumlah proyek perumahan komersial dan biasanya merupakan proyek berskala besar atau sangat besar," ujar Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, dan mengusulkan penambahan regulasi yang memungkinkan investor bernegosiasi untuk mendapatkan hak guna lahan selain lahan perumahan, termasuk lahan pertanian atau lahan non-pertanian yang bukan lahan perumahan, serupa dengan regulasi dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2013 untuk memfasilitasi dan mendorong pengembangan proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan berskala besar yang luasnya dapat mencapai puluhan, ratusan, bahkan ribuan hektare agar memiliki area fungsional lengkap, utilitas, dan layanan perkotaan yang lengkap.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm