ホーチミン市の新しい土地価格表に懸念

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人々は心配している

ホーチミン市は8月1日から新たな土地価格表を発行すると予想されており、地域に応じて現行の土地価格表の5倍から20～30倍に上昇する見込みです。特に、カンザー、クチ、ホックモン、ニャーベなどの郊外地区で上昇幅が最も大きいと予想されています。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 1 — 第 1 地区の一部の道路の推定土地価格リスト。

グエン・ティ・フエンさん（ビンタン区）は、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行し、8月初旬に適用する案を出したというニュースに驚きました。彼女は数日前に友人からこのことを知りました。フエンさんと友人はクチで土地を購入しました。一部は住宅用地で、残りは多年生作物の栽培地です。彼女の家族は、さらに住宅用地を増やし、土地の所有権を分割する予定です。

クチの土地価格が急騰しているという情報を受け、フイエンさんは資金計画が立てられず不安を抱えています。新たな土地価格計画に基づいて計算すると、住宅用地の取得で数億ドンの損失を被る可能性があります。

フエンさんと同様に、トラン・ティ・アインさん（ホックモン郡）も、新しい土地価格表が現行価格の何倍にも値上がりしていることを懸念しています。彼女の家族は先祖代々受け継がれた土地に住んでおり、土地の用途変更や区画割りも行っていません。長年、夫と両親と暮らしてきましたが、資金不足のため、土地の区画割りやレッドブックの取得手続きが完了できず、土地の用途変更も行っていません。もし市が突然新しい土地価格を適用した場合、アンさんは家族が家計管理や区画割りに困難をきたすのではないかと懸念しています。

さらに、アン氏は、人々が新しい土地価格表に慣れて適切な選択肢を計算できるように、新しい土地価格表の適用をもうしばらく延期したいと考えている。

アン氏とフエン氏は、新たな土地価格表によって直接影響を受ける事例です。ホーチミン市天然資源環境局（TN&MT）によると、新たな土地価格表は12のグループに影響を及ぼす予定です。影響が最も少ないのは移転案件であり、調整された土地価格表は、具体的な土地価格の類似性を確保し、市場価格との整合性を確保します。

残りの11の対象グループが直接影響を受ける。その中で最も影響を受けるのは、土地利用権の取得と土地利用目的の変更が認められている世帯と個人である。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 2 — ホーチミン市中心部の多くの道路の土地価格は、現在の価格表と比べて約5倍に上昇している（図：ハイロン）。

ただし、1993年10月15日以前に安定した土地利用が行われていた場合には、土地使用料を支払う必要はないと当省は考えています。土地面積が制限を超える場合は、2005年の土地価格表を徴収します。

残りの土地利用事例については、土地利用の起源と時期に基づき、適切な徴収率を設定することとする。政府がまもなく公布する土地使用料及び地代徴収に関する政令案では、時期に基づく徴収率は、調整後の予定地価表の10%から50%とされている。さらに、政策対象世帯、功労者、貧困世帯に属する土地利用者は、政府の規定に基づき、土地使用料が免除される。

新しい土地価格表により住宅価格は上がるのでしょうか?

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、土地価格表案は土地価格枠と比較して5～30倍に上昇しているものの、現在の価格は市場価格の70%近くであると述べた。多くの人が土地価格表は、用途を住宅用地に転換する際に支払うべき税金だと誤解しているが、それは事実ではない。

この税金には調整係数と税額計算方法があるため、土地利用目的を変更しなければならない人々のコストを正確に計算するには、州の管理機関からのさらなる法令や通達を待つ必要があるとタン氏は述べた。

タン氏は、全体として、新しい土地価格表は2つのグループに影響を与えると評価しました。住民にとっては、新しい土地価格表は土地利用転換税に影響を与えますが、地域によって0.5倍から1倍の増加にとどまります。

企業にとって、新しい地価公示は市場価格に近づくため、用地の整地費用や補償費用が増加します。土地利用コストも上昇し、それに伴う税金や手数料も増加します。これらの要因が不動産の売却価格を形成し、将来的に価格が上昇することになります。

しかし、プラス面としては、新たな土地価格表は、まもなく施行される2024年土地法の有効性を示しており、プロジェクトの法的実施期間の短縮や法的障害の解消に役立つだろうと指摘した。特に、補償や手続きといった問題において、市場への参入において、企業が人々と交渉しやすくなるだろう。

第二に、土地使用料の算定方法が明確化されます。土地使用料が増額された場合でも、法定事業実施までの期間が短縮され、事業者は財務コストを節約できます。

タン氏は、まもなく施行される3つの法律によって、プロジェクトに関する法的課題が解消され、プロジェクトの認可取得までの期間が短縮されることで、企業は財務コストと事業管理コストを削減できると期待しています。これら2つのコストが削減されることで、土地使用料が「均衡」し、不動産価格の上昇が抑制されるでしょう。

彼はまた、8月1日からの新地価表の適用は、国家管理機関が不動産関連法を迅速に施行するための取り組みであると評価した。この期限短縮は、市場の回復プロセスを加速させるだろう。もちろん、国家管理機関が草案、通達、指導命令を発行すれば、市場からの反応は様々だろう。

彼は、実用化を促進するために、政府機関が適切な調整を行うだろうと確信している。市場参加者の関心を示す多面的なフィードバックが必要である。