人々は心配している
ホーチミン市は8月1日から新たな土地価格表を発行し、地域に応じて現行の土地価格表の5倍から20～30倍に値上げされる予定です。特に、カンザー、クチ、ホックモン、ニャーベなどの郊外地区で値上がり幅が顕著です。
第1地区の一部の道路の推定土地価格リスト。
グエン・ティ・フエンさん（ビンタン区）は、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行し、8月初旬に適用する案を出したというニュースに驚きました。彼女は数日前に友人からこのことを知りました。フエンさんと友人はクチで土地を購入しました。一部は住宅用地で、残りは多年生作物の栽培地です。彼女の家族は、さらに住宅用地を増やし、その後土地の所有権を分割する予定です。
クチの土地価格が急騰しているという情報を受け、フイエンさんは資金計画がないため不安を抱えています。新たな土地価格計画に基づいて計算すると、住宅用地の取得で数億ドンの損失を被る可能性があります。
フエンさんと同様に、トラン・ティ・アインさん（ホックモン郡）も、新しい土地価格表が現行価格の何倍にも値上がりしていることを懸念しています。彼女の家族は先祖代々受け継いだ土地に住んでおり、土地の用途変更や区画割りも行っていません。彼女と夫は長年両親と同居しており、十分な資金がないため、土地の用途変更手続きや土地台帳の作成ができず、土地の用途変更も行っていません。もし市が突然新しい土地価格を適用した場合、アンさんは家族が家計管理や土地の用途変更に困難をきたすのではないかと懸念しています。
さらに、アン氏は、人々が新しい土地価格表に慣れて適切な選択肢を計算できるように、新しい土地価格表の適用をもう少し延期したいと考えている。
アン氏とフエン氏は、新たな土地価格表の直接的な影響を受ける事例です。ホーチミン市天然資源環境局（TN&MT）によると、新たな土地価格表は12のグループに影響を及ぼす見込みです。最も影響が少ないのは移転関連で、調整後の土地価格表は具体的な土地価格の類似性を確保し、市場価格との整合性を確保します。
残りの11のグループが直接的な影響を受ける。このうち、最も大きな影響を受けるのは、土地利用権が認められ、かつ土地利用目的が変更された世帯と個人である。
ホーチミン市中心部の多くの道路の土地価格は、現在の価格表と比べて約5倍に上昇している（図解：ハイロン）。
ただし、1993年10月15日以前に安定的に土地利用が行われていた場合には、土地使用料を支払う必要はないと当省は考えています。土地面積が制限を超える場合は、2005年の土地価格表を徴収します。
残りの土地利用事例については、土地利用の起源と時期に基づき、適切な徴収率を設定することが検討されます。 政府がまもなく公布する土地使用料および地代徴収に関する政令案では、時期に基づく徴収率は、調整後の予定地価の10%から50%の範囲とされています。さらに、政策対象世帯、功労者、貧困世帯に属する土地利用者は、政府の規定に基づき、土地使用料が免除されます。
新しい土地価格表により住宅価格は上がるのでしょうか?
DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、土地価格表案は土地価格枠と比較して5～30倍に上昇しているものの、現在の価格は市場価格の70%近くであると述べた。多くの人が土地価格表は、用途を住宅用地に転換する際に支払うべき税金だと誤解しているが、それは事実ではない。
この税金には調整係数と税額計算方法があるため、土地利用目的を変更しなければならない人々のコストを正確に計算するには、州の管理機関からのさらなる法令や通達を待つ必要があるとタン氏は述べた。
タン氏は、全体として、新しい土地価格表は2つのグループに影響を与えると評価しました。住民にとっては、新しい土地価格表は土地利用転換税に影響を与えますが、地域によって0.5倍から1倍の増加にとどまります。
企業にとって、新たな地価公示は市場価格に近づくため、用地の整地費用や補償費用が増加します。土地利用コストが増加し、それに伴う税金や手数料も増加します。これらの要因が不動産売却価格に影響を与え、将来的に価格が上昇するでしょう。
しかし、プラス面としては、新たな土地価格表は、まもなく施行される2024年土地法の有効性を示しており、プロジェクトの法的実施期間の短縮や法的問題の解決に役立つだろうと彼は述べた。特に、補償や手続きの問題において、市場への参入において、企業が人々と交渉しやすくなるだろう。
第二に、土地使用料の算定方法が明確化されます。土地使用料が増額された場合でも、法定事業実施までの期間が短縮され、事業者は財務コストを節約できます。
タン氏は、まもなく施行される3つの法律によって、プロジェクトの法的枠組みが明確になり、プロジェクトの認可取得までの期間が短縮されることで、企業は財務コストと事業管理コストを削減できると期待しています。これら2つのコストが削減されることで、土地使用料の負担が「均衡」し、不動産価格の上昇が抑制されるでしょう。
彼はまた、8月1日からの新地価表の適用は、国家管理機関が不動産関連法を迅速に施行するための取り組みであると評価した。この期限短縮は、市場の回復プロセスを加速させるだろう。もちろん、国家管理機関が草案、通達、指導命令を発行すれば、市場からの反応は様々だろう。
彼は、州当局が実用化を促進するために適切な調整を行うと確信している。市場参加者の関心を示す多面的なフィードバックが必要である。
専門家は、土地価格が上昇すると不動産価格も上昇すると述べている（イラスト：Trinh Nguyen）。
最近の記者会見で、天然資源・環境省の責任者は、8月1日から新しい土地価格表を直ちに適用することを説明した。
ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、まもなく適用される2024年土地法では、旧法に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表が2025年末まで引き続き適用されると規定されていると述べた。必要に応じて、省人民委員会は地域の実情に合わせて土地価格表を調整することを決定する。
この規制に基づき、ホーチミン市人民委員会は、2020年の土地価格表はもはや適切ではないと判断しました。さらに、新たな土地法に従って移転用地価格を公表する必要があります。
そのため、ホーチミン市人民委員会は7月初旬、天然資源環境局に対し、各部局、支局、地方と調整を行い、土地価格表の調整案を作成するよう指示しました。新しい土地価格表には調整係数はなくなり、単一の価格枠のみとなり、新土地法に基づく移転用地価格も含まれることになります。
土地価格表の引き上げが不動産価格の上昇につながるという質問に対し、グエン・トアン・タン氏は、この情報は正しくないと述べた。タン氏によると、土地価格表の作成根拠は市場データと土地価格ベースであり、長年にわたりホーチミン市税務局、ホーチミン市土地登記事務所から収集されたデータに基づいているという。
この価格表案は実際の取引データの更新であり、ホーチミン市天然資源環境局が調整したものであり、不動産価格の上昇を招くものではありません。むしろ、この価格は市内の正確な取引価格を反映しています。また、同局は市人民委員会に提出した土地価格は、現在の市場価格の約70%であると述べています。
土地経済局（ホーチミン市天然資源環境局）の担当者は、新たな土地価格表はプロジェクトの投入コストに影響を与えないため、不動産価格の上昇にはつながらないと付け加えた。また、不動産価格は需要と供給の法則に従って変動するものであり、この土地価格表によって価格が上昇したり下落したりするわけではない。
天然資源環境省の担当者は、今年８月１日以前に土地手続きを提出した人については、書類がすべて揃った時点で土地価格表を適用すると述べた。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm
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