ホーチミン市の新しい土地価格表に懸念

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人々は心配している

ホーチミン市では、8月1日から、地域に応じて現在の土地価格表の5倍から20～30倍に上がるよう調整された新しい土地価格表が発行される予定です。そのうち、カンザー、クチ、ホックモン、ニャーベなどの郊外地区の増加が最も顕著です。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 1 — 第 1 地区の一部の道路の推定土地価格リスト。

グエン・ティ・フエンさん（ビンタイン区）は、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行し、8月初めに適用する草案を持っているという情報に驚いた。彼女は数日前に友人を通じてそれを知った。フエンさんの家族は友人と一緒にクチに土地を購入した。土地の一部は住宅地であり、残りは多年生作物の栽培地です。彼女の家族はさらに住宅用地を追加し、その後証明書を分割する予定です。

クチの土地価格が急騰したという情報を受け、フイエンさんは資金計画を立てておらず不安を感じている。新しい土地価格計画に従って計算すると、彼女は住宅用地を取得するために数億ドンを失うことになるかもしれない。

フエンさんと同様に、トラン・ティ・アンさん（ホックモン地区）も、新しい土地価格表が現在の価格に比べて何倍も値上がりしていることを心配している。彼女の家族は先祖代々の土地に住んでおり、土地の利用目的を変えておらず、区画も分割していない。夫婦は長い間、両親と一緒に暮らしていた。資金不足のため、土地利用証書の切り離しやレッドブックの作成、土地利用目的の変更などの手続きができない状態となっている。もし市が突然新たな土地価格を適用したら、アンさんは家族が財政管理や土地所有権の分割に困難をきたすだろうと考えている。

さらに、アン氏は、人々が新しい土地価格表に慣れて適切な選択肢を計算できるように、新しい土地価格表の適用をもうしばらく延期したいと考えている。

アンさんとフイエンさんは、新しい土地価格表によって直接影響を受けるケースです。ホーチミン市天然資源環境局（DONRE）によると、新しい土地価格表は12の対象グループに影響を及ぼすという。最も影響を受けないグループが移住するグループであり、調整された土地価格リストにより、特定の土地価格が市場価格と類似し、一致することが保証されます。

残りの 11 グループの対象者が直接影響を受けます。このうち、最も影響を受けるのは、土地利用権が認められた世帯や個人、および土地利用目的が変更された世帯や個人である。

Băn khoăn với bảng giá đất mới tại TPHCM - 2 — ホーチミン市中心部の多くの道路の土地価格は、現在の価格表と比べて約5倍に上昇している（図解：ハイロン）。

しかし、当省は、1993 年 10 月 15 日以前に安定した土地使用が行われていた場合には、土地使用料を支払う必要はないと考えています。土地面積が制限を超える場合は、2005年地価公示価格に基づいて徴収されます。

残りの土地利用のケースでは、土地利用の起源と時期を考慮して適切な収集率を設定します。政府が発行しようとしている土地使用料および地代徴収に関する法令案では、徴収率は予想される調整済み土地価格表の10％から50％までの時間枠に基づいて検討されることになる。また、政策対象家族、功労者、貧困世帯に属する土地使用者に対しては、政府の規定に従って土地使用料が免除または減額される。

新しい土地価格表により住宅価格は上がるのでしょうか?

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、土地価格リスト案は土地価格枠と比較して5～30倍に上昇したが、現在の価格は市場価格の70％近くであると語った。地価公示は、土地の用途を宅地に変更する際に支払う税金であると誤解している人が多いですが、それは誤りです。

この税金には調整係数と税額計算方法があるため、土地利用目的を変更しなければならない人々のコストを正確に計算するには、州の管理機関からのさらなる法令や通達を待つ必要があるとタン氏は述べた。

全体的に見て、タン氏は、新しい土地価格表は 2 つのグループに影響を与えると評価しました。人にとって、新しい地価公示は土地利用転換税に影響しますが、地域に応じて0.5倍から1倍の増加にとどまります。

企業にとっては、新しい土地価格表が市場価格に近づくため、用地の整地と補償のコストが増加します。土地使用料が増加し、それに伴う税金や手数料も増加します。これらの要因が不動産価格に影響を与えており、将来的には価格が上昇するでしょう。

しかし、前向きな見方をすれば、新たな土地価格表は、まもなく施行される2024年土地法の有効性を示しており、合法的なプロジェクトの実施時間を短縮し、法的障害を解消するのに役立つだろうと彼は述べた。特に補償の問題では、市場にアプローチする際に、企業が人々と交渉しやすくなります。

第二に、土地使用料の算定方法が解決される。土地使用料が上昇したとしても、合法的な事業実施の時間が短縮され、企業は財務コストを節約できます。

タン氏は、まもなく施行される3つの法律によって、プロジェクトの法的問題が解消され、プロジェクトの認可期間が短縮されるため、企業は財務コストと事業管理コストを節約できると期待している。これら 2 種類のコストが節約され、土地利用コストと「バランス」が取られて、不動産価格の上昇が抑えられます。

同氏はまた、8月1日からの新しい土地価格表の適用は、国家管理機関による不動産関連法の早期施行に向けた取り組みであると評価した。この短縮により市場の回復が早まります。もちろん、政府機関が草案や回状、指導命令を発行すると、市場からはさまざまな反応が寄せられることになる。

彼は、州政府機関がそれを実際に便利に適用するために適切な調整を行うと信じている。市場参加者の関心を示す多次元のフィードバックが必要です。