ホーチミン市で適用される予定地価表は高いのか、低いのか?

ホーチミン市農業環境局（DARD）は、ホーチミン市土地価格評価評議会に文書を提出し、2026年1月1日から適用される最初の土地価格表の評価を要請した。これは、不動産市場が絶えず変動し、土地価格表と市場価格の差を縮める必要性がますます高まっている状況において、2024年土地法の規定に従って新しい土地価格の枠組みを適用する準備における重要なステップである。

提出書類の中で、農業環境省は、決定79/2024/QD-UBNDによる土地価格、コンサルティングユニットが収集した実際の調査価格、および2026年1月1日から適用されるコンサルティングのための予想価格を含む、比較のための3つのデータグループを提示した。

これら 3 つの価格を比較すると、特に実際の調査価格と予想される適用価格の間には大きな差があり、平均偏差は 30% ～ 40% となっています。

ホーチミン市で地価が最も高い中心部（エリア1）では、レ・ロイ通り、グエン・フエ通り、ドン・コイ通りの3通りが引き続き地価を牽引しています。コンサルティング会社の調査によると、これらの通りの地価は1平方メートルあたり9億5,400万ドンを超えています。

しかし、2026年から土地価格表を適用するための草案に記載されている価格は、わずか約6億8,700万VND/m²であり、実際の調査結果より40%近く低い。これは、決定79/2024に基づく上限価格でもあるため、新しい価格表は依然として現在の最高上限価格を維持していることがわかる。

中心部の他の多くの路線でも、調査価格と提案価格に大きな乖離が見られました。例えば、マック・ティ・ブオイ通りは7億8,300万VND/m²と調査されましたが、2026年の土地価格表に掲載される予定価格はわずか4億7,000万VND/m²です。

コン・チュオン・メー・リン通りの実際の価格は1平方メートルあたり約7億8,000万ドンであるが、予想価格は1平方メートルあたりわずか4億6,800万ドンであり、決定79/2024による1平方メートルあたり4億4,700万ドンの水準をわずかに上回っている。

コンザ・パリ通りも価格差が大きいグループに属しています。調査価格は7億3,800万VND/m²に達しましたが、想定適用価格はわずか4億5,080万VND/m²と、実際の価格を大幅に下回っています。

農業環境省が挙げたもう一つの事例は、決定79/2024に基づく価格が1平方メートルあたり1億6,520万ドンである道路であるが、実際の調査では1平方メートルあたり3億6,510万ドンに達している。2026年から適用される予想価格は1平方メートルあたり2億1,910万ドンであるが、それでも実際の価格より約40％低い。

ティサックルートやチューマンチンルートなど、他のルートでも同様の差異が見られました。これらの2ルートの調査価格は5億4,000万VND/m²を超えていますが、実際に適用される予定価格は3億2,500万～3億2,600万VND/m²程度です。この価格は決定79/2024に基づく価格表よりも高いものの、実際の調査価格より35～40%低い水準です。

グエンディンチエウ区間（ホアンサ地区）やヴォーヴァンキエットルートなど、中心部で最も価格が低いルートの場合でも、2026年から適用される予想価格は、市場で宣伝されている価格よりも依然として大幅に低い。

不動産情報サイトによると、過去1年間、これらの中心街の売り出し価格は15億VND/㎡を下回ることはほとんどありませんでした。特にドンコイ通りとグエンフエ通りでは、売り出し価格が17億～18億VND/㎡に達する時期もありましたが、その平均価格は1㎡あたり9億VND前後で、1年間で17.5%の上昇を記録しました。レロイ通りでは、過去最高の売り出し価格である1㎡あたり13億VNDに達し、その平均価格は1㎡あたり6億8,700万VND前後で、前年同期比で約16%の上昇となりました。