ホーチミン市の新しい土地価格表：合理的な料金徴収を検討すべき4つのケース。

合理的な土地使用料徴収の仕組みを確立するためには、4 つのケースを考慮する必要があります。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）はこのほど、首相、 天然資源環境省、ホーチミン市人民委員会に文書を送付し、市内の調整地価表の算出方法についてのフィードバックを行った。

HoREAは、ホーチミン市天然資源環境局が提案した「オプション4：2024年土地法第257条第1項に規定されているように、現地の実際の土地価格状況に合わせて、2024年土地法の規定に従って土地価格表を調整する」に従って改訂土地価格表を作成するという提案を歓迎します。

しかし、HoREAは、「オプション4」という名称は必ずしも正確ではない可能性があると考えています。なぜなら、オプション4は実際には2024年土地法第257条第1項の内容であり、「必要に応じて、省人民委員会は、当該地域の土地価格の実情に合わせて、この法律の規定に従って土地価格表を調整することを決定する」と規定しているからです。

ホーチミン市が調整された土地価格表を発行する必要がある理由は4つあります。第一に、ホーチミン市には現行の土地価格表にまだ含まれていない（新規）道路が570本あります。第二に、現行の土地価格表に掲載されている土地価格はすべて非常に低く、市場価格の約30%に過ぎません。

第三に、土地価格調整係数（K係数）を適用した環状3号線プロジェクト、スエンタム運河プロジェクトなどの公共投資プロジェクトのために国が土地を埋め立てた際に、市が実際に支払った土地補償率で土地価格表を更新する必要があります。

第四に、2024年土地法では、2013年土地法および法令44/2014で規定されていた年間K係数および国が土地を回収し、補償を提供し、敷地を整地した場合のK係数は規定されなくなりました。

HoREAは、土地使用料を徴収するための合理的な仕組みを構築するには、4つの事例を検討する必要があると考えています（図：Trinh Nguyen）。

2024年土地法第257条第1項に基づき、HoREAは、調整済み土地価格表（草案）は2024年8月1日から2025年12月31日まで適用される「過渡的」な性質のものであると判断しました。この期間中、天然資源環境局は2026年1月1日から適用される最初の土地価格表も作成する必要があり、調整済み土地価格表（草案）の土地価格は最初の土地価格表を作成するための基礎となります。

HoREAは、調整済み土地価格表案の土地価格が、2025年8月1日から12月31日までに土地使用料を支払う個人および世帯にとって公平性を確保するよう提案した。価格は、今年の最初の7か月間に土地使用料を支払った人々と同等、またはそれよりも高い場合でも、あまり変わらないものとなる。

そのため、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、土地使用料を徴収するための合理的な仕組みを構築するために考慮すべき4つの事例を提案しました。

まず、ホーチミン市内の8,000区画以上の土地を所有しながらも、第一級レッドブックを取得していない人々のケースです。

2つ目は、土地を分割し、同時に土地の用途を宅地に変更して子や孫に分割することを申請する必要がある場合です。

第三に、安定居住地域内に所在する同一敷地内の住宅に付属する農地使用権の適法化を申請する者において、住宅が位置する部分の土地は既に赤色登記されている場合、残りの土地は短期作物の栽培用地として農地として認定されているものの、実際には住宅の庭であり、もはや農業生産の機能を果たさない場合である。

第四に、これは、新規住宅開発計画、都市再開発計画、ビンクオイ・タンダプロジェクトなど、計画が中断されている、またはプロジェクトが停滞している地域に家や土地がある個人に適用されます。

土地価格調整案は公平性を確保する必要がある

レ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市人民委員会が承認した道路の実際の補償価格を基準とし、比較方式で土地価格を決定することで調整土地価格を算出する方法を提案した。

これは、2024年8月1日から2025年12月31日までに土地使用料を支払う個人および世帯の公平性を確保するためのもので、彼らが支払う金額は、今年の最初の7か月間に土地使用料を支払った人々と比較して同額、またはそれより高い場合でも差額が大きくならないようにします。

HoREAの代表者は、調整済み土地価格表を、地区、町、そしてトゥドゥック市の土地価格に近づくように、広い振幅を持つ方法で算出することを提案しました。現行の土地価格表に係数を乗じてすべての土地価格を同時に算出する調整済み土地価格表の算出方法は使用しないでください。

決定11/2024に従い、調整土地価格表案における最高地価が住宅用地のK係数枠の最高水準を超える6つの地区（3、6、7、11、12地区、ビンタンを含む）、4つの地区（ホックモン、クチ、ビンチャン、カンザー）およびトゥドゥック市では、調整土地価格表案の地価を構築しない。

チャウ氏はまた、土地評価コンサルティング部門と起草機関に対し、22区とトゥドゥック市の調整済み土地価格表の草案を最終決定するために、包括的な検討を継続するよう要請した。

報道によると、ホーチミン市天然資源環境局は、ホーチミン市党委員会常任委員会に土地価格調整の4つの選択肢を提出し、検討に付したという。

選択肢1：土地価格表を現状維持し、調整しない。この選択肢には、現行法に基づく土地価格が補償価格と大きく異なること、ホーチミン市の実際の土地価格状況に合致しないこと、そして2024年土地法第257条第1項の規定に反することなど、制約がある。また、調整を行わない場合、既に移転を済ませた土地利用者にとって不公平となる。

オプション2：現在の土地価格表の土地価格に最新の係数Kを乗じて土地価格表を調整する。結果は実際の補償土地価格とは依然として大きく異なり、実際の状況と一致しておらず、2024年土地法の規定に反し、以前に移住したケースに対して不公平です。

オプション3：移転予定路線の土地価格については、市場における実際の土地価格に基づき情報を収集し、調整した上で移転予定地価格を適用する。現行の価格表に掲載されている路線については、価格に係数Kを乗じて算出する。

この選択肢には、補償価格の差、土地利用者間の不公平などの面での制限もあります...

オプション 4: ホーチミン市の実際の土地価格状況に合わせて、2024 年土地法の規定に従って土地価格表を調整します。

既存の土地価格データベースは、補償地価格、再定住地価格、各レベルの人民委員会が承認した特定の価格、土地登記機関および税務機関からの実際の土地譲渡価格などのソースからフィルタリングされ、土地価格リストを更新および調整します。

この方法は、2024年土地法第257条第1項の規定にも準拠しており、現地の土地価格の実情とも整合しています。そのため、ホーチミン市人民委員会は、天然資源環境局に土地価格表の調整を委託することを決定しました。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm