合理的な土地使用料徴収の仕組みを構築するには4つのケースを考慮する必要がある
ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、市内の調整地価表の算出方法について意見を述べるため、首相、 天然資源環境省（MONRE）、ホーチミン市人民委員会に文書を送付した。
HoREA は、ホーチミン市天然資源環境局がオプション 4 に従って調整された土地価格リストを起草することを提案したことを歓迎します。オプション 4 は、2024 年土地法第 257 条第 1 項の規定に従って、地域の土地価格の実際の状況に合わせて、2024 年土地法の規定に従って土地価格リストを調整することです。
しかし、HoREAは、選択肢4という名称は必ずしも正確ではない可能性があると考えています。選択肢4は実際には2024年土地法第257条第1項の内容であり、「必要に応じて、省人民委員会は、当該地域の土地価格の実情に合致するよう、本法の規定に従って土地価格表を調整することを決定するものとする」と規定しているからです。
ホーチミン市が調整された土地価格表を発行する必要がある理由は4つあります。第一に、ホーチミン市には570本の（新規）道路がまだ土地価格表に含まれていないことです。第二に、現在の土地価格表に掲載されている土地の価格はすべて非常に低く、市場価格の約30%に過ぎません。
第三に、環状3号線プロジェクト、ラックスエンタムプロジェクトなどの公共投資プロジェクトを実施するために国が土地を埋め立てる際に、土地価格調整係数（係数K）を適用して、市が実際に補償した土地価格で土地価格リストを更新する必要があります。
第4に、2024年土地法では、2013年土地法および法令44/2014で以前に規定されていた年間K係数および国が土地を干拓し、補償し、敷地を整地する場合のK係数は規定されなくなりました。
HoREAは、合理的な土地使用料徴収の仕組みを構築するには4つのケースを考慮する必要があると考えています（イラスト写真：Trinh Nguyen）。
2024年土地法第257条第1項に基づき、HoREAは、調整済み土地価格表（草案）は2024年8月1日から2025年12月31日まで適用される「過渡的」な性質のものであると判断しました。この期間中、天然資源環境局は2026年1月1日から適用される最初の土地価格表も作成する必要があり、調整済み土地価格表（草案）の土地価格は最初の土地価格表を作成するための基礎となります。
HoREAは、調整済み土地価格表案の土地価格が、2025年8月1日から12月31日までに土地使用料を支払う個人および世帯にとって公平性を確保するよう提案した。価格は、今年の最初の7か月間に土地使用料を支払った人々と同等、またはそれよりも高い場合でもあまり変わらないものとなる。
そのため、HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏は、合理的な土地使用料徴収の仕組みを構築するために考慮すべき4つの事例を提案しました。
まず、ホーチミン市で8,000以上の土地を所有しているが、最初のレッドブックを取得していない人々のケースです。
2つ目は、土地を分割して、同時に土地の用途を宅地に変更し、子や孫に分割したい場合です。
第三に、安定居住地域内において、同一敷地内の住宅に付属する農地使用権の法定化を申請する者で、当該住宅の土地が赤色登記されている場合、残りの土地については、短期作物栽培用の農地として認定されているものの、実際には住宅の庭であり、もはや農業生産の機能を果たさない場合である。
第4に、計画が中断されている地域やプロジェクトが中断されている地域（典型的には、新住宅地計画や改修住宅地計画、またはビンクオイ-タンダプロジェクト）に家屋や土地が位置している場合です。
土地価格調整案は公平性を確保する必要がある
レ・ホアン・チャウ氏は、市人民委員会が承認した路線における実際の補償価格を基準とし、比較方式を適用して土地価格を決定する調整土地価格表の算出方法を提案した。
これは、2024年8月1日から2025年12月31日までに土地使用料を支払う個人および世帯の公平性を確保するためです。これらの個人および世帯は、今年最初の7か月間に土地使用料を支払った人々と同額、またはそれよりも高い金額を支払うことになりますが、それほど大きな差はありません。
HoREAの代表者は、調整済み土地価格表を、地区、町、そしてトゥドゥック市の土地価格に近づくように、広い振幅を持つ方法で算出することを提案しました。現行の土地価格表に係数を乗じてすべての土地価格を同時に計算する調整済み土地価格表の算出方法は使用しないでください。
決定11/2024に従い、調整済み土地価格表案の最高地価が住宅用地の係数K枠の最高水準を超える6つの地区（3、6、7、11、12地区、ビンタンを含む）、4つの地区（ホックモン、クチ、ビンチャン、カンザー）およびトゥドゥック市では、調整済み土地価格表案の地価を建築しない。
チャウ氏はまた、土地評価コンサルタント部門と起草機関に対し、22の地区とトゥドゥック市の調整済み土地価格リストの草案を完成させるために、全体の検討を継続するよう要請した。
報道によると、ホーチミン市天然資源環境局は、ホーチミン市党委員会常任委員会に土地価格調整の4つの選択肢を提出し、検討に付したという。
選択肢1：土地価格表を現状維持し、調整しない。この選択肢には、現行法に基づく土地価格が補償価格と大きく異なるため、ホーチミン市の実際の土地価格状況に適さず、2024年土地法第257条第1項の規定に反するなどの制約がある。また、調整を行わない場合、既に移転を済ませた土地利用者にとって不公平となる。
オプション2：現在の土地価格表の土地価格に最新の係数Kを掛けて土地価格表を調整する。結果は実際の補償土地価格とは依然として大きく異なり、実際の状況に適しておらず、2024年土地法の規定に反し、以前に移住したケースに対して不公平です。
オプション3：移転予定路線の土地価格については、実際の市場地価に基づき情報を収集し、調整した上で移転地価を適用する。現行の価格表に掲載されている路線については、価格に係数Kを乗じて算出する。
この選択肢には、補償価格の差、土地利用者間の不公平などの面での制限もあります...
オプション4：ホーチミン市の土地価格の実際の状況に合わせて、2024年土地法の規定に従って土地価格表を調整する。
既存の土地価格データベースは、補償地価格、再定住地価格、各レベルの人民委員会が承認した特定の価格、土地登記機関および税務機関からの実際の土地譲渡価格などのソースからフィルタリングされ、土地価格リストを更新および調整します。
この計画は、2024年土地法第257条第1項の規定にも準拠しており、現地の地価の実情にも合致しています。そのため、ホーチミン市人民委員会は、天然資源環境局に土地価格表の調整を委託することを決定しました。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
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