土地投資：投資家が知っておくべき「直感」の基準

金融投資フォーラムで、Khoa Buiというアカウントが投稿した。「私は34歳で、アパートと車を持ち、貯金は約25億ドンです。インターネットプラットフォームで月収1億～1億5千万ドンほど稼いでいます。しかし、この仕事がどれくらい続くかは予測できません。現在は生活費に加えて、80%を貯金に、20%を株式投資に充てています。」

残りの資金で、 ハノイ中心部から20kmほど離れた郊外に20億ドンで土地を購入したいと考えています。不動産業界の経験が全くないので、投資用土地を購入する際に注意すべき点について、経験のある方からアドバイスをいただければ幸いです。

経験の浅い投資家の多くは郊外の土地を購入したいと考えています。

コア・ブイ氏の発言を受けて、ハノイ在住の投資家チュエン氏は、投資目的で不動産を購入する際には、その地域で新たなインフラ整備プロジェクトが予定されているか、工業団地や行政区の開発の可能性はあるか、病院や学校などのアメニティが整っているか、将来的に新しい住宅地が建設される予定があるかといった基本的な基準に注意を払うべきだと述べた。これらの要素が満たされれば、不動産価格が20～30%、あるいはそれ以上上昇する可能性もある。南部バトドンサン・チャネルの営業部長、ディン・ミン・トゥアン氏は先日、報道陣に対し、「新規資金」を持ち、長期投資を希望する投資家にとって、今が頭金の投入を検討する時期だと述べた。しかし、長期投資のための土地を選ぶ際には、投資家はいくつかの基準に注意を払う必要がある。

具体的には、まず第一に、GDP成長、インフラ計画、交通、大規模投資家のプロジェクトなど、地域経済成長の原動力となる市場を調査し、選定することが重要です。これは、購入しても流動性を失い取引ができなくなるという状況を回避するために、有望な市場を選定する上で最も重要なステップです。適切な市場を選定した後、拡大していく中で、潜在的投資対象地域を特定する必要があります。

専門家によると、土地に投資する際の最も重要な基準は、インフラ計画、交通、大規模投資家のプロジェクトなどです...

例えば、高速道路や空港などの交通インフラが整備された地域、あるいは新たに建設された工業団地や市街地では、半径10km圏内に価格上昇の著しい地域が存在します。これらの地域は、情報が公開された時点から専門投資家によって収集されています。中程度の予算であれば、半径15～20km圏内を調査し、価格が比較的落ち着いていて長期投資に適した地域を選定することができます。インフラやプロジェクトが完成し、居住者が集まるようになると、不動産市場はより持続可能な形で価格上昇を続けるでしょう。

第二に、投資家は土地価格に影響を与える要因、例えば立地、合法性、面積、周辺施設などに注意を払う必要があります。これらの要因は、投資の長期的な安全性を保証するだけでなく、賃貸物件として活用できる可能性も秘めています。土地は投資または投機の対象であるため、他の多くの分野と同様に賃貸によるキャッシュフローを生み出すことは困難です。そのため、非専門家投資家は「資金を埋めて適切な時期を待つ」という焦りを抱くことになります。しかし、利便性の高い立地、住宅街の近くで生活に必要な施設が充実しているなどの優位性のある土地であれば、駐車場やレストランなどの貸し出しモデルで事業を行うことも可能です。キャッシュフローは少額であっても、長期間空地のままにしておくよりも土地の価値を高める効果があります。

3つ目は、土地の価格と流動性を正確に把握することです。土地市場に初めて参入する人は、土地の価格設定と流動性の評価に苦労することがよくあります。なぜなら、急激な上昇と下落を繰り返すため、広告価格と実際の価値が異なるからです。実際の価格帯を把握していないと、売買で損をしてしまう状況に陥ったり、売却が必要な時に流動性不足のために取引ができなかったりする可能性があります。

そのため、支払う前に、その地域の不動産公証役場の取引状況や売り出し物件の数を調べる必要があります。さらに、地元の仲介業者や専門の仲介業者を通じて、過去2年程度の売買価格の履歴を調べ、購入予定の土地の価格帯を把握しておくことも重要です。

ディン・ミン・トゥアン氏によると、バトドンサン・チャンネルのデータによると、土地価格は過去7年間で平均12.5%上昇している。一部の成熟した市場では、年間15～20%の成長が見込まれる。「現時点では、多くのリスクがあるため、土地投資に財務レバレッジを利用するべきではありません。高金利の支払いは投資利益を食いつぶすことになります。金利支払いのプレッシャーがかかった場合、短期間での売却が困難になり、商品を処分するために損切りをせざるを得なくなる可能性もあります」とディン・ミン・トゥアン氏は警告した。

クイン・チ

出典: https://www.nguoiduatin.vn/dau-tu-dat-nen-nhung-tieu-chi-ruot-nha-dau-tu-can-biet-204665323.htm