VN指数が過去のピーク付近に戻ると予想され、不動産は依然として良い投資チャネルである

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CafeFが主催したワークショップ「2024年のビジネスと投資の明るい兆しを見極める」において、パッション・インベストメントのCEOであるラ・ジャン・チュン氏は次のように述べた。「多くのマクロ経済的困難にもかかわらず、株式市場は好調な局面にあり、銀行業と小売業は2024年に大きく回復する2つの業界グループになると予想されます。」

5～6つの大きな調整があります

ラ・ジャン・チュン氏によると、ベトナムの株式市場はマクロ経済政策に基づいて運営されている。金融政策と財政政策は強力な刺激策であり、株式市場の発展を支える好ましい環境を作り出している。さらに、世界の主要経済国の成長モメンタムは回復しつつある。

さらに、VN指数は現在、かなり低いバリュエーションゾーンにあります。株価収益率（PER）は15倍を下回っていますが、以前はこの指数は主に20倍を超えていました。それだけでなく、金利は史上最低水準にあり、今後も低下し続けると予想されます。世界の株式市場はすべてピークを超えています。

「低金利と力強い景気回復を背景に、ベトナム株式市場は今年、ピークの1,500ポイントまで回復する見込みです。これは来年初めにピークを上回るための前提となります。2022年1月6日、VN指数は史上最高値の1,528ポイントを記録しました。今年の市場の主なトレンドは上昇傾向にあるものの、底値からの下落過程においては調整局面を避けることはできません。2024年には、市場は5～6回程度の大きな調整局面を迎えるでしょう」と、パッション・インベストメントのCEOは述べた。

ベトナムが地域最大の外国直接投資（FDI）資本を誘致しているにもかかわらず、近年、株式市場へのFDI資本流入が減少していることに疑問を抱く人が多い。ベトナムの株式市場に外国資本が流入しない原因は何だろうか？

この問題に対して、ドラゴンキャピタルファンドマネジメント社の投資ディレクター、レ・アン・トゥアン氏は、「今年初め以来、外国人投資家は10兆VND以上を売り越した。2023年3月から計算すると、38兆VND以上を売り越したことになる」と述べた。「この売り越しの勢いは、外国人投資家には多くの選択肢があるなど、いくつかの理由から生じている。新技術への投資意欲があるが、ベトナムにはほとんど選択肢がない。外国人投資家の大規模な資金源は中国からインドや日本に流れている。外国人投資家は、ベトナムの問題の一部が予想外であることを懸念している。過去2か月間、ベトナム市場に対する外国人投資家の関心は明らかに高まっている」とレ・アン・トゥアン氏は述べた。

ドラゴンキャピタルの代表者によると、ベトナムは依然として外国人投資家が非常に関心を持っている国の一つだという。MSCI（機関投資家やヘッジファンド向けに株価指数、ポートフォリオリスク、パフォーマンス分析、管理ツールを提供する投資調査会社）によって正式に格上げされれば、外国資本が大きく戻ってくる可能性が非常に高い。

新たな経済サイクルへの信頼

2024年の不動産市場について、ファットダット不動産開発株式会社のブイ・クアン・アン・ヴー社長は、「事業運営の過程で、多くの企業がファットダットに進出してきました。しかし、問題は、将来的に人材を誘致するために何をすべきかということです。彼らの資金と開発の考え方が必要です。」と述べています。

ブイ・クアン・アン・ヴー氏によると、COVID-19以前は、不動産投資家のほとんどは賃貸目的で購入するプロの不動産投資家でした。当時は銀行が融資を支援し、不動産が収益性の高い時期には取引が活況を呈し、不動産価格は「めまいがするほど」上昇しました。しかし、COVID-19の流行に伴い、銀行は不動産融資を厳しく制限し、市場は下落しました。多くの投資家が信頼を失い始めました。

「証券、通貨、そして社会住宅に重点を置いた不動産という3つの市場を結びつけるソリューションです。何に投資すべきかという問いに対して、私は経済の新たなサイクルを信じています。不動産市場は依然として優れた投資チャネルです。私たちは、多くの人々に利益をもたらすような管理、方向性、持続可能性を備えていなければなりません」とブイ・クアン・アン・ヴー氏は述べた。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、「2024年のビジネスと投資の明るい兆しを見極める」ワークショップで、「一連の投資チャネルでまとめると、3月25日の午後の株価は約22％上昇し、金は約7％上昇したが、賃貸収益だけをみると、アパート一棟への投資はわずか5％の増加にとどまった」と述べた。

ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、外国直接投資（FDI）の役割は非常に重要です。しかし、現実には市場には多くの課題があるため、国内の開発投資家は最も伝統的な手法である合併・買収（M&A）に注力しています。現在、住宅、産業、商業など、プロジェクト用地の購入においては、投資家は利用可能な商品を求めていますが、ベトナム市場では法的問題により非常に困難であるため、プロジェクト用地の購入を選択しています。

「また、商品によっては商業用不動産は投資家が関心を持つ市場ですが、ホーチミン市のオフィス入居率95%など、成功率はわずか5～10%です。一方、工業用不動産は余裕があるため、成功率は最大50%に達します。不動産市場における各商品の失敗の理由は、評価額、合法性、所有構造の違いにあります」とドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は述べました。

「2024年に投資するのに最適なセグメントはどれか？」という質問に対し、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は次のように答えました。「不動産には多くの商品とセグメントがあるため、投資総額によって異なります。機関投資家にとっては、商業用不動産と工業団地が依然として人気です。個人投資家が関心を持つ商品は住宅です。」

CBREベトナムのCEOによると、住宅は通常、ローエンド、ミッドレンジ、ハイエンド、ラグジュアリーの4つのセグメントに分けられます。当社はミッドレンジとハイエンドの2つの商品を提供しています。ミッドレンジとニアミッドハイエンドは、最も多くの人が関心を持つセグメントであり、今年および今後数年間の市場において明るいセグメントです。

「投資家には適正価格を見つける余地があります。同様の品質の中価格帯の製品セグメントを比較すると、ホーチミン市はハノイ市場よりも約30%高い価格となっています。2018年から2019年にかけて、多くの北部の伝統的な投資家が南部に投資しましたが、現在、彼らは北部市場に戻り、大きな投資余地があることに気づき始めています」とドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は述べた。

ティン・タック新聞によると

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