不動産購入のために金を借り入れ、金価格が高騰し続け困難に直面

不動産を購入するために金を借り入れるのは頭痛の種。

2020年末、グエン・トゥイさんの家族（ ナムディン省出身）は、ナム・トゥー・リエム区（ハノイ）の路地裏にある、各階面積32平方メートルの5階建ての家を27億ドンで購入した。

トゥイさんは約12億ドンで、親戚からSJCの金塊10本を無利子で借りました。残りは銀行から借りました。故郷では、余剰金のある人の多くは投資目的で金を購入しているとトゥイさんは説明します。つまり、借金をしたいなら、金を借りるという条件を受け入れなければならず、返済も金で支払う必要があるのです。トゥイさんが借りた当時、金の価格は1タエルあたり5400万～5500万ドンで推移していました。10タエルの金を売却すれば、約5億4000万ドンの収入になります。

金価格はそれほど変動しないだろうと考えたトゥイさんの家族は、まず銀行ローンの返済に集中しました。彼女と夫は、金価格がさらに下落した際に金を購入し、借金を返済する計画を立てていました。

しかし、トゥイさんの親戚は、4本の金塊を回収して売却し、生活費に充てようと提案している。最近、金価格が急騰しているため、トゥイさんの家族は頭を痛めている。トゥイさんの計算によると、金価格が1オンスあたり約8200万ドン（9月24日の取引開始時点）なので、返済額は借りた時よりも50%以上も高くなるという。

「4年近く借り入れを続け、返済額は50%も増加しました。これは銀行ローンの返済額を上回っています。金価格がこのまま上昇し続ければ、さらに返済額は増えるでしょう。最近、家の価格は上昇しましたが、金価格の上昇には追いついていません」と彼女は語った。

トラン・タンさん（ハノイ市カウザイ区）は、昨年10月末、地方の多くの土地の価格が大幅に下落したと話してくれました。当時、彼女の家族はバクザン省で120㎡の適切な土地を40億ドンで見つけました。しかし、手元に30億ドン近くあったため、親戚から15タエルの金を借りました。

彼女はまた、故郷の人々は慎重で倹約家なので、お金に余裕ができると金を購入し、価格が上がるまで貯めておくか、子供や孫のために貯金するのだと話した。ほとんどの人はすぐに現金を使えるわけではないので、借り入れをしたい場合は金を借りるしかない。当時、金の価格は1オンスあたり約7100万ドンで、彼女は価格がピークに達したと考えていた。そのため、返済時には、金はせいぜい借りた金額と同額か、それ以下になるだけだった。

ハノイの不動産プロジェクト（イメージ：ドゥオン・タム）。

売却時にタンさんは約11億ドンを受け取り、すぐに頭金を支払い、内覧した土地の購入手続きを完了しました。しかし、最近、金の価格が高騰を続けている一方で、先に購入した土地の価格はあまり上昇しておらず、タンさんは落胆しています。

「今はただ、金の価格が早く安定することを願うばかりです。金を借りるのは初めてなので、リスクを十分に想定できていません」とタンさんは嘆いた。

財務レバレッジの使用を制限します。

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、金の借入の性質上、返済も金で行われなければならないと述べた。したがって、借入を行う場合は、返済が金で行われるか、借入時の価値に基づく現金で行われるかを明確に合意する必要がある。

現実には、金価格が最近急騰している一方で、都心部の不動産価格も大幅に上昇しています。実際、ハノイのような都市部では、過去3～4年間の住宅価格の上昇率は金価格をはるかに上回っています。逆に、住宅を購入したものの、その後、金価格が急騰しているにもかかわらず、その価値がほとんど上がっていないという稀なケースもあります。

しかし、タン氏は、不動産購入のために金を借り入れることはあまり一般的ではないと考えています。不動産に法的書類が完備されている場合は、銀行からの借り入れを選択する方が有利です。しかしながら、金融レバレッジを利用する場合は、返済能力を慎重に検討する必要があります。購入者は、安全を確保するために、物件価格の50%程度にとどめておくべきです。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）市場タスクフォースのメンバーであるレ・ディン・チュン氏は、住宅購入や不動産投資のために金を借り入れる人の多くは、この種の資産のリスクとボラティリティを十分に理解していないと考えています。法的地位が明確な不動産で、財務レバレッジが必要な場合は、銀行から一定額を借り入れることも可能だとチュン氏は提案しています。

「ハノイ中心部で購入する場合、過去数年間の住宅価格の上昇率は金と比べるとそれほど悪くありません。しかし、地方で不動産を購入し、金で借り入れをする人は、間違いなく不利な立場に置かれるでしょう」とチョン氏は述べた。

彼によると、住宅購入者は、住宅価格の50%程度までの金融レバレッジを常に利用することで、購入可能な価格を確保できるという。現在、住宅価格が大幅に上昇しているため、購入者は金融レバレッジの利用を再考する必要がある。同時に、不動産市場の今後の動向は依然として不透明である。

また、現在の不動産市場では価格が上昇し続けるのか、それとも調整するのか不透明であるため、多くの専門家は不動産購入者は財務レバレッジの使用を制限すべきだとアドバイスしています。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm