«Plutselig oppbremsing» av eiendomskreditt kan ikke redusere boligprisene

Historisk sett har eiendomskreditt blitt strammet inn og deretter løsnet mange ganger, noe som har ført til svingninger i markedet. Ifølge eksperter må kontroll av boligprisene gjøres gjennom markedsløsninger, og plutselig stopp av eiendomskreditt kan føre til at markedet kollapser.

Byggedepartementet ber om kommentarer til regjeringens utkast til resolusjon om mekanismen for å kontrollere og dempe eiendomspriser. Utkastet foreslår å sette en grense for lån til kjøp av en andre bolig eller mer (et maksimalt lån på 50 % av kjøpekontraktsverdien for en andre bolig og et lån på ikke mer enn 30 % for en tredje bolig).

I et intervju med den elektroniske avisen Investment Newspaper – Baodautu.vn – sa en økonomisk ekspert at en innstramming av eiendomskreditten for andre og tredje gang vil være en brå brems på eiendomskreditten, noe som kan føre til et plutselig fall i likviditeten og et frossent marked. Tidligere har innstramming av kreditten også ført til en krise i eiendomsmarkedet.

«For mer enn et tiår siden, i perioden 2011–2013, havnet også eiendomsmarkedet i krise, delvis på grunn av at bankene strammet inn på eiendomskreditt mens eiendomsboblen sprakk i 2009–2010. I løpet av denne perioden ble eiendomsutlån klassifisert av Statsbanken som en «ikke-produksjonssektor» og var pålagt å begrense utlånene. Som et resultat falt eiendomsprisene, men likviditeten var også veldig stille, markedet frøs nesten til. Den andre og tredje innstrammingen av eiendomskreditt, hvis den implementeres i inneværende periode, ville ikke nødvendigvis redusere boligprisene på grunn av det knappe tilbudet, men ville føre til at markedet havnet i en likviditetskrise før det hadde kommet seg helt», sa denne eksperten.

Dr. Le Xuan Nghia, økonomisk ekspert.

Dr. Le Xuan Nghia, medlem av statsministerens politiske rådgivende råd, sa også at dette tiltaket ikke bør anvendes. Siden begynnelsen av året har partiet og regjeringen vedtatt en rekke resolusjoner som endrer tankegangen fra administrativ styring til proaktiv skapervirksomhet, i tjeneste for folket og bedriftene. Når det gjelder kreditt, ba statsministeren også statsbanken om å sette i gang et pilotprosjekt for å eliminere kredittrom i 2026. I denne sammenhengen er det ikke markedsmessig å anvende en lånegrense for en eller flere eiendommer.

Videre, ifølge denne eksperten, har forretningsbanker i henhold til gjeldende lovbestemmelser rett til å bestemme sine egne lånegrenser for kunder, og statsbanken eller andre forvaltningsorganer kan ikke blande seg inn i foretakenes forretningsfrihet. Statsbanken kan bare tilby tekniske verktøy for å sikre at banker opererer trygt og sunt (for eksempel forskrifter om kapitalsikkerhetsforhold, kredittgrenser, gjeldsklassifisering osv.).

I løpet av de siste tiårene har Statsbanken hatt mange løsninger for å kontrollere eiendomskredittrisiko, for eksempel å øke/redusere eiendomsrisikokoeffisienten (noen ganger opptil 250 %), redusere andelen kortsiktig kapital som brukes til mellom- og langsiktige lån fra 60 % til 30 %... Faktisk er mange verktøy for å kontrollere eiendomskreditt ineffektive, og bankkapital flyter fortsatt sterkt inn i dette feltet.

Ifølge Dr. Le Xuan Nghia er det imidlertid nesten ingen land som forhindrer eiendomsspekulasjon ved å stramme inn kredittpolitikken, men hovedsakelig gjennom skattepolitikk. Beskatning av annenhåndseiendom kan bare anvendes når det finnes en komplett eiendomsdatabase. Med den nåværende situasjonen i Vietnam er dette umulig.

«Banker er ikke myndigheter, så de kan ikke vite hvor mange eiendommer låntakere eier. Selv det å beskatte andreeiendommer er ikke lett. Kina innførte en gang en skatt på andre boliger, men den mislyktes fordi de ikke kunne kontrollere informasjon og ikke kunne redusere boligprisene», sa Dr. Le Xuan Nghia.

Ifølge denne eksperten krever prosessen med å samle inn eiendomsdata og klassifisere hvilke eiendommer som er av første, andre eller tredje klasse enorme mengder menneskelige ressurser, teknologi og tid, og kan ikke gjøres umiddelbart.

Dessuten er omfanget av eiendomskreditt i landet vårt (omtrent 4 millioner milliarder VND, som utgjør 24 % av den totale utestående gjelden i hele systemet) ikke så stort. I mange utviklede land kan denne andelen være opptil 40 %. I andre land er eiendomskreditt hovedsakelig for enkeltpersoner som låner for å kjøpe boliger, og investorer finner ofte kapital i obligasjons- og aksjemarkedene.

Viktigst av alt, ifølge denne eksperten, selv om eiendomskreditten strammes inn eller fritidsboliger beskattes, kan ikke eiendomsprisene synke hvis tilbudet fortsetter å være knappt som det er nå.

Derfor anbefaler eksperter at vi i stedet for å stramme inn kredittgivningen for andre- og tredjeboliger, bør fokusere på den mest gjennomførbare og grunnleggende løsningen på problemet, som er å øke tilbudet av eiendommer, spesielt sosialboliger og rimelige boliger for lavinntektspersoner.

For å øke tilbudet av sosialboliger og rimelige boliger, ligger det viktigste i å fjerne juridiske hindringer og ha retningslinjer som støtter boligkjøpere. For tiden har statsbanken en pakke på 145 000 milliarder VND for sosialboliglån, men utbetalingene er fortsatt svært små. I tillegg til strenge vilkår og lånevilkår, er det lille antallet prosjekter og høye renter (på grunn av manglende budsjettstøtte) blant årsakene til denne situasjonen.

Kilde: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html