Ministerstwo Budownictwa: Pojawiają się „maklerzy licytacji gruntów”, którzy tworzą wirtualne ceny, by manipulować rynkiem

Pojawiają się „maklerzy aukcji gruntów”

Ministerstwo Budownictwa właśnie przesłało do Kancelarii Rządowej raport nr 5333 zawierający analizę struktury kosztów, cen sprzedaży i przyczyn wzrostu cen nieruchomości oraz propozycje rozwiązań.

Oprócz korzyści, jakie przyniosło, zdaniem Ministerstwa, aukcje praw do użytkowania gruntów w ostatnim czasie ujawniły ograniczenia i negatywne aspekty. Podczas aukcji gruntów w niektórych miejscach dochodzi również do zjawiska „pośredników aukcyjnych”, zmowy… wpływającej na uczestników aukcji.

„Zjawisko licytowania bardzo wysokich cen za niektóre działki, a następnie anulowania zadatków, tworzenia pozornych poziomów cen w celu manipulowania rynkiem, kupowania i odsprzedawania wielu wystawionych na aukcji działek w celu osiągnięcia nielegalnych zysków jest powszechne w wielu miejscach i ma wręcz charakter zorganizowany” – poinformowało Ministerstwo Budownictwa .

Ministerstwo wskazało także na niektóre aukcje w Hanoi , które zakończyły się bardzo dobrymi wynikami. Przykładem może być aukcja gruntów w dystrykcie Hoai Duc, w której zwycięska oferta była 18 razy wyższa od ceny wywoławczej.

Aukcja 68 działek w Thanh Oai, Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Według Ministerstwa Budownictwa, na wyniki ostatnich aukcji gruntów wpływają trzy główne czynniki.

Po pierwsze, niska cena wywoławcza przyciąga wielu uczestników. Po drugie, depozyt jest niski. Po trzecie, na aukcjach działa wiele grup inwestycyjnych, które specjalizują się w uczestnictwie w aukcjach, a następnie natychmiastowej sprzedaży w celu osiągnięcia zysku. Poza obszarem aukcji wielu brokerów czeka na wyniki, gotowych kupować i sprzedawać wystawione na aukcji grunty z różnicą cenową rzędu 200-500 milionów VND/lot.

Rynek odczuł negatywne skutki, gdy cena wygranej była wielokrotnie wyższa od ceny początkowej.

Wynik aukcji gruntów wielokrotnie przewyższający cenę wywoławczą będzie miał negatywny wpływ na poziom cen gruntów i nieruchomości, a także na rynek nieruchomości (podaż i popyt). W związku z tym cena ta posłuży jako punkt odniesienia do określenia ceny gruntu, a następnie do stworzenia nowego, znacznie wyższego poziomu cen dla obszaru w pobliżu miejsca aukcji.

Rozwiązanie to jest korzystne dla projektów, którym przydzielono ziemię i za które uiszczono opłaty za użytkowanie gruntu, lecz niekorzystne dla projektów, które zostały zatwierdzone, ale nie uiszczono opłat za użytkowanie gruntu.

Powodem jest to, że jedną z metod ustalania cen gruntów jest metoda bezpośredniego porównania poprzez analizę cen wolnych działek gruntu podobnych pod względem przeznaczenia gruntu, lokalizacji, rentowności, warunków infrastruktury, powierzchni, kształtu, legalności praw do użytkowania gruntu przeniesionych na rynku, wygranych aukcji praw do użytkowania gruntu w celu porównania i ustalenia ceny działki podlegającej wycenie.

Ministerstwo oceniło również, że wygrywanie aukcji gruntów po cenach wielokrotnie wyższych od ceny wywoławczej wpływa również na psychikę inwestorów, powodując wzrost cen domów i nieruchomości, które były lub są oferowane do sprzedaży w pobliżu miejsca aukcji.

Aukcja 19 działek w Hoai Duc, Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

W rzeczywistości cena wygrana na aukcji gruntów jest często ceną bazową, do której odwołują się organizacje i osoby prywatne, ustalając cenę zakupu, sprzedaży i przeniesienia własności podczas transakcji nieruchomości.

„Rosnące ceny gruntów zwiększą koszty produkcji i doprowadzą do wzrostu cen mieszkań i nieruchomości. Przedsiębiorstwa będą miały ograniczone możliwości inwestowania w przystępne cenowo, niskokosztowe projekty i będą zmuszone inwestować w luksusowe, superluksusowe nieruchomości, aby służyć osobom o bardzo wysokich dochodach, odzyskiwać kapitał i skutecznie prowadzić działalność. Spowoduje to większe trudności w budowaniu mieszkań dla osób, zwłaszcza o niskich i średnich dochodach” – analizuje Ministerstwo Budownictwa.

Nie tylko dla ludzi, ale też dla przedsiębiorstw i inwestorów, którzy nie będą mogli skutecznie planować inwestycji i biznesplanów. W rezultacie nie uda się przyciągnąć inwestycji budowlanych na ten obszar, a w konsekwencji nastąpi spadek i ograniczenie przyszłej podaży.

Nabycie gruntów, odszkodowania, wsparcie i przesiedlenia w ramach projektów wykorzystujących grunty na cele obrony narodowej, bezpieczeństwa i rozwoju społeczno-gospodarczego również podlegają wpływom, gdy wyniki aukcji gruntów są nietypowo wysokie. Może to łatwo sprowokować osoby, których grunty zostały nabyte i otrzymały lub nie otrzymały odszkodowania, do narzekań i żądania wyższego poziomu niż zatwierdzony plan, co prowadzi do niestabilności społecznej.

Ministerstwo Budownictwa zaproponowało zbadanie i udoskonalenie przepisów dotyczących aukcji gruntów, aby zapewnić ich zgodność z praktyką, w kierunku zwiększenia depozytów, ustalenia cen wyjściowych gruntów w taki sposób, aby jak najlepiej odpowiadały rzeczywistej sytuacji na danym obszarze, skrócenia czasu wypłaty wygranych z aukcji i ograniczenia udziału uczestników aukcji w celach spekulacyjnych...

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm