“Travagem brusca” do crédito imobiliário não pode reduzir preços de habitação

Historicamente, o crédito imobiliário foi restringido e depois flexibilizado diversas vezes, causando oscilações no mercado. Segundo especialistas, o controle dos preços dos imóveis deve ser feito por meio de soluções de mercado, e interromper repentinamente o crédito imobiliário pode levar o mercado ao colapso.

O Ministério da Construção está buscando comentários sobre o Projeto de Resolução do Governo sobre o mecanismo de controle e contenção de preços imobiliários. O projeto propõe a aplicação de um limite para empréstimos para a compra de uma segunda casa ou mais (um empréstimo máximo de 50% do valor do contrato de compra para uma segunda casa e um empréstimo de no máximo 30% para uma terceira casa).

Em entrevista ao jornal eletrônico de investimentos Baodautu.vn , um especialista em economia afirmou que a restrição do crédito imobiliário pela segunda e terceira vez representará um freio repentino no crédito imobiliário, o que pode levar a uma queda repentina da liquidez e ao congelamento do mercado. No passado, a restrição do crédito também levou a uma crise no mercado imobiliário.

"Há mais de uma década, no período de 2011 a 2013, o mercado imobiliário também entrou em crise, em parte devido ao aperto do crédito imobiliário pelos bancos, enquanto a bolha imobiliária estourava em 2009 e 2010. Durante esse período, o crédito imobiliário foi classificado pelo Banco do Estado como um "setor não produtivo" e foi obrigado a limitar os empréstimos. Como resultado, os preços dos imóveis caíram, mas a liquidez também ficou muito baixa, o mercado quase congelou. O segundo e o terceiro apertos do crédito imobiliário, se implementados no período atual, não necessariamente reduziriam os preços dos imóveis, devido à escassez de oferta, mas fariam com que o mercado entrasse em uma crise de liquidez antes de se recuperar totalmente", disse o especialista.

Dr. Le Xuan Nghia, especialista em economia.

O Dr. Le Xuan Nghia, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro , também afirmou que esta medida não deve ser aplicada. Desde o início do ano, o Partido e o Governo emitiram uma série de resoluções, mudando a mentalidade da gestão administrativa para a criação proativa, servindo ao povo e às empresas. Em relação ao crédito, o Primeiro-Ministro também solicitou ao Banco do Estado que pilote a eliminação do espaço de crédito em 2026. Nesse contexto, a aplicação de um limite de empréstimo para um segundo ou mais imóveis não é uma prática comercial.

Além disso, segundo este especialista, de acordo com a legislação vigente, os bancos comerciais têm o direito de decidir sobre os seus próprios limites de crédito para os clientes, não podendo o Banco do Estado ou qualquer agência de gestão interferir na liberdade de negócio das empresas. O Banco do Estado apenas pode fornecer ferramentas técnicas para garantir que os bancos operem de forma segura e saudável (por exemplo, regulamentações sobre índices de segurança de capital, limites de crédito, classificação de dívida, etc.).

Nas últimas décadas, o Banco do Estado teve muitas soluções para controlar os riscos de crédito imobiliário, por exemplo, aumentando/diminuindo o coeficiente de risco imobiliário (às vezes até 250%), reduzindo a proporção de capital de curto prazo usado para empréstimos de médio e longo prazo de 60% para 30%... Na verdade, muitas ferramentas para controlar o crédito imobiliário são ineficazes, e o capital bancário ainda flui fortemente para esse campo.

No entanto, de acordo com o Dr. Le Xuan Nghia, quase nenhum país impede a especulação imobiliária por meio do endurecimento das políticas de crédito, mas principalmente por meio de políticas tributárias. A tributação de imóveis de segunda categoria só pode ser aplicada quando houver um banco de dados imobiliário completo. Com a situação atual no Vietnã, isso é impossível.

"Os bancos não são autoridades, então não podem saber quantos imóveis os mutuários possuem. Até mesmo taxar segundas propriedades não é fácil. A China já aplicou um imposto sobre segundas residências, mas falhou porque não conseguiu controlar as informações e não conseguiu reduzir os preços dos imóveis", disse o Dr. Le Xuan Nghia.

Segundo esse especialista, o processo de coleta de dados imobiliários e classificação de imóveis de primeira, segunda ou terceira classe exige uma quantidade enorme de recursos humanos, tecnologia e tempo, e não pode ser feito imediatamente.

Além disso, a escala do crédito imobiliário em nosso país (cerca de 4 milhões de bilhões de VND, representando 24% da dívida total de todo o sistema) não é muito grande. Em muitos países desenvolvidos, essa proporção pode chegar a 40%. É claro que, em outros países, o crédito imobiliário é principalmente para pessoas físicas que buscam empréstimos para comprar casas; os investidores frequentemente encontram capital nos mercados de títulos e ações.

Mais importante ainda, de acordo com este especialista, mesmo que o crédito imobiliário seja restringido ou que as segundas residências sejam tributadas, os preços dos imóveis não podem diminuir se a oferta continuar escassa como está agora.

Por isso, os especialistas recomendam que, em vez de restringir o crédito para segundas e terceiras casas, devemos nos concentrar na solução mais viável e fundamental para o problema, que é aumentar a oferta de imóveis, especialmente moradias sociais e moradias populares para pessoas de baixa renda.

Para aumentar a oferta de moradias sociais e de baixo custo, a questão mais importante é remover os obstáculos legais e implementar políticas de apoio aos compradores de imóveis. Atualmente, o Banco Estatal dispõe de um pacote de 145 trilhões de VND para empréstimos habitacionais sociais, mas o desembolso ainda é muito pequeno. Além das condições e dos prazos de empréstimo rigorosos, o pequeno número de projetos e as altas taxas de juros (devido à falta de apoio orçamentário) estão entre os motivos que levaram a essa situação.

Fonte: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html