A "freação repentina" do crédito imobiliário não pode reduzir os preços dos imóveis.

O Ministério da Construção está solicitando comentários sobre o Projeto de Resolução do Governo referente ao mecanismo de controle e contenção dos preços imobiliários. O projeto propõe a aplicação de um limite aos empréstimos para a compra de uma segunda ou mais residências (um empréstimo máximo de 50% do valor do contrato de compra para uma segunda residência e um empréstimo de no máximo 30% para uma terceira residência).

Em declarações ao Baodautu.vn , um especialista em economia afirmou que uma segunda e terceira rodada de restrições ao crédito imobiliário representariam um freio repentino ao financiamento do setor, podendo levar a uma queda acentuada na liquidez e ao congelamento do mercado. No passado, o aperto no crédito também já causou crises no mercado imobiliário.

"Há mais de uma década, entre 2011 e 2013, o mercado imobiliário também entrou em crise, em parte devido ao aperto no crédito imobiliário por parte dos bancos, em meio ao estouro da bolha imobiliária em 2009-2010. Naquela época, o Banco Central do Vietnã classificou o crédito imobiliário como um 'setor não produtivo' e, portanto, sujeito a restrições. Como resultado, os preços dos imóveis caíram, a liquidez também ficou muito baixa e o mercado praticamente congelou. Um segundo e um terceiro aperto no crédito imobiliário, se implementados agora, podem não necessariamente reduzir os preços dos imóveis devido à escassez de oferta e, em vez disso, podem mergulhar o mercado em uma crise de liquidez antes que ele se recupere totalmente", comentou o especialista.

Dr. Le Xuan Nghia, especialista econômico

Dr. Le Xuan Nghia, especialista em economia.

O Dr. Le Xuan Nghia, membro do Conselho Consultivo de Políticas do Primeiro-Ministro , também acredita que essa medida não deve ser aplicada. Desde o início do ano, o Partido e o Governo emitiram uma série de resoluções, mudando a mentalidade da gestão administrativa para um serviço proativo e construtivo ao povo e às empresas. Em relação ao crédito, o Primeiro-Ministro também solicitou ao Banco Central do Vietnã que implemente um projeto piloto de remoção dos limites de crédito em 2026. Nesse contexto, a aplicação de limites de empréstimo para o segundo e subsequentes imóveis é contrária ao mercado.

Além disso, segundo este especialista, de acordo com a legislação vigente, os bancos comerciais têm o direito de definir seus próprios limites de crédito para os clientes, e o Banco Central ou qualquer órgão de gestão não pode interferir na liberdade de atuação das empresas. O Banco Central pode apenas fornecer ferramentas técnicas para garantir que os bancos operem de forma segura e saudável (por exemplo, regulamentações sobre índices de segurança de capital, limites de crédito, classificação de dívidas, etc.).

Nas últimas décadas, o Banco Central do Vietnã implementou diversas medidas para controlar o risco de crédito imobiliário, como o aumento/diminuição do coeficiente de risco imobiliário (chegando, por vezes, a 250%) e a redução da proporção de capital de curto prazo utilizado para empréstimos de médio e longo prazo de 60% para 30%. Na realidade, muitas dessas ferramentas de controle do crédito imobiliário mostraram-se ineficazes, e o capital bancário continua a fluir fortemente para esse setor.

No entanto, segundo o Dr. Le Xuan Nghia, quase nenhum país impede a especulação imobiliária através do aperto nas políticas de crédito, mas principalmente por meio de políticas tributárias. A tributação de imóveis usados só pode ser aplicada quando houver um banco de dados imobiliário completo. Com a situação atual no Vietnã, isso é impossível.

"Os bancos não são órgãos reguladores; eles não têm como saber quantos imóveis os mutuários possuem. Mesmo tributar imóveis secundários não é fácil. A China já implementou um imposto sobre segundas residências, mas fracassou porque não conseguiu controlar as informações e não reduziu os preços dos imóveis", comentou o Dr. Le Xuan Nghia.

Segundo esse especialista, o processo de coleta de dados imobiliários e classificação de imóveis como de primeira, segunda ou terceira classe exige uma enorme quantidade de recursos humanos, tecnologia e tempo, e não pode ser feito imediatamente.

Além disso, o volume de crédito imobiliário em nosso país (cerca de 4 milhões de bilhões de VND, representando 24% da dívida total do sistema) não é muito grande. Em muitos países desenvolvidos, essa proporção pode chegar a 40%. É claro que, em outros países, o crédito imobiliário destina-se principalmente a pessoas físicas que financiam a compra de imóveis, enquanto os investidores geralmente buscam capital nos mercados de ações e títulos.

Mais importante ainda, segundo este especialista, mesmo que o crédito imobiliário seja restringido ou que as segundas residências sejam tributadas, os preços dos imóveis não podem diminuir se a oferta continuar escassa como está agora.

Portanto, os especialistas recomendam que, em vez de restringir o crédito para segundas e terceiras residências, nos concentremos na solução mais viável e fundamental para o problema, que é aumentar a oferta de imóveis, especialmente habitações sociais e acessíveis para pessoas de baixa renda.

Para aumentar a oferta de moradias sociais e de baixo custo, a questão mais importante reside na remoção de entraves legais e na implementação de políticas de apoio aos compradores de imóveis. Atualmente, o Banco Central dispõe de um pacote de 145 trilhões de VND para financiamento habitacional social, mas o desembolso ainda é muito baixo. Além das condições rigorosas e das exigências para a concessão dos empréstimos, o número reduzido de projetos e as altas taxas de juros (devido à falta de apoio orçamentário) estão entre os motivos que levam a essa situação.

Fonte: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html