Многоквартирные дома по-прежнему остаются «горячей точкой» рынка, около 4000 старых квартир в Хошимине будут отремонтированы, новый метод расчета налога на доходы физических лиц при передаче прав землепользования... таковы последние новости о недвижимости.
 |
| На северном рынке квартиры — это сегмент, который получит положительное внимание в 2024 году. (Фото: Линь Ан) |
Квартира - горячая точка рынка
Недавно Batdongsan.com.vn организовал мероприятие «Обзор рынка недвижимости Вьетнама 2024 и Дананг в фокусе».
На конференции заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань заявил, что квартиры — это вид недвижимости с достаточно стабильным уровнем интереса и роста цен на рынке.
В частности, средняя цена продажи квартир в 2021 году составит 34–37 млн донгов/м². В 2022 году средняя цена продажи квартир составит 38–40 млн донгов/м². В 2023 году средняя цена продажи квартир составит 39–42 млн донгов/м². В 2024 году средняя цена продажи квартир составит 45–51 млн донгов/м².
В отличие от продолжающегося роста цен продажи, стоимость аренды квартир за последние годы практически не изменилась. В 2021 году средняя стоимость аренды квартир составила 10 миллионов донгов в месяц. К 2023 и 2024 годам средняя стоимость аренды квартир увеличится до 12 миллионов донгов в месяц.
В частности, на северном рынке квартиры являются сегментом, которому будет уделено положительное внимание в 2024 году. Лидерами по интересу к квартирам являются рынки Ханоя и Хунгйена с темпом роста 7% по сравнению со вторым кварталом 2024 года, за которыми следует Хайфон с темпом роста 6%.
В Ханое наибольший интерес у пользователей в третьем квартале 2024 года вызвали следующие жилые проекты: Hanoi Melody Residence (рост интереса составил 88%), Heritage West Lake (рост интереса составил 87%), Sunshine Green Iconic (рост интереса составил 76%), Sunshine Golden River (рост интереса составил 74%), The Sapphire - Vinhomes Smart City (рост интереса составил 58%).
В городе Хошимин наибольшее внимание пользователей в третьем квартале 2024 года привлекли следующие жилые комплексы: Lavida Plus с ростом интереса на 258%, Celesta Rise с ростом интереса на 198%, Van Phuc City Urban Area с ростом интереса на 57%, The Opera Residence с ростом интереса на 55%, Thu Thiem Green House с ростом интереса на 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park с ростом интереса на 46%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, жилые комплексы с наибольшим ростом цен на рынке Ханоя включают Times City (рост на 39%), Goldmark City (рост на 38%), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (рост на 38%), Vinhomes D'Capital (рост на 27%), Vinhomes Smart City (рост на 26%). В городе Хошимин жилые комплексы с наибольшим ростом цен на рынке: Lavida Plus (рост на 24%), The Era Town (рост на 19%), Masteri Thao Dien (рост на 18%), The Opera Residence (рост на 13%) и Empire City Thu Thiem (рост на 13%).
По словам г-на Куок Аня, элитные и роскошные квартиры постепенно занимают всё большую долю предложения жилья в крупных городах, особенно на трёх ключевых рынках страны: Ханое, Хошимине и Дананге. Примечательно, что элитные квартиры в Дананге демонстрируют хороший рост как по цене продажи, так и по уровню интереса, в то время как рынок в двух других крупных городах, Ханое и Хошимине, демонстрирует тенденцию к стагнации.
По данным Batdongsan.com.vn, цена элитных квартир в Ханое снизилась со 136 млн донгов/м2 во втором квартале 2024 года до 132 млн донгов/м2 в третьем квартале 2024 года. За тот же период цена продажи элитных квартир в Хошимине выросла со 113 млн донгов/м2 до 121 млн донгов/м2.
Цена на элитные квартиры в Дананге выросла со 106 млн донгов/м² до 111 млн донгов/м². Дананг также является рынком с самым высоким уровнем интереса к элитным квартирам — от 240 до 260 баллов.
Между тем, в Хошимине и Ханое зафиксировано снижение уровня интереса. В частности, интерес к элитным квартирам в Ханое снизился со 109 до 107 пунктов, а к элитным квартирам в Хошимине — с 50 до 45 пунктов.
Г-н Куок Ань отметил, что жители Ханоя всё чаще ищут элитные квартиры и уделяют особое внимание таким районам, как Хынгйен, Дананг и Хайфон . По доле интереса к элитным квартирам среди ханойцев Хынгйен занимает первое место с 44%, Дананг — второе с 15%. Хайфон находится на третьем месте с показателем поиска 9%. Кроме того, эти три района являются районами с наибольшим количеством поисков элитных квартир на рынке.
По словам заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, ключевым элементом сегмента элитных апартаментов является брендовая недвижимость. «Branded Residence» — это элитный проект недвижимости, разработанный совместно с известными брендами. Эти проекты предлагают роскошные услуги и удобства, а также изысканный дизайн. Основные причины, по которым потребители решают приобрести брендовую недвижимость, включают: услуги и удобства (34%), потенциальную прибыль (25%), обслуживание и управление зданием (23%), узнаваемость бренда (10%).
Почти 4000 старых квартир в Хошимине будут отремонтированы.
Народный комитет города Хошимин только что издал документ, поручающий органам решать трудности и проблемы, возникающие при ремонте квартир и общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в ведении Центра жилищного управления и строительной инспекции Департамента строительства.
Ранее, в конце июля, Народный комитет города Хошимин выделил 3944 государственные квартиры Народным комитетам районов и города Тхудык, чтобы эти населенные пункты могли утвердить планы управления и использования в целях переселения.
Народный комитет города Хошимин требует от районов и города Тхудык предоставления подробных отчетов о фактическом количестве квартир, нуждающихся в ремонте, а также о ходе работ и плане переселения. На основании вышеуказанного плана Центр жилищного управления и строительной инспекции отремонтирует квартиры и места общего пользования в многоквартирных домах.
Около 4000 квартир, распределенных по населенным пунктам, разделены на 3 группы.
В частности, к группе 1 относятся все квартиры в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности, которые остаются пустыми и не подготовлены к эксплуатации. К группе 2 относятся пустые квартиры, не подготовленные к эксплуатации, расположенные между квартирами, которые уже подготовлены к эксплуатации, но в которых ещё не создан совет по управлению квартирами.
В квартирах, относящихся к двум вышеуказанным группам, контроль за ремонтом будет осуществлять Центр жилищного управления и строительной инспекции, обеспечивая ход работ в соответствии с предложениями населенных пунктов.
Группа 3 включает в себя пустующие квартиры, расположенные между другими квартирами, которые были подготовлены к эксплуатации и в которых создан совет по управлению квартирой.
Для этой группы Центр жилищного хозяйства и строительной инспекции поручено провести ремонт квартир, согласовать с управляющей компанией и представить в Департамент строительства план ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Новый порядок расчета налога на доходы физических лиц при передаче права землепользования
Согласно ранее действовавшим нормам, налогооблагаемый доход от передачи права землепользования каждый раз определялся как цена передачи. Однако с принятием новых норм в Законе о земле 2024 года метод расчёта изменился.
Это примечательное содержание Закона о земле 2024 года, вносящего изменения в положения о доходах, облагаемых налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ), от операций по передаче недвижимого имущества.
Ранее налогооблагаемый доход от передачи недвижимости регулировался пунктом 1 статьи 14 Закона «О подоходном налоге с физических лиц» 2007 года (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом № 71/2014/QH13), который предусматривает, что налогооблагаемый доход от передачи недвижимости каждый раз определяется как цена передачи.
Однако вышеуказанное положение было изменено и дополнено статьей 247 Закона о земле 2024 года, вступившей в силу с 1 августа.
Соответственно, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости каждый раз определяется как цена передачи; в случае передачи прав пользования землей налогооблагаемый доход рассчитывается в соответствии с ценой земли, указанной в прейскуранте на землю.
Таким образом, Закон о земле 2024 года дополняет положения об определении налогооблагаемого дохода при передаче права землепользования. В частности, с 1 августа налогооблагаемый доход от передачи права землепользования определяется в соответствии с ценой земли, указанной в таблице цен на землю.
Между тем, налогооблагаемый доход от других передач недвижимости (не прав землепользования) по-прежнему определяется на основе цены передачи каждый раз.
Согласно Закону о земле 2024 года, с 2026 года прейскуранты на землю будут публиковаться провинциальными народными комитетами один раз в год, чтобы соответствовать рынку, а не каждые 5 лет, как было по старым правилам.
В настоящее время во многих населенных пунктах до 31 декабря 2025 года продолжает действовать прейскурант цен на землю, выпущенный Провинциальным народным комитетом в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.
В конце октября в Хошимине, после почти трёх месяцев сбора комментариев, разъяснений и соответствующих корректировок, Народный комитет города официально принял решение об изменении прейскуранта цен на землю на 2020 год. Этот прейскурант будет действовать с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года.
В новом прейскуранте цены на сельскохозяйственные земли скорректированы путем умножения цен на землю в прейскуранте 2020 года на поправочный коэффициент (коэффициент К), соответствующий каждому району и местоположению. По сравнению со старым прейскурантом скорректированная цена на сельскохозяйственные земли незначительно выросла.
Для земель жилой застройки, если цена земли в 2020 году после умножения на коэффициент К составляет всего 30% от рыночной цены, скорректированный прейскурант цен на землю составит около 50% от рыночной цены.
Самая высокая цена на жилую землю в Хошимине приходится на участки на трёх маршрутах: Нгуен-Хюэ, Донг-Кхой и Ле-Лой, Район 1, — 687,2 млн донгов/м². По сравнению с ценой на землю в 2020 году, умноженной на коэффициент (567 млн донгов/м²), скорректированная цена на жилую землю на вышеуказанных маршрутах выросла на 120,2 млн донгов/м², что эквивалентно 21%.
Однако эта цифра существенно снизилась по сравнению с проектом, опубликованным для комментариев в конце июля, когда предлагаемая цена земли на трех маршрутах составляла 810 млн донгов/м2.
Самая низкая цена на землю в городе зафиксирована в жилом районе Тхиенглиенг, округ Канджо, и составляет 2,3 млн донгов за м². В прейскуранте 2020 года, если умножить на коэффициент К, цена земли в этом районе составляет всего 170 000 донгов за м². После корректировки цена выросла в 13,5 раза.
Условия принудительного отчуждения земли
Каковы условия исполнения решений о возврате земель?
Пункт 2 статьи 89 Закона о земле 2024 года (вступает в силу с августа 2024 года) устанавливает, что исполнение решений об изъятии земель осуществляется при соблюдении следующих условий:
а) Решение о возврате земли вступило в силу, но лицо, земля которого возвращена, не выполняет решение о возврате земли после того, как Народный комитет коммуны, Комитет Отечественного фронта Вьетнама коммуны, где земля возвращена, и компетентный орган по управлению земельными ресурсами или подразделение или организация, выполняющие задачу компенсации, поддержки и переселения, мобилизовали и убедили его;
б) Решение о принудительном исполнении решения об изъятии земли было публично размещено в здании Народного комитета на уровне коммуны и в общественном месте проживания в жилом районе, где изъята земля;
в) Решение о принудительном исполнении решения об истребовании земель вступило в законную силу;
г) Лицо, в отношении которого применено принудительное взыскание, получило постановление о принудительном исполнении решения о принудительном взыскании земель.
В случае отказа лица, подлежащего принудительному исполнению, от получения решения о принудительном исполнении или его отсутствия в момент вручения решения о принудительном исполнении Народный комитет коммуны составляет об этом протокол.
Таким образом, исполнение решений о возврате земель может быть осуществлено только при соблюдении всех вышеперечисленных условий.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html
Комментарий (0)