Цены на квартиры только растут, а не падают, цены на аренду остаются «неизменными», условия принудительного изъятия земель

Многоквартирные дома по-прежнему остаются «горячей точкой» рынка, около 4000 старых квартир в Хошимине будут отремонтированы, новый метод расчета налога на доходы физических лиц при передаче прав землепользования... таковы последние новости о недвижимости.

На северном рынке квартиры — это сегмент, который получит положительное внимание в 2024 году. (Фото: Линь Ан)

Квартира - горячая точка рынка

Недавно Batdongsan.com.vn организовал мероприятие «Обзор рынка недвижимости Вьетнама 2024 и Дананг в фокусе».

На конференции заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань заявил, что квартиры — это вид недвижимости с достаточно стабильным уровнем интереса и роста цен на рынке.

В частности, средняя цена продажи квартир в 2021 году составит 34–37 млн ​​донгов/м². В 2022 году средняя цена продажи квартир составит 38–40 млн донгов/м². В 2023 году средняя цена продажи квартир составит 39–42 млн донгов/м². В 2024 году средняя цена продажи квартир составит 45–51 млн донгов/м².

В отличие от продолжающегося роста цен продажи, стоимость аренды квартир за последние годы практически не изменилась. В 2021 году средняя стоимость аренды квартир составила 10 миллионов донгов в месяц. К 2023 и 2024 годам средняя стоимость аренды квартир увеличится до 12 миллионов донгов в месяц.

В частности, на северном рынке квартиры являются сегментом, которому будет уделено положительное внимание в 2024 году. К рынкам с наибольшим интересом к квартирам относятся Ханой и Хунгйен с темпом роста 7% по сравнению со вторым кварталом 2024 года, за которыми следует Хайфон с темпом роста 6%.

В Ханое наибольшее внимание пользователей в третьем квартале 2024 года привлекли следующие жилые проекты: Hanoi Melody Residence с ростом интереса на 88%, Heritage West Lake с ростом на 87%, Sunshine Green Iconic с ростом на 76%, Sunshine Golden River с ростом на 74% и The Sapphire - Vinhomes Smart City с ростом на 58%.

В городе Хошимин наибольшее внимание пользователей в третьем квартале 2024 года привлекли следующие жилые комплексы: Lavida Plus с ростом интереса на 258%, Celesta Rise с ростом интереса на 198%, Van Phuc City Urban Area с ростом на 57%, The Opera Residence с ростом на 55%, Thu Thiem Green House с ростом на 55% и The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park с ростом на 46%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, жилые комплексы с наибольшим ростом цен на рынке Ханоя включают Times City (рост на 39%), Goldmark City (рост на 38%), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (рост на 38%), Vinhomes D'Capital (рост на 27%), Vinhomes Smart City (рост на 26%). В городе Хошимин жилые комплексы с наибольшим ростом цен на рынке: Lavida Plus (рост на 24%), The Era Town (рост на 19%), Masteri Thao Dien (рост на 18%), The Opera Residence (рост на 13%) и Empire City Thu Thiem (рост на 13%).

По словам г-на Куок Аня, элитные и роскошные квартиры постепенно занимают всё большую долю предложения жилья в крупных городах, особенно на трёх ключевых рынках страны: Ханое, Хошимине и Дананге. Примечательно, что элитные квартиры в Дананге демонстрируют хороший рост как по цене продажи, так и по уровню интереса, в то время как рынок в двух других крупных городах, Ханое и Хошимине, демонстрирует тенденцию к боковому движению.

По данным Batdongsan.com.vn, стоимость элитных квартир в Ханое снизилась со 136 млн донгов/м2 во втором квартале 2024 года до 132 млн донгов/м2 в третьем квартале 2024 года. За тот же период стоимость элитных квартир в Хошимине выросла со 113 млн донгов/м2 до 121 млн донгов/м2.

Цена на элитные квартиры в Дананге выросла со 106 млн донгов/м² до 111 млн донгов/м². Дананг также является рынком с самым высоким уровнем интереса к элитным квартирам — от 240 до 260 баллов.

Между тем, в Хошимине и Ханое зафиксировано снижение уровня интереса. В частности, интерес к элитным квартирам в Ханое снизился со 109 до 107 пунктов, а к элитным квартирам в Хошимине — с 50 до 45 пунктов.

Г-н Куок Ань отметил, что жители Ханоя всё чаще ищут элитные квартиры и уделяют особое внимание таким районам, как Хынгйен, Дананг и Хайфон . По доле интереса к элитным квартирам среди жителей Ханоя Хынгйен занимает первое место с 44%, Дананг — второе с 15%. Хайфон — третье с показателем поиска 9%. Кроме того, эти три района лидируют по количеству поисков элитных квартир на рынке.

По словам заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, ключевым сегментом сегмента элитных апартаментов является «брендовая» недвижимость. «Брендовое жильё» — это элитные проекты недвижимости, разработанные в сотрудничестве с известными брендами. Эти проекты предлагают роскошные услуги и удобства, а также изысканный дизайн. Основные причины, по которым потребители решают приобрести брендовую недвижимость, включают: услуги и удобства (34%), потенциальную прибыль (25%), обслуживание и управление зданием (23%), узнаваемость бренда (10%).

Почти 4000 старых квартир в Хошимине будут отремонтированы.

Народный комитет города Хошимин только что издал документ, поручающий организациям решать трудности и проблемы, возникающие при ремонте квартир и общего имущества в многоквартирных домах, находящихся в ведении Центра жилищного управления и оценки строительства Департамента строительства.

Ранее, в конце июля, Народный комитет города Хошимин выделил 3944 государственные квартиры Народным комитетам районов и города Тхудык, чтобы эти населенные пункты могли утвердить планы управления и использования в целях переселения.

Народный комитет города Хошимин требует от районов и города Тхудык предоставления подробных отчетов о фактическом количестве квартир, нуждающихся в ремонте, а также о ходе работ и плане переселения. На основании вышеуказанного плана Центр жилищного управления и строительной инспекции отремонтирует квартиры и места общего пользования в многоквартирных домах.

Около 4000 квартир, распределенных по населенным пунктам, разделены на 3 группы.

В частности, к группе 1 относятся все квартиры в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности, которые остаются пустыми и не подготовлены к эксплуатации. К группе 2 относятся пустые квартиры, не подготовленные к эксплуатации, расположенные между квартирами, которые уже подготовлены к эксплуатации, но в которых ещё не создан совет по управлению квартирами.

В квартирах, относящихся к двум вышеуказанным группам, контроль за ремонтом будет осуществлять Центр жилищного управления и строительной инспекции, обеспечивая ход работ в соответствии с предложениями населенных пунктов.

Группа 3 включает в себя пустующие квартиры, расположенные между другими квартирами, которые были подготовлены к эксплуатации и в которых создан совет по управлению квартирой.

Для этой группы Центр жилищного управления и строительной инспекции отвечает за ремонт квартир и согласовывает с управляющей комиссией план ремонта общего имущества многоквартирного дома для представления в Департамент строительства.

Новый порядок расчета налога на доходы физических лиц при передаче права землепользования

Согласно предыдущим правилам, налогооблагаемый доход от передачи прав землепользования каждый раз определялся как цена передачи. Однако с принятием новых правил, принятых в Законе о земле 2024 года, метод расчёта изменился.

Это примечательное содержание Закона о земле 2024 года, в котором вносятся изменения в положения о доходах, подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц (сокращенно НДФЛ) от операций по передаче недвижимости.

Ранее налогооблагаемый доход от передачи недвижимости регулировался пунктом 1 статьи 14 Закона «О подоходном налоге с физических лиц» 2007 года (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом № 71/2014/QH13), который предусматривает, что налогооблагаемый доход от передачи недвижимости каждый раз определяется как цена передачи.

Однако вышеуказанное положение было изменено и дополнено статьей 247 Закона о земле 2024 года, вступившей в силу с 1 августа.

Соответственно, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости каждый раз определяется как цена передачи; в случае передачи прав пользования землей налогооблагаемый доход рассчитывается в соответствии с ценой земли, указанной в таблице цен на землю.

Таким образом, Закон о земле 2024 года дополняет положения об определении налогооблагаемого дохода при передаче права землепользования. В частности, с 1 августа налогооблагаемый доход от передачи права землепользования определяется в соответствии с ценой земли, указанной в таблице цен на землю.

Между тем, налогооблагаемый доход от других передач недвижимости (не прав землепользования) по-прежнему определяется на основе цены передачи каждый раз.

Согласно Закону о земле 2024 года, с 2026 года прейскуранты на землю будут публиковаться Народными комитетами провинций один раз в год, чтобы соответствовать рынку, а не каждые 5 лет, как по старым правилам.

В настоящее время во многих населенных пунктах до 31 декабря 2025 года продолжает действовать прейскурант цен на землю, выпущенный Провинциальным народным комитетом в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.

Тем временем в Хошимине в конце октября, после почти трёх месяцев сбора комментариев, разъяснений и соответствующих корректировок, Народный комитет города официально принял решение об изменении прейскуранта цен на землю на 2020 год. Этот прейскурант будет действовать с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года.

В новом прейскуранте цены на сельскохозяйственные земли скорректированы путем умножения цен на землю в прейскуранте 2020 года на поправочный коэффициент (коэффициент К), соответствующий каждому району и местоположению. По сравнению со старым прейскурантом скорректированная цена на сельскохозяйственные земли незначительно выросла.

Для жилых земель, если цена земли в 2020 году после умножения на коэффициент К составляет всего 30% от рыночной цены, скорректированный прейскурант цен на землю составит около 50% от рыночной цены.

Самая высокая цена на жилую землю в Хошимине приходится на участки на трёх маршрутах: Нгуен-Хюэ, Донг-Кхой и Ле-Лой, Район 1, — 687,2 млн донгов/м². По сравнению с ценой на землю в 2020 году, умноженной на коэффициент (567 млн ​​донгов/м²), скорректированная цена на жилую землю на вышеуказанных маршрутах выросла на 120,2 млн донгов/м², что эквивалентно 21%.

Однако эта цифра существенно снизилась по сравнению с проектом, опубликованным для комментариев в конце июля, когда предлагаемая цена земли на трех вышеуказанных маршрутах составляла 810 млн донгов/м2.

Самая низкая цена на землю в городе зафиксирована в жилом районе Тхиенглиенг, округ Канджо, и составляет 2,3 млн донгов за м². В прейскуранте 2020 года, если умножить на коэффициент К, цена земли в этом районе составляет всего 170 000 донгов за м². После корректировки цена выросла в 13,5 раза.

Условия принудительного отчуждения земли

Каковы условия принудительного исполнения решений о возврате земель?

Пункт 2 статьи 89 Закона о земле 2024 года (вступает в силу с августа 2024 года) устанавливает, что исполнение решений об изъятии земель осуществляется при соблюдении следующих условий:

а) Решение о возврате земли вступило в силу, но лицо, земля которого возвращена, не выполняет решение о возврате земли после того, как Народный комитет уровня коммуны, Комитет Отечественного фронта Вьетнама уровня коммуны, где земля возвращена, и компетентный орган по управлению земельными ресурсами или подразделение или организация, выполняющие задачи по компенсации, поддержке и переселению, мобилизовали и убедили его;

б) Решение о принудительном исполнении решения об изъятии земли было публично размещено в штаб-квартире Народного комитета на уровне коммуны, в общественном месте проживания в жилом районе, где изъята земля;

в) Решение о принудительном исполнении решения об истребовании земель вступило в законную силу;

г) лицу, в отношении которого применено принудительное взыскание, вынесено постановление о принудительном исполнении решения об истребовании земельного участка.

В случае отказа лица, подлежащего принудительному исполнению, от получения решения о принудительном исполнении или его отсутствия в момент вручения решения о принудительном исполнении Народный комитет коммуны составляет протокол.

Таким образом, исполнение решений о возврате земель может быть осуществлено только при соблюдении всех вышеперечисленных условий.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html