Цены на квартиры только растут, никогда не снижаются; арендные цены остаются неизменными; условия для принудительной мелиорации земель.

Многоквартирные дома остаются "горячей точкой" на рынке, почти 4000 старых квартир в Хошимине готовятся к реконструкции, а также используется новый метод расчета подоходного налога при передаче прав пользования землей... вот последние новости рынка недвижимости.

На северном рынке квартиры являются сегментом, которому в 2024 году будет уделяться значительное внимание. (Фото: Линь Ан)

Многоквартирные дома – перспективное место на рынке.

Недавно Batdongsan.com.vn организовал мероприятие "Обзор вьетнамского рынка недвижимости 2024 года и акцент на Дананге ".

На семинаре заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn г-н Нгуен Куок Ань заявил, что многоквартирные дома представляют собой тип недвижимости, пользующийся относительно стабильным спросом и демонстрирующий рост цен на рынке.

В частности, средняя запрашиваемая цена на квартиры в 2021 году составляла от 34 до 37 миллионов VND/м². В 2022 году средняя запрашиваемая цена на квартиры составляла от 38 до 40 миллионов VND/м². В 2023 году средняя запрашиваемая цена на квартиры составляла от 39 до 42 миллионов VND/м². В 2024 году средняя запрашиваемая цена на квартиры составляла от 45 до 51 миллиона VND/м².

В отличие от устойчивой тенденции роста запрашиваемых цен, арендные цены на квартиры в последние годы оставались относительно неизменными. В 2021 году средняя арендная плата за квартиру составляла 10 миллионов донгов в месяц. К 2023 и 2024 годам средняя арендная плата за квартиру выросла до 12 миллионов донгов в месяц.

В частности, на северном рынке квартиры являются сегментом, привлекающим значительное внимание в 2024 году. Лидерами по интересу к квартирам являются Ханой и Хунгйен, где рост составил 7% по сравнению со вторым кварталом 2024 года, за ними следует Хайфон с ростом на 6%.

В Ханое наибольший интерес со стороны пользователей в третьем квартале 2024 года вызвали следующие жилые комплексы: Hanoi Melody Residence (рост интереса на 88%), Heritage West Lake (рост на 87%), Sunshine Green Iconic (рост на 76%), Sunshine Golden River (рост на 74%) и The Sapphire – Vinhomes Smart City (рост на 58%).

В Хошимине наибольший интерес со стороны пользователей в третьем квартале 2024 года вызвали следующие жилые комплексы: Lavida Plus (рост интереса на 258%), Celesta Rise (рост на 198%), Van Phuc City urban area (рост на 57%), The Opera Residence (рост на 55%), Thu Thiem Green House (рост на 55%) и The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park (рост на 46%).

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, среди жилых комплексов в Ханое с наибольшим ростом цен оказались Times City (39%), Goldmark City (38%), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (38%), Vinhomes D'Capital (27%) и Vinhomes Smart City (26%). В Хошимине наибольший рост цен наблюдался в следующих жилых комплексах: Lavida Plus (24%), The Era Town (19%), Masteri Thao Dien (18%), The Opera Residence (13%) и Empire City Thu Thiem (13%).

По словам г-на Куок Аня, элитные и роскошные квартиры постепенно занимают все большую долю на рынке жилья в крупных городах, особенно на трех ключевых рынках страны: Ханое, Хошимин и Дананг. Примечательно, что в Дананге наблюдается хороший рост как цен, так и уровня интереса к элитным квартирам, в то время как рынок в двух других крупных городах, Ханое и Хошимине, остается в стагнации.

Согласно данным сайта Batdongsan.com.vn, цены на элитные апартаменты в Ханое снизились со 136 миллионов донгов/м² во втором квартале 2024 года до 132 миллионов донгов/м² в третьем квартале 2024 года. За тот же период продажная цена элитных апартаментов в Хошимине выросла со 113 миллионов донгов/м² до 121 миллиона донгов/м².

Цена на элитные апартаменты в Дананге выросла со 106 миллионов донгов/м² до 111 миллионов донгов/м². Дананг также занимает первое место на рынке элитных апартаментов, показав рост с 240 до 260 пунктов.

Тем временем в Хошимине и Ханое зафиксировано снижение уровня интереса. В частности, интерес к элитным апартаментам в Ханое снизился со 109 до 107 пунктов, а к элитным апартаментам в Хошимине — с 50 до 45 пунктов.

Г-н Куок Ань заявил, что жители Ханоя все чаще ищут элитные квартиры и проявляют большой интерес к таким районам, как Хунг Йен, Дананг и Хайфон . По доле интереса к элитным квартирам в зависимости от региона, лидирует Хунг Йен с 44%, за ним следуют Дананг с 15% и Хайфон с 9%. Это также три района с наибольшим количеством запросов на элитные квартиры на рынке.

По словам заместителя генерального директора Batdongsan.com.vn, важной особенностью сегмента элитных апартаментов является «брендированная» недвижимость. «Брендированные резиденции — это высококлассные проекты недвижимости, разработанные в сотрудничестве с известными брендами. Эти проекты предлагают роскошные услуги и удобства, а также изысканный дизайн. Основные причины, по которым потребители выбирают брендированную недвижимость, включают: услуги и удобства (34%), потенциальную прибыль (25%), обслуживание и управление зданием (23%) и узнаваемость бренда (10%)».

В Хошимине планируется реконструкция почти 4000 старых квартир.

Недавно Народный комитет города Хошимин издал документ, в котором поручено соответствующим ведомствам решать проблемы и устранять препятствия в ремонте квартир и мест общего пользования в многоквартирных домах, находящихся в ведении Центра управления жилищным строительством и инспекции строительства при Департаменте строительства.

Ранее, в конце июля, Народный комитет города Хошимин выделил 3944 государственные квартиры народным комитетам районов, уездов и города Тху Дык для утверждения планов управления и использования этих населенных пунктов в целях переселения.

Народный комитет города Хошимин обратился к районам, округам и городу Тху Дык с просьбой подробно сообщить фактическое количество квартир, нуждающихся в ремонте, о ходе работ и составить план переселения. На основе этого плана Центр жилищного управления и строительного надзора проведет ремонт квартир и мест общего пользования в многоквартирных домах.

В различных районах распределено около 4000 квартир, разделенных на 3 группы.

В частности, в группу 1 входят все пустующие квартиры в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности, которые еще не были распределены для использования. В группу 2 входят пустующие квартиры, которые еще не были распределены для использования, а также квартиры, которые были распределены для использования, но для которых еще не создано управляющее правление многоквартирного дома.

В отношении квартир, относящихся к двум вышеупомянутым группам, ведущую роль в ремонте будет играть Центр жилищного управления и строительного надзора, обеспечивающий соответствие хода работ предложениям местных властей.

Группа 3 состоит из пустующих квартир, перемежающихся с другими квартирами, которые уже заселены и в которых создано правление кондоминиума.

Для этой группы Центр управления жилищным строительством и инспекции строительных работ отвечает за ремонт квартир, координацию действий с управляющей компанией и предоставление отчета в Департамент строительства о плане ремонта мест общего пользования в многоквартирном доме.

Новый метод расчета подоходного налога с физических лиц при передаче прав пользования землей.

Ранее налогооблагаемый доход от передачи прав пользования землей определялся ценой передачи по каждой сделке. Однако с принятием новых правил в Законе о земле 2024 года метод расчета изменился.

Это важный аспект Закона о земле 2024 года, который вносит изменения в правила налогообложения личного дохода от операций с недвижимостью.

Ранее налогооблагаемый доход от сделок с недвижимостью регулировался пунктом 1 статьи 14 Закона о подоходном налоге с физических лиц 2007 года (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом № 71/2014/QH13), который предусматривал, что налогооблагаемый доход от сделок с недвижимостью определяется как цена передачи каждой сделки.

Однако вышеупомянутое положение было изменено и дополнено статьей 247 Закона о земле 2024 года, которая вступила в силу 1 августа.

Соответственно, налогооблагаемый доход от передачи недвижимости определяется как цена передачи по каждой сделке; в случае передачи прав пользования землей налогооблагаемый доход рассчитывается на основе цены земли, указанной в таблице цен на землю.

Таким образом, в Закон о земле 2024 года были внесены поправки в положения об определении налогооблагаемого личного дохода в случаях передачи права пользования землей. В частности, с 1 августа налогооблагаемый личный доход от передачи права пользования землей будет определяться в соответствии с ценой земли, указанной в таблице цен на землю.

Между тем, налогооблагаемый доход от других операций по передаче недвижимости (за исключением прав пользования землей) по-прежнему определяется исходя из цены передачи по каждой сделке.

Согласно Закону о земле от 2024 года, начиная с 2026 года, списки цен на землю будут публиковаться ежегодно народными комитетами провинций с указанием рыночных цен, вместо того чтобы делать это каждые пять лет, как это было предусмотрено в старых правилах.

В настоящее время во многих населенных пунктах действует прейскурант цен на землю, изданный Народным комитетом провинции в соответствии с Законом о земле от 2013 года, до 31 декабря 2025 года.

Тем временем в Хошимине в конце октября, после почти трех месяцев сбора отзывов, предоставления разъяснений и внесения корректировок, Народный комитет города официально принял решение о корректировке прейскуранта цен на землю на 2020 год. Этот прейскурант будет действовать с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года.

В новом прайс-листе цены на сельскохозяйственные земли корректируются путем умножения прайс-листа 2020 года на соответствующий коэффициент корректировки (коэффициент K) для каждого района и местоположения. По сравнению со старыми ценами цены на сельскохозяйственные земли незначительно выросли.

Если цена земли под жилую застройку в 2020 году, после умножения на коэффициент K, составляет всего 30% от рыночной цены, то скорректированная прейскурантная цена земли составит приблизительно 50% от рыночной цены.

Самые высокие цены на землю в Хошимине наблюдаются на участках вдоль улиц Нгуен Хюэ, Донг Хой и Ле Лой в 1-м районе, достигая 687,2 млн донгов/м². По сравнению с ценой земли в 2020 году, умноженной на коэффициент (567 млн ​​донгов/м²), скорректированные цены на землю на этих улицах выросли на 120,2 млн донгов/м², или на 21%.

Однако эта цифра значительно снизилась по сравнению с проектом, опубликованным для общественного обсуждения в конце июля, когда предлагаемая цена на земельные участки под жилую застройку вдоль трех вышеупомянутых дорог составляла 810 миллионов донгов/м2.

Самая низкая цена на землю в Хошимине зафиксирована в жилом районе Тхиенг Лиенг, округ Кан Гио, — 2,3 миллиона донгов/м². В прайс-листе 2020 года, умноженном на коэффициент K, цена земли в этом районе составляла всего 170 000 донгов/м². После корректировки цена земли выросла в 13,5 раз.

Условия для принудительной мелиорации земель

Каковы условия для исполнения решения о мелиорации земель?

Пункт 2 статьи 89 Закона о земле 2024 года (вступившего в силу в августе 2024 года) предусматривает, что исполнение решений о возвращении земель осуществляется при соблюдении следующих условий:

а) Решение об изъятии земли вступило в силу, но землевладелец отказывается подчиниться этому решению после того, как Народный комитет коммуны, Комитет Отечественного фронта Вьетнама коммуны, где находится земля, и орган управления земельными ресурсами или подразделение/организация, ответственная за компенсации, поддержку и переселение, попытались его убедить;

б) Решение о проведении работ по мелиорации земель было публично размещено в штаб-квартире Народного комитета коммуны и в местах общего собрания жителей жилого района, где проводится мелиорация земель;

c) Решение о принудительном исполнении решения о мелиорации земель вступило в силу;

d) Лицо, в отношении которого осуществляется принудительное исполнение, получило решение о принудительном исполнении решения о фактическом возврате земельных участков.

Если лицо, в отношении которого применяется мера принуждения, отказывается принять решение о применении меры принуждения или отсутствует при его оглашении, Народный комитет коммуны составляет протокол.

Следовательно, исполнение решения о мелиорации земель может быть осуществлено только при соблюдении всех вышеуказанных условий.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html