ธุรกรรมหยุดชะงัก แต่ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นเหมือน "ถูกยึด"

(หนังสือพิมพ์ดานตรี) - ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าการที่ราคาอพาร์ทเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ผู้คนชะลอแผนการซื้ออพาร์ทเมนต์ออกไปชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอขายอพาร์ทเมนต์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าการทำธุรกรรมจะยากลำบากก็ตาม

ผู้ซื้อบ้านกำลังประสบปัญหาท่ามกลางราคาที่พุ่งสูงขึ้น

จากผลสำรวจที่จัดทำโดยผู้สื่อข่าวของ Dan Tri พบว่า ในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาเสนอขายอพาร์ทเมนต์ใน ฮานอย ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนขนาด 64 ตารางเมตร ในโครงการ Vinhomes Smart City ถูกประกาศขายในราคาประมาณ 4.2 พันล้านดองในช่วงกลางเดือนตุลาคม ปัจจุบันราคาของอพาร์ตเมนต์นี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 4.6 พันล้านดองแล้ว

ตัวอย่างเช่น ในโครงการทังลองหมายเลข 1 อพาร์ตเมนต์ขนาด 87 ตารางเมตร 2 ห้องนอน ถูกประกาศขายในราคา 5.7 พันล้านดง ในช่วงต้นเดือนตุลาคม แต่ปัจจุบันราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็น 6 พันล้านดงแล้ว

จากข้อมูลของบริษัทวิจัยแห่งหนึ่ง ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ใหม่ในตลาดฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จาก 40 ล้านดง/ตารางเมตร ในช่วงต้นปี 2022 เป็นประมาณ 72 ล้านดง/ตารางเมตร ในไตรมาสที่สามของปีนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเฉลี่ยของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ประมาณ 70 ล้านดง/ตารางเมตร (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา) เนื่องจากอุปทานของอพาร์ทเมนต์ที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งคิดเป็น 100% ของส่วนแบ่งการตลาด

นายเหงียน วัน งู (จากจังหวัด นามดิงห์ ) ผู้กำลังมองหาซื้อบ้าน กล่าวว่า ตลอดสามเดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ไปดูอพาร์ทเมนต์หลายแห่งในเขตนามตู่เลียมและฮาโดงอย่างต่อเนื่อง ด้วยงบประมาณ 3 พันล้านดอง นายเหงียนวางแผนที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดประมาณ 65-70 ตารางเมตร แบบ 2 ห้องนอน แต่ยิ่งเขาไปดูมากเท่าไหร่ เขาก็ยิ่งรู้สึกเหมือนติดอยู่ใน "เขาวงกตราคา" ของอพาร์ทเมนต์มากขึ้นเท่านั้น

“ห้องชุดเดิมยังขายไม่ออก แต่ราคาที่ตั้งไว้กลับสูงขึ้นกว่าเดิม ตัวอย่างเช่น ห้องชุดขนาด 68 ตารางเมตร ในย่านหมี่ดินห์ (นามตู่เลียม ฮานอย) เคยประกาศขายในราคาประมาณ 3.3 พันล้านดงเมื่อเดือนกันยายน แต่ตอนนี้กลับเสนอขายในราคา 3.7 พันล้านดง” เขากล่าว ท่ามกลางราคาห้องชุดที่ผันผวนอยู่ตลอดเวลา นายเหงียนจึงได้ระงับแผนการซื้อบ้านไว้ชั่วคราว และรอให้ราคาลดลงก่อน

ตัวอย่างเช่น นายเจิ่น วัน เกือง (จากจังหวัด บักเกียง ) กล่าวว่า ในช่วงสองเดือนที่ผ่านมา ครอบครัวของเขาได้ดูอพาร์ตเมนต์ในโครงการต่างๆ มากมายในฮานอย แต่เขาก็ตกใจกับราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากเจ้าของบ้าน

บางคนชะลอแผนการซื้อบ้านไว้ชั่วคราวเนื่องจากราคาบ้านที่เสนอขายพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว (ภาพประกอบ: ตรัน คัง)

เมื่อสิบวันก่อน นายเกืองได้รับราคาเสนอซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 72 ตารางเมตร สองห้องนอน ในเขตหวงมาย (ฮานอย) ที่ 4.3 พันล้านดง หรือประมาณ 60 ล้านดงต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่นานมานี้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์เดียวกันได้เสนอราคาให้นายเกืองที่ 4.7 พันล้านดง

“ราคาอพาร์ทเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วทำให้ผมลังเลว่าจะซื้อตอนนี้ดีหรือควรรอให้สถานการณ์ทรงตัวก่อน ถ้าซื้อตอนนี้ ราคาอาจจะลดลงอีกเพราะขึ้นไปสูงมากแล้ว แต่ถ้าไม่ซื้อ ผมก็กังวลว่าราคาอพาร์ทเมนต์จะยังคงสูงขึ้นต่อไป” เขากล่าว

จากข้อมูลของบริษัทวิจัยตลาดแห่งหนึ่ง ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2021 อยู่ที่ 35 ล้านดง/ตารางเมตร และในไตรมาสที่สามของปี 2024 ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 51 ล้านดง/ตารางเมตร ดังนั้น ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 45% หรือมากกว่า 10% ต่อปี

ทำไมราคาอพาร์ทเมนต์ถึงพุ่งสูงขึ้น?

นายเหงียน กว็อก อาน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่ามีหลายสาเหตุที่ทำให้ราคาห้องชุดพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีวัฏจักร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์กำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากลักษณะของตลาดที่อยู่ในช่วงฟื้นตัว ก่อนหน้านี้ ในช่วงกลางปี ​​2024 หน่วยงานนี้ได้คาดการณ์ถึงการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท โดยประเภทแรกที่จะฟื้นตัวคือที่อยู่อาศัย

หลังจากผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากมาแล้ว สภาพจิตใจของนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงอ่อนแอมาก ความกลัวที่ใหญ่ที่สุดในการลงทุนไม่ใช่การลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นความกลัวว่าสินค้าจะขาดสภาพคล่อง ดังนั้น นักลงทุนจึงมองหาสินทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่แน่นอน มีกระแสเงินสด และอย่างน้อยก็สามารถปล่อยเช่าได้ เช่น อพาร์ตเมนต์

เหตุผลที่สองคือ อุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด ในขณะที่ความต้องการสูงมาก ตัวอย่างเช่น ในฮานอย มีความต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่ประมาณ 100,000-170,000 ยูนิตต่อปี ในขณะที่อุปทานตั้งแต่ต้นปีมีเพียงประมาณ 30,000 ยูนิต และในปี 2023 มีเพียงประมาณ 10,000 ยูนิตเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน ความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองก็สูงมาก บางประเทศ เช่น เกาหลี จีน... แม้จะมีระบบคมนาคมที่ดี เดินทางไปยังจังหวัดและเมืองต่างๆ ได้สะดวก แต่ผู้คนส่วนใหญ่ก็ยังคงอาศัยและทำงานอยู่ในเมืองใหญ่ เวียดนามก็เช่นกัน การซื้อบ้านในเมืองใหญ่ไม่เคยง่ายเลย เมื่อประชากรหนาแน่นขึ้น ระดับราคาก็ยากที่จะลดลง

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาสูงมากขึ้นเรื่อยๆ ตัวอย่างเช่น ในช่วงต้นปี 2020 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ (ราคาสูงกว่า 55 ล้านดง/ตารางเมตร) คิดเป็นเพียงประมาณ 6% ของอุปทานทั้งหมด แต่ภายในไตรมาสที่สามของปีนี้ ผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้กลับคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 60%

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ในบริบทของอุปทานที่ต่ำในตลาด หลังจากแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและเปิดตัวผลิตภัณฑ์แล้ว นักลงทุนส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มตลาดระดับกลางขึ้นไป (ราคาสูงกว่า 35 ล้านดง/ตารางเมตร)

นายกว็อก อานห์ กล่าวว่า "การเปิดตัวโครงการต้องใช้เวลานานมาก ในขณะที่ราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นทุกวัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่ผู้พัฒนาจะตัดสินใจปล่อยขายอพาร์ตเมนต์ในราคาระดับกลางถึงสูง"

อาคารอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เหตุผลที่สามคือจิตวิทยาตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ยังไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ผู้คนมักจะรอให้ราคาลดลง แต่เมื่อเห็นราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 10-20% ทุกคนก็รีบซื้อเพราะกลัวว่าราคาจะสูงขึ้นไปอีก ซึ่งเป็นการสร้างผลกระทบทางจิตวิทยาอีกครั้ง ทำให้ตลาดพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง

“ที่จริงแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักมากตลอดปีที่ผ่านมา ดังนั้น สาเหตุส่วนหนึ่งจึงมาจากความจริงที่ว่าผู้คนเริ่มหมดความอดทนหลังจากรอให้ราคาอพาร์ทเมนต์ลดลง” นายกว็อก อานห์ สรุป

เหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ประเมินว่าช่วงที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างผิดปกติ โดยเฉพาะในกรุงฮานอย ปรากฏการณ์นี้ได้รับอิทธิพลจากกลุ่มผลประโยชน์อย่างแน่นอน ในขณะที่บริบททางเศรษฐกิจ สภาพตลาด และรายได้ของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว

นายดิงห์กล่าวอย่างตรงไปตรงมาว่า "ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น แต่กลับไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นเลย นี่อาจเป็นกลอุบายบางอย่างของกลุ่มนักลงทุนที่มีเจตนาแอบแฝง"

เขากล่าวว่า กลุ่มผลประโยชน์เหล่านี้สามารถปั่นราคาได้เนื่องจากความเป็นจริงที่ว่าอุปทานของห้องชุดพักอาศัยมีปัญหา ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดไม่มีโครงการใหม่ๆ ที่ได้รับการอนุมัติให้ลงทุน โครงการในตลาดส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าที่ถูกซื้อขายซ้ำแล้วซ้ำเล่า อุปทานจึงทั้งไม่เพียงพอและมีคุณภาพต่ำ มีอุปทานน้อยมากสำหรับประชาชนทั่วไปและผู้มีรายได้น้อย และโครงสร้างของผลิตภัณฑ์ก็ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ โครงการก่อสร้างใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จด้วยมาตรฐานสูง ต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินสูง และนักลงทุนก็คาดหวังผลกำไรที่สูงกว่าเดิม ดังนั้น ระดับราคาของอพาร์ตเมนต์ใหม่จึงลดลงได้ยากมาก ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงในตลาดใหม่ยังส่งผลให้ราคาในตลาดมือสองเพิ่มขึ้นอย่างมากอีกด้วย

ปัจจุบัน ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านเริ่มลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากราคาอพาร์ทเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

การซื้อขายอพาร์ทเมนต์ชะลอตัวลง แต่คาดว่าจะไม่ลดลงในระยะสั้น (ภาพ: ตรัน คัง)

คุณฟาม ดึ๊ก โต๋น กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ EZ Property เชื่อว่า การที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ เป็นเพียงปรากฏการณ์เฉพาะพื้นที่ เนื่องจากความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยได้ทะลุจุดสูงสุดไปแล้ว

"ผมมีกลุ่มเพื่อนที่ล้วนมีรายได้สูง แต่เมื่อพวกเขาเห็นราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน พวกเขาทุกคนต่างคิดว่ามันสูงเกินไป ไม่สมกับมูลค่า และเข้าถึงได้ยากมาก" เขากล่าว

ราคาอพาร์ตเมนต์สูงมากจนหลายคนชะลอแผนการซื้อบ้านออกไป เพราะเชื่อว่าราคาสูงเกินไป ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดอพาร์ตเมนต์ต่ำมากในช่วงที่ผ่านมา คุณโต๋นคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะสูงขึ้นไปอีกจนถึงสิ้นปี อย่างไรก็ตาม ราคาจะลดลงได้ยากมากเช่นกัน เว้นแต่ว่าผู้ที่ต้องการเงินสดจะลดราคาลงเพื่อขายอย่างรวดเร็ว

เหงียน วัน ดินห์ กล่าวว่า เพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย จำเป็นต้องเร่งความคืบหน้าของโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การควบคุมอุปทานอย่างมีประสิทธิภาพโดยใช้เครื่องมือการวางแผน ปรับแผน และจัดสรรงบประมาณสำหรับที่ดินว่างเปล่าเพิ่มเติม จะช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ทันทีที่การวางแผนเสร็จสมบูรณ์

ในระยะยาว การรักษาเสถียรภาพราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉพาะ และราคาบ้านโดยทั่วไป จำเป็นต้องมีการแทรกแซงอย่างเด็ดขาดจากภาครัฐ ซึ่งรวมถึงการส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งอย่างต่อเนื่อง การลดระยะเวลาการเดินทางจากชานเมืองไปยังใจกลางเมือง และการเพิ่มอุปทานจากชานเมืองเพื่อช่วยลดราคาบ้าน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm