Wie auch immer die Situation aussieht, der Immobilienmarkt ist besser.

Laut dem außerordentlichen Professor Dr. Tran Kim Chung, dem ehemaligen stellvertretenden Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement , gibt es drei Szenarien für den Immobilienmarkt im Jahr 2024. „Aber egal welches Szenario eintritt, der Markt wird besser sein als vor zwei Jahren“, prognostizierte Herr Chung.

Außerordentlicher Professor, Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement

Die Entwicklung des Folgejahres baut stets auf den Ergebnissen des Vorjahres auf. Herr, wird das Jahr 2023 für den Immobilienmarkt von vielen als sehr schlecht eingeschätzt?

Bei einer allgemeinen Einschätzung lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2023 eher düster aussehen wird, doch bei einer separaten Analyse der einzelnen Marktsegmente zeigt sich ein anderes Bild.

Insbesondere im Kontext eines allgemein trüben Marktes präsentiert sich der Industrieimmobiliensektor recht gut. Dies ist dem starken Anstieg der ausländischen Direktinvestitionen im Jahr 2023 zu verdanken.

Laut dem Statistischen Zentralamt erreichten das neu registrierte Kapital, das angepasste Stammkapital sowie die Kapitaleinlagen und Aktienkäufe ausländischer Investoren in Vietnam im Jahr 2023 fast 36,6 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von über 32 % gegenüber dem Vorjahr. Das Segment der Gewerbeimmobilien im mittleren und unteren Preissegment präsentiert sich sowohl hinsichtlich Verkaufspreis als auch Transaktionsvolumen sehr positiv. Das Segment der Luxusvillen und Immobilien in Toplagen ist ebenfalls sehr wertvoll; obwohl die Transaktionen selten sind, sind die Preise kaum gesunken. Der Tourismus- und Ferienimmobiliensektor zeigt erste Anzeichen einer Erholung.

Das heißt, ist Ihrer Meinung nach die Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2023 akzeptabel?

Der vietnamesische Immobilienmarkt entstand im Jahr 1993 mit dem Erlass des ersten Landgesetzes. Durch meine 30-jährige Beobachtung des Immobilienmarktes stellte ich fest, dass sich der Zyklus alle zehn Jahre wiederholt: Schwierigkeiten – Erholung – Stabilität – Wachstum. Insbesondere die schwierigen Phasen fallen häufig in die Zeiträume, in denen die Nationalversammlung über die Verabschiedung eines neuen Landgesetzes beriet (1993, 2003, 2013). Je nach den jeweiligen Bedingungen dauert jede Phase etwa zwei bis drei Jahre.

Diese schwierige Marktphase begann im zweiten Quartal 2022 und wird bald enden, da die Nationalversammlung Anfang 2024 das geänderte Bodengesetz verabschiedete. Im Jahr 2023 befindet sich der Markt zwar in einer schwierigen Phase des Zehnjahreszyklus, er verzeichnet jedoch keinen Rückgang und keine Verschlechterung, sondern ist recht stabil, was im Kontext des Zyklus positiv zu werten ist.

Anders als bei früheren Änderungen des Bodengesetzes hat die Nationalversammlung diesmal sowohl das Wohnungsgesetz als auch das Immobilienwirtschaftsgesetz überarbeitet, was eine stärkere Erholung des Immobilienmarktes zur Folge haben dürfte. Da alle drei Gesetze jedoch erst Anfang 2025 in Kraft treten, ergeben sich für den Immobilienmarkt im Jahr 2024 noch drei mögliche Szenarien.

Um welche drei Szenarien handelt es sich genau, Sir?

Im ersten Szenario, wenn sich keine anderen Faktoren ändern, wird der Markt seinen Aufwärtstrend fortsetzen, jedoch langsam.

Das zweite Szenario ist, dass der Markt bei Schocks stark wächst.

Das dritte Szenario, das niemand will, aber dennoch eintreten kann, ist ein Rückgang des Immobilienmarktes im Falle einer globalen Wirtschaftskrise mit sinkenden Welthandels- und Auslandsinvestitionen, einer verzögerten Erholung der inländischen Produktion und Wirtschaft sowie einem Rückgang der Investitionsmittel, insbesondere Bankkredite und Unternehmensanleihen. Ungeachtet des Szenarios steht der Markt jedoch immer noch besser da als vor zwei Jahren.

Von diesen drei Szenarien tendiere ich eher zum zweiten Szenario, obwohl sich das Rechtssystem für den Betrieb des Immobilienmarktes in diesem Jahr aufgrund des neu von der Nationalversammlung verabschiedeten Landgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Wohnungsgesetzes, die erst 2025 in Kraft treten werden, nicht geändert hat.

Warum bist du so optimistisch?

In Anerkennung der besonderen Bedeutung des Immobilienmarktes für die wirtschaftliche Erholung und Entwicklung haben die Regierung und der Premierminister seit Anfang 2023 eine Reihe von Richtlinien und Managementdokumenten herausgegeben, um gleichzeitig Maßnahmen, Aufgaben und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Markt, insbesondere rechtlichen und kapitalbezogenen Schwierigkeiten und Problemen, umzusetzen.

Kürzlich forderte der Premierminister in seinem Amtsblatt 1376/CD-TTg (vom 17. Dezember 2023) die Ministerien, Behörden und Kommunen auf, die Maßnahmen zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes konsequent, zeitnah und wirksam umzusetzen. Diese Aufgaben müssen von den Ministerien, Behörden und Kommunen als dringend und wichtig betrachtet und nach dem Prinzip gelöst werden, dass die zuständige Ebene das Problem lösen muss – ohne es zu vermeiden, hinauszuzögern oder Fehler und Verantwortung zu scheuen.

Die Arbeitsgruppe des Premierministers, die unter der Leitung des Bauministers selbst die Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten prüfen, vorantreiben und steuern soll, muss entschlossener, stärker, umfassender und zeitnaher vorgehen, um Schwierigkeiten und Hindernisse in den rechtlichen Verfahren zu beseitigen, den Fortschritt von Immobilienprojekten, insbesondere von Wohnbauprojekten, großen Stadtgebieten und Industrieparks mit Folgeeffekten, zu beschleunigen; die Dezentralisierung, Genehmigung und Reduzierung unnötiger Verwaltungsverfahren zu beschleunigen; und Fälle, die Schwierigkeiten, Unannehmlichkeiten und umständliche Verfahren verursachen und dadurch Verzögerungen für Bürger und Unternehmen zur Folge haben, entschieden zu bearbeiten.

Aber, mein Herr, der Markt funktioniert doch nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage, reicht politischer Wille allein nicht aus?

Das wichtigste Rechtsdokument mit direktem Bezug zum Immobilienmarkt wurde erlassen. Die Regierung arbeitet mit Hochdruck an der Fertigstellung der entsprechenden Verordnung. In Verbindung mit dem Engagement der Regierung und des Premierministers hat dies das Vertrauen von Unternehmen, Investoren und der Bevölkerung wiederhergestellt und bildet eine wichtige Grundlage für die Annahme, dass sich der Markt bald erholen wird.

Der Immobilienmarkt befindet sich seit Beginn des zweiten Quartals 2022 in einer Rezession. Gemäß der „10-Jahres-Regel“ dauert eine Marktrezession etwa 1,5 bis 2 Jahre. Im zweiten Quartal 2024, nach genau zwei Jahren, wird sich der Markt stabilisieren und weiterentwickeln.

Der Markt funktioniert nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Die Regierung hat beschlossen, im Zeitraum 2021–2030 120 Billionen VND in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter zu investieren. Dieses Kreditpaket wird jedoch derzeit nur in geringem Umfang ausgezahlt. Um das Angebot für das wichtigste Segment des Immobilienmarktes zu erhöhen, hat der Premierminister die Ministerien und Behörden angewiesen, praktikable Lösungen für eine zügige und effektive Umsetzung des 120 Billionen VND schweren Kreditprogramms für Vorzugskredite zum Bau von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie zur Sanierung und zum Neubau von Wohnungen zu erarbeiten.

Um die Nachfrage anzukurbeln, forderte der Premierminister den Bankensektor auf, praktische und wirksame Lösungen zur Förderung der Kreditvergabe an BBS-Unternehmen zu finden; die Führung, das Drängen und die Anleitung der Geschäftsbanken zu verstärken, damit Unternehmen, Immobilienprojekte und Hauskäufer leichter Zugang zu Kreditquellen erhalten und Schwierigkeiten im Kapital- und Cashflow rasch behoben werden können.

Der Premierminister hat soeben eine Konferenz mit führenden Vertretern von Immobilien- und Produktionsunternehmen wie Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC und Phat Dat abgehalten, um weiterhin Schwierigkeiten und Hindernisse zu beseitigen. Diese Konferenz kann als wegweisend für den Immobilienmarkt betrachtet werden; zahlreiche Schwierigkeiten und Hindernisse in Bezug auf Mechanismen, Rechtmäßigkeit, Kapitalquellen sowie Angebot und Nachfrage werden nach dieser Konferenz schnellstmöglich beseitigt sein.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/du-kich-ban-nao-thi-truong-bat-dong-san-cung-tot-hon-d210913.html