Wie dem auch sei, der Immobilienmarkt ist besser.

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Laut Associate Professor Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement , gibt es drei Szenarien für den Immobilienmarkt im Jahr 2024. „Aber egal, welches Szenario eintritt, der Markt wird besser sein als vor zwei Jahren“, prognostizierte Herr Chung.

Außerordentlicher Professor, Dr. Tran Kim Chung, ehemaliger stellvertretender Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement

Die Entwicklung des Folgejahres basiert immer auf dem Fundament des Vorjahres. Sir, für den Immobilienmarkt wird das Jahr 2023 von vielen als sehr schlecht angesehen?

Wenn wir eine allgemeine Einschätzung vornehmen, kann man sagen, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2023 ziemlich düster sein wird, aber wenn man jedes Marktsegment einzeln analysiert, ist nicht alles grau.

Insbesondere im Kontext eines allgemein trüben Marktes entwickelt sich der Sektor der Industrieimmobilien recht gut. Dies ist auf das starke Wachstum bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen im Jahr 2023 zurückzuführen.

Nach Angaben des General Statistics Office erreichten das neu registrierte Kapital, das bereinigte registrierte Kapital sowie die Kapitaleinlagen und der Aktienkaufwert ausländischer Investoren in Vietnam im Jahr 2023 fast 36,6 Milliarden US-Dollar, ein Anstieg von über 32 % gegenüber dem Vorjahr. Auch das Segment der Gewerbewohnungen der mittleren und unteren Preisklasse schneidet sowohl hinsichtlich der Verkaufspreise als auch der Transaktionszahlen recht gut ab. Das Segment der Superluxusvillen und Immobilien in erstklassigen Lagen ist sehr wertvoll, obwohl nur wenige Transaktionen stattfinden, sind die Preise kaum gesunken. Das Segment der Tourismus- und Resortimmobilien zeigt erste Anzeichen einer Erholung.

Das heißt, ist die Entwicklung des Immobilienmarktes im Jahr 2023 Ihrer Meinung nach akzeptabel?

Der vietnamesische Immobilienmarkt entstand 1993, als das erste Bodengesetz erlassen wurde. Durch meine 30-jährige Beobachtung des Immobilienmarktes habe ich festgestellt, dass sich alle zehn Jahre der Zyklus von Schwierigkeiten – Erholung – Stabilität – Wachstum wiederholt. Die schwierigen Zeiten fallen häufig in die Zeit, in der die Nationalversammlung über die Verabschiedung des neuen Bodengesetzes berät (1993, 2003, 2013). Je nach den Bedingungen dauert jede Phase etwa zwei bis drei Jahre.

Diese schwierige Phase des Marktes begann im zweiten Quartal 2022 und wird bald enden, da die Nationalversammlung Anfang 2024 das geänderte Bodengesetz verabschiedete. Im Jahr 2023 befindet sich der Markt in einer schwierigen Phase des „10-Jahres-Zyklus“, aber er geht nicht zurück, verschlechtert sich nicht, sondern ist recht stabil, was ein positiver Punkt im Konjunkturgesetz ist.

Im Gegensatz zu früheren Änderungen des Bodengesetzes überarbeitete die Nationalversammlung diesmal sowohl das Wohnungsgesetz als auch das Immobilienwirtschaftsgesetz, sodass die Rückkehr des Immobilienmarktes stärker ausfallen wird. Alle drei Gesetze treten jedoch Anfang 2025 in Kraft, sodass der Immobilienmarkt im Jahr 2024 noch drei Szenarien aufweist.

Was sind diese drei Szenarien im Einzelnen, Sir?

Im ersten Szenario wird der Markt seinen Aufwärtstrend fortsetzen, wenn auch langsam, sofern sich nicht alle Faktoren ändern.

Das zweite Szenario besteht darin, dass der Markt bei Schocks stark wächst.

Das dritte Szenario, das niemand will, das aber dennoch eintreten kann, ist ein Rückgang des Immobilienmarktes, wenn die Weltwirtschaft in Schwierigkeiten gerät, der Welthandel zurückgeht, ausländische Investitionen sinken, die inländische Produktion und Geschäftstätigkeit sich nicht erholen und der Kapitalzufluss in den Markt, insbesondere von Bankkrediten und Unternehmensanleihen, zurückgeht. Doch wie auch immer das Szenario ausfällt, der Markt steht immer noch besser da als vor zwei Jahren.

Von diesen drei Szenarien tendiere ich zum zweiten Szenario, obwohl sich das Rechtssystem für den Betrieb des Immobilienmarktes in diesem Jahr aufgrund des von der Nationalversammlung neu verabschiedeten Grundstücksgesetzes, des Immobiliengeschäftsgesetzes und des Wohnungsgesetzes, das erst 2025 in Kraft treten wird, nicht geändert hat.

Warum sind Sie so optimistisch?

Angesichts der besonderen Bedeutung des Immobilienmarktes für die wirtschaftliche Erholung und Entwicklung haben die Regierung und der Premierminister seit Anfang 2023 eine Reihe von Richtlinien und Verwaltungsdokumenten herausgegeben, um Strategien, Aufgaben und Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Markt, insbesondere rechtlicher und finanzieller Art, synchron umzusetzen.

Kürzlich forderte der Premierminister in der offiziellen Mitteilung 1376/CD-TTg (vom 17. Dezember 2023), dass die weitere drastische, zeitnahe und wirksame Umsetzung von Lösungen zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes in die Verantwortung der Ministerien, Zweigstellen und Kommunen liege. Ministerien, Zweigstellen und Kommunen müssen dies als eine der dringendsten und wichtigsten Aufgaben betrachten, deren Lösung nach dem Grundsatz erfolgen muss, dass das Problem in der Zuständigkeit der jeweiligen Ebene liegt und diese Ebene es lösen muss, ohne jegliches Ausweichen, Drängen, Angst vor Fehlern oder Angst vor Verantwortung.

Die Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten unter der Leitung des Bauministers selbst muss entschlossener, stärker, umfassender und rechtzeitiger vorgehen und Schwierigkeiten und Hindernisse bei Rechtsverfahren anleiten und beseitigen, den Fortschritt von Immobilienprojekten, insbesondere von Wohnungsbauprojekten, großen Stadtgebieten und Industrieparks mit Spillover-Effekten, beschleunigen, die Dezentralisierung und Genehmigung beschleunigen und unnötige Verwaltungsverfahren reduzieren sowie Fälle, die Schwierigkeiten, Unannehmlichkeiten und Umwege verursachen und so zu Verzögerungen für Menschen und Unternehmen führen, entschlossen behandeln.

Aber Sir, der Markt funktioniert auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage. Reicht politische Entschlossenheit allein nicht aus?

Das höchste Rechtsdokument mit direktem Bezug zum Immobilienmarkt wurde herausgegeben. Die Regierung arbeitet mit Hochdruck an der Fertigstellung des Leiterlasses. Die Entschlossenheit der Regierung und des Premierministers hat das Vertrauen von Unternehmen, Investoren und der Bevölkerung wiederhergestellt und ist eine wichtige Grundlage für die Annahme, dass sich der Markt bald erholen wird.

Der Immobilienmarkt befindet sich seit Beginn des zweiten Quartals 2022 in einer Rezession. Nach der „10-Jahres-Regel“ beträgt die Marktrezessionsdauer etwa 1,5 bis 2 Jahre. Bis zum zweiten Quartal 2024 werden es genau 2 Jahre sein, der Markt wird sich stabilisieren und entwickeln.

Der Markt funktioniert nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Was das Angebot betrifft, hat die Regierung beschlossen, im Zeitraum 2021–2030 120.000 Milliarden VND für den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten auszugeben. Dieses Kreditpaket wird derzeit jedoch nur in sehr geringem Umfang ausgezahlt. Um das Angebot für das wichtigste Segment des Immobilienmarktes zu erhöhen, hat der Premierminister Ministerien und Zweigstellen angewiesen, praktikable Lösungen für die drastische und effektive Umsetzung des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms für Vorzugsdarlehen für den Bau von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und den Wiederaufbau von Wohnungen zu finden.

Um die Nachfrage anzukurbeln, forderte der Premierminister den Bankensektor auf, praktische und wirksame Lösungen zu finden, um die Kreditvergabe an BBS-Unternehmen zu fördern. Zudem sollten die Anweisungen, Anregungen und Anleitungen der Geschäftsbanken verstärkt werden, damit Unternehmen, Immobilienprojekte und Eigenheimkäufer leichter auf Kreditquellen zugreifen können und Kapital- und Cashflow-Schwierigkeiten rasch gelöst werden.

Der Premierminister hat gerade eine Konferenz mit führenden Vertretern von Immobilien- und Fertigungsunternehmen wie Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC und Phat Dat abgehalten, um weitere Schwierigkeiten und Hindernisse aus dem Weg zu räumen. Diese Konferenz kann als „Dien Hong-Konferenz“ für den Immobilienmarkt betrachtet werden. Viele Schwierigkeiten und Hindernisse in Bezug auf Mechanismen, Legalität, Kapitalquellen sowie Angebot und Nachfrage auf dem Markt werden nach dieser Konferenz so schnell wie möglich aus dem Weg geräumt.

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Quelle