Die Wohnungspreise steigen weiter.
Entgegen der allgemeinen Schwäche des Immobilienmarktes in letzter Zeit sind die Wohnungspreise kontinuierlich gestiegen. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt erfreuen sich Wohnungen weiterhin großer Beliebtheit und stehen bei Immobiliensuchenden ganz oben auf der Wunschliste.
Einem neu veröffentlichten Bericht einer Immobilienmarktforschungseinheit zufolge verlangsamte sich im dritten Quartal sowohl auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt als auch auf dem Mietmarkt das Wachstum in vielen anderen Bereichen, während Wohnungen zu den wenigen gehörten, die weiterhin positive Wachstumszahlen aufwiesen.
Konkret stieg das Interesse an Wohnungen auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt um 1 %, während es in anderen Segmenten um 4–11 % zurückging. Auf dem Mietmarkt sanken die genannten Segmente um 13–28 %, während das Interesse an Wohnungen um 6 % zunahm.
Laut dem Immobilienmarktbericht des oben genannten Unternehmens für das dritte Quartal konnte das Einkommenswachstum der Bevölkerung seit 2015 nicht mit dem Preisanstieg von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mithalten. Innerhalb von acht Jahren stiegen die Einkommen der Stadtbevölkerung lediglich um 39 % (Angaben des Statistischen Zentralamts), während die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi um 82 % bzw. 56 % zunahmen.
Die Wohnungspreise steigen weiter und übersteigen bei Weitem das Einkommen der Stadtbewohner (Illustration: Ha Phong).
Laut Angaben des Bauministeriums waren Wohnungen im dritten Quartal, wie aus der Auswertung von Berichten und Umfrageergebnissen von Kommunen und Marktforschungsinstitutionen hervorgeht, die Immobilienart, die im vergangenen Jahr am wenigsten von den negativen Auswirkungen des Marktes betroffen war, da diese Art von Wohnraum realen Wohnbedürfnissen dient.
Das Interesse an Wohnungen zeigt Anzeichen einer Erholung: Die Nachfrage nach Kaufwohnungen stieg im Vergleich zum Vorquartal um 1 %, die nach Mietwohnungen um 6 %. Besonders gefragt sind Wohnungen im Preissegment von 2 bis 4 Milliarden VND. In den Großstädten ist eine gute Nachfrage zu verzeichnen, vor allem nach Wohnungen unter 10 Milliarden VND im Stadtzentrum.
Konkret stiegen in Hanoi die Verkaufspreise von Wohnungen, die im dritten Quartal auf dem Primärmarkt neu auf den Markt kamen, im Durchschnitt um fast 7 % gegenüber dem Vorquartal und um 14 % gegenüber dem Vorjahr. Sie erreichten damit rund 50,8 Millionen VND/m². Dieser Preisanstieg ist auf den überwiegenden Anteil neuer Wohnungen im Luxussegment (über 90 %) zurückzuführen. Darüber hinaus passten einige Investoren ihre Preise an und boten zusätzliche Wohnungen in höheren Etagen zum Verkauf an.
Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen gegenüber dem Vorquartal weiter an und erreichte rund 32 Millionen VND/m², ein Plus von 2,7 % gegenüber dem Vorquartal und 0,8 % gegenüber dem Vorjahr. Alle Bezirke Hanois verzeichneten im dritten Quartal im Vergleich zum zweiten Quartal einen Anstieg der Verkaufspreise auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt. Besonders hervorzuheben sind die Bezirke Dong Da, Thanh Xuan, Tay Ho, Nam Tu Liem und Gia Lam mit einem Plus von über 3 %.
In Ho-Chi-Minh-Stadt stammte der Großteil der im dritten Quartal neu zum Verkauf angebotenen Wohnungen aus der nächsten Bauphase bestehender Projekte. Rund 60 % des neuen Angebots in den ersten neun Monaten dieses Jahres entfielen auf ein Stadtentwicklungsprojekt im Osten der Stadt.
Etwa 96 % des neuen Wohnungsangebots im dritten Quartal entfielen auf das gehobene Segment, die restlichen 4 % auf das Luxussegment aus der nächsten Bauphase eines Projekts im neuen Stadtgebiet Thu Thiem. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte im dritten Quartal über 60 Millionen VND/m².
Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt erreichte der durchschnittliche Wohnungspreis 45 Millionen VND/m², ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal. Die Preise im Luxus- und Budgetsegment blieben im Vergleich zum zweiten Quartal nahezu unverändert.
Investoren surfen, Käufer zahlen hohe Preise
Herr Tran Duc Cuong aus dem Bezirk Hoang Mai (Hanoi) gab an, dass er letzten Donnerstag beschlossen habe, eine Anzahlung für den Kauf einer 72 m² großen Wohnung im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) in Höhe von 2,2 Milliarden VND zu leisten. Herr Cuong kaufte diese Wohnung von einem spekulativen Investor.
„Derjenige, der mir die Wohnung verkauft hat, ist ein Investor. Er hat diese Wohnung im September dieses Jahres für 1,9 Milliarden VND gekauft, und der aktuelle Stand der Transaktion ist, dass er eine notariell beglaubigte Anzahlung von 300 Millionen VND geleistet hat“, teilte Herr Cuong mit.
Für spekulative Investoren sind Wohnungen in letzter Zeit zu einem Kinderspiel geworden (Illustration: Ha Phong).
Laut Herrn Cuong ist es aufgrund des Wohnbedürfnisses auch akzeptabel, eine zufriedenstellende Wohnung zu einem höheren Preis von einem spekulativen Investor zu erwerben. „Mir geht es weniger um den Preis, sondern vielmehr darum, wie der Eigentumsübergang reibungslos und mit möglichst geringem Risiko abgewickelt werden kann“, so Herr Cuong.
Herr Nguyen Van Nam, ein professioneller Immobilieninvestor aus Hanoi, erklärte, dass Wohnungen in den letzten zwei bis drei Jahren ein Segment seien, das bei Investoren besonderes Interesse geweckt habe. Zwar stiegen Gewinn und Preisentwicklung nicht so rasant wie bei Grundstücken oder Bauland, doch die Wohnungspreise hätten sich stetig erhöht, das Risiko sei gering und die Wohnungen ließen sich in letzter Zeit besonders leicht liquidieren.
„Seit Ende 2021, als der Grundstücksmarkt landesweit einen Aufschwung erlebte, zogen viele Investoren, mich eingeschlossen, ihr Kapital ab, um in Wohnungen in Hanoi zu investieren. Auch der Einsatz von Fremdkapital wurde sorgfältiger abgewogen“, teilte Herr Nam mit.
Laut diesem Investor bringen Investitionen in Wohnungen keine schnellen oder hohen Gewinne, aber aktuell ist es ein Segment mit guter Liquidität. „Je nach Kapital werden manche Investoren langfristig investieren und die Wohnungen vermieten. Andere wiederum sind schnell und suchen nach guten Objekten, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen, wobei die Renditen sicherlich nicht hoch ausfallen werden“, fügte Herr Nam hinzu.
Aus Expertensicht räumte Herr Nguyen Van Dinh – Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler – ebenfalls ein, dass die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Preissegment sowie bei Projekten, die sich dem Ende ihrer Produktlinie nähern.
Dieser Experte betonte zudem, dass das Angebot zunehmend knapper werde, während die Kosten für die Erschließung von Grundstücksfonds, Rohstoffe und Finanzierungen stiegen. Daher sei es für Immobilienprojekte schwierig, die Preise zu senken, und sie seien gezwungen, hohe Verkaufspreise beizubehalten.
„Der Preisanstieg könnte aufhören, sobald die verfahrenstechnischen, rechtlichen und kapitalbezogenen Probleme gelöst sind und das Marktangebot dadurch erhöht wird“, betonte Herr Dinh.
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