قیمت زمین در «دوران رکود» است، قیمت آپارتمان در دا نانگ سر به فلک کشیده، آیا تبانی برای افزایش قیمت‌ها وجود دارد؟

وقت آن است که برای استفاده از فرصت‌ها، زمین بخرید؛ قیمت آپارتمان در دا نانگ سر به فلک کشیده است؛ خانه‌های شهری با قیمت بیش از 30 میلیارد دونگ ویتنامی، بازار را در دست دارند... اینها آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

آخرین اخبار املاک و مستغلات: کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که بازار زمین از سه ماهه دوم سال 2024 شاهد تغییرات قابل توجهی خواهد بود. (منبع: CafeF)

وقت آن رسیده که زمین را به عنوان یک سرمایه گذاری بخرید.

به گفته بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران با بهره‌گیری از رکود فعلی بازار که مذاکرات را آسان‌تر می‌کند، به طور فعال در حال «شکار» زمین هستند. همزمان، سرمایه‌گذاران می‌توانند قبل از اجرایی شدن قانون زمین و قانون تجارت املاک و مستغلات، که احتمالاً سطح قیمت انواع املاک و مستغلات را به طور قابل توجهی تغییر خواهد داد، از فرصت‌ها استفاده کنند.

به گفته آقای وو هونگ تانگ، مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه در گروه DKRA، به طور کلی، بازار زمین هنوز با مشکلات زیادی روبرو است و روند بهبود در بخش‌های مختلف ناهموار است. اگرچه این بازار بحرانی‌ترین دوره را پشت سر گذاشته و ممکن است از نظر عرضه و تقاضا، ورودی و خروجی، نشانه‌های مثبت بیشتری را شاهد باشد، اما این دوره هنوز "نقطه سرد" برای بازار زمین است.

آقای تانگ اشاره کرد که در چهار ماه اول سال، معاملات زمین در جنوب کاملاً راکد ماند. در بیشتر مناطق از شهر هوشی مین گرفته تا لانگ آن ، دونگ نای، بین دونگ یا حتی مناطق دورتر مانند تای نین و بین فوک، فروش زمین تنها حدود 20 تا 25 درصد از مقدار ارائه شده در نوسان بود. بسیاری از مناطقی که در سال‌های گذشته رونق داشتند، اکنون هیچ معامله‌ای را ثبت نکرده‌اند.

آقای تانگ اظهار داشت: «مقررات جدید که فعالیت‌های تفکیک و فروش زمین را در قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات سخت‌تر می‌کند، به این معنی است که بازار زمین برای بهبود به زمان بیشتری نیاز دارد. بنابراین، زودترین زمانی که بازار زمین می‌تواند «روند معکوس» را طی کند، پایان سال است و اکنون هنوز زمان مناسبی برای جستجوی املاک با قیمت مناسب است.»

آقای دین مین توان، مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی، با همین دیدگاه پیش‌بینی می‌کند که قانون اصلاح‌شده تجارت املاک و مستغلات، پس از اجرایی شدن رسمی، مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین را تشدید خواهد کرد و احتمالاً منجر به کاهش بیشتر علاقه به قطعات زمین خواهد شد. قیمت زمین نیز به ویژه برای قطعات بزرگتر کاهش خواهد یافت. با این حال، در درازمدت، قیمت زمین ممکن است همچنان افزایش یابد و معاملات از سر گرفته شود. دلیل این امر آن است که قیمت املاک و مستغلات به عوامل دیگری مانند توسعه زیرساخت‌ها، رشد اقتصادی و درآمد مردم نیز بستگی دارد.

آقای توآن در ادامه تحلیل کرد: «این طرز فکر که «هر اینچ زمین به اندازه وزنش طلا ارزش دارد» به این معنی است که تقاضا برای مالکیت زمین و انباشت دارایی در بین مردم ویتنام بسیار بالاست. بنابراین، قطعات زمین در سال‌های آینده همچنان بیشترین توجه مصرف‌کنندگان را به خود جلب خواهند کرد. کسانی که وضعیت مالی پایداری دارند می‌توانند خرید زمین را برای انباشت و کسب سود خوب در سال‌های آینده در نظر بگیرند.»

کارشناسان در پاسخ به این سوال که آیا باید در زمین سرمایه‌گذاری کرد یا خیر، می‌گویند که بازار زمین از سه‌ماهه دوم امسال شاهد تغییرات قابل توجهی خواهد بود. سرمایه‌گذارانی که از اهرم مالی استفاده می‌کنند، نباید در حال حاضر در این بازار مشارکت کنند. با این حال، برای سرمایه‌گذاران بزرگ با جریان نقدی قوی، اکنون زمان مناسبی برای جستجوی فرصت‌ها است.

خانه‌های شهری با قیمت بیش از 30 میلیارد دونگ ویتنام، بازار شهر هوشی مین را در دست دارند.

طبق گزارش Savills Vietnam، در سه ماهه اول سال 2024، عرضه خانه‌های شهری و ویلاهای جدید در شهر هوشی مین بسیار محدود و تنها 42 واحد بود. این عرضه جدید تنها از یک پروژه در شهر Thu Duc حاصل شد که قیمت فروش هر واحد حدود 10 میلیارد دونگ ویتنام بود.

در مورد دلایل عرضه محدود در سه سال گذشته، کارشناسان Savills Vietnam معتقدند که این امر عمدتاً به دلیل موانع قانونی است که منجر به رکود پروژه‌های جدید شده است.

در سه ماه اول سال 2024، عرضه اولیه خانه‌های شهری و ویلاها در شهر هوشی مین به 762 واحد رسید که نسبت به سه ماهه قبل ثابت ماند اما نسبت به سال گذشته 13 درصد افزایش یافت. محصولاتی با قیمت بالای 30 میلیارد دونگ ویتنام، 76 درصد از سهم بازار را به خود اختصاص دادند و 85 درصد از عرضه اولیه در شهر تو دوک متمرکز بود.

ساویلز ویتنام پیش‌بینی می‌کند که در سه چهارم باقی‌مانده سال جاری، عرضه خانه‌های شهری و ویلا در شهر هوشی مین تقریباً به 1149 واحد خواهد رسید که عمدتاً از فازهای بعدی پروژه‌های موجود حاصل می‌شود. اکثر عرضه آینده در بخش خانه‌های شهری با قیمت فروش بیش از 20 میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد خواهد بود.

در همین حال، گروه DKRA با ارزیابی بازار خانه‌های شهری و ویلاها در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن در نیمه اول امسال، معتقد است که تقاضای بازار همچنان پایین است و معاملات عمدتاً در گروه محصولات با قیمت کمتر از 10 میلیارد دونگ ویتنام در هر واحد انجام می‌شود. شهر هوشی مین و بین دونگ با بیش از 80 درصد از مصرف محصولات اولیه در این سه ماهه، بازار را رهبری کردند.

به گفته کارشناسان گروه DKRA، قیمت اولیه بازار خانه‌های شهری و ویلاها در شهر هوشی مین و مناطق اطراف آن همچنان بالاست و میانگین قیمت‌ها از ۴.۱ تا ۲۷.۸ میلیارد دونگ ویتنام برای هر واحد متغیر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که عرضه خانه‌های شهری و ویلا در شهر هوشی مین بسیار محدود است و همین امر باعث افزایش قیمت خانه‌ها می‌شود. اکثر توسعه‌دهندگانی که در حال حاضر املاک موجود دارند، می‌خواهند محصولات خود را تغییر مکان دهند و آنها را با قیمت‌های بالاتر از سال‌های گذشته بفروشند. بازار همچنین مواردی از تبانی مالکان پروژه برای افزایش مصنوعی قیمت‌ها را مشاهده کرده است.

برای مثال، ظهور یک پروژه ویلایی فوق لوکس در شهر تو دوک، با قیمت فروش بیش از ۷۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای هر واحد، سطح قیمت پروژه‌های مجاور را به طور قابل توجهی افزایش داده است. به عنوان مثال، پروژه‌ای که قبلاً با قیمت ۱۵ تا ۱۷ میلیارد دانگ ویتنام برای هر واحد فروخته می‌شد، اکنون به ۲۰ تا ۲۵ میلیارد دانگ ویتنام برای هر واحد افزایش یافته است.

بیشتر املاک ارائه شده برای فروش در بخش گران‌قیمت قرار دارند و در امتداد رودخانه هان واقع شده‌اند.

آپارتمان‌ها در دا نانگ گران هستند.

در اواخر ماه مه، بازار آپارتمان در دا نانگ قیمت‌هایی مشابه با هانوی را ثبت کرد و به ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. اکثر پروژه‌های جدید در مکان‌های اصلی و مرکزی در امتداد رودخانه هان واقع شده‌اند.

یکی از پروژه‌های واقع در امتداد رودخانه هان، فیلمور، با قیمتی بیش از ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، شامل ۲۰۶ آپارتمان لوکس با مساحت‌های ۴۸ تا ۱۲۵ متر مربع است. این پروژه در حال حاضر در حال تحویل واحدها به مشتریان است. یک آپارتمان دو خوابه با مساحت بیش از ۷۴ متر مربع و منظره رودخانه با قیمتی نزدیک به ۱۱ میلیارد دانگ ویتنام یا ۱۴۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع برای فروش ارائه شده است. یک آپارتمان سه خوابه گوشه‌ای با مساحت ۱۵۲ متر مربع، ۲۳ میلیارد دانگ ویتنام معادل بیش از ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارد.

در کنار آن، پروژه رویال قرار دارد که قیمت‌های گزافی نیز دارد. یک آپارتمان دو خوابه با مساحت ۷۷ متر مربع، ۱۰ میلیارد دونگ ویتنام معادل ۱۲۹ میلیون دونگ ویتنام به ازای هر متر مربع قیمت دارد.

علاوه بر این، پروژه دیگری در خیابان تران هونگ دائو به مساحت ۸ هکتار و شامل ۳ برج با بیش از ۱۳۰۰ آپارتمان است که مساحت هر کدام از ۲۵.۸ تا ۱۱۲ متر مربع متغیر است. قیمت فروش پیش‌بینی شده بین ۶۵ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام است.

پروژه دیگری به نام سان پونته رزیدنس نیز در خیابان تران هونگ دائو، حدود ۳۰۰ متر از پل دراگون، واقع شده است. بسته به سطح طبقه و منظره، قیمت فروش آپارتمان‌ها در اینجا از ۶۵ تا ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است. به گفته مشاوران املاک، این پروژه تقریباً تنها در عرض چند هفته پس از راه‌اندازی، به فروش رسید.

در همین حال، در پروژه‌های آپارتمانی Panoma 1 و Panoma 2 واقع در پایین پل Tran Thi Ly، قیمت آپارتمان‌های طبقات بالا با مناظر زیبا نیز حدود 80 تا 100 میلیون VND در هر متر مربع است.

طبق اعلام اداره ساخت و ساز شهر دانانگ، در سه ماهه اول سال ۲۰۲۴، تعداد معاملات املاک و مستغلات در این شهر ۲۱۱۷ آپارتمان و خانه شخصی ثبت شده است که نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۱۴۵ درصد و نسبت به سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳، ۱۰۳.۲ درصد افزایش داشته است.

خانم وو کوی هوی، رئیس فروش گروه مین مین، گفت که بازار آپارتمان در دا نانگ جذب خوبی را تجربه می‌کند. برخی از پروژه‌ها از زمان راه‌اندازی تاکنون ۹۰ درصد از واحدهای خود را فروخته‌اند. خریداران محلی تا ۴۰ درصد را تشکیل می‌دهند.

به گفته خانم هوی، در مقایسه با هانوی و هوشی مین سیتی، افزایش قیمت آپارتمان در دا نانگ هنوز قابل توجه نیست (7 تا 10 درصد). علاوه بر این، نرخ بهره بانکی پایین باعث شده است که بسیاری از مشتریان با بودجه‌های بلااستفاده، خرید آپارتمان برای زندگی یا سرمایه‌گذاری را انتخاب کنند، با این هدف که بعداً آنها را اجاره دهند، زیرا اکثر پروژه‌های آپارتمانی در مکان‌های مناسب، نزدیک رودخانه‌ها، سواحل و در مناطق توریستی مرکزی دا نانگ واقع شده‌اند.

آقای وو هونگ تانگ، مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه در گروه DKRA، در مورد علاقه مداوم به آپارتمان‌های لوکس با قیمت صدها میلیون دانگ ویتنام، اظهار داشت که این امر به دلیل کمبود مداوم عرضه آپارتمان در دا نانگ است که سالانه فقط ۵۰۰ تا کمتر از ۱۰۰۰ واحد به بازار عرضه می‌شود. زمین‌های تمیز برای توسعه پروژه در مرکز شهر و مناطق اطراف آن به تدریج در حال اتمام است و هزینه‌های زمین همچنان بالا است.

علاوه بر این، بیشتر پروژه‌های در حال راه‌اندازی توسط سرمایه‌گذاران بزرگ و معتبر با اسناد قانونی کامل و پیشرفت سریع ساخت و ساز توسعه یافته‌اند که باعث ایجاد اعتماد در بین خریداران می‌شود. بسیاری از سیاست‌های فروش ترجیحی و اقدامات حمایتی برای تحریک تقاضا نیز در حال اجرا هستند.

مجوز ساخت زیرزمین زمین گلف دوی کو در دا لات لغو شده است.

در تاریخ ۲۹ مه، اداره ساخت و ساز استان لام دونگ تصمیمی مبنی بر لغو مجوز ساخت زیرزمین داخل پروژه زمین گلف دوی کو در دا لات، که متعلق به شرکت سهامی هوانگ گیا دی ال است، صادر کرد.

این تصمیم توسط اداره ساخت و ساز پس از آن اتخاذ شد که مشخص شد سرمایه گذار در بازه زمانی مشخص شده در سند رسیدگی به تخلفات صادر شده توسط مقامات، انحرافات ساخت و ساز از مجوز را اصلاح نکرده است.

همزمان، کسب و کار موظف است مجوز ساخت و ساز قبلاً صادر شده را بازگرداند. مهلت انجام این کار ۵ روز است که از تاریخ امضای تصمیم لغو مجوز ساخت و ساز آغاز می‌شود.

اگر سرمایه‌گذار ساختمان زمین گلف دوی کو در دا لات، مجوز ساخت را طبق الزامات مسترد نکند، مقامات تصمیم به لغو مجوز ساخت خواهند گرفت.

بر این اساس، در سال ۲۰۲۳، اداره ساخت و ساز استان لام دونگ به سرمایه‌گذار این پروژه مجوز اجرای بخشی از زیرزمین بلوک خدمات گلف در ساختمان زمین گلف دوی کو در دا لات را داد که مساحتی تقریباً ۲۶۳۹ متر مربع را پوشش می‌دهد.

پیش از این، طی بازرسی، مقامات تخلفات متعدد از مقررات ساخت و ساز و مجوزهای غیرمجاز ساخت و ساز را در مجتمع زمین گلف دوی کو در دا لات کشف کردند. این تخلفات مستند شده و مجازات‌هایی اعمال شد. سرمایه‌گذار اکنون ساخت و ساز در این پروژه را متوقف کرده است.

در خصوص این پروژه، اداره منابع طبیعی و محیط زیست لام دونگ اخیراً تشخیص داده است که تقریباً ۵۶۲۹ متر مربع از زمین‌های جنگلی حفاظت‌شده که این شرکت به طور غیرقانونی در آن ساختمان‌هایی ساخته است، فاقد مبنای لازم برای تبدیل کاربری زمین است و به زمین تجاری یا خدماتی تبدیل نخواهد شد.

بنابراین، این اداره پیشنهاد می‌دهد و منتظر نظر کمیته مردمی استان است تا گزارشی را به شورای مردمی استان ارائه دهد و درخواست تعدیل و لغو پروژه تبدیل ۵۶۲۹ متر مربع از اراضی جنگلی حفاظت‌شده به زمین تجاری و خدماتی برای ساخت ساختمان باشگاه گلف را داشته باشد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html