17 nouveaux points de la résolution sur la suppression des obstacles à l'organisation et à la mise en œuvre de la loi foncière.

(Image illustrative)

L'avocat Nguyen Van Dinh (Barreau de Hanoï ), expert en droit immobilier, a dressé la liste des 17 points nouveaux et importants de la résolution (applicable à compter du 1er janvier 2026) par rapport à la loi foncière actuelle (loi foncière de 2024), comme suit :

1. Trois catégories supplémentaires de cas de récupération foncière sont ajoutées : (1) Mise en œuvre de projets dans les zones franches et les centres financiers internationaux ; (2) Lorsqu’un projet est mis en œuvre en vertu d’un accord sur les droits d’utilisation des terres arrivé à expiration et que plus de 75 % de la superficie et plus de 75 % des propriétaires fonciers ont fait l’objet d’un accord, le Conseil populaire provincial examine et approuve la récupération de la superficie restante à attribuer à l’investisseur ; (3) Création d’un fonds foncier destiné au paiement des contrats de transfert de propriété ; location de terres pour la poursuite de la production et des activités commerciales lorsque des organisations utilisent des terres récupérées par l’État. (Conformément à l’article 3.2 de la résolution)

2. Étendre l’application des barèmes de prix fonciers à toutes les opérations (tant les « intrants » – lorsque l’État récupère des terres – que les « extrants » – lorsque l’État attribue ou loue des terres) et invalider les « prix fonciers spécifiques ». Les barèmes de prix fonciers et les coefficients d’ajustement des prix fonciers servent de base au calcul des redevances d’utilisation des terres, des redevances de location et des indemnisations versées aux personnes lors de la récupération de terres par l’État (article 5 de la résolution).

3. Réglementation relative à la réduction des redevances d'utilisation des sols en cas de changement de destination : Lorsque des terrains de jardin, des terrains d'étang ou des terrains agricoles situés sur la même parcelle qu'un terrain résidentiel sont convertis en terrain résidentiel (et dans certains autres cas), la redevance sera : 30 % de la différence entre la redevance d'utilisation des sols calculée sur la base du prix du terrain résidentiel et la redevance d'utilisation des sols calculée sur la base du prix du terrain agricole au moment de la décision autorisant le changement de destination, pour la superficie convertie dans les limites de la zone résidentielle ; 50 % de la différence pour la superficie dépassant ces limites, sans toutefois excéder une fois la limite de la zone résidentielle ; 100 % de la différence pour la superficie dépassant deux fois la limite de la zone résidentielle.

Le traitement préférentiel n'est accordé qu'une seule fois par ménage ou par personne (par parcelle). Si la destination d'un terrain a été modifiée entre la date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 (1er août 2024) et la date d'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation (1er janvier 2026), le traitement sera appliqué rétroactivement : si la taxe foncière n'a pas encore été acquittée, elle sera recalculée (à hauteur de 30 % ou 50 % de la différence) ; si elle a déjà été acquittée (à hauteur de 100 % de la différence conformément à la loi foncière de 2024), elle sera recalculée et remboursée par l'État… (Articles 10.2 et 4.10 du décret).

4. Autoriser l'acquisition de terrains avant l'approbation du plan d'indemnisation, d'aide et de réinstallation et avant la mise en place de la réinstallation dans les cas suivants : (1) Mise en œuvre d'un projet d'importance nationale, d'un projet d'investissement public urgent sans plan de réinstallation (mais le plan de déblaiement doit être affiché publiquement) ; autres projets (sans plan de réinstallation) pour lesquels plus de 75 % des usagers consentent à l'acquisition de terrains avant l'approbation du plan de déblaiement ; (2) projets d'investissement public urgent, projets de réinstallation sur site et projets de réinstallation le long de l'axe principal de construction. Le Comité populaire provincial réglemente les modalités, la durée et le coût des logements temporaires. (Articles 3.3 et 3.4 de la résolution)

5. Permet à l’autorité compétente de décider de l’acquisition de terrains en fonction de l’avancement du projet ou du défrichement. (Article 3.5 de la résolution)

6. Autoriser l’autorité compétente à décider de l’attribution et de la location des terrains en fonction de l’avancement du projet ou du défrichement. (Article 4.1 de la résolution)

7. Permettre aux utilisateurs de terres de choisir entre le paiement d'une somme forfaitaire et le paiement annuel du bail foncier. (Article 4.2 de la résolution)

8. Autorise l'attribution et la location de terres, ainsi que la conversion des terres rizicoles et forestières à d'autres fins sans nécessiter l'approbation du Conseil populaire provincial. (Article 4.3 de la résolution)

9. Autres cas d’attribution et de location de terrains sans appel d’offres : (1) Terrains faisant l’objet d’un paiement dans le cadre de contrats BT ; (2) Mise en œuvre de projets lorsque l’État récupère des terrains, n’utilise pas de fonds publics, dispose d’une décision approuvant la politique d’investissement et ayant agréé/sélectionné l’investisseur ; (3) Projets énergétiques, projets touristiques liés au commerce et aux services dans des zones présentant des conditions socio -économiques particulièrement difficiles. (Article 4.4 de la résolution)

10. Alléger les exigences relatives à la mise aux enchères des droits d'utilisation des sols pour les projets de logements ; alléger les exigences relatives aux appels d'offres pour la sélection des investisseurs dans les projets de zones résidentielles urbaines et rurales : seul un plan de zonage (ou un plan d'aménagement général lorsque le plan de zonage n'est pas requis) est nécessaire. (Articles 4.5 et 4.6 de la résolution)

11. Permet l'ajustement de la durée d'utilisation des terres pour les nouveaux investisseurs remplaçant des investisseurs dissous ou en faillite, ainsi que pour les investisseurs bénéficiant de transferts de projet. Ces nouveaux investisseurs et ceux bénéficiant de transferts de projet doivent s'acquitter de frais d'utilisation des terres et de redevances de location supplémentaires. (Article 4.7 de la résolution)

12. Réduire le délai de notification d’acquisition foncière à 60 jours pour les terres agricoles et à 120 jours pour les terres non agricoles (la loi foncière de 2024 prévoit respectivement 90 et 180 jours) ; raccourcir le délai de publication des plans d’indemnisation, d’aide et de réinstallation ; et raccourcir le délai de dialogue en cas de désaccord concernant le plan de défrichement. (Article 3.9 de la résolution)

13. Précisions concernant les cas d'exonération des taxes foncières et des loyers fonciers : l'évaluation foncière et le calcul des taxes foncières et des loyers fonciers ne sont pas requis, et aucune procédure de demande d'exonération n'est nécessaire, sauf lorsque l'exonération de loyer foncier est temporaire. Par rapport à la loi foncière de 2024, la présente résolution précise que, même dans ce cas, l'évaluation foncière et le calcul du loyer foncier restent obligatoires (article 10.1 de la résolution).

14. Assouplissement des conditions de vente des biens immobiliers loués avec un loyer annuel : Biens ayant obtenu un permis de construire (lorsqu’il est requis) ; biens achevés conformément au plan et au projet détaillés, sauf en cas de décision de justice… Par rapport à l’article 46 de la loi foncière de 2024, la résolution assouplit la condition d’immatriculation du bien, permettant ainsi la vente de biens non soumis à l’obligation de certification de propriété. (Article 11.1 de la résolution)

15. Lorsque les utilisateurs affectent une partie d'une parcelle résidentielle ou d'une parcelle mixte (résidentielle et autre) à un passage, le changement de destination de la zone affectée au passage n'est pas obligatoire lors du lotissement ou du regroupement de parcelles. Autoriser le changement de destination d'une partie de la parcelle ne requiert pas de lotissement. Le regroupement de parcelles ayant des destinations, des modes d'occupation et des durées d'occupation différents est autorisé. (Article 11.3 de la résolution)

16. Simplification du système d’aménagement du territoire : suppression du plan quinquennal d’aménagement du territoire (2026-2030) pour les villes à administration centrale, suppression du plan d’aménagement du territoire au niveau du district, suppression du plan annuel d’aménagement du territoire au niveau du district et suppression du plan d’aménagement du territoire au niveau de la commune. (Article 12.3 de la résolution)

17. L’obligation d’approuver les activités de remblaiement par l’Assemblée nationale et le Premier ministre, et de prendre des décisions en matière de politique d’investissement, est supprimée si ces activités sont mises en œuvre dans les zones visées à l’article 190.3 de la loi foncière (zones de protection des vestiges historiques et culturels, sites pittoresques… ; patrimoine naturel… ; parcs nationaux, réserves naturelles, zones de conservation des espèces et des habitats… ; zones portuaires, eaux situées devant les quais… ; estuaires et zones aménagées et utilisées à des fins de défense et de sécurité nationales). (Article 11.6 de la résolution)

Comment (0)