Il existe de nombreuses failles juridiques qui permettent aux banques de se lancer dans le secteur immobilier.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, l'article 90, paragraphe 2, de la loi de 2010 sur les établissements de crédit et l'article 98, paragraphe 2, du projet de loi sur les établissements de crédit stipulent tous deux que les établissements de crédit ne sont pas autorisés à exercer d'activités commerciales autres que les activités bancaires et les autres activités commerciales spécifiées dans la licence accordée à l'établissement de crédit par la Banque d'État du Vietnam.
Nombreux sont ceux qui affirment que les établissements de crédit ne devraient pas investir dans l'immobilier.
Cependant, l'article 138 du projet de loi relatif aux établissements de crédit et aux opérations immobilières stipule que ces établissements ne sont pas autorisés à exercer d'opérations immobilières, sauf dans les cas suivants : acquisition, investissement ou détention de biens immobiliers destinés à servir de siège social, d'ateliers ou d'entrepôts directement liés aux activités opérationnelles de l'établissement ; location d'une partie de leur siège social non pleinement utilisée ; détention de biens immobiliers résultant du règlement de dettes de prêt. Dans un délai de cinq ans à compter de la décision de céder le bien immobilier mis en garantie, l'établissement doit le vendre, le céder ou le racheter afin de respecter le ratio d'investissement en immobilisations et la finalité d'utilisation des immobilisations prévue par la loi.
« Les établissements de crédit bénéficient d'un feu vert grâce à une réglementation qui leur permet d'acquérir, d'investir et de posséder des biens immobiliers destinés à servir de sièges sociaux et de lieux de travail, ainsi que de louer une partie de leurs locaux commerciaux inoccupés. Cette réglementation a engendré une situation où les établissements de crédit tendent à étendre leur réseau d'agences, de lieux de travail et d'entrepôts, notamment en construisant d'imposants immeubles de bureaux qui servent à la fois de sièges sociaux et dont une part importante est consacrée à la location », a analysé M. Chau.
De même, la réglementation actuelle autorisant la « détention de biens immobiliers dans le cadre d'une restructuration de dette » pendant une période de trois ans à compter de la date de la décision de cession du bien mis en garantie a permis aux établissements de crédit de mener des activités immobilières similaires à celles d'un professionnel. « Or, le projet de loi relatif aux établissements de crédit porte à cinq ans la durée autorisée de détention de biens immobiliers dans le cadre d'une restructuration de dette, élargissant ainsi le champ d'application de ces activités. Il est donc plus judicieux de maintenir la réglementation qui limite cette détention à trois ans », a souligné M. Chau.
M. Chau a déclaré que la réglementation autorisant les établissements de crédit à exercer des activités immobilières est contraire à l'esprit de la réglementation qui leur interdit toute activité autre que bancaire et immobilière. « Par conséquent, je propose que la réglementation interdise aux établissements de crédit toute activité autre que bancaire, à l'exception des activités spécifiées dans l'agrément délivré par la Banque d'État du Vietnam. Parallèlement, la Banque d'État du Vietnam devrait examiner attentivement la possibilité d'autoriser d'autres activités spécifiées dans l'agrément des établissements de crédit, notamment des activités immobilières telles que la location de bureaux, en fonction des capacités de chaque établissement », a suggéré M. Le Hoang Chau.
LIMITER LES RISQUES POUR LES BANQUES
Selon l'avocat Pham Lien du cabinet HTC Vietnam, la législation actuelle interdit aux banques commerciales d'investir dans l'immobilier, car les actifs immobiliers sont par nature immobilisés et n'offrent pas la même liquidité que les liquidités, même si les banques commerciales sont également des entreprises à but lucratif. Lorsqu'une banque commerciale investit des capitaux dans un projet immobilier, il lui sera très difficile de récupérer ces capitaux à court terme.
Par conséquent, le risque d'insolvabilité est très élevé, ce qui porte atteinte aux droits et intérêts légitimes des clients et du public. De plus, cela a des répercussions et représente un risque pour le système lui-même. C'est pourquoi la loi interdit formellement aux banques commerciales d'investir dans l'immobilier (à l'exception des investissements dans des locaux commerciaux nécessaires à leurs activités, au règlement de dettes, à la sous-location de locaux, etc.) afin de garantir les intérêts des déposants et de maintenir la bonne gestion de la Banque d'État.
M. Huynh Phuoc Nghia, directeur adjoint de l'Institut pour l'innovation (Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville), partage également cet avis : il n'est pas encore opportun d'aborder la question de l'autorisation donnée aux établissements de crédit d'investir dans l'immobilier. Par conséquent, la réglementation actuelle doit être maintenue. La principale fonction des établissements de crédit est de gérer l'argent, en mobilisant l'épargne pour l'injecter dans les entreprises et l'économie. Créer des failles permettant aux banques d'investir dans l'immobilier nuirait à leur rôle de banque centrale, et un afflux massif de banques dans ce secteur mettrait en péril la sécurité monétaire. L'immobilier est un secteur à haut risque, sujet à des crises fréquentes. Si les fonds mobilisés sont utilisés pour investir dans des projets immobiliers et que ces biens ne peuvent être vendus, l'argent sera immobilisé dans l'immobilier. Cela porterait atteinte aux droits des déposants et pourrait même engendrer des risques pour les établissements de crédit.
« La principale mission des établissements de crédit est de donner la priorité à l'injection de capitaux dans l'économie. L'exemple de la SCB Bank montre que les capitaux immobilisés dans l'immobilier nuisent à l'efficacité de leur utilisation. Lorsque les banques rencontrent des difficultés, l'État doit participer à leur restructuration », a déclaré M. Nghia, ajoutant que dans d'autres pays, les établissements de crédit ne sont pas incités à investir dans l'immobilier.
Par conséquent, des amendements et des ajouts sont nécessaires pour réglementer strictement les cas dans lesquels les établissements de crédit sont autorisés à « exercer d’autres activités commerciales » ou à « exercer des activités immobilières », et il convient d’envisager de réglementer le ratio plafond des « revenus des activités immobilières ne dépassant pas… % des revenus de l’établissement de crédit » (peut-être pas plus de 15 % des revenus de l’établissement de crédit).
M. Le Hoang Chau , président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville
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