« Feu vert » pour que les banques puissent exercer des activités immobilières ?

De nombreuses échappatoires permettent aux banques de faire des affaires dans l'immobilier

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, la clause 2 de l'article 90 de la loi sur les établissements de crédit de 2010 et la clause 2 de l'article 98 du projet de loi sur les établissements de crédit stipulent tous deux : Les établissements de crédit ne sont pas autorisés à mener d'autres activités commerciales que les activités bancaires ; d'autres activités commerciales sont mentionnées dans la licence accordée aux établissements de crédit par la Banque d'État.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — De nombreux avis affirment que les établissements de crédit ne devraient pas participer à l’investissement immobilier.

Français Cependant, l'article 138 du projet de loi sur les établissements de crédit et les activités immobilières stipule : Les établissements de crédit ne sont pas autorisés à exercer des activités immobilières, sauf dans les cas suivants : Acheter, investir, posséder des biens immobiliers à utiliser comme siège social, lieux de travail ou entrepôts servant directement aux activités professionnelles de l'établissement de crédit ; Louer une partie du siège social appartenant à l'établissement de crédit qui n'a pas été entièrement utilisée ; Détenir des biens immobiliers en raison du règlement de dettes. Dans les 5 ans à compter de la date de la décision de gérer le bien garanti étant un bien immobilier, l'établissement de crédit doit vendre, transférer ou racheter ce bien immobilier pour garantir le ratio d'investissement en immobilisations et le but d'utilisation des immobilisations tel que prescrit par la présente loi.

« Les établissements de crédit bénéficient d'un feu vert grâce à la réglementation qui les autorise à acquérir, investir et détenir des biens immobiliers destinés à accueillir des sièges sociaux et des lieux de travail, et à louer une partie incomplète de leurs sièges sociaux. Cette réglementation a conduit les établissements de crédit à étendre leur réseau d'agences, de lieux de travail et d'entrepôts, notamment en construisant de magnifiques immeubles de bureaux servant à la fois de sièges sociaux et de lieu de location immobilière », a analysé M. Chau.

De même, la réglementation actuelle autorisant la détention de biens immobiliers en règlement de dettes dans un délai de trois ans à compter de la date de la décision de gestion des actifs garantis a permis aux établissements de crédit de mener des activités immobilières comparables à celles d'une entreprise immobilière professionnelle. « Le projet de loi sur les établissements de crédit porte désormais à cinq ans la durée de détention autorisée de biens immobiliers en règlement de dettes, ce qui ouvre de nouvelles perspectives aux activités immobilières. Il est donc plus raisonnable de maintenir la réglementation autorisant les établissements de crédit à détenir des biens immobiliers en règlement de dettes uniquement dans un délai de trois ans », a souligné M. Chau.

M. Chau a indiqué que la réglementation autorisant les établissements de crédit à exercer des activités immobilières n'est pas conforme à l'esprit de la réglementation, qui interdit aux établissements de crédit d'exercer des activités autres que bancaires et interdit également les activités immobilières. « Par conséquent, il est recommandé que les établissements de crédit ne soient pas autorisés à exercer d'autres activités que bancaires, à l'exception des activités mentionnées dans la licence accordée par la Banque d'État aux établissements de crédit. Parallèlement, la Banque d'État devrait examiner attentivement l'autorisation d'exercer d'autres activités mentionnées dans la licence accordée aux établissements de crédit, notamment les activités immobilières de location de bureaux, en fonction de la capacité de chaque établissement de crédit », a suggéré M. Le Hoang Chau.

LIMITER LES RISQUES POUR LES BANQUES

Selon l'avocat Pham Lien, du cabinet HTC Vietnam Law Company Limited, la loi actuelle interdit aux banques commerciales d'exercer des activités immobilières. En effet, les actifs immobiliers sont par nature fixes et leur liquidité est inférieure à celle des liquidités. Or, les banques commerciales sont aussi des entreprises dont l'objectif est la rentabilité. Lorsqu'elles utilisent des capitaux mobilisés pour investir dans un projet immobilier, les banques commerciales ont de grandes difficultés à les récupérer rapidement.

Par conséquent, le risque d'insolvabilité est très élevé, affectant les droits et intérêts légitimes des clients et des particuliers. De plus, cela affecte et représente un risque pour le système. C'est pourquoi la loi interdit formellement aux banques commerciales d'investir dans l'immobilier (sauf en cas d'investissement dans des sièges sociaux servant aux opérations bancaires, de règlement de dettes, de sous-location de locaux…) afin de préserver les intérêts des clients qui déposent de l'argent en banque, tout en garantissant l'ordre de gestion de la Banque d'État.

M. Huynh Phuoc Nghia, directeur adjoint de l'Institut d'innovation (Université d'économie de Hô-Chi-Minh-Ville), convient également qu'à l'heure actuelle, la question de l'autorisation des établissements de crédit à exercer des activités immobilières ne devrait pas être soulevée. Par conséquent, la réglementation doit rester inchangée. La fonction principale des établissements de crédit étant de gérer des opérations monétaires, mobilisant l'épargne pour injecter des capitaux dans les entreprises et l'économie, créer des failles dans l'activité immobilière des banques compromettrait le rôle de ces activités de crédit. De nombreuses banques se rueraient alors sur l'immobilier, ce qui compromettrait la sécurité monétaire. Le secteur immobilier est en effet un secteur risqué, confronté à des crises fréquentes. Si les fonds mobilisés sont utilisés pour investir dans des projets immobiliers, s'ils ne peuvent être vendus, ils seront « immobilisés » dans l'immobilier. Cela affecterait alors les intérêts des déposants et présenterait même des risques pour les établissements de crédit.

« La principale mission des établissements de crédit est de donner la priorité à l'apport de capitaux à l'économie. L'observation d'une situation comme celle de la SCB montre que les capitaux investis dans l'immobilier réduisent l'efficacité de leur utilisation. Lorsque les banques rencontrent des difficultés, l'État doit participer à leur restructuration », a déclaré M. Nghia, ajoutant que d'autres pays n'encouragent pas non plus les établissements de crédit à se lancer dans l'immobilier.

Il est nécessaire de modifier et de compléter afin de réglementer strictement les cas dans lesquels les établissements de crédit sont autorisés à « exercer d'autres activités commerciales » ou à « exercer des activités immobilières » et il est nécessaire d'envisager de réglementer le taux plafond du « chiffre d'affaires immobilier ne dépassant pas... % du chiffre d'affaires de l'établissement de crédit » (qui peut être considéré comme ne dépassant pas environ 15 % du chiffre d'affaires de l'établissement de crédit).

M. Le Hoang Chau , président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville

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