Quelles sont les responsabilités des investisseurs dans des projets immobiliers ?

Nouveaux points concernant les responsabilités des promoteurs de projets immobiliers.

Dans un entretien accordé au journal Economic & Urban concernant les nouvelles responsabilités des promoteurs immobiliers, l'avocate Pham Thi Bich Hao, directrice du cabinet Duc An, a déclaré que, conformément à l'article 17 de la loi sur l'immobilier, les promoteurs n'ont pas le droit d'autoriser d'autres organisations ou personnes physiques à signer des contrats de dépôt, d'achat, de cession ou de location-vente portant sur des logements, des travaux de construction, des surfaces de plancher au sein de chantiers ou des droits d'utilisation de terrains avec infrastructures existantes dans le cadre de projets immobiliers. Cette réglementation vise à prévenir les infractions commises par des entités non autorisées à signer des contrats de dépôt et de cession.

La loi de 2023 sur les transactions immobilières stipule que l'acompte versé pour l'achat d'une maison en construction ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.

De plus, la construction de logements, d'immeubles et d'infrastructures techniques et sociales dans le cadre du projet doit être conforme au plan détaillé approuvé, au projet, au permis de construire et à l'approbation de la politique d'investissement délivrée par l'autorité étatique compétente ; elle doit également respecter les normes de construction. Cette réglementation, nouvelle par rapport à la loi de 2014 sur les transactions immobilières, vise à empêcher certains investisseurs de construire des logements non conformes au projet et au permis de construire approuvés.

La loi de 2023 sur les activités immobilières (comprenant 10 chapitres et 83 articles) entrera en vigueur le 1er janvier 2025 et remplacera la loi de 2014 sur les activités immobilières.

Nouvelles dispositions relatives au paiement et à la location-vente de logements et d'ouvrages en construction, conformément à l'article 25, paragraphe 2, de la loi de 2023 sur l'immobilier : le paiement en location-vente de logements, d'ouvrages en construction ou de surfaces de plancher au sein d'un ouvrage en construction s'effectue par versements échelonnés. Le premier versement ne peut excéder 30 % de la valeur du contrat, acompte compris. Les versements suivants sont effectués en fonction de l'avancement des travaux jusqu'à la livraison du logement, de l'ouvrage ou de la surface de plancher au locataire. Toutefois, le montant total versé d'avance au bailleur ne peut excéder 50 % de la valeur du contrat de location-vente. Le solde constitue le loyer à verser au bailleur selon l'échéancier convenu dans le contrat.

Un nouveau point de la loi sur les transactions immobilières, à l'article 29, concerne les conditions d'échange de droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques existantes dans le cadre de projets immobiliers. En conséquence, les projets immobiliers incluant des droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques existantes doivent satisfaire aux exigences suivantes avant leur mise en service :

Les exigences stipulées à l'article 11 de la présente loi doivent être respectées ; les travaux d'investissement et de construction des infrastructures techniques doivent être réalisés conformément au plan détaillé approuvé et à l'avancement du projet validé par l'autorité compétente, conformément à la loi sur la construction, à la loi sur l'urbanisme et à la loi sur les investissements ; la fourniture de services d'électricité, d'eau potable, d'assainissement, de collecte des déchets et de traitement des eaux usées doit être assurée ; le raccordement au réseau d'infrastructures général de la zone doit être garanti avant toute cession, location ou sous-location de droits d'utilisation du sol ; la cession, la location ou la sous-location de droits d'utilisation du sol comportant des infrastructures techniques existantes doit être conforme aux objectifs et au contenu du projet d'investissement approuvé par l'autorité compétente.

Un point nouveau et important pour toutes les parties impliquées dans la transaction.

Selon l'avocate Pham Thi Bich Hao, concernant la réglementation des dépôts dans le secteur du logement et des projets de construction en cours, afin de garantir que la véritable nature du dépôt soit reflétée et de limiter les risques pour l'acheteur ou le locataire, qui est souvent la partie la plus faible, la loi de 2023 sur le commerce immobilier stipule : le dépôt pour l'achat d'une maison en construction ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.

La loi actuelle de 2014 sur les transactions immobilières ne réglemente pas spécifiquement le montant de l'acompte lors de l'achat, de la vente ou de la location d'un bien immobilier encore en construction.

Conformément à la nouvelle réglementation (article 23, paragraphe 5, de la loi de 2023 relative aux activités immobilières), les investisseurs en projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir auprès de leurs clients que des acomptes n'excédant pas 5 % du prix de vente ou du prix de location-vente du logement, de l'ouvrage en construction ou de la surface de plancher au sein de l'ouvrage, à condition que le logement ou l'ouvrage en construction remplisse toutes les conditions requises pour sa mise en service, conformément à la présente loi. Le contrat d'acompte doit clairement indiquer le prix de vente ou le prix de location-vente du logement, de l'ouvrage en construction ou de la surface de plancher au sein de l'ouvrage en construction.

En conséquence, les promoteurs de projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir que des dépôts n'excédant pas 5 % du prix de vente ou du prix de location-achat des logements ou des projets de construction en cours, une fois qu'ils ont rempli les conditions de mise en activité.

Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-vente de la maison, le prix du projet de construction ou la superficie du projet de construction.

Les projets de logement et de construction future ne peuvent être mis en œuvre que si l'un des documents suivants est disponible : certificat de droits d'utilisation du sol ; permis de construire ; avis de début des travaux ; document attestant l'achèvement des travaux d'infrastructure technique…

Élargir les droits des investisseurs de nationalité vietnamienne résidant à l'étranger.

Selon l'avocate Pham Thi Bich Hao, un autre point important de la loi de 2023 sur les activités immobilières concerne la modification des réglementations relatives à la forme et à la portée des activités immobilières pour les Vietnamiens résidant à l'étranger.

L'article 10 stipule que les citoyens vietnamiens résidant à l'étranger, qui sont de nationalité vietnamienne au sens de la loi sur la nationalité et sont autorisés à entrer au Vietnam, peuvent exercer des activités immobilières sous les formes prescrites pour les personnes physiques et morales nationales. Les citoyens vietnamiens résidant à l'étranger qui ne sont pas de nationalité vietnamienne au sens de la loi sur la nationalité et qui sont autorisés à entrer au Vietnam peuvent exercer des activités immobilières sous les formes suivantes :

Les investissements dans la construction de logements et autres projets de construction associés à des droits d'utilisation des sols destinés à la vente, à la location ou à la location-achat par le biais de projets immobiliers doivent être conformes à la forme, à la finalité et à la durée de l'utilisation des sols telles que prescrites par le droit foncier ;

Les investissements dans la construction d’infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers en vue du transfert, de la location ou de la sous-location de droits d’utilisation des sols avec infrastructures techniques existantes doivent être réalisés conformément à la forme, à la finalité et à la durée d’utilisation des sols telles que prescrites par la loi foncière ;

Les formes d’activités immobilières stipulées aux points d et g de l’article 1.

« Comparée à la loi actuelle sur le commerce immobilier, la nouvelle loi prévoit des réglementations plus détaillées sur les formes d'activités immobilières menées par les Vietnamiens résidant à l'étranger, élargissant ainsi les droits des investisseurs vietnamiens résidant à l'étranger pour attirer des capitaux sur le marché immobilier », a commenté l'avocate Pham Thi Bich Hao.

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