Quelles sont les responsabilités des investisseurs dans des projets immobiliers ?

Les nouvelles responsabilités des investisseurs de projets immobiliers

S'adressant au journal Kinh te & Do thi sur les nouvelles responsabilités des investisseurs de projets immobiliers, l'avocate Pham Thi Bich Hao - directrice de Duc An Law Company Limited a déclaré que conformément aux dispositions de l'article 17 de la loi sur les affaires immobilières, il n'est pas permis d'autoriser d'autres organisations ou individus à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente, de transfert, de location-achat de maisons, de travaux de construction, de surface de plancher de construction dans les travaux de construction, de droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques dans les projets immobiliers. Ce règlement vise à éviter les violations dans les unités autorisées signant des contrats de dépôt et de transfert.

La loi sur les affaires immobilières de 2023 stipule : L'acompte pour acheter une maison en formation future ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente — La loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule : L'acompte pour l'achat futur d'une maison ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.

Dans le même temps, la construction de logements, les travaux de construction et les travaux d'infrastructure technique, les infrastructures sociales du projet doivent être conformes à la planification détaillée, à la conception approuvée, au permis de construire et au contenu de l'approbation de la politique d'investissement du projet de l'agence d'État compétente ; se conformer aux réglementations de construction. Cette nouvelle réglementation par rapport à la loi de 2014 sur les affaires immobilières vise également à empêcher certains investisseurs de construire des maisons qui ne sont pas conformes aux plans approuvés et aux permis de construire.

La loi sur les affaires immobilières de 2023 (composée de 10 chapitres et 83 articles) entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2025 et remplacera la loi sur les affaires immobilières de 2014.

Certaines nouvelles réglementations sur le paiement, la location-achat de maisons, les travaux de construction formés dans le futur conformément à la clause 2, article 25 de la loi sur les affaires immobilières de 2023 : Le paiement dans la location-achat de maisons, les travaux de construction, la surface de plancher de construction dans les travaux de construction formés dans le futur est effectué en plusieurs versements, le premier versement ne dépasse pas 30 % de la valeur du contrat, y compris l'acompte, les versements suivants doivent être cohérents avec l'avancement des travaux jusqu'à la remise de la maison, des travaux de construction, de la surface de plancher de construction dans les travaux de construction au locataire, mais le montant total de l'acompte au bailleur ne dépasse pas 50 % de la valeur du contrat de location-achat de maisons, des travaux de construction, de la surface de plancher de construction dans les travaux de construction. Le montant restant est calculé comme un loyer à payer au bailleur dans un certain délai tel que convenu dans le contrat.

Nouveau point dans la loi sur les affaires immobilières à l'article 29 sur l'exigence dans les affaires de droits d'utilisation du sol avec l'infrastructure technique dans les projets immobiliers. En conséquence, les projets immobiliers dotés de droits d’utilisation du sol et d’infrastructures techniques mis en service doivent répondre aux exigences suivantes :

Exigences spécifiées à l’article 11 de la présente loi ; a achevé l'investissement dans la construction des travaux d'infrastructure technique conformément à la planification détaillée approuvée, l'avancement du projet est approuvé par l'agence d'État compétente conformément aux dispositions de la loi sur la construction, de la loi sur l'urbanisme, de la loi sur l'investissement ; assurer la fourniture d’électricité, d’approvisionnement en eau, de drainage, de collecte des déchets et de services de traitement des eaux usées ; Assurer la connexion au système d’infrastructure commun de la zone avant de transférer, de louer ou de sous-louer les droits d’utilisation du sol ; Le transfert, la location et la sous-location des droits d'utilisation des terres avec infrastructures techniques doivent être conformes aux objectifs d'investissement et au contenu du projet d'investissement approuvé par l'agence d'État compétente.

Nouveaux points à noter pour les parties participant aux transactions

Selon l'avocate Pham Thi Bich Hao, concernant la réglementation des dépôts dans le secteur du logement et des futurs travaux de construction, pour garantir la véritable nature du dépôt et en même temps limiter les risques pour l'acheteur, le locataire, qui est souvent la partie la plus faible, la loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule : Le dépôt pour l'achat d'une maison constitué à l'avenir ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.

La loi actuelle de 2014 sur les activités immobilières ne réglemente pas spécifiquement les dépôts lors de l'achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers à constituer dans le futur.

Conformément aux nouvelles réglementations de l'article 23 de la clause 5 de la loi sur les activités immobilières de 2023, le contenu est le suivant : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-achat des maisons, des travaux de construction et de la surface de plancher de construction des travaux de construction auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions de mise en activité conformément aux dispositions de la présente loi. Le contrat de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente, le prix de location-achat de la maison, les travaux de construction et la surface de plancher des travaux de construction.

En conséquence, les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-achat des maisons et des futurs travaux de construction que lorsqu'ils remplissent les conditions de mise en activité.

Le contrat de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente, le prix de location-achat de la maison, le projet de construction et la superficie du projet de construction.

Les logements et les travaux de construction créés à l'avenir ne pourront être mis en activité que s'il existe l'un des documents suivants sur les droits d'utilisation du sol ; permis de construire; Avis de début de travaux; Documents d'acceptation des travaux de construction achevés de l'infrastructure technique...

Élargir les droits des investisseurs vietnamiens résidant à l'étranger

L'avocate Pham Thi Bich Hao a déclaré qu'un autre nouveau point notable de la loi de 2023 sur les activités immobilières est la modification des réglementations relatives à la forme et à la portée des activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger.

Dans l'article 10, les sujets autorisés à faire des affaires sont les Vietnamiens résidant à l'étranger qui sont citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité et sont autorisés à entrer au Vietnam et sont autorisés à faire des affaires immobilières sous les formes prescrites pour les organisations nationales et les particuliers faisant des affaires immobilières. Les Vietnamiens résidant à l'étranger qui ne sont pas citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité et qui sont autorisés à entrer au Vietnam sont autorisés à faire des affaires immobilières sous les formes suivantes :

L'investissement dans la construction de logements et les travaux de construction associés aux droits d'utilisation du sol en vue de la vente, de la location ou de la location-vente par le biais de projets immobiliers doit respecter la forme, le but et la durée de l'utilisation du sol tels que prescrits par la loi sur le foncier ;

L'investissement dans la construction d'infrastructures techniques dans des projets immobiliers aux fins de transfert, de location et de sous-location de droits d'utilisation des terres avec des infrastructures techniques doit être conforme à la forme, à l'objectif et à la durée d'utilisation des terres tels que prescrits par la loi sur le foncier ;

Formes d'activité immobilière spécifiées aux points d et g de l'article 1 du présent article.

« Par rapport à la loi actuelle sur les activités immobilières, la nouvelle loi fournit des réglementations plus détaillées sur les formes d'activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger, élargissant les droits des investisseurs qui sont des Vietnamiens résidant à l'étranger pour attirer des capitaux pour le marché immobilier », a déclaré l'avocate Pham Thi Bich Hao.

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