Nouveaux points de responsabilité des investisseurs de projets immobiliers
S'adressant au journal Kinh te & Do thi au sujet des nouvelles responsabilités des investisseurs dans les projets immobiliers, l'avocate Pham Thi Bich Hao, directrice du cabinet Duc An Law Company Limited, a déclaré que, conformément aux dispositions de l'article 17 de la loi sur les affaires immobilières, il est interdit d'autoriser d'autres organisations ou personnes à signer des contrats de dépôt, d'achat, de vente, de transfert, de location-vente de logements, de travaux de construction, de superficie de construction, de droits d'utilisation des sols avec infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers. Cette réglementation vise à éviter toute infraction dans les entités autorisées à signer des contrats de dépôt et de transfert.
Parallèlement, la construction de logements, d'ouvrages de construction, d'infrastructures techniques et d'infrastructures sociales du projet doit être conforme à la planification détaillée, à la conception approuvée, au permis de construire et au contenu de l'approbation de la politique d'investissement du projet par les organismes publics compétents, ainsi qu'aux normes de construction. Cette nouvelle réglementation, par rapport à la loi de 2014 sur l'immobilier, vise également à empêcher certains investisseurs de construire des logements non conformes aux plans approuvés et aux permis de construire.
La loi sur les affaires immobilières de 2023 (composée de 10 chapitres et 83 articles) entre en vigueur le 1er janvier 2025 et remplace la loi sur les affaires immobilières de 2014.
Nouvelles réglementations relatives aux paiements, à la location-vente de logements et aux travaux de construction à venir, conformément à l'article 25, paragraphe 2, de la loi sur les activités immobilières de 2023 : le paiement des loyers, des travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction à venir est effectué en plusieurs versements. Le premier versement ne doit pas dépasser 30 % du montant du contrat, acompte compris. Les versements suivants doivent être proportionnels à l'avancement des travaux jusqu'à la remise du logement, des travaux et de la surface de plancher au locataire. Le montant total de l'acompte versé au bailleur ne doit pas dépasser 50 % du montant du contrat de location-vente. Le solde est calculé comme un loyer à verser au bailleur dans un délai convenu dans le contrat.
L'article 29 de la Loi sur l'immobilier prévoit de nouvelles dispositions concernant les exigences relatives à la négociation de droits d'utilisation du sol avec infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers. Par conséquent, les projets immobiliers dotés de droits d'utilisation du sol et d'infrastructures techniques mis en exploitation doivent satisfaire aux exigences suivantes :
Exigences spécifiées à l'article 11 de la présente loi ; investissement achevé dans la construction d'ouvrages d'infrastructure technique conformément à la planification détaillée approuvée, avancement du projet approuvé par les agences d'État compétentes conformément aux règlements de la loi sur la construction, de la loi sur l'urbanisme, de la loi sur l'investissement ; assurer la fourniture d'électricité, d'approvisionnement en eau, de drainage, de collecte des déchets, de services de traitement des eaux usées ; assurer la connexion au système d'infrastructure commun de la zone avant le transfert, la location, la sous-location des droits d'utilisation des terres ; le transfert, la location, la sous-location des droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique doivent être compatibles avec les objectifs d'investissement et le contenu du projet d'investissement approuvé par les agences d'État compétentes.
Nouveaux points à noter pour les parties participant aux transactions
Selon l'avocate Pham Thi Bich Hao, concernant la réglementation des dépôts dans le secteur des logements et des travaux de construction constitués à l'avenir, pour garantir que la véritable nature du dépôt soit reflétée, tout en limitant les risques pour l'acheteur et le locataire, qui sont souvent la partie la plus faible, la loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule : Le dépôt pour l'achat d'une maison constitué à l'avenir ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.
La loi actuelle sur les affaires immobilières de 2014 ne réglemente pas spécifiquement les dépôts lors de l'achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers à constituer dans le futur.
Conformément à la nouvelle réglementation de l'article 23, clause 5, de la Loi sur les activités immobilières de 2023, le contenu est le suivant : les investisseurs en projets immobiliers ne sont autorisés à percevoir des dépôts de garantie ne dépassant pas 5 % du prix de vente, du prix de location-vente des maisons, des travaux de construction et de la surface de plancher des travaux de construction auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction remplissent toutes les conditions de mise en exploitation conformément aux dispositions de la présente loi. Le contrat de dépôt de garantie doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-vente des maisons, des travaux de construction et la surface de plancher des travaux de construction.
En conséquence, les investisseurs dans les projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts ne dépassant pas 5% du prix de vente, du prix de location-achat des maisons et des travaux de construction futurs que lorsqu'ils remplissent les conditions pour se lancer dans l'activité.
Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-achat de la maison, le projet de construction et la superficie du projet.
Les logements et les travaux de construction créés à l'avenir ne peuvent être mis en activité que s'il existe l'un des documents suivants sur les droits d'utilisation du sol : permis de construire ; avis de début de construction ; documents sur l'acceptation de la construction achevée de l'infrastructure technique...
Élargissement des droits des investisseurs vietnamiens résidant à l'étranger
L'avocate Pham Thi Bich Hao a déclaré qu'un autre nouveau point notable de la loi de 2023 sur les activités immobilières est la modification des réglementations relatives à la forme et à la portée des activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger.
L'article 10 dispose que les personnes autorisées à exercer une activité immobilière sont les Vietnamiens résidant à l'étranger, citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité, et sont autorisées à entrer au Vietnam pour exercer une activité immobilière sous les formes prescrites pour les organisations et les particuliers vietnamiens exerçant une activité immobilière. Les Vietnamiens résidant à l'étranger, non citoyens vietnamiens conformément aux dispositions de la loi sur la nationalité, sont autorisés à entrer au Vietnam pour exercer une activité immobilière sous les formes suivantes :
Investir dans la construction de logements et dans des travaux de construction liés à des droits d'utilisation du sol en vue de la vente, de la location ou de la location-vente par le biais de projets immobiliers mis en œuvre conformément à la forme, à l'objet et à la durée d'utilisation du sol tels que prescrits par la loi foncière ;
L'investissement dans la construction d'infrastructures techniques dans des projets immobiliers en vue de transférer, de louer et de sous-louer des droits d'utilisation du sol avec des infrastructures techniques doit être conforme à la forme, à l'objet et à la durée d'utilisation du sol tels que prescrits par la loi foncière ;
Formes d'activité immobilière spécifiées aux points d et g de l'article 1 du présent article.
« Par rapport à la loi actuelle sur les activités immobilières, la nouvelle loi fournit des réglementations plus détaillées sur les formes d'activités immobilières des Vietnamiens résidant à l'étranger, élargissant les droits des investisseurs qui sont des Vietnamiens résidant à l'étranger pour attirer des capitaux pour le marché immobilier », a déclaré l'avocate Pham Thi Bich Hao.
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