Facteurs de croissance des zones urbaines satellites orientales de Hô Chi Minh-Ville.

Le marché immobilier des zones frontalières orientales d'Hô-Chi-Minh-Ville entre dans une période de transformation profonde. Un nouveau cycle d'investissement, fondé sur une vision à long terme, se dessine dans des zones comme Bien Hoa et Long Thanh, grâce à l'abondance de terrains disponibles, aux infrastructures intégrées et à une bonne rentabilité locative.

Un tremplin pour une stratégie de consolidation et des investissements publics.

Suite à leur fusion administrative historique, Hô Chi Minh- Ville et Dong Nai ont démontré un potentiel de développement positif dans la région du Sud-Est du Vietnam.

La formation de la nouvelle ville d'Hô Chi Minh (comprenant Hô Chi Minh-Ville, Ba Ria - Vung Tau et Binh Duong) et de la nouvelle région de Dong Nai (comprenant Dong Nai et Binh Phuoc) n'est pas simplement une extension des frontières administratives, mais une consolidation des forces pour créer une région économique clé.

Les infrastructures sont le moteur du développement de Dong Nai . (Source : Batdongsan.com.vn)

Après la fusion, le PIB régional de Hô Chi Minh-Ville a atteint plus de 2,7 billions de VND (en 2024), le plaçant en tête du pays ; tandis que Dong Nai se classait 4e avec plus de 609 billions de VND.

La zone frontalière entre Dong Nai et Hô Chi Minh-Ville, caractérisée par une faible densité de population, d'abondantes ressources foncières et des prix du foncier bas, présente un fort potentiel d'urbanisation. Par ailleurs, l'augmentation des investissements publics stimule le développement économique. Fin septembre 2025, Hô Chi Minh-Ville avait décaissé 50 % de son capital d'investissement public, tandis que Dong Nai en avait déboursé 35 %.

Dong Nai occupe une position stratégique au sein du paysage logistique urbain et portuaire-aéroportuaire en pleine expansion à l'est de Hô Chi Minh-Ville. Une série de projets d'infrastructures clés transforment progressivement la région orientale, notamment : l'aéroport international de Long Thanh, le port de Cai Mep - Thi Vai, l'autoroute Bien Hoa - Vung Tau, l'autoroute Hô Chi Minh-Ville - Long Thanh - Dau Giay, le pont de Cat Lai, le pont de Phu My 2, le pont de Dong Nai 2 et la ligne ferroviaire Thu Thiem - Long Thanh…

Dong Nai – le nouveau pôle d’attraction des flux d’investissement en provenance de l’Est.

La synergie entre la planification régionale, les infrastructures et le rythme de l'urbanisation entraîne un déplacement des flux d'investissement vers l'Est.

Selon les données de Batdongsan.com.vn , en septembre 2025, l'intérêt pour l'immobilier à Dong Nai a augmenté de 21 %, soit le double de celui de la zone est de Hô Chi Minh-Ville et dépassant largement celui des autres régions.

Le marché immobilier de la région orientale, et plus particulièrement de Dong Nai, suscite un intérêt croissant. (Source : Batdongsan.com.vn)

Un autre point positif du marché immobilier limitrophe de la partie est d'Hô-Chi-Minh-Ville réside dans le rendement locatif des appartements. Alors que le district 2 a atteint 2,1 %, le district 9 environ 2,7 % et Thu Duc 3,3 %, Bien Hoa arrive en tête avec 4,4 %, suivi de Nhon Trach à 3,2 %.

Cela démontre le réel potentiel de profit du marché de Bien Hoa, Dong Nai, non seulement pour l'investissement et la détention à long terme, mais aussi pour la génération de flux de trésorerie à court terme grâce aux locations, un facteur qui attire l'attention des investisseurs sur un marché en quête d'une liquidité élevée.

Bien Hoa affiche les meilleurs rendements locatifs de la région est. (Source : Batdongsan.com.vn)

Sur le segment des terrains, le marché de l'est d'Hô-Chi-Minh-Ville se redresse également. L'intérêt pour ce secteur a progressé de 6 % en septembre 2025 par rapport à avril 2025, un taux supérieur à celui de l'ouest (+3 %) et du nord (+5 %), contrairement à la tendance baissière observée dans le sud.

Plus précisément, dans les quartiers de Bien Hoa et Long Thanh, le prix demandé moyen au troisième trimestre 2025 oscillait entre 16 et 23 millions de VND/m², soit une augmentation de 5 à 7 % par rapport au premier trimestre 2025. Comparé au prix moyen de 130 millions de VND/m² dans le centre d'Hô Chi Minh-Ville, cet écart montre qu'il existe encore un potentiel de croissance important.

Niveaux de prix des projets immobiliers dans la partie est de Hô Chi Minh-Ville, province de Dong Nai. (Source : Batdongsan.com.vn)

L’intérêt pour les propriétés de faible hauteur dans les zones urbaines de Bien Hoa – une zone limitrophe de la partie orientale de Ho Chi Minh-Ville – a augmenté de 58 % au troisième trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent.

Le prix de ce type de bien immobilier dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville est en légère baisse et se maintient à 248 millions de VND/m². Parallèlement, le prix des immeubles de faible hauteur dans le quartier de Dong Nai, limitrophe de la partie est d'Hô-Chi-Minh-Ville, oscille autour de 55 millions de VND/m² et reste en hausse de 6 % par rapport au premier trimestre 2023.

Certaines zones urbaines affichent encore des prix attractifs, par exemple la ville d'Izumi (Long Hung, Dong Nai) d'une superficie de près de 170 hectares, actuellement proposée à environ 45 millions de VND/m2.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn , à court terme, les investisseurs devraient privilégier les zones urbaines déjà bien établies, présentant un potentiel de revenus locatifs ou répondant aux besoins réels en logements. À long terme, le développement des infrastructures et le taux d'urbanisation seront les facteurs déterminants de la valeur réelle de la région Est lors du prochain cycle de développement.

Des clients visitent un projet situé à la frontière est de Hô Chi Minh-Ville. (Source : Batdongsan.com.vn)

« En réalité, face à la hausse continue des prix du foncier dans le centre d’Hô-Chi-Minh-Ville et à la raréfaction des terrains disponibles, la décentralisation de la population et l’expansion des investissements vers les zones périurbaines sont inévitables. Dong Nai, de par sa position de porte d’entrée vers le Sud-Est du pays, bénéficie d’un triple avantage : des prix fonciers bas, des infrastructures en plein développement et des rendements locatifs élevés », a commenté M. Quoc Anh.

Source : https://baoquocte.vn/dong-luc-tang-truong-cua-vung-do-thi-ve-tinh-phia-dong-tp-ho-chi-minh-334656.html