Les prix des appartements augmentent au lieu de diminuer, les loyers restent inchangés, conditions propices à la récupération forcée des terrains

Les immeubles d'appartements restent un secteur très prisé du marché, près de 4 000 appartements anciens à Hô Chi Minh-Ville vont être rénovés, et une nouvelle méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors du transfert de droits d'utilisation des sols est mise en place… voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Sur le marché du Nord, les appartements constituent un segment qui bénéficie d'une attention particulière en 2024. (Photo : Linh An)

Les immeubles d'appartements – un secteur en plein essor sur le marché.

Récemment, Batdongsan.com.vn a organisé l'événement « Aperçu du marché immobilier vietnamien 2024 et focus sur Da Nang ».

Lors du séminaire, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les immeubles d'appartements constituent un type de bien immobilier qui bénéficie d'une croissance relativement stable de l'intérêt et des prix sur le marché.

Plus précisément, le prix moyen demandé pour les appartements en 2021 se situait entre 34 et 37 millions de VND/m². En 2022, il se situait entre 38 et 40 millions de VND/m². En 2023, il se situait entre 39 et 42 millions de VND/m². Enfin, en 2024, il se situait entre 45 et 51 millions de VND/m².

Contrairement à la hausse continue des prix affichés, les loyers des appartements sont restés relativement stables ces dernières années. En 2021, le loyer moyen d'un appartement était de 10 millions de VND par mois. En 2023 et 2024, il a légèrement augmenté pour atteindre 12 millions de VND par mois.

Sur le marché du Nord en particulier, les appartements constituent un segment qui suscite un intérêt considérable en 2024. Les marchés les plus dynamiques en termes d'intérêt pour les appartements sont Hanoi et Hung Yen, avec une croissance de 7 % par rapport au deuxième trimestre 2024, suivis de Hai Phong avec une croissance de 6 %.

À Hanoï, les projets d'appartements qui suscitent le plus d'intérêt auprès des utilisateurs au troisième trimestre 2024 sont : Hanoi Melody Residence avec une augmentation de 88 % de l'intérêt, Heritage West Lake avec une augmentation de 87 %, Sunshine Green Iconic avec une augmentation de 76 %, Sunshine Golden River avec une augmentation de 74 % et The Sapphire – Vinhomes Smart City avec une augmentation de 58 %.

À Hô Chi Minh-Ville, les projets d'appartements qui suscitent le plus d'intérêt auprès des utilisateurs au troisième trimestre 2024 sont Lavida Plus avec une augmentation de 258 %, Celesta Rise avec une augmentation de 198 %, la zone urbaine de Van Phuc City avec une augmentation de 57 %, The Opera Residence avec une augmentation de 55 %, Thu Thiem Green House avec une augmentation de 55 % et The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park avec une augmentation de 46 %.

Par rapport à la même période l'an dernier, les programmes immobiliers d'appartements ayant enregistré les plus fortes hausses de prix à Hanoï sont : Times City (+39 %), Goldmark City (+38 %), Vinhomes Ocean Park Gia Lam (+38 %), Vinhomes D'Capital (+27 %) et Vinhomes Smart City (+26 %). À Hô Chi Minh-Ville, les programmes immobiliers ayant connu les plus fortes hausses de prix sont : Lavida Plus (+24 %), The Era Town (+19 %), Masteri Thao Dien (+18 %), The Opera Residence (+13 %) et Empire City Thu Thiem (+13 %).

Selon M. Quoc Anh, les appartements haut de gamme et de luxe représentent progressivement une part croissante de l'offre locative dans les grandes villes, notamment sur les trois marchés clés du pays : Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et Da Nang. À Da Nang, les appartements de luxe affichent une forte croissance, tant au niveau des prix de vente que de l'intérêt qu'ils suscitent, tandis que le marché des deux autres grandes villes, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, tend à stagner.

D'après les données de Batdongsan.com.vn, le prix des appartements de luxe à Hanoï a diminué, passant de 136 millions de VND/m² au deuxième trimestre 2024 à 132 millions de VND/m² au troisième trimestre 2024. Sur la même période, le prix de vente des appartements de luxe à Hô Chi Minh-Ville a augmenté, passant de 113 millions de VND/m² à 121 millions de VND/m².

Le prix des appartements de luxe à Da Nang a augmenté, passant de 106 millions de VND/m² à 111 millions de VND/m². Da Nang affiche également le niveau d'intérêt le plus élevé du marché pour les appartements de luxe, passant de 240 à 260 points.

Parallèlement, Hô Chi Minh-Ville et Hanoï ont enregistré une baisse de l'intérêt pour le marché immobilier de luxe. Plus précisément, à Hanoï, l'intérêt pour les appartements de luxe a diminué, passant de 109 à 107 points, et à Hô Chi Minh-Ville, de 50 à 45 points.

M. Quoc Anh a indiqué que les habitants de Hanoï recherchent de plus en plus d'appartements de luxe et manifestent un vif intérêt pour des quartiers comme Hung Yen, Da Nang et Hai Phong . En termes de proportion d'intérêt pour les appartements de luxe par région, Hung Yen arrive en tête avec 44 %, suivi de Da Nang avec 15 % et de Hai Phong avec 9 %. Ce sont également les trois quartiers où le nombre de recherches d'appartements de luxe sur le marché est le plus élevé.

Selon le directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, l'immobilier de marque est un élément marquant du segment des appartements de luxe. « Les résidences de marque sont des projets immobiliers haut de gamme développés en collaboration avec des marques renommées. Ces projets offrent des services et des équipements luxueux, ainsi qu'un design raffiné. Les principaux facteurs qui incitent les consommateurs à investir dans l'immobilier de marque sont : les services et les équipements (34 %), le potentiel de plus-value (25 %), la gestion et l'entretien de l'immeuble (23 %) et la notoriété de la marque (10 %). »

Près de 4 000 appartements anciens à Hô Chi Minh-Ville vont être rénovés.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a récemment publié un document chargeant les organismes compétents de traiter les difficultés et les obstacles rencontrés dans la réparation des appartements et des parties communes des immeubles d'habitation gérés par le Centre de gestion du logement et d'inspection de la construction, sous l'égide du Département de la construction.

Auparavant, fin juillet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville avait attribué 3 944 appartements appartenant à l’État aux Comités populaires des districts, des comtés et de la ville de Thu Duc afin que ces localités approuvent les plans de gestion et d’utilisation à des fins de réinstallation.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a demandé aux districts, aux comtés et à la ville de Thu Duc de fournir un rapport détaillé sur le nombre exact d'appartements nécessitant des réparations, ainsi que sur l'état d'avancement et le plan de relogement. Sur la base de ce plan, le Centre de gestion du logement et d'inspection des constructions procédera aux réparations des appartements et des parties communes des immeubles.

Près de 4 000 appartements ont été attribués à différentes localités, répartis en 3 groupes.

Plus précisément, le groupe 1 comprend tous les appartements vacants des immeubles d'habitation publics qui n'ont pas encore été attribués. Le groupe 2 comprend les appartements vacants qui n'ont pas encore été attribués, intercalés parmi les appartements qui ont été attribués mais pour lesquels aucun conseil de gestion d'immeuble n'a été mis en place.

Pour les appartements appartenant aux deux groupes susmentionnés, le Centre de gestion du logement et d'inspection des constructions prendra l'initiative des réparations, en veillant à ce que les progrès soient conformes aux propositions des autorités locales.

Le groupe 3 est composé d'appartements vacants, disséminés parmi d'autres appartements déjà occupés et pour lesquels un conseil de gestion de copropriété a été établi.

Pour ce groupe, le Centre de gestion du logement et d'inspection de la construction est chargé de réparer les appartements, de coordonner avec le conseil d'administration et de faire rapport au ministère de la Construction sur le plan de réparation des parties communes de l'immeuble.

Nouvelle méthode de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors du transfert de droits d'utilisation des terres.

Auparavant, le revenu imposable provenant des transferts de droits d'utilisation des terres était déterminé par le prix de transfert de chaque transaction. Cependant, avec la nouvelle réglementation de la loi foncière de 2024, la méthode de calcul a changé.

Il s'agit d'un aspect notable de la loi foncière de 2024, qui modifie la réglementation relative au revenu personnel imposable (RPI) provenant des activités de transfert immobilier.

Auparavant, le revenu imposable provenant des transferts immobiliers était régi par l'article 14, paragraphe 1, de la loi de 2007 sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques (modifiée et complétée par la loi n° 71/2014/QH13), qui stipulait que le revenu imposable provenant des transferts immobiliers était déterminé par le prix de transfert de chaque transaction.

Cependant, le règlement susmentionné a été modifié et complété par l’article 247 de la loi foncière de 2024, qui est entrée en vigueur le 1er août.

En conséquence, le revenu imposable provenant des transferts immobiliers est déterminé comme le prix de transfert de chaque transaction ; dans le cas du transfert de droits d'utilisation des sols, le revenu imposable est calculé sur la base du prix du terrain figurant dans le tableau des prix fonciers.

Ainsi, la loi foncière de 2024 a introduit des dispositions relatives au calcul du revenu imposable en cas de cession de droits d'usage des sols. Concrètement, à compter du 1er août, le revenu imposable issu de la cession de droits d'usage des sols sera calculé en fonction du prix du terrain figurant dans le barème foncier.

Par ailleurs, le revenu imposable provenant d'autres activités de transfert immobilier (à l'exclusion des droits d'utilisation des sols) est toujours déterminé en fonction du prix de transfert de chaque transaction.

Conformément à la loi foncière de 2024, à partir de 2026, les listes de prix des terrains seront publiées annuellement par les comités populaires provinciaux afin de refléter les prix du marché, au lieu d'être publiées tous les cinq ans comme le prévoyaient les anciens règlements.

Actuellement, dans de nombreuses localités, la liste des prix fonciers publiée par le Comité populaire provincial conformément à la loi foncière de 2013 continue d'être appliquée jusqu'au 31 décembre 2025.

Parallèlement, à Hô Chi Minh-Ville, fin octobre, après près de trois mois de consultation, d'explications et d'ajustements, le Comité populaire de la ville a officiellement publié une décision modifiant le barème des prix fonciers pour 2020. Ce barème sera applicable du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2025.

Dans le nouveau barème des prix, les prix des terres agricoles sont ajustés en multipliant le barème de 2020 par le coefficient d'ajustement correspondant (coefficient K) pour chaque zone et localisation. Par rapport aux anciens prix, les prix des terres agricoles ont légèrement augmenté.

Pour les terrains résidentiels, si le prix du terrain en 2020, après avoir été multiplié par le coefficient K, ne représente que 30 % du prix du marché, alors le prix du terrain ajusté sera d'environ 50 % du prix du marché.

Les prix fonciers les plus élevés à Hô Chi Minh-Ville se trouvent sur les terrains situés le long des rues Nguyen Hue, Dong Khoi et Le Loi, dans le district 1, atteignant 687,2 millions de VND/m². Par rapport au prix foncier de 2020 (567 millions de VND/m²), les prix fonciers ajustés sur ces rues ont augmenté de 120,2 millions de VND/m², soit 21 %.

Cependant, ce chiffre a considérablement diminué par rapport au projet publié pour consultation publique fin juillet, lorsque le prix foncier proposé pour les terrains résidentiels le long des trois routes susmentionnées était de 810 millions de VND/m2.

Le prix du terrain le plus bas à Hô Chi Minh-Ville se trouve dans le quartier résidentiel de Thieng Lieng, district de Can Gio, à 2,3 millions de VND/m². Sur la grille tarifaire de 2020, après application du coefficient K, le prix du terrain dans ce quartier n'était que de 170 000 VND/m². Après ajustement, le prix a été multiplié par 13,5.

Conditions de remise en état obligatoire des terres

Quelles sont les conditions d'exécution d'une décision de mise en valeur des terres ?

L’article 89, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024 (applicable à compter d’août 2024) stipule que l’exécution des décisions de recouvrement foncier doit être effectuée lorsque les conditions suivantes sont remplies :

a) La décision de révocation des terres est entrée en vigueur, mais le propriétaire refuse de s'y conformer après que le Comité populaire de la commune, le Comité du Front de la patrie du Vietnam de la commune où se trouve le terrain et l'agence de gestion foncière ou l'unité/organisation responsable de l'indemnisation, du soutien et de la réinstallation aient tenté de le persuader ;

b) La décision d’appliquer la décision de récupération des terres a été affichée publiquement au siège du Comité populaire de niveau communal et au lieu de rassemblement commun de la zone résidentielle où les terres sont récupérées ;

c) La décision d’appliquer la décision de récupération des terres est entrée en vigueur;

d) La personne visée par l’exécution a reçu la décision relative à l’exécution de la décision effective de récupération des terres.

Si la personne visée par la mesure d'exécution refuse de l'accepter ou est absente lors de sa notification, le comité populaire communal établit un procès-verbal.

Ainsi, l'exécution des décisions de récupération des terres ne peut être effectuée que lorsque toutes les conditions prescrites ci-dessus sont remplies.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html