Les prix des logements dépassent largement les revenus : Solutions proposées pour réguler le marché

Face à la hausse continue des prix de l'immobilier dans les grandes villes, dépassant largement les moyens de la population, le gouvernement élabore et se prépare à publier d'urgence une résolution sur un ensemble de mesures visant à contrôler et à maîtriser les prix de l'immobilier. Cette solution est considérée comme opportune pour orienter le marché vers un développement stable et sain, conformément aux objectifs de sécurité sociale et de stabilité macroéconomique.

Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

Les prix des maisons dépassent de loin les revenus des gens

Selon une étude menée par l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VIRES) en septembre 2025, le prix moyen des appartements principaux à Hanoï a atteint en moyenne 92,9 millions de VND/m². À Hô-Chi-Minh-Ville, ce chiffre est encore plus élevé, atteignant 135,3 millions de VND/m². Ce prix est très différent du revenu moyen des travailleurs vietnamiens actuels, qui oscille entre 8 et 10 millions de VND/mois.

L'écart important entre les prix de l'immobilier et les revenus rend le rêve d'accéder à la propriété de plus en plus lointain pour la majorité de la population, notamment les personnes à faibles et moyens revenus. Dans ce contexte, le projet de résolution du gouvernement sur le mécanisme de contrôle des prix de l'immobilier est considéré comme une mesure politique importante, témoignant de la détermination du gouvernement à réorienter le marché et à protéger le droit au logement.

Une analyse du ministère de la Construction montre que, ces dernières années, les prix de l'immobilier dans les grandes villes ont eu tendance à augmenter anormalement, ne reflétant pas pleinement la loi de l'offre et de la demande. Cette situation s'explique en partie par la spéculation, l'inflation des prix et le manque de transparence des informations d'urbanisme, provoquant une véritable fièvre dans de nombreuses localités. Cette situation non seulement fausse le marché, mais affecte également négativement la psychologie sociale.

La structure des produits immobiliers est également fortement déséquilibrée, l'offre étant principalement concentrée dans les segments moyen et haut de gamme. Parallèlement, les logements sociaux, les logements abordables et les logements locatifs connaissent toujours une grave pénurie. De ce fait, la demande réelle de logements, qui représente une part importante de la société, n'est pas satisfaite correctement.

Actuellement, les outils de régulation du marché, tels que la fiscalité, le crédit, l'urbanisme ou la tarification foncière, sont désynchronisés et inefficaces. L'absence d'indicateurs standardisés et de systèmes de données fiables complique l'intervention rapide des organismes de gestion, tandis que les populations, notamment les jeunes et les travailleurs urbains, peinent de plus en plus à accéder à un logement convenable.

Selon M. Bui Van Doanh, directeur de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, il est urgent que le gouvernement mette en place rapidement des mécanismes et des politiques de contrôle des prix de l'immobilier, qui doivent être mis en œuvre de manière coordonnée et drastique. Il s'agit en effet d'une question de sécurité sociale. La Constitution vietnamienne affirme que le logement est un besoin essentiel de la population. Cependant, compte tenu du niveau actuel des prix, même les classes moyennes ont des difficultés d'accès au logement. Cette situation nuit à la qualité de vie, à la productivité du travail et au développement de la société.

« Aujourd'hui, de nombreux jeunes n'osent pas se marier ou avoir des enfants, faute de logement stable. Si cette tendance se poursuit, elle affectera la structure démographique et les ressources humaines du pays », a averti M. Doanh.

Du point de vue du marché, les prix de l'immobilier dans certaines régions atteignent des niveaux déraisonnablement élevés, dépassant largement leur valeur réelle. Cela entraîne une distorsion du marché, un manque de confiance et une liquidité insuffisante. Lorsque l'immobilier est illiquide, les flux de trésorerie stagnent, les entreprises ne peuvent pas rembourser leurs dettes, ce qui représente des risques pour le système bancaire et l'économie en général. À ce moment-là, la macroéconomie sera inévitablement impactée négativement si le marché se fige.

Dans le monde, la plupart des crises financières trouvent leur origine dans des bulles immobilières. Le Vietnam doit donc agir rapidement, apaiser proactivement le marché et ramener les prix de l'immobilier à leur valeur réelle, a souligné M. Doanh.

Les trois piliers du contrôle du marché

Le professeur associé Dr Ngo Tri Long, expert économique, a déclaré que le projet de résolution du gouvernement propose trois piliers principaux pour contrôler les prix de l'immobilier et remodeler le marché. Le premier est la création d'un centre de transactions immobilières, qui intègre les données relatives à la planification, au statut juridique, aux obligations financières et à l'historique des transactions de chaque bien.

Le centre servira de plateforme officielle pour les transactions immobilières, contribuant ainsi à réduire l'inflation des prix et à créer une base transparente pour le marché. S'il est exploité correctement, le centre rapprochera les attentes de prix des valeurs réelles, tout en réduisant les risques pour les acheteurs et les entreprises.

Le deuxième pilier est le plafond de crédit pour les acquéreurs de plusieurs logements, afin de limiter la spéculation. En conséquence, les propriétaires de deux logements ou plus verront leurs ratios d'endettement resserrés et le coût de l'effet de levier financier augmenter. Cependant, pour éviter d'affecter le groupe des fournisseurs de logements locatifs à long terme – qui constitue un élément important dans les grandes villes –, les politiques de crédit doivent être clairement classées selon l'usage prévu. Au lieu de « niveler », les politiques doivent « déterminer les risques comportementaux », comme le soutien aux prêts préférentiels pour les acheteurs de logements réels, le durcissement de la spéculation à court terme et la création de conditions permettant aux investisseurs de louer en toute transparence, a recommandé M. Long.

Parallèlement, le troisième pilier est le développement de logements commerciaux abordables, avec une définition claire du « prix abordable » liée au revenu médian de chaque localité et un taux de paiement raisonnable (30 à 35 % du revenu). Outre la mise en place de fonds fonciers distincts et la priorité donnée à la sélection d'investisseurs compétents, ce produit doit être assorti d'un délai de transfert contraignant afin de limiter les achats intempestifs, et s'accompagner d'un mécanisme d'aide aux acquéreurs en difficulté par l'intermédiaire du Fonds de développement du logement.

D'un point de vue d'expert, le Dr Le Xuan Sang, directeur adjoint de l'Institut économique du Vietnam, a affirmé que pour résoudre le problème des prix de l'immobilier, il était nécessaire d'ouvrir la vanne de l'offre, notamment de logements sociaux. Cet expert a également souligné que l'une des raisons de la forte hausse récente des prix de l'immobilier à Hanoï est la décision 61/2024/QD-UBND relative au morcellement foncier. Ainsi, à compter d'octobre 2024, la réglementation relative à la superficie minimale de morcellement foncier passera de 30 m² à 50 m², ainsi que l'exigence d'une largeur et d'une façade de 4 m ou plus.

« Cette politique a considérablement réduit l'offre de petites maisons, pourtant adaptées à la majorité des citadins. Conjuguée aux réglementations sur les infrastructures et aux normes urbaines, il ne reste quasiment plus de logements abordables pour les petites surfaces », a analysé M. Sang.

Par ailleurs, la suppression du cadre de tarification foncière et l'obligation de fixer les prix selon les « principes du marché » prévues par la loi foncière de 2024 créent également des conditions propices à une hausse rapide des prix fonciers, notamment dans les zones à fort potentiel de développement des infrastructures. Toutes ces mesures administratives ne sont que temporaires. Le principal moyen de calmer le marché réside toujours dans l'augmentation de l'offre réelle, notamment dans le segment des logements adaptés aux moyens financiers des ménages.

Le projet de résolution du gouvernement sur le contrôle des prix de l'immobilier constitue une mesure politique nécessaire, démontrant le rôle régulateur de l'État dans la relance du marché. La question du logement n'est pas seulement une question de marché, mais aussi une question de sécurité sociale, de développement durable et de stabilité.

Par conséquent, l’adoption et la mise en œuvre effective de cette résolution devraient contribuer à promouvoir le développement de lignes de produits adaptées, à limiter la spéculation, à accroître la transparence et à protéger les droits légitimes des citoyens.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm