Ce ne sont pas les appartements qui représentent le véritable segment lucratif ; Hanoi examine plus de 700 projets pour établir le profil et la psychologie des locataires.

Faut-il investir dans des appartements ou des terrains ? Les locataires privilégient les loyers inférieurs à 10 millions de VND par mois ; plus de 700 projets à Hanoï font l’objet d’un examen, d’une inspection et d’un audit… Voici les dernières actualités immobilières.

Immobilier : Les terrains restent un placement d’investissement populaire, surtout dans un avenir proche où l’offre de ce type de biens sera limitée par la réglementation encadrant le lotissement et la vente de terrains. (Photo : Duong Tam)

Faut-il investir dans un appartement ou un terrain ?

Partant du principe qu’« acheter un terrain n’est jamais une perte » — les prix des terrains ayant toujours tendance à augmenter avec le temps —, nombreux sont ceux qui envisagent d’investir dans un terrain dans les provinces entourant Hanoï. D’autres, en revanche, calculent qu’ils pourraient acheter un appartement et le louer mensuellement.

M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions SGO Homes Investment and Real Estate Development, a analysé la situation à Hanoï : si l’on investit dans des appartements destinés à la location, la demande est forte et il est facile de les louer. Cependant, actuellement, investir dans ce type de biens n’est plus rentable en termes de coût du capital.

Selon M. Chung, les prix des appartements approchent de leur niveau maximal, ce qui rend leur valorisation difficile. Avec la hausse des prix d'achat, les rendements locatifs sont devenus peu attractifs. De fait, à Hanoï, le rendement locatif des appartements oscille autour de 3 à 4 %.

Par conséquent, selon M. Chung, les terrains à bâtir demeurent un placement très recherché, car l'offre de ce type de biens sera limitée à l'avenir en raison des réglementations encadrant le lotissement et la vente de terrains. De plus, les terrains à bâtir constituent un segment d'investissement accessible à un large éventail de budgets, convenant ainsi à de nombreuses personnes.

« Face à l'urbanisation rapide, la demande locale sera forte. Investir dans des terrains pour réaliser une plus-value reste donc une option intéressante et sûre. Avec 3 à 4 milliards de VND, vous pouvez investir dans des terrains autour de Hanoï, dans des pôles économiques liés aux zones industrielles comme Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong et Quang Ninh… Ces régions suscitent actuellement un vif intérêt chez les investisseurs », a indiqué M. Chung.

Le directeur général de SGO Homes a toutefois souligné que lors de l'acquisition de terrains, les investisseurs doivent veiller à ce que les projets respectent les exigences légales, notamment en ayant signé un contrat de vente ou un titre de propriété. Ils doivent également prendre en compte la capacité du promoteur et privilégier les emplacements répondant à la demande et susceptibles d'attirer de futurs résidents.

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Property, a souligné qu'actuellement, investir dans des appartements ou des terrains dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville n'est ni attractif ni rentable. La raison en est que les prix restent élevés tandis que la liquidité diminue.

« Les prix des appartements sont devenus inabordables pour de nombreuses personnes souhaitant y habiter. Auparavant, on pouvait acheter un appartement pour 2,5 à 3 milliards de VND, mais il en faut désormais entre 4 et 5 milliards. Le prix des appartements achetés à titre d'investissement a doublé, tandis que les loyers n'ont que peu augmenté, ce qui a entraîné une baisse de la rentabilité. Le prix des terrains a également grimpé. Une maison de 30 m² dans une ruelle, construite sur 3 ou 4 étages, qui coûtait auparavant 3 milliards de VND, coûte maintenant entre 5 et 7 milliards de VND, selon l'emplacement », a déclaré M. Toan.

Il a ajouté que de nombreux investisseurs tendent à déplacer leurs capitaux des grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville vers d'autres régions telles que Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai et Ba Ria-Vung Tau …

Les locataires privilégient les loyers inférieurs à 10 millions de VND/mois.

Concernant le profil et la psychologie des locataires immobiliers, Le Bao Long, directeur marketing de Batdongsan.com.vn, a souligné que la demande de location, quel que soit le niveau de revenu, est principalement motivée par la volonté d'économiser. Selon M. Long, 73 % des personnes interrogées souhaitent louer un logement pour moins de 10 millions de VND ; or, l'offre dans ce segment est en baisse.

Plus précisément, 41 % des personnes interrogées dans le cadre de l'enquête de Batdongsan.com.vn ont exprimé le souhait de louer une maison pour un prix compris entre 5 et 7 millions de VND, mais le nombre d'annonces de location dans cette gamme de prix sur Batdongsan.com.vn (reflétant partiellement l'offre du marché) n'a atteint que 19 % en 2024.

Les chiffres ci-dessus montrent que les loyers ont augmenté en même temps que les prix sur le marché de l'immobilier, notamment à Hanoï. Notamment, 52 % des personnes interrogées résidant à Hanoï ont déclaré être prêtes à consacrer entre 31 et 40 % de leurs revenus au loyer.

De plus, avec un loyer moyen à Hanoï atteignant 19 millions de VND par mois, supérieur aux 14 millions de VND par mois à Hô Chi Minh-Ville au quatrième trimestre 2024, les locataires hanoïens font de plus en plus de compromis sur le confort et l'emplacement afin de réduire leurs dépenses. Ils sont prêts à choisir des options moins pratiques, à louer plus loin du centre-ville, à opter pour des logements de moindre qualité, à choisir des appartements plus petits ou à partager un logement pour réduire leurs frais de loyer.

M. Le Bao Long conseille aux locataires potentiels de garder à l'esprit plusieurs points, notamment de définir clairement leurs besoins en matière d'emplacement, de superficie et d'équipements ; de comparer les prix dans le même secteur afin de négocier ; et de vérifier le contrat, l'état du bien locatif et les modalités de paiement pour garantir un processus de recherche de location sans encombre.

Plus de 700 projets à Hanoï ont été examinés, et les conclusions ont été tirées d'inspections, d'audits et de post-audits.

Le Comité populaire de Hanoï a recensé 712 projets financés par des sources non budgétaires et utilisant des terrains qui accusent un retard, et a publié un plan pour les traiter et les résoudre conformément à la résolution n° 04/NQ-HĐND du 8 avril 2022 du Conseil populaire de Hanoï sur les mesures visant à accélérer les progrès des investissements et à se concentrer sur le traitement des projets à progression lente financés par des sources non budgétaires et utilisant des terrains à Hanoï.

En novembre 2024, 706 projets (soit 99,2 %), couvrant une superficie totale de 11 352 hectares, avaient été examinés, inspectés, audités et soumis à des procédures de suivi, assorties de directives. Tel était le rapport présenté par le Comité populaire de la ville au Conseil populaire de la ville lors de sa vingtième session.

Conformément aux directives du Comité du Parti de la Ville et à la résolution n° 04/NQ-HĐND du 8 avril 2022 du Conseil populaire de la Ville, le Comité directeur de la Ville, le Comité du Parti du Conseil populaire de la Ville et le président du Conseil populaire de la Ville ont régulièrement supervisé, exhorté, dirigé et assigné des tâches aux services et agences municipaux ainsi qu'aux Comités populaires des districts, comtés et villes afin qu'ils se concentrent sur la mise en œuvre synchrone des mesures, en particulier le travail d'examen, d'inspection, de vérification et d'audit a posteriori, la détection rapide des cas de retards et de violations des lois sur l'investissement foncier, l'analyse et la clarification des causes, la proposition de mesures pour résoudre les obstacles et les difficultés, et l'élaboration de plans de traitement appropriés.

À cet égard, la ville a accompagné les investisseurs dans l'élaboration de plans et d'échéanciers réalistes pour la résolution des problèmes, la mise en exploitation rapide des terrains, la prévention du gaspillage et la prévention des infractions à la réglementation foncière. De nombreux projets ayant bénéficié d'une prolongation ont permis de corriger les infractions, d'utiliser les terrains conformément à leur destination, de mener à bien les procédures d'investissement, de concentrer les ressources, de surmonter les difficultés, de mener à bien les projets d'investissement et de mettre les terrains en exploitation, tout en versant les redevances d'utilisation et de location des terrains au budget de l'État, comme prévu.

Les cas de procrastination délibérée et de violations répétées seront traités avec la plus grande rigueur, conformément à la loi. Le président du Comité populaire de la ville, le responsable du Comité de pilotage, ainsi que les vice-présidents du Comité populaire de la ville, les directeurs des services et agences municipaux, et les secrétaires et présidents des Comités populaires de district et de commune, tiennent des réunions régulières pour examiner les rapports d'activité et les résultats obtenus et superviser la gestion de chaque projet (en prenant connaissance des rapports écrits et en consultant des documents illustrant l'état d'avancement des travaux). Ils exigent des services, agences et Comités populaires de district et de commune qu'ils accompagnent et résolvent les obstacles et les difficultés de manière proactive et ciblée, en aidant les investisseurs à les surmonter. Ils procèdent également à un examen proactif, à une inspection et à des sanctions rigoureuses en cas de violation de la loi.

Par conséquent, sur les 712 projets d'investissement non budgétaires nécessitant l'utilisation de terrains et présentant des retards, le Comité populaire de la ville a supervisé le traitement et la résolution de 706 projets (soit 99,2 %) couvrant une superficie totale de 11 352 hectares. Les 6 projets restants (0,8 %), d'une superficie totale de 81,6 hectares, ayant reçu l'approbation mais pour lesquels l'État n'a pas encore attribué ou loué de terrain, font actuellement l'objet d'un examen par le Département de la planification et de l'investissement, qui propose des solutions.

Hanoï approuve un projet de construction d'un hippodrome d'une valeur de plus de 400 millions de dollars.

Le Comité populaire de Hanoï vient de publier la décision n° 6396 approuvant le plan de zonage urbain de la zone 3 de Soc Son, à l'échelle 1/2000, couvrant les communes de Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu et la ville de Soc Son (district de Soc Son).

En conséquence, la zone d'étude du plan d'aménagement de la sous-zone urbaine 3 de Soc Son couvre environ 1 424 hectares. La population projetée d'ici 2030 est d'environ 46 210 habitants.

Les limites de la zone d'étude sont les suivantes : au nord, elle borde la route prévue menant au temple Soc ; au sud, elle borde la nouvelle route 18 ; à l'ouest, elle borde le corridor de protection et la voie ferrée nationale Hanoi-Thai Nguyen ; et à l'est, elle borde une route urbaine prévue de 40 m de large.

La zone est divisée en deux zones de planification (zone III.1 et III.2) avec 16 blocs de planification pour contrôler le développement et les voies de transport.

Plus précisément, la zone III.1 couvre une superficie de 246,5 hectares et comprend deux zones d'aménagement désignées pour le développement urbain écologique, avec des espaces verts et des plans d'eau accrus. Parmi celles-ci, la zone d'aménagement III.1-1 est désignée comme centre régional de sports et de loisirs (hippodrome).

La zone d'aménagement III.1-2 est désignée comme une nouvelle zone de développement résidentiel dotée d'un système complet d'infrastructures sociales. Elle développera également des activités commerciales et de services afin de soutenir plus particulièrement le secteur de l'hippodrome et, plus largement, l'ensemble de la région.

La zone III.2, couvrant près de 1 170 hectares, comprend 14 zones planifiées désignées pour le développement concentré de fonctions complexes, notamment la santé, la culture, l'éducation, les services publics urbains, un centre de transport multimodal, des zones commerciales et de services, des bureaux, des hôtels, etc., reliées à la zone de la gare de Da Phuc, développant l'infrastructure sociale, étendant de nouveaux terrains résidentiels autour des villages existants et achevant des groupes et des unités résidentielles indépendantes.

Plus tôt cette année, le Comité populaire du district de Soc Son a organisé une consultation publique sur le projet de planification détaillée (à l'échelle 1/500) du complexe de loisirs multifonctionnel et de l'hippodrome situés dans les communes de Tan Minh et Phu Linh, ainsi que dans la ville de Soc Son. Ce projet représente un investissement estimé à environ 420 millions de dollars américains et devrait créer près de 5 000 emplois directs, ainsi qu'attirer environ 25 000 travailleurs vers d'autres secteurs d'activité.

Concernant ce projet, en septembre 2019, le Premier ministre a pris une décision approuvant le plan d'investissement.

En octobre 2019, le département de la planification et de l'investissement de Hanoï a délivré le certificat d'enregistrement initial des investissements, suivi du troisième certificat de modification en mars 2020.

Le circuit devait être opérationnel après 2021, mais a rencontré certaines difficultés, empêchant sa mise en œuvre.

À la mi-2022, Hanoï a adressé une pétition au Premier ministre pour résoudre les difficultés liées à la récupération de 125 hectares de terres pour ce projet.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html