Avec des prix en constante augmentation, les appartements deviennent une aubaine pour les investisseurs.

Les prix des appartements continuent d'augmenter.

Contrairement au repli général du marché immobilier ces derniers temps, les prix des appartements n'ont cessé d'augmenter. Actuellement, dans les grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les appartements restent le segment de marché le plus prisé des acheteurs.

Selon un rapport récemment publié par une société d'études de marché immobilier, au troisième trimestre de cette année, alors que de nombreux types de biens immobiliers ont ralenti sur les marchés de l'achat et de la location, les immeubles d'appartements ont été l'un des rares types à maintenir des chiffres de croissance positifs.

Sur le marché de l'achat et de la vente, l'intérêt pour les appartements a progressé de 1 %, tandis que celui pour les autres segments a reculé de 4 à 11 %. Sur le marché locatif, l'intérêt pour les segments susmentionnés a diminué de 13 à 28 %, tandis que celui pour les appartements a augmenté de 6 %.

D'après le rapport du même organisme sur le marché immobilier du troisième trimestre, entre 2015 et aujourd'hui, les revenus des ménages n'ont pas suivi le rythme de la hausse des prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. En huit ans, les revenus des citadins n'ont progressé que de 39 % (données de l'Office général des statistiques), tandis que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville et à Hanoï ont respectivement augmenté de 82 % et de 56 %.

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 1 — Les prix des appartements augmentent constamment, dépassant largement les revenus des résidents urbains (Image illustrative : Ha Phong).

Selon le ministère de la Construction , d'après des rapports compilés et des informations d'enquêtes provenant de collectivités locales et d'organismes d'études de marché, les appartements ont été le type de bien immobilier le moins touché par les impacts négatifs du marché au troisième trimestre de l'année dernière, car ce type de propriété répond aux besoins réels en matière de logement.

L'intérêt pour les appartements montre des signes de reprise, la demande à l'achat ayant augmenté de 1 % et la demande à la location de 6 % par rapport au trimestre précédent. Les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND sont les plus recherchés. Les grandes villes affichent une bonne absorption, notamment pour les appartements et maisons de moins de 10 milliards de VND situés en centre-ville.

À Hanoï, le prix de vente moyen des appartements mis sur le marché neuf au troisième trimestre a progressé de près de 7 % par rapport au trimestre précédent et de 14 % sur un an, pour atteindre environ 50,8 millions de VND/m². Cette hausse s'explique par la prédominance des logements haut de gamme dans le nouveau marché (plus de 90 %). Par ailleurs, certains promoteurs ont revu leurs prix à la hausse et proposé des appartements supplémentaires aux étages supérieurs.

Sur le marché de la revente, le prix de vente moyen des appartements a poursuivi sa progression par rapport au trimestre précédent, atteignant environ 32 millions de VND/m², soit une hausse de 2,7 % en glissement trimestriel et de 0,8 % en glissement annuel. Tous les arrondissements de Hanoï ont enregistré une augmentation des prix de vente sur le marché de la revente au troisième trimestre par rapport au deuxième, les arrondissements de Dong Da, Thanh Xuan, Tay Ho, Nam Tu Liem et Gia Lam affichant des hausses supérieures à 3 %.

À Hô-Chi-Minh-Ville, la majorité des nouveaux appartements mis sur le marché au troisième trimestre proviennent des phases ultérieures de projets existants. Environ 60 % de l'offre neuve des neuf premiers mois de l'année est issue d'un seul projet d'aménagement urbain situé dans l'est de la ville.

Au troisième trimestre, environ 96 % des nouveaux logements mis sur le marché appartenaient au segment haut de gamme, et les 4 % restants au segment luxe, issus de la prochaine phase d'un projet dans le nouveau quartier urbain de Thu Thiem. Le prix de vente initial des appartements à Hô Chi Minh-Ville a dépassé les 60 millions de VND/m² au troisième trimestre.

Sur le marché de la revente, le prix moyen des appartements a atteint 45 millions de VND/m², soit une hausse de 3 % par rapport au trimestre précédent. Parallèlement, les prix sur le marché de la revente, tant dans le segment du luxe que dans celui du logement abordable, sont restés quasiment inchangés par rapport au deuxième trimestre.

Investisseurs à court terme, les acheteurs paient des prix élevés.

M. Tran Duc Cuong, résidant dans le district de Hoang Mai (Hanoï), a déclaré avoir décidé jeudi dernier de verser un acompte pour l'achat d'un appartement de 72 m² dans le même district, pour un montant de 2,2 milliards de dongs. M. Cuong a acquis cet appartement auprès d'un investisseur spéculatif.

« La personne qui m'a vendu l'appartement est un investisseur. Elle l'a acheté pour 1,9 milliard de VND en septembre dernier, et la transaction a déjà été finalisée avec le versement d'un acompte notarié de 300 millions de VND », a expliqué M. Cuong.

Liên tục tăng giá, căn hộ chung cư thành miếng bánh ngọt cho nhà đầu tư - 2 — Les immeubles d'appartements sont devenus une opportunité d'investissement lucrative pour les spéculateurs à court terme ces derniers temps (Image illustrative : Ha Phong).

Selon M. Cuong, puisqu'il a besoin d'un logement, l'achat d'un appartement attrayant à un prix plus élevé auprès d'un investisseur spéculatif lui convient. « Ce qui m'inquiète le plus, ce n'est pas le prix, mais comment rendre la transaction aussi simple et sans risque que possible », a-t-il déclaré.

D'après M. Nguyen Van Nam, investisseur immobilier professionnel à Hanoï, les immeubles d'appartements ont suscité un intérêt particulier chez les investisseurs ces deux ou trois dernières années. Bien que la marge bénéficiaire et la hausse des prix ne soient pas aussi rapides que pour les terrains ou les maisons individuelles, les prix des appartements ont affiché une croissance stable, un faible risque et surtout une forte liquidité ces derniers temps.

« Depuis fin 2021, alors que le marché foncier était en plein essor dans tout le pays, de nombreux investisseurs, dont moi-même, ont retiré des capitaux pour investir dans des appartements à Hanoï. Le recours à l'effet de levier financier est également devenu plus prudent », a confié Nam.

Selon cet investisseur, investir dans des appartements ne générera pas de profits rapides ni importants, mais il s'agit actuellement d'un segment bénéficiant d'une bonne liquidité. « En fonction du capital disponible, certains investisseurs privilégieront un investissement à long terme et la location. D'autres, plus opportunistes, rechercheront des biens de qualité à revendre rapidement pour réaliser un profit, mais les rendements ne seront certainement pas élevés », a ajouté M. Nam.

Du point de vue d'un expert, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également reconnu que les prix des appartements continueraient d'augmenter sur les marchés primaire et secondaire, en particulier dans les segments abordables et de milieu de gamme et dans les projets qui approchent de la fin de leur cycle de vente.

Cet expert a également souligné que l'offre se raréfie tandis que le coût de la constitution des fonds fonciers, celui des matières premières et les coûts d'accès au financement augmentent. Par conséquent, les promoteurs immobiliers peinent à baisser leurs prix et sont contraints de maintenir des prix de vente élevés.

« La hausse des prix pourrait cesser lorsque les problèmes de procédure, juridiques et de capital seront résolus, ce qui stimulera l'offre sur le marché », a souligné M. Dinh.

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