Nouvelle réglementation sur le morcellement et le regroupement des terrains à Hô Chi Minh-Ville

Le 31 octobre, M. Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, a signé un arrêté réglementant les conditions de lotissement, de remembrement et la superficie minimale requise pour le lotissement dans la ville. Cet arrêté, prenant effet à compter de sa signature, remplace l'arrêté n° 60/2017/QD-UBND (du 5 décembre 2017) du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville relatif à la superficie minimale requise pour le lotissement.

Conformément à cette décision, Hô Chi Minh-Ville est divisée en trois zones. La zone 1 comprend les districts 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh et Tan Phu ; la zone 2 comprend les districts 7, 12, Binh Tan, la ville de Thu Duc et les communes qui en dépendent ; la zone 3 comprend les districts de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be et Can Gio, à l’exclusion des communes qui en dépendent.

Dans les 13 districts de la zone 1, la superficie des parcelles résidentielles nouvellement créées et des parcelles résidentielles restantes après lotissement doit respecter une exigence minimale de 36 m². (Image illustrative)

Pour les terrains résidentiels, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville stipule que les conditions de subdivision des terrains en zone 1 sont les suivantes : la parcelle résultante et la parcelle résidentielle restante après subdivision doivent avoir une superficie minimale de 36 m², et la largeur et la profondeur de la façade de la parcelle ne doivent pas être inférieures à 3 m.

La zone 2 comprend les parcelles de terrain nouvellement formées et les parcelles de terrain résidentielles restantes après subdivision avec une superficie minimale de 50 m2 et une largeur et une profondeur de façade d'au moins 4 m.

La zone 2 désigne les parcelles de terrain résidentielles restantes après subdivision, avec une superficie minimale de 80 m² et une largeur et une profondeur de façade d'au moins 5 m.

Pour les terres agricoles , la superficie minimale des parcelles à subdiviser est de 500 m² pour les terres cultivées annuellement et les autres terres agricoles ; et de 1 000 m² pour les terres cultivées pérennes, les terres aquacoles, les terres de production de sel et les terres d’élevage intensif.

Le présent règlement s'applique aux organisations, aux ménages et aux particuliers ayant des besoins, des droits et des obligations liés aux procédures de lotissement et de remembrement fonciers. Les organismes d'État compétents mettent en œuvre ces procédures conformément à la loi.

Les dispositions relatives aux conditions de lotissement mentionnées ci-dessus ne s'appliquent pas à la vente de logements appartenant à l'État ; aux terrains donnés à l'État, aux terrains donnés à des ménages et à des particuliers pour la construction de logements sociaux, de logements solidaires ou de logements pour les personnes nécessiteuses ; au lotissement ou au regroupement de terrains pour la mise en œuvre de projets prévus par la loi en matière d'investissement, d'investissement public et de logement ; aux zones faisant l'objet d'un plan détaillé à l'échelle 1/500 approuvé par une autorité compétente ; et aux parcelles de terrain ou parties de parcelles de terrain pour lesquelles une décision d'acquisition foncière a été rendue par un organisme d'État compétent, sauf dans les cas où plus de trois ans se sont écoulés depuis la prise de la décision d'acquisition foncière sans qu'elle ait été mise en œuvre.

Il y a dix jours (le 21 octobre), le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a également publié la décision n° 83/2024 relative à la réglementation des zones où les investisseurs dans les projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique existante à des organisations et des particuliers pour l'autoconstruction de logements dans la ville.

La décision stipule clairement que les investisseurs dans des projets immobiliers et des projets de construction de logements dans toute la ville d'Hô Chi Minh-Ville n'ont pas le droit de transférer les droits d'utilisation des terrains dotés d'infrastructures existantes au sein du projet à des organisations ou à des particuliers pour l'autoconstruction de logements.

Sauf dans les conditions prévues à l'article 2, paragraphe 2, de la présente décision, lorsque l'investisseur vise à réinstaller des personnes en utilisant des parcelles de terrain dans les communes, les villes et les districts de Hô Chi Minh-Ville, en veillant au respect des conditions prescrites par la loi de 2023 sur les transactions immobilières et la loi de 2024 sur le foncier.

Ainsi, la décision stipule que les promoteurs immobiliers de toute la ville d'Hô Chi Minh-Ville ne sont pas autorisés à subdiviser les terrains en vue de leur vente, y compris dans les cinq districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi et Can Gio.

L'investisseur doit achever la construction du logement avant de transférer les droits d'utilisation du sol et la propriété du logement et des biens attachés au terrain à des personnes physiques ou morales conformément à la réglementation.

Auparavant, la loi de 2014 sur les transactions immobilières autorisait les promoteurs à lotir et à vendre des parcelles de terrain situées hors des quartiers des villes à statut spécial et des villes de catégorie I à administration centrale. Cela signifiait que les terrains situés dans les zones rurales des cinq districts limitrophes de Hô Chi Minh-Ville pouvaient être lotis et vendus.

Selon le département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, l'interdiction de subdiviser les terrains et de vendre des parcelles dans 5 districts de banlieue vise à unifier la gestion, à empêcher les constructions illégales sans permis appropriés et sans respect des réglementations en matière de gestion architecturale, ainsi qu'à éviter toute discrimination entre les projets de logements commerciaux dans toute la ville.

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