Les investisseurs se montrent prudents vis-à-vis des actions de VRG.

Après une forte correction début avril 2025 qui a provoqué une chute généralisée des actions du secteur de l'immobilier industriel, le marché boursier s'est rapidement redressé et a continuellement atteint de nouveaux sommets.

Cependant, les actions de Saigon VRG Investment Company (code boursier SIP) ont évolué dans la direction opposée, se négociant constamment en dessous de leur moyenne mobile à 200 jours (MA200). Cela indique que la tendance baissière demeure dominante.

Du 24 juillet au 11 novembre, le cours de l'action SIP a chuté de 20,6 %, passant de 68 400 VND à 54 300 VND. Depuis le début de l'année 2025, la baisse représente 31,3 % par rapport au pic de 79 020 VND atteint le 26 mars.

D'après les données de SSI Securities Corporation, cette action se négocie actuellement avec un ratio cours/bénéfice (C/B) de 10,61, nettement inférieur à la moyenne du secteur (17,81). Entre 2018 et 2023, sa valorisation a fluctué entre 7,03 et 27,41, ce qui indique qu'elle bénéficie actuellement d'une décote importante.

Malgré les résultats positifs continus de Saigon VRG Investment, le cours de l'action a évolué à contre-courant de la tendance générale. En 2024, le chiffre d'affaires a atteint 7 078 milliards de VND, affichant une croissance stable par rapport à la même période de l'année précédente. La fourniture de services publics (électricité, eau, etc.) a représenté 90,7 % du chiffre d'affaires total, tandis que la location de terrains après aménagement des infrastructures n'a atteint que 389 milliards de VND, soit 5 %. Cette répartition s'est maintenue au cours des neuf premiers mois de 2025, avec un chiffre d'affaires des services publics de 5 617 milliards de VND (89,1 %) et un chiffre d'affaires de la location de terrains de seulement 310 milliards de VND (4,9 %).

Bien que son activité principale soit le développement immobilier industriel, la structure de revenus de Saigon VRG Investment repose davantage sur les services opérationnels, un secteur qui génère des flux de trésorerie plus réguliers et stables. L'entreprise fournit de l'électricité, de l'eau, des services de traitement des déchets et d'exploitation d'infrastructures à des milliers d'entreprises locataires de terrains dans des parcs industriels. Ce flux de revenus annuel récurrent assure un avantage de trésorerie à long terme.

À l'inverse, le segment de la location de terrains industriels a enregistré un faible chiffre d'affaires en raison de sa méthode comptable spécifique. Saigon VRG Investment a choisi de répartir le chiffre d'affaires sur 50 ans, correspondant à la durée du bail, au lieu de le comptabiliser en une seule fois. Cette méthode reflète fidèlement la nature des contrats à long terme, mais rend les états financiers à court terme moins attrayants que ceux d'entreprises comparables qui, généralement, comptabilisent la valeur totale du contrat en une seule fois.

Fin 2024, le taux d'occupation des usines dans les trois parcs industriels de Dong Nam, Le Minh Xuan 3 et Phuoc Dong atteignait 95,13 %. Concernant les terrains industriels, la zone A de Phuoc Dong affichait un taux d'occupation de 96 %, Dong Nam de 89 %, tandis que la zone B de Phuoc Dong n'atteignait que 24 % (685,28 hectares restants). La phase 2 de Phuoc Dong affichait un taux d'occupation de 43 % (290,95 hectares restants), la phase 3 étant encore en développement (394,33 hectares restants). Le Minh Xuan 3 atteignait 32 % (106,06 hectares restants) et Loc An - Binh Son 67 % (117,46 hectares restants). Ces chiffres indiquent que l'entreprise dispose encore d'un potentiel de croissance important pour ses activités de location dans les années à venir.

Outre ses importantes ressources foncières, la société bénéficie également d'une solide assise financière. Au 30 septembre 2025, Saigon VRG Investment disposait de 5 913 milliards de VND de trésorerie, soit 20,8 % de son actif total, et enregistrait également 12 822,5 milliards de VND de produits constatés d'avance (loyers fonciers perçus d'avance), représentant 45,1 % de son capital total. Il s'agit d'une réserve significative qui sera progressivement comptabilisée au cours des prochaines années.

Selon KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment possède actuellement environ 1 189 hectares de terrains dont les procédures légales sont achevées, soit un taux de préparation foncière de 78 %. L’entreprise peut louer entre 50 et 60 hectares par an entre 2025 et 2026, tout en maintenant un flux de trésorerie stable grâce à la fourniture de services à ses clients actuels.

Cependant, les perspectives à court terme demeurent difficiles dans le contexte du commerce mondial, notamment en raison des politiques tarifaires réciproques qui renforcent les obstacles à l'attraction des IDE dans les industries de haute technologie, telles que les composants et équipements électroniques, l'IA et les semi-conducteurs – des secteurs qui ont connu des mutations importantes ces dernières années. Cette situation exerce indirectement une pression concurrentielle sur la capacité de Saigon VRG Investment à attirer des clients. Par conséquent, au second semestre 2025 et en 2026, la surface louée par Saigon VRG Investment devrait ralentir par rapport à 2024.

Néanmoins, son modèle économique très défensif, ses flux de trésorerie stables provenant des infrastructures de son parc industriel et ses importantes réserves foncières non bâties font de Saigon VRG Investment une entreprise ayant le potentiel de maintenir une croissance durable à long terme.

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