La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville est confrontée au dilemme de consacrer 20 % de son territoire au logement social.

La loi stipule que les promoteurs de projets de logements commerciaux doivent consacrer 20 % du terrain à la construction de logements sociaux ou fournir d'autres terrains, ou encore verser une contribution financière. Toutefois, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville travaille encore à l'élaboration de critères d'application.

La loi stipule que les promoteurs de projets de logements commerciaux doivent consacrer 20 % du terrain à la construction de logements sociaux ou fournir d'autres terrains, ou encore verser une contribution financière. Toutefois, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville travaille encore à l'élaboration de critères d'application.

Suite à plusieurs modifications des politiques régissant l'attribution des terrains destinés au développement de logements sociaux au sein de projets commerciaux, la loi sur le logement de 2023 stipule que les comités populaires provinciaux doivent allouer des terrains suffisants au développement de logements sociaux en fonction des besoins énoncés dans le programme et le plan de développement du logement, notamment : des terrains destinés au développement indépendant de logements sociaux ; et des terrains destinés à la construction de logements sociaux au sein de projets de logements commerciaux.

La loi stipule également que l'investisseur d'un projet de construction de logements commerciaux doit affecter une partie du terrain inclus dans le projet, ou aménager un terrain ailleurs, ou verser une somme équivalente à la valeur du terrain déjà utilisé pour la construction d'infrastructures techniques, à la construction de logements sociaux…

Le décret n° 100/2024 relatif au développement et à la gestion du logement social précise que la surface à couvrir pour satisfaire à l'obligation est de 20 % de la superficie totale du terrain du projet de logement commercial. La décision concernant l'une des trois options susmentionnées est examinée par le Comité populaire provincial.

La 253e Conférence de dialogue entreprises-gouvernement de Hô Chi Minh-Ville a été organisée par ITPC et le Département de la construction. Photo : Trong Tin.

« La réglementation actuelle est beaucoup plus souple, notamment le décret n° 100/2024, qui ne stipule plus que les projets de logements commerciaux doivent réserver des terrains au développement de logements sociaux », a déclaré M. Nguyen Van Doi, directeur général de la société Saigon 9, lors de la 253e conférence de dialogue entre les entreprises et le gouvernement de Hô Chi Minh-Ville , organisée par l'ITPC et le département de la construction le 15 novembre.

Il a toutefois indiqué que les projets de logements commerciaux à Hô Chi Minh-Ville se heurtent toujours à des obstacles en matière d'attribution de terrains pour le développement de logements sociaux.

M. Doi a déclaré comprendre parfaitement que la ville s'efforce d'élaborer des critères pour guider les entreprises dans le choix de l'une des trois options pour remplir leurs obligations en matière de logements sociaux. Lui et d'autres entreprises attendent également la publication de ces critères par le Comité populaire de la ville.

Lors de la conférence, M. Doi a proposé une solution : au lieu de réserver 20 % des terrains au logement social, les entreprises contribueraient financièrement. La ville d’Hô-Chi-Minh-Ville investirait alors dans un fonds foncier suffisamment important, de 200 à 300 hectares, en périphérie, pour mettre en œuvre le projet. En effet, selon le barème foncier récemment révisé, le coût du logement social serait très élevé sur certains axes du centre-ville.

D'après ses calculs, si des logements sociaux étaient construits rue Dong Khoi, dans le district 1 (prix du terrain : 763,6 millions de VND/m²), leur coût se situerait entre 276 et 386 millions de VND/m². En revanche, au prix le plus bas, rue Rung Sac, dans le district de Can Gio (prix du terrain : 20,9 millions de VND/m²), le coût des logements sociaux avoisinerait encore les 45 à 70 millions de VND/m².

« À Thu Duc, lors de la remise des terrains destinés au logement social dans le cadre du projet Van Phuc City, les responsables municipaux ont déclaré que même une petite parcelle de terrain serait immédiatement gelée, créant ainsi un blocage et rendant impossible la construction de logements sociaux. En effet, le prix du terrain fixé par l'État pour ce projet est de 73 millions de VND, alors que le prix du marché dépasse les 100 millions de VND », a-t-il expliqué.

M. Nguyen Van Doi, directeur général de la société Saigon 9, a fait une proposition lors de la conférence. Photo : Trong Tin.

Par conséquent, selon M. Doi, si elle fait preuve de flexibilité, Hô Chi Minh-Ville devrait privilégier les zones où le foncier reste abordable. Les entreprises sont disposées à financer immédiatement l'acquisition des terrains.

En réponse, M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de la ville d'Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la question actuelle est de savoir s'il faut échanger le terrain ou l'échanger contre un terrain de valeur équivalente en espèces, ce qui est une question difficile et fait actuellement l'objet de discussions entre différents départements.

« Par exemple, lorsqu'on échange un terrain entre le point A et le point B, s'agit-il d'un échange de valeur foncière ou de superficie ? Les deux sont différents, et cela suscite actuellement de vives tensions. La ville a pris conscience du problème et travaille à l'élaboration d'une réglementation pour sa mise en œuvre », a déclaré M. Khiet.

La majorité des entreprises ont demandé à être payées en espèces.

Selon un rapport précédent de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), depuis l'entrée en vigueur de la réglementation sur l'obligation pour les promoteurs de logements commerciaux de construire des logements sociaux, la HoREA a constaté que de nombreux projets de logements urbains et commerciaux, dont certains s'étendent sur des dizaines ou des centaines d'hectares, ne comportent pratiquement aucun logement social.

Plus précisément, durant la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2021, conformément aux dispositions du décret gouvernemental 100/2015, les projets de logements commerciaux d'une superficie de 10 hectares ou plus doivent comporter des logements sociaux construits sur 20 % des terrains alloués à des fins résidentielles au sein de ce projet.

Pour les projets de logements commerciaux d'une superficie inférieure à 10 hectares, l'investisseur est autorisé à construire des logements sociaux sur 20 % du terrain résidentiel du projet, ou à échanger le terrain destiné aux logements sociaux contre un autre emplacement, ou à payer un montant équivalent à la valeur de 20 % du terrain résidentiel du projet de logements commerciaux.

Toutefois, HoREA a noté que la plupart des promoteurs ont demandé un paiement en espèces équivalent à la valeur du fonds foncier résidentiel de 20 %, et aucun cas n'a été observé où le fonds foncier pour le logement social a été échangé contre un autre emplacement équivalent au fonds foncier résidentiel de 20 %.

Du 1er avril 2021 au 31 juillet 2024, conformément au décret gouvernemental 49/2021, les projets de logements commerciaux d'une superficie de 2 hectares ou plus sont tenus de construire des logements sociaux sur 20 % de la surface allouée au logement. Or, HoREA a constaté qu'aucun projet de logement commercial n'a encore intégré de logements sociaux à ses programmes.

Pour les projets de logements commerciaux d'une superficie inférieure à 2 hectares, l'investisseur n'est pas tenu d'allouer 20 % du terrain ; il ne doit payer les frais d'utilisation du sol que pour la superficie totale du projet.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-can-nao-voi-quy-dat-20-lam-nha-o-xa-hoi-d230158.html