郊外の土地はアマチュア投資家向けではない、市場には明るい兆しがあり、ブローカーは活気を取り戻している

市場は温暖化し、改善の兆しを見せており、土地投資の際に注意すべきこと、ビンディン省が多くのプロジェクトへの投資を呼びかけていること、国が住宅用地を収用する際の土地補償に関する規制など、最新の不動産ニュースをお届けします。

不動産市場は2023年初頭から現在に至るまで、取引量が緩やかに増加しています。（出典：DT）

改善の兆し

ベトナム不動産協会（Vnrea）による「2023年第3四半期のベトナム不動産市場の回復プロセスの評価と2023年第4四半期の市場状況の予測」という報告書がこのほど完成し、2022年末の困難な時期と比較して2023年第3四半期の不動産市場の流動性が改善し、年初にはハノイ、ハイフォン、ラオカイ、ダナン、ホーチミン市など、インフラや交通機関への投資が促進され、需要に適した供給源が多い地域で多くの「明るい兆し」が見られ始めたことが明確に述べられています。

ベトナム不動産協会（VARS）の最近の調査によると、不動産市場に参加した投資家の最大60%が、銀行金利の低下が続く限り投資を継続する意向を示しています。不動産市場は年初から取引量が徐々に増加しています。2023年第2四半期の取引件数は3,700件で、第1四半期の2,700件から37%増加しました。第3四半期の取引件数は6,000件近くに達し、第2四半期の1.5倍、第1四半期の2倍以上となりました。

不動産業界の代表者によると、主要都市のアパートや住宅市場は現在、中心部の中核エリアの100億ドン以下の価格帯を中心に、良好な吸収の兆しを見せている。

現在の市場の成長サイクルを維持するためには、停滞した供給を改善するためのメカニズムと政策が必要です。不動産政策は社会のあらゆる階層を対象とする必要があります。

Vnreaの副社長であるグエン・ヴァン・ディン博士は、実質的な住宅需要は増加しており、経済成長と都市化に伴って確実に増加するだろうとコメントしました。2023年末の不動産フォーラムで、Vnreaはプロジェクト開発者が参照する基礎となる不動産指標を発表する予定です。これにより、プロジェクトが形成されると、実質的な需要の60〜70％を満たし、国内外の投資家を引き付けるための要件を確保できるようになります。

不動産専門家らはまた、第15期国会第6回会議で可決された住宅法、土地法、不動産事業法の草案によって、法的「ボトルネック」が除去され、資金源が確保され、投資家の信頼が主要市場に戻ったことが、市場が真に正常に戻るための決定的な条件となるだろうとコメントした。

2023年第4四半期の不動産市場は、特に開発の余地が大きく、同期した近代的な計画があり、投資に重点を置いたインフラがあり、価格水準が低い地域では、2024年からの市場回復への足がかりとなるでしょう...

郊外の土地市場が活況

最近、土地の分割・売買禁止が徐々に「解除」され、土地市場は徐々に改善しています。ハノイ郊外やバクニン省、バクザン省、ニンビン省などの近隣省の多くの地域では、依然として規模は小さいものの、取引が再び増加し始めています。

例えば、ハノイ市タックタット区のビンイエン村とタンサ村では、幅4～5メートルの道路沿いの分譲地の価格が現在1,600万～2,000万ドン/㎡で売りに出されており、「土地熱」期と比べて約30%下落しています。特に、路地裏の分譲地の価格はわずか1,100万～1,200万ドン/㎡で、熱狂期と比べて40～50%下落しています。

注目すべきは、不動産仲介業者が市場から一時「蒸発」した後、再び市場に戻り、土地販売を促進していることです。多くの不動産取引サイトでは、6億ドンから10億ドンを超える土地の販売情報が見られます。

VARSの第3四半期不動産市場レポートによると、レッドブック（優良物件）の土地と20億ドン未満の商業用住宅のセグメントで取引量が大幅に増加しました。特にインフラ投資が進んでいる地域や工業団地に隣接する地域では、販売価格が前四半期比で5～7%上昇しました。

これは、土地価格が1区画あたり30億ドン以上であるため、取引状況が依然として非常に暗いため、この土地タイプでは唯一の明るい兆しのセグメントでもあります。

郊外の土地には依然として潜在性がありますが、専門家によると、現在の市場には特に流動性の面で潜在的なリスクが依然として存在するため、投資家は慎重になる必要があります。言うまでもなく、分譲地市場は依然としてある程度、「大手」の支配下にあります。

不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、今年の市場にはチャンスはあるが、かなり暗く、チャンスが本当に成熟するのは2024年になるかもしれないとコメントした。土地は依然として収益性の高い分野だが、現時点では大多数の人向けではなく、慎重に選ぶ必要がある。

クアン氏は、土地はプロの投資家と現金で住宅を購入する人々の2つのグループにとってのチャンスになると述べた。アマチュア投資家は「飛び込み」ではなく、もし飛び込みたいのであれば、3～5年の長期的なキャッシュフローが必要だ。

「実際の状況を踏まえると、投資家はまず30%、次に25%、そして20%まで値引きを提示できるでしょう。買い手は大胆に交渉し、実現可能な値引きである15～20%の値引きで取引を成立させるべきです。今年の最後の数ヶ月と2024年初頭が、頭金を投入するのに最適な時期かもしれません」と専門家は指摘した。

一方、一部の専門投資家は、都市部の土地、特に大都市郊外の土地はほぼ飽和状態にあり、収益率は低下すると予測しています。一方、多くの省では地価が依然として低いため、上昇幅は大きくなると予想されています。

しかし、高い利益には高いリスクが伴います。そのため、安全のために、地方の土地に投資する際には、投資家は3～5年、あるいはそれ以上の待機期間を設ける必要があります。これは遊休キャッシュフローにのみ適しており、財務レバレッジは利用すべきではありません。

ビンディン省は140億ドル規模のプロジェクトで多くの分野への投資を呼びかけている

ビンディン省人民委員会の電子情報ポータルは、省内で様々な分野にわたる151件の投資募集プロジェクトのリストを掲載しました。不動産、サービス、貿易、観光セクターのプロジェクトは最大80件に上り、投資募集リストの大部分を占めています。

投資額が最も大きいプロジェクトは、ニョンホイ・エコツーリズム都市圏第1区画における都市部投資で、総投資額は約140億米ドル、面積は57ヘクタールを超えています。次に大きいのは、ニョンホイ・エコツーリズム都市圏第3区画における都市部投資プロジェクトで、投資額は100億米ドル、面積は36ヘクタールです。もう一つは、ニョンリー・カットティエン海観光エリア第1ポイントにおける高層ホテルエリアで、面積は約34ヘクタール、投資額は20億米ドルです。

一部のプロジェクトは、タイ・フー・コミューン・エコツーリズム・農業地域（300ヘクタール）、ホアイニョン町沿岸住宅・サービス・商業地域（300ヘクタール）、ラ・ヴオン・エコツーリズム・プロジェクト（250～300ヘクタール）、バイコン高級エコツーリズム・リゾート地域（100ヘクタール）、ヴァン・フォン・ダム観光地域（70ヘクタール）など、規模に応じて投資資金が定められた広大な地域を擁しています。

ビンディン省人民委員会は、インフラ部門にも力を入れており、30件の工業団地および産業クラスタープロジェクトを推進しています。そのうち、唯一の工業団地プロジェクトはボンソン工業団地で、ディエンカン地区、ヴァンカン、ライドゥック、ライカンナムにまたがる250ヘクタールの敷地面積を誇ります。残りの29件の産業クラスタープロジェクトは、それぞれ異なる地域にあり、面積は100ヘクタール未満です。

さらに、ビンディン省は、9件の農業および水産プロジェクト、2件の医療プロジェクト、8件の裾野産業プロジェクト、廃水および生活用水の収集と処理の分野での12件のプロジェクト、3件の墓地建設プロジェクト、3件のエネルギープロジェクト、4件の市場プロジェクトへの投資も呼びかけた。

ビンディン省計画投資局の最新データによると、今年最初の9か月間で、同省は6件の新規登録FDIプロジェクトを誘致し、総投資額は4,620万米ドルに達した。国内投資に関しては、62件の新規プロジェクトを誘致し、総投資額は約13兆3,870億ベトナムドンとなった。

最初の9ヶ月間で、省は68件の新規プロジェクトを誘致し、登録資本金の総額は17兆9,600億ドンに達し、年間計画を13%上回りました。このうち、17件は経済特区および工業団地内で行われ、登録資本金の総額は2兆4,310億ドンを超えました。51件は経済特区および工業団地外で、投資資本の総額は15兆5,290億ドンを超えました。