証明書の発行が困難であるにもかかわらず、コンドミニアムの取引は依然としてわずかに増加している。

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供給と流動性はともに急増した

DKRAによる2023年第2四半期のホーチミン市および周辺地域の不動産市場に関するレポートによると、リゾートアパートメントセグメント（コンドテル）は、2022年後半から2023年第1四半期の低迷期を経て再び回復しつつある。

具体的には、3つのプロジェクトから約378戸のコンドテルが販売開始となり、2023年第1四半期と比較して90%増加しました。注目すべきは、コンドテルの流動性も前四半期比で20倍に増加し、122戸に達したことです。リゾートアパートメント市場はここしばらく、多くのマイナス要因や投資家の関心の低下に直面してきたため、これは明るい兆候です。ただし、昨年同時期と比較すると、市場供給量と販売量はそれぞれ31%と78%減少しています。

本レポートによると、現在、ほとんどの取引は、法的文書が完備され、銀行保証があり、信頼できる機関によって運営されているプロジェクトに集中しています。プライマリー価格は、前年同期比で2～4%上昇すると予想されています。しかし、その見返りとして、投資家は金利サポート、利益確定、元本返済猶予、一括払い割引など、顧客にとって多くの優遇措置を提供しています。

コンドテルの回復は、政府が5月20日に土地法の施行を導く政令のいくつかの条項を補足する政令10/2023/ND-CPを発行したことによると言われている。特に、商業用地およびサービス用地の観光に関する法律の規定に従って、宿泊および観光目的で使用される建設工事に商業用地およびサービス用地を使用する目的に応じて、建設工事用のレッドブックの交付に関する規制を補足する。

コンドミニアム型ホテルの保証金の数は、前回の図 1 と比べて 20 倍に増加しました。 — コンドテルは回復の兆しを見せている。

しかし、実際には、法令10号の実施にはまだ多くの問題があるため、レッドブックの発行は今のところ期待されたレベルにとどまっている。というのも、法令10号は「非住宅建設工事の所有権の証明」の条件を規定する法令43/2014/ND-CP第32条を補足しているものの、ブックの発行の順序や手順に関する規定が依然として一般論的で曖昧であるため、地方自治体はブックの発行において「断固たる措置」を講じる勇気がないからである。

現在、市場には2種類のコンドテルが存在します。1つ目は商業サービス用地におけるプロジェクトで、国が政策を策定し、投資家は顧客にレッドブックを発行します。レッドブックも50年間商業サービス用地として認められます。2つ目は商業サービス用地ですが、一部の地域では住宅ユニットを建設せずに商業サービス用地を住宅用地に変更しています。現在、このタイプのコンドテルは、レッドブックの発行資格を得るために商業サービス用地への調整が提案されています。

さらに、一部の地域では、コンドミニアムの各ユニットに個別の認証を発行するという観点からも困難に直面しています。これは、アパートメントへの認証発行と変わりません。ホテルと宿泊施設のビジネスモデルであるコンドミニアムに認証を発行することは、その形態の本質を変えるものです。これらの問題はまだ解明されておらず、早期に解決されれば、コンドミニアムの回復に向けた転換点となる可能性があります。

他の形態は徐々に回復する

DKRAのレポートによると、コンドミニアムに加え、他のタイプのリゾート不動産にも回復の兆しが見られます。例えば、リゾートヴィラ分野では、第2四半期に5つのプロジェクト76戸が販売開始されましたが、これは2022年の同時期と比較してわずか4%です。一方、消費戸数は50戸に達し、一部のプロジェクトでは需要がわずかに増加しました。

リゾートタウンハウス／ショップハウスタイプについては、4つのプロジェクトから75戸の新規販売が開始されました。消費は新規供給の44%、つまり33戸に達しました。しかしながら、主要プロジェクトの80%以上は、販売価格と販売方針の調整に伴い、引き続き製品ポートフォリオを閉鎖しました。

コンドミニアム型ホテルの保証金の数は、前回の図 2 と比べて 20 倍に増加しました。 — リゾート不動産が徐々に再び注目を集めています。

このタイプの消費の増加は、一括払いの顧客に対して最大40～50%の投資家が割引政策を実施していることによると言われています。これは、資金難に陥っている一部の投資家の資金繰り逼迫に対処するための、資本増強策です。

DKRAグループは、2023年第3四半期には、あらゆるタイプのリゾート不動産の供給が増加すると予測しています。具体的には、コンドミニアムホテルはバリア・ブンタウ省、ビンディン省を中心に、引き続き約400～500戸増加する見込みです。一方、リゾートヴィラとリゾートタウンハウス／ショップハウスの供給は微増が見込まれ、主にキエンザン省に集中しています。市場全体の需要は、2023年第2四半期と比較して引き続き増加しますが、大きな変化は見られません。

割引政策、自己資本による迅速な支払いへのインセンティブ、そして収益分配プログラムは、2023年第3四半期も引き続き投資家に広く導入され、市場需要を刺激するでしょう。これにより、多くの投資家は、リゾート不動産市場が今年後半から2024年初頭にかけて力強い回復を遂げると予想しています。

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