アパートの価格は下がることなく上昇するばかり、賃貸価格は「変わらない」、強制的な土地回収の条件

マンションは依然として市場の「ホットスポット」であり、ホーチミン市では4,000戸近くの古いマンションが改装を控えており、土地使用権の譲渡時に個人所得税を計算する新しい方法が使用されている...これらは最新の不動産ニュースです。

北部市場では、2024年にアパートが大きな注目を集める分野です。（写真：リン・アン）

マンション - 市場のホットスポット。

最近、Batdongsan.com.vnは「2024年のベトナム不動産市場の概要とダナンへの注目」イベントを開催しました。

セミナーにおいて、Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アン副社長は、マンションは市場で比較的安定した関心と価格上昇を享受​​できるタイプの不動産であると述べた。

具体的には、2021年のマンションの平均販売価格は3,400万～3,700万VND/m²、2022年は3,800万～4,000万VND/m²、2023年は3,900万～4,200万VND/m²、2024年は4,500万～5,100万VND/m²でした。

募集価格の継続的な上昇傾向とは対照的に、近年のアパートの賃貸価格は比較的横ばいとなっています。2021年のアパートの平均賃貸価格は月額1,000万VNDでした。2023年と2024年には、アパートの平均賃貸価格は月額1,200万VNDにまで上昇しました。

特に、北部市場では、アパートは2024年に大きな注目を集める分野です。アパートへの関心が高い主要市場には、2024年第2四半期と比較して7％の成長が見込まれるハノイとフンイエンが含まれ、これに6％の成長が続く見込みです。

ハノイでは、2024年第3四半期にユーザーから最も関心を集めているアパートメント プロジェクトは、関心度が 88% 増加した Hanoi Melody Residence、87% 増加した Heritage West Lake、76% 増加した Sunshine Green Iconic、74% 増加した Sunshine Golden River、および 58% 増加した The Sapphire – Vinhomes Smart City です。

ホーチミン市では、2024年第3四半期にユーザーからの関心が最も高いアパートメント プロジェクトは、関心度が258%増加したLavida Plus、198%増加したCelesta Rise、57%増加したVan Phuc City urban area、55%増加したThe Opera Residence、55%増加したThu Thiem Green House、および46%増加したThe Beverly Solari – Vinhomes Grand Parkです。

昨年同期比で、ハノイ市場で最も価格が上昇したアパートメントプロジェクトは、タイムズシティ（39%増）、ゴールドマークシティ（38%増）、ビンホームズオーシャンパークジアラム（38%増）、ビンホームズディーキャピタル（27%増）、ビンホームズスマートシティ（26%増）です。ホーチミン市では、ラヴィダプラス（24%増）、ジエラタウン（19%増）、マステリタオディエン（18%増）、ジオペラレジデンス（13%増）、エンパイアシティトゥーティエム（13%増）が価格上昇率上位となりました。

クオック・アン氏によると、主要都市、特にハノイ、ホーチミン市、ダナンの3つの主要市場において、高級マンションが供給量に占める割合が徐々に増加しているという。特にダナンの高級マンションは販売価格と関心度の両方で好調な伸びを示している一方、他の2大都市であるハノイとホーチミン市の市場は停滞傾向にある。

Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイの高級マンションの価格は、2024年第2四半期の1億3,600万VND/m2から2024年第3四半期には1億3,200万VND/m2に下落した。同時期に、ホーチミン市の高級マンションの販売価格は、1億1,300万VND/m2から1億2,100万VND/m2に上昇した。

ダナンの高級マンション価格は、1平方メートルあたり1億600万ドンから1億1100万ドンに上昇しました。ダナンは、高級マンション市場への関心度も最も高く、240ポイントから260ポイントに上昇しました。

一方、ホーチミン市とハノイでは関心度が低下しました。具体的には、ハノイの高級マンションへの関心度は109ポイントから107ポイントに、ホーチミン市の高級マンションへの関心度は50ポイントから45ポイントに低下しました。

クオック・アン氏は、ハノイ市民の間で高級マンションへの関心が高まっており、フンイエン、ダナン、 ハイフォンといった地域への関心が高いと述べました。地域別に高級マンションへの関心度をみると、フンイエンが44%でトップ、次いでダナンが15%、ハイフォンが9%となっています。これらの3地域は、市場に出ている高級マンションの検索数が最も多い地域でもあります。

Batdongsan.com.vnの副社長によると、高級マンションセグメントで際立っているのは「ブランド」不動産です。「ブランドレジデンスとは、有名ブランドと共同で開発された高級不動産プロジェクトです。これらのプロジェクトは、洗練されたデザインに加え、豪華なサービスとアメニティを提供しています。消費者がブランド不動産を購入する主な理由は、サービスとアメニティ（34%）、収益性（25%）、建物の維持管理（23%）、ブランド認知度（10%）です。」

ホーチミン市の約4,000戸の古いアパートが改装される予定だ。

ホーチミン市人民委員会は最近、建設局傘下の住宅管理・建設検査センターが管理する集合住宅の部屋や共用部分の修繕における困難や障害に対処するため、関係機関を任命する文書を発行した。

これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は7月末、各区、県、トゥドゥック市の人民委員会に国有マンション3,944戸を割り当て、各地方自治体が移住を目的とした管理・使用計画を承認できるようにしていた。

ホーチミン市人民委員会は、各区、県、トゥドゥック市に対し、修繕が必要なアパートの実数、移転の進捗状況、計画について詳細な報告を求めています。この計画に基づき、住宅管理・建設検査センターがアパート内のアパートおよび共用部分の修繕を実施します。

約 4,000 戸のアパートが 3 つのグループに分かれてさまざまな地域に割り当てられています。

具体的には、第1グループには、公営住宅において、まだ用途が決定されていない空き戸がすべて含まれます。第2グループには、用途は決定されているものの、マンション管理組合が設置されていない住宅に混在する、まだ用途が決定されていない空き戸が含まれます。

上記2つのグループに属するアパートについては、住宅管理・建築検査センターが主導して修繕を行い、進捗が地方自治体の提案に沿っているか確認します。

グループ 3 は空きアパートで構成され、すでに入居されていてマンション管理委員会が設立されているアパートに混在しています。

このグループでは、住宅管理・建設検査センターがアパートの修繕、管理委員会との調整、アパートの共用部分の修繕計画の建設局への報告を担当しています。

土地使用権の譲渡時の個人所得税の計算方法の変更。

従来、土地使用権の譲渡による課税所得は、取引ごとの譲渡価格によって決定されていましたが、2024年土地法の新規定により、計算方法が変更されました。

これは、不動産譲渡活動による課税対象個人所得（PIT）に関する規制を改正する2024年土地法の注目すべき側面です。

これまで、不動産譲渡による課税所得は、2007 年個人所得税法（法律第 71/2014/QH13 号により改正および補足）第 14 条第 1 項に規定されており、不動産譲渡による課税所得は各取引の譲渡価格として決定されると規定されていました。

しかし、この規制は、8月1日に施行された2024年土地法第247条によって改正・補足されました。

したがって、不動産の譲渡による課税所得は、取引ごとに譲渡価格により確定し、土地の使用権の譲渡の場合は、地価表の土地の価格に基づいて課税所得が計算されます。

そのため、2024年土地法では、土地使用権の譲渡に伴う課税所得の算定に関する規定が追加されました。具体的には、8月1日から、土地使用権の譲渡に伴う課税所得は、地価表の土地価格に基づいて算定されます。

一方、その他の不動産譲渡行為（土地使用権を除く）から生じる課税所得は、依然として各取引の譲渡価格に基づいて決定されます。

2024年土地法によれば、2026年以降、土地価格表は、旧規則で規定されていた5年ごとではなく、市場価格を反映するために省人民委員会によって毎年発行されることになる。

現在、多くの地域では、2013年土地法に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表が2025年12月31日まで引き続き適用されています。

一方、ホーチミン市では、約3か月にわたるフィードバックの収集、説明、調整を経て、10月末に市人民委員会が2020年の土地価格表を調整する決定を正式に発表しました。この土地価格表は、2024年10月31日から2025年12月31日まで適用されます。

新たに公布された価格表では、2020年地価表に地域・場所ごとに調整係数（K係数）を乗じて農地価格を調整しており、旧価格と比較して農地価格は若干上昇しています。

住宅地については、2020年の土地価格に係数Kを乗じて市場価格の30％のみになった場合、調整後の地価表は市場価格の約50％になります。

ホーチミン市で最も高い土地価格は、1区のグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通り沿いの区画で、6億8,720万ドン/㎡に達しました。2020年の土地価格（5億6,700万ドン/㎡）と比較すると、これらの通りの調整後土地価格は1億2,020万ドン/㎡、つまり21%上昇しました。

しかし、この数字は、7月末にパブリックコメントのために公開された草案と比較すると大幅に減少しており、その草案では、前述の3つの道路沿いの住宅地の土地価格案は1平方メートルあたり8億1000万ドンだった。

ホーチミン市で最も安い土地価格は、カンザー地区のティエンリエン住宅街で、1平方メートルあたり230万ドンです。2020年の価格表では、係数Kを乗じると、この地域の土地価格は1平方メートルあたりわずか17万ドンでした。調整後、土地価格は13.5倍に上昇しました。

強制的な土地埋め立ての条件

土地埋め立て決定を執行するための条件は何ですか?

2024年土地法（2024年8月発効）第89条第2項は、以下の条件が満たされた場合に土地回収決定の執行が行われると規定している。

a) 土地の取消決定が発効したが、当該土地が所在する村の人民委員会、ベトナム祖国戦線委員会、土地管理機関、賠償、支援、再定住の責任を負う部署・組織が説得を試みたにもかかわらず、土地所有者が取消決定に従うことを拒否した場合。

b) 土地埋め立て決定の執行決定が、社級人民委員会の本部および土地が埋め立てられる居住地区の共同集会場所に公に掲示されている。

c) 土地回収決定を執行する決定が発効したこと。

ニ 強制執行を受ける者は、有効な土地回収決定の強制執行の決定を受けたこと。

強制執行を受ける者が強制執行決定の不服を申し立てた場合、又は強制執行決定の送達時に欠席した場合には、社級人民委員会が調書を作成しなければならない。

したがって、土地回復決定の執行は、上記に規定されたすべての条件が満たされた場合にのみ実行できます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html