マンション価格は下がるどころか上がるばかり、家賃は「変わらない」、土地収用強制の条件

マンションは依然として市場の「ホットスポット」であり、ホーチミン市の約4,000戸の古いマンションが改修されようとしていること、土地使用権の譲渡時の個人所得税の新たな計算方法など、最新の不動産ニュースが報じられている。

北部市場では、2024年にアパートが注目を集めるセグメントです。（写真：リン・アン）

アパート - 市場のホットスポット

最近、Batdongsan.com.vnは「2024年のベトナム不動産市場の概要とダナンに焦点を当てる」イベントを開催しました。

会議において、Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、アパートは市場における関心と価格上昇のレベルがかなり安定しているタイプの不動産であると述べた。

具体的には、2021年のアパートの平均販売価格は3,400万〜3,700万VND/m2の範囲です。 2022年のアパートの平均販売価格は1平方メートルあたり3,800万～4,000万VNDの範囲です。 2023年のアパートの平均販売価格は1平方メートルあたり3,900万～4,200万VNDの範囲です。 2024年のアパートの平均販売価格は4,500万～5,100万VND/m2の範囲です。

販売価格の継続的な上昇傾向とは対照的に、アパートの賃貸価格は近年ほとんど大きな変化がありません。 2021年、アパートの平均賃貸価格は月額1,000万VNDです。 2023年と2024年までに、アパートの平均賃貸価格は月額1,200万VNDに上昇するでしょう。

特に、北部市場では、2024年にアパートが積極的に注目される分野です。アパートへの関心が高まっている市場としては、2024年第2四半期と比較して7％の成長率を示すハノイとフンイエンが挙げられ、続いてハイフォンが6％の成長率を示しています。

ハノイでは、2024年第3四半期にユーザーから最も関心を集めているアパートメント プロジェクトは、関心度が88%増加したハノイ メロディ レジデンス、87%増加のヘリテージ ウェスト レイク、76%増加のサンシャイン グリーン アイコニック、74%増加のサンシャイン ゴールデン リバー、58%増加のザ サファイア - ビンホームズ スマート シティです。

ホーチミン市では、2024年第3四半期にユーザーから最も注目を集めているアパートメントプロジェクトは、関心が258％増加したLavida Plus、関心が198％増加したCelesta Rise、関心が57％増加したVan Phuc City都市部、55％増加のThe Opera Residence、55％増加のThu Thiem Green House、46％増加のThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Parkです。

昨年の同時期と比較して、ハノイ市場で最も価格が上昇したマンションプロジェクトは、タイムズシティ（39%増）、ゴールドマークシティ（38%増）、ビンホームズオーシャンパークジアラム（38%増）、ビンホームズディーキャピタル（27%増）、ビンホームズスマートシティ（26%増）などである。ホーチミン市では、市場で最も価格が上昇したアパートメント プロジェクトは、24% 増の Lavida Plus、19% 増の The Era Town、18% 増の Masteri Thao Dien、13% 増の The Opera Residence、13% 増の Empire City Thu Thiem です。

クオック・アン氏によると、高級マンションや豪華なマンションが、特にベトナムの主要3都市であるハノイ、ホーチミン市、ダナンにおいて、徐々にマンション供給量の割合を増やしているという。特に、ダナンの高級マンションは販売価格と関心レベルの両方で好調な伸びを示したが、他の2つの主要都市であるハノイとホーチミン市の市場は横ばい傾向にあった。

Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイの高級マンションの価格は、2024年第2四半期の1億3,600万VND/m2から2024年第3四半期には1億3,200万VND/m2に下落した。同時期に、ホーチミン市の高級マンションの販売価格は1億1,300万VND/m2から1億2,100万VND/m2に上昇した。

ダナンの高級マンションの価格は1平方メートルあたり1億600万VNDから1平方メートルあたり1億1100万VNDに上昇した。ダナンは、高級マンションへの関心度が240ポイントから260ポイントと最も高い市場でもあります。

一方、ホーチミン市とハノイでは金利が低下した。具体的には、ハノイの高級マンションへの関心度は109ポイントから107ポイントに低下し、ホーチミン市の高級マンションは50ポイントから45ポイントに低下した。

クオック・アン氏は、ハノイの人々は高級マンションをより多く求めており、フンイエン、ダナン、 ハイフォンの各地域に大きな注目を払っていると語った。ハノイの人々の高級マンション分野に対する地域別の関心度では、フンイエンが44％でトップ、ダナンが15％で2位となっている。ハイフォンは検索シェア9%で3位となった。これらは、市場に出ている高級マンションの検索数が最も多い 3 つのエリアでもあります。

また、Batdongsan.com.vnの副社長によれば、高級マンション分野で注目されているのは「ブランド」不動産商品だという。ブランドレジデンスとは、有名ブランドと共同で開発された高級不動産プロジェクトです。これらのプロジェクトは、高級なデザインに加え、贅沢なサービスとアメニティを提供します。消費者がブランド不動産を購入する主な理由は、サービスとアメニティ（34%）、収益性（25%）、建物の維持管理（23%）、ブランド認知度（10%）です。

ホーチミン市の約4,000戸の古いアパートが改修される予定だ。

ホーチミン市人民委員会は、建設局住宅管理・建設検査センターが管理する集合住宅内の部屋や共用部分の修繕における困難や問題を解決するための機関を指定する文書を発行した。

これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は7月末、各区人民委員会とトゥドゥック市に国有マンション3,944戸を割り当て、これらの地方自治体が移住を目的とした管理・使用計画を承認できるようにしていた。

ホーチミン市人民委員会は、各区とトゥドゥック市に対し、修繕が必要なアパートの実際の数と進捗状況、移転計画を詳細に報告するよう求めている。上記の計画に基づき、住宅管理・建築検査センターでは、マンション等の共用部及び居室の修繕を実施します。

地方に分配される約4,000戸のマンションは3つのグループに分かれています。

具体的には、グループ 1 には、まだ空室のままで利用準備が整っていない公有財産アパートのすべてのアパートが含まれます。グループ2には、利用予定はあるもののまだマンション管理組合が設立されていないマンションの間にある、利用予定がまだ決まっていない空きマンションが含まれます。

上記2つのグループのマンションについては、住宅管理・建築検査センターが修繕を主管し、地方自治体の提案に沿って進捗を確認します。

グループ3には、利用が手配され、アパート管理委員会が設立された他のアパートの間に位置する空きアパートが含まれます。

このグループでは、住宅管理・建築検査センターがアパートの修繕、管理委員会との調整、アパートの共用部分の修繕計画の建設部への報告を担当します。

土地使用権の譲渡時の個人所得税の新たな計算方法

これまでの規定では、土地使用権の譲渡による課税所得は、その都度譲渡価格として確定していました。しかし、2024年土地法の新しい規制により、計算方法が変わりました。

これは、不動産譲渡活動による個人所得税（以下、PIT）の課税所得に関する規定を改正する2024年土地法の注目すべき内容です。

これまで、不動産譲渡による課税所得は、2007 年の個人所得税法（法律第 71/2014/QH13 号により改正および補足）第 14 条第 1 項に規定されており、不動産譲渡による課税所得は、その都度、譲渡価格として確定すると規定されていました。

ただし、上記の規制は、2024年土地法第247条により改正・補足され、8月1日より施行されます。

したがって、不動産の譲渡による課税所得は、その都度、譲渡価格として確定します。土地使用権の譲渡の場合、課税所得は地価表の土地価格に応じて計算されます。

そのため、2024年土地法では、土地使用権を譲渡した場合の個人所得税の課税所得の決定に関する規定が追加されました。具体的には、8月1日から地価表の土地価格に応じて土地使用権譲渡による課税所得が決定されます。

一方、その他の不動産（土地使用権ではない）の譲渡による課税所得は、依然としてその都度の譲渡価格に基づいて決定されます。

2024年土地法によれば、2026年からは、市場の動向に合わせて、土地価格表は旧規制の5年ごとではなく、年1回、省人民委員会によって発行されることになる。

現在、多くの地域では、2013年土地法の規定に基づいて省人民委員会が発行した土地価格表が2025年12月31日まで引き続き適用されています。

ホーチミン市では、約3か月にわたる意見や説明、適切な調整を経て、10月末に市人民委員会が2020年の土地価格表を調整する決定を正式に発表しました。この地価表は、2024年10月31日から2025年12月31日まで適用されます。

新たに公布された価格表では、令和2年分の価格表における土地価格に、地域及び所在地に応じた調整係数（係数K）を乗じて農地価格を調整します。農地価格は、昔の価格に比べると若干上昇している。

住宅地の場合、係数Kを乗じた後の2020年の地価が市場価格の30％に過ぎない場合、調整後の地価公示は市場価格の約50％になります。

ホーチミン市で最も高い土地価格は、1区のグエンフエ通り、ドンコイ通り、レロイ通りの3つの通りにある区画で、1平方メートルあたり6億8,720万ドンとなっている。 2020年の土地価格に係数を乗じた価格（5億6,700万VND/m2）と比較すると、上記路線の調整後の土地価格は1億2,020万VND/m2上昇し、21％に相当します。

しかし、この数字は、7月末に意見募集のために公開された草案（3路線の提案土地価格が1平方メートルあたり8億1000万ドンだった）と比較すると大幅に減少している。

市内で最も安い土地価格は、カンザー地区のティエンリエン住宅地区で、1平方メートルあたり230万ドンです。 2020年の価格表では、係数Kを掛けると、この地域の土地価格はわずか170,000 VND/m2になります。調整後、地価は13.5倍に上昇した。

強制的な土地収用の条件

土地回復決定を執行するための条件は何ですか?

2024年土地法（2024年8月発効）第89条第2項は、以下の条件が満たされた場合に土地回収決定の執行が行われると規定しています。

a) 土地回収決定が発効したが、土地を回収された者が、土地を回収された村の人民委員会、土地を回収された村のベトナム祖国戦線委員会、管轄の土地管理機関、または賠償、支援、再定住の任務を遂行する単位や組織が動員し、説得したにもかかわらず、土地回収決定に従わない場合。

b) 土地回収決定の執行決定が、社級人民委員会本部及び土地回収が行われる居住地区の共同生活場所に公示されている。

c) 土地回復決定を執行する決定が発効した。

ニ 強制執行の対象者は、有効な土地回復決定を強制執行する旨の決定を受けていること。

強制執行を受ける者が強制執行決定の受領を拒否し、または強制執行決定の送達時に欠席したときは、村級人民委員会は記録を作成しなければならない。

したがって、土地回復決定の執行は、上記に規定されたすべての条件が満たされた場合にのみ実行できます。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html