市場は継続的に新たな価格水準を設定しており、「土地の1インチ1インチが金」という考えのもと、ハノイの住宅地は買い手の注目を集めている。

不動産価格は継続的に上昇しており、新たな地盤が築かれ、 ハノイの住宅地は需要が高く、レッドブック住宅ローンに関する最新の規制など、最新の不動産ニュースがあります。

住宅不動産は、価格上昇がマンションほど「無秩序」ではないため、新たな選択肢となりつつある。（写真：リン・アン）

不動産価格は上昇し続けている

ベトナム不動産市場調査評価研究所（ベトナム不動産ブローカー協会）のファム・ティ・ミエン副所長は、不動産価格は継続的に新たな水準を記録しており、大多数の人々の収入増加率をはるかに上回る高水準にあると述べた。

具体的には、2024年第2四半期のハノイ市とホーチミン市のマンション不動産価格指数は、それぞれ2019年第2四半期比で58%と27%上昇しました。都市部では、手頃な価格の商業用マンションプロジェクトは完全に姿を消しました。中価格帯のマンションさえも不足し、徐々に高級・ハイエンドセグメントに「支配」されつつあります。2024年にハノイ市とホーチミン市で販売されるマンションの供給量の80%以上が5,000万ドン/㎡以上の価格帯となっています。新たに発売されたマンションプロジェクトの多くは、1㎡あたり数万米ドルの価格となっています。

主要不動産マンションの価格高騰は、築浅マンションの価格の「高騰」を招き、数十年にわたり使用されているマンションの多くが、引き渡し時の2倍、3倍の価格で取引されている。マンション価格の高騰に「追随」し、ヴィラやタウンハウスを含む土地付き住宅の販売価格も上昇の「勢い」を増しており、ハノイ中心部から遠く離れた地区では、都心部の供給がますます不足しているにもかかわらず、一部のプロジェクトで上昇が見られる。

かつては1平方メートルあたり数億ドンというヴィラの単価は高額と考えられていましたが、現在では1平方メートルあたり10億ドンという価格帯のヴィラも珍しくなく、依然として当たり前の価格帯となっています。土地価格も上昇傾向にあります。多くの省・市では、再投資活動や一部の投資家グループによる偽の需給操作による価格吊り上げなどにより、合法的に清潔な土地が局地的に「高騰」する現象が見られます。 ハイズオン省など一部の省・市では、2022年に価格が「ピーク」を超えました。

ミエン氏は、短期的にはプライマリー不動産価格、特に都市部を中心とした住宅需要を満たすマンション価格はほとんど下落しないと見ている。不動産需要、特に投資需要が絶えず増加している状況下で、土地資金がますます不足し、建設コストが上昇し、インフラや公共設備への投資の質がますます向上する中で、投資家は利益を最大化するために高級セグメントの開発を優先するだろうからだ。

新たな法的回廊により、資金力が弱い投資家は排除され、「遊び場」に残った投資家は、大きな影響力を持つ同期インフラとユーティリティを備えた大都市圏を開発することを余儀なくされ、コストが高くなり、不動産価格が下がりにくくなります。

同時に、市場には優れた財務的潜在力、強力な既存能力、または土地ファンドの創設に優位性を持つ投資家だけが残され、独占供給の現象が維持され続け、大規模投資家が引き続き市場価格を決定し、利益を最大化するためにより高い方向に向かいます。

ハノイの住宅地は需要が高い

住宅不動産は、マンションのように価格上昇が「無秩序」に押し上げられないことから、新たな選択肢となりつつあります。Batdongsan.com.vnの調査によると、ドンダー区、バーディン区、タンスアン区、カウザイ区、ナムトゥリエム区、ハドン区、ホアンマイ区などの都心部における民間住宅価格は、年初から平均10～20%の上昇を記録しています。ハノイの住宅地専門フロアの取引量は、マンション価格が高騰を続ける中、過去3ヶ月間で平均10～30%増加しました。

Batdongsan.com.vnのグエン・クオック・アイン副社長は、Batdongsan.com.vnの不動産市場データによると、民家とタウンハウスへの関心は安定した水準を維持していると述べた。2024年の最初の3ヶ月間、民家とタウンハウスの取引量と関心は、あらゆる価格帯で増加傾向にあった。特に、ハノイのほぼすべての地区で関心が急増した。

具体的には、2023年初頭と比較して、ナム・トゥ・リエム地区の民家への関心度は43%上昇し、ホアン・マイ地区の民家は28%、ドン・ダー地区は21%、ハ・ドン地区は26%、タン・スアン地区は12%それぞれ上昇しました。価格面では、ハノイの民家価格は、2021年第1四半期の平均9,500万VND/m2から、2024年第2四半期には1億6,400万VND/m2に上昇しました。

そのため、民間住宅の平均価格上昇率は地域によって異なりますが、年間平均15～20%と非常に安定しています。価格の乱高下や値上げの混乱がなく、この安定こそが、ハノイのマンション価格が常に変動する中で、民間住宅やタウンハウスの取引件数が安定的かつ規則的に推移し、実際の購入者や投資家の注目を集めている理由です。

不動産専門家でMSPランドシステムの会長であるトラン・フー・シエム氏は、将来的に住宅用不動産の成長を確実にする要因は数多くあり、キャッシュフローがこの分野に大きくシフトするだろうと語った。

具体的には、新たに成立した土地法および不動産業法の法改正により、不動産市場の透明かつ健全な発展が促進されています。特に、地価基準表および地価表が廃止され、毎年更新されることで、価格更新頻度の変化に応じて、住宅用不動産の将来価格が上昇することが期待されます。

また、紛争のない利用中の土地に対する土地使用権証書の交付条件が詳細化され、評価の精度がますます厳格化、透明化、明確化されれば、法的地位が明確な商品の土地、タウンハウス、民家などの価格も上昇するでしょう。

さらに、MSPランドシステムの会長は、ベトナム人の住宅と不動産所有に対する需要が高いことから、祖先の「土地は金なり」という考え方と相まって、住宅用不動産は常に魅力的であると考えています。需要が絶えず増加する一方で、都心部の土地は不足しているため、販売価格と取引件数の増加が促進されます。そのため、このセグメントは常にキャッシュフローの安全な避難場所とみなされ、真の買い手や投資家を惹きつけています。

バクザン省が土地分割に関する最新の規制を発表

バクザン省人民委員会は、住宅地の割り当ての制限、住宅地の承認の制限、土地区画の分割と統合の最小面積と条件、農地の割り当ての制限、未使用の土地を個人が使用するために割り当てることの制限、農地の譲渡を受け入れることの制限、稲作地、保護林地、特別用途林地、生産林地の使用目的を他の目的に変更するための基準と条件、同省で1993年10月15日以前に適用された土地使用者のその他の種類の文書を詳述した決定第24号を発行しました。

したがって、規制では、土地の分割条件として、住宅用地の場合、住宅用地面積が最低32平方メートル、間口が最低4メートル、既存の奥行きが5.5メートル以上の元の土地区画については、建築境界（ある場合）と比較した奥行きが少なくとも5.5メートルでなければならないことが明確に規定されています。

国が土地を回収した後の土地区画の場合、その土地区画の既存の深さが 5.5 メートル未満であれば、最小深さは 3 メートルでなければなりません。

個人への住宅地割り当ての制限については、新しい規制によると、バクザン市の区内の市街地住宅地（行政区域の新設、分割、または合併により区や町に転換された地区や町の行政区域内にあるコミューンを除く）の場合、最大は100平方メートルです。

市街地の町内の住宅地、町内を区に転換した住宅地、ベトイエン町の区内の住宅地、バクザン市のディンチ、ソンケ、タンティエン、ドンソン、タンミー、ソンマイの各コミューンの住宅地、バクザン市境界内のコミューン内を区に転換した住宅地、高速道路、国道、省道沿いの農村地域にある最大面積 120 平方メートルの住宅地。

行政境界の新設、分割、合併により区、鎮となった地区、鎮の行政境界内にある社町の住宅地は（国会常任委員会の行政境界の新設、分割、合併に関する決議が発効した後）、最大200平方メートルとする。

中部地方の市町村における住宅用地は最大300平方メートルに制限されます。山間部の市町村における住宅用地は最大360平方メートルに制限されます。

1980年12月18日以前に土地区画が形成された場合、住宅用地面積は、各規定地域又は区域に対応する住宅用地割当限度の5倍によって決定されますが、使用されている土地区画の面積を超えず、最大800平方メートルです。

昭和55年12月18日から平成5年10月15日以前に区画が形成された場合には、その宅地認定限度は、所定の地域又は区域ごとに対応する宅地割当限度の3倍により決定されますが、その合計面積は、使用中の土地区画の面積を超えず、最大600㎡となります。

この決定は9月21日から発効し、省人民委員会の決定第40/2021号および決定第44/2023号に代わるものです。

土地使用者が土地使用権を抵当に入れるための条件は、2024年土地法第45条に規定されている。（写真：ハ・フォン）

レッドブック住宅ローンに関する重要な規制

土地使用者が土地使用権を抵当に入れるための条件は、2024年土地法第45条に規定されている。

抵当権行使条件（レッドブック）

2024年土地法第45条第1項に基づき、土地使用者は以下の条件を満たす場合に土地使用権を抵当に入れることができます。

土地使用権証書または家屋所有権及び土地使用権証書または土地使用権、家屋所有権及び土地附属財産証書を有すること。ただし、以下の場合は除く：(1) 土地使用権の相続。(2) 圃場を集約し、区画を交換し、または国家やコミュニティに土地使用権を寄付する際に農地を転用すること。(3) 不動産プロジェクトの譲渡を受ける外商投資経済組織。(4) 土地使用権証書、家屋所有権及び土地使用権証書、土地使用権、家屋所有権及び土地附属財産証書、土地使用権証書、土地附属財産所有権証書を授与されていない土地を使用している世帯及び個人で、土地使用権証書、土地附属財産所有権証書の交付を受ける資格を有する者は、土地使用権を譲渡し、土地使用権を賃借し、転貸し、土地使用権を利用してプロジェクトを実施するために資本を出資することができる。

土地には紛争がないか、または管轄の国家機関、裁判所の判決や決定、または法的効力を生じた仲裁決定や裁定によって紛争が解決されています。

土地使用権は、民事判決執行法の規定に基づき、判決執行を確保するための差押えその他の措置の対象とならない。土地使用期間中は、土地使用権は、法律の規定に基づき臨時緊急措置の対象とならない。

レッドブック住宅ローン契約は公証を受ける必要がありますか?

2024年土地法第27条第3項によれば、土地使用者の権利を行使する契約書や文書の公証と認証は次のように行われる。

土地使用権、土地使用権及び土地附属財産を利用した譲渡、贈与、抵当、出資等の契約は、本条b項に規定する場合を除き、公証又は認証を受けなければならない。

土地使用権、土地使用権及び土地附属財産の賃貸借、転貸借に関する契約、農地使用権の転換に関する契約、土地使用権、土地使用権及び土地附属財産の譲渡、出資に関する契約、取引に参加する当事者の一方又は双方が不動産事業組織である場合の土地使用権、土地使用権及び土地附属財産、土地附属財産の譲渡、出資に関する契約は、当事者の要請により公証又は認証を受けなければならない。

土地使用権、土地使用権及び土地附属財産の相続に関する文書は、民法の規定に従って公証又は認証を受けなければなりません。公証及び認証は、公証及び認証に関する法律の規定に従って行われます。したがって、レッドブックに抵当権を設定する場合、抵当契約書も公証及び認証を受けなければなりません。

レッドブック住宅ローンファイルには何が含まれていますか?

具体的には、政令99/2022/ND-CP第27条に基づき、抵当権登録を申請する者は、以下の書類を含む一連の書類を提出します: 申請書原本01a、保証契約書または公証もしくは認証された保証契約書(原本1部または認証されたコピー1部)。

担保措置の登記申請書を（１）土地及び土地の附属財産の変更の登記申請書、または（２）土地の附属財産の所有権の証明申請書と同時に提出する場合を除き、証明書の原本（赤本、ピンク本）。

抵当権が設定された土地は売却できますか？

2015年民法第320条第8項及び第321条第5項に基づき、抵当権者は抵当権者の同意がない限り、抵当権設定者が抵当権設定物件を売却、交換、又は贈与することはできない。したがって、抵当権者は抵当権者の同意がある場合にのみ土地を売却することができる。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html