Ceny mieszkań gwałtownie rosną, znacznie przekraczając ich rzeczywistą wartość, a przewiduje się, że ten segment rynku przyniesie największe zyski w 2025 roku.

Ceny mieszkań znacznie przekraczają ich realną wartość, liczba transakcji przewyższa liczbę transakcji dotyczących domów szeregowych i działek, a apartamenty w centrum Hanoi obiecują najlepsze zyski w 2025 roku… oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym stale rosną i nic nie wskazuje na to, by miały się zatrzymać. Wzrost ten napędza i utrzymuje wysokie ceny mieszkań na rynku wtórnym, znacznie przekraczające ich rzeczywistą wartość. (Zdjęcie: Linh An)

3 miasta o największym wzroście w 2024 r.

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) rynek nieruchomości w 2024 roku ma już za sobą najtrudniejszą fazę.

Ogółem w 2024 r. na rynku odnotowano około 81 000 produktów oferowanych do sprzedaży, co stanowi wzrost o ponad 40% w porównaniu z 2023 r. Spośród nich 65 376 to nowe produkty, czyli około trzy razy więcej niż w 2023 r., ale tylko około 7% liczby z 2018 r. Tylko w czwartym kwartale 2024 r. na rynku odnotowano 28 000 nowych produktów oferowanych do sprzedaży, co stanowi dwukrotność liczby z poprzedniego kwartału i czterokrotność liczby z analogicznego okresu 2023 r.

Wolumen transakcji w 2024 roku nadal systematycznie rósł wraz z poprawą podaży. Ogółem w 2024 roku cały rynek odnotował ponad 47 000 udanych transakcji, co odpowiada wskaźnikowi absorpcji na poziomie 72%.

Warto zauważyć, że segment apartamentów odnotował gwałtowny wzrost cen na wielu rynkach. Według badania VARS, obejmującego 150 wybranych projektów, do końca 2024 roku średnia cena sprzedaży w Hanoi wzrosła o 72,4% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku. Na kolejnym miejscu znalazł się Da Nang ze wzrostem o 49,9%, a w Ho Chi Minh City odnotowano wolniejszy wzrost, wynoszący około 34,3%.

Ceny na rynku pierwotnym stale rosną i nic nie wskazuje na to, że miałyby się zatrzymać. Wzrost ten napędza i utrzymuje wysokie ceny mieszkań na rynku wtórnym, znacznie przekraczające ich rzeczywistą wartość.

Jednocześnie ceny działek gruntowych z pełną dokumentacją prawną również wzrosły i znacząco wzrosły w obliczu spadku podaży gruntów spowodowanego zaostrzeniem przepisów dotyczących podziału i sprzedaży gruntów. W szczególności działki o niskiej wartości, wyceniane na około 30 milionów VND/m² w miastach z rozwiniętą infrastrukturą lub planowanym rozwojem, cieszą się dużym zainteresowaniem, a ich ceny wzrosły o 15% w porównaniu z końcem poprzedniego roku.

Raport VARS wskazuje również, że inwestorzy chętniej szukają gruntów pod zabudowę mieszkaniową w prowincjach podmiejskich i miastach, które oferują rozsądne ceny i znaczny potencjał wzrostu ze względu na korzyści płynące z infrastruktury i planowania urbanistycznego. Tymczasem ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dwóch największych miastach, Hanoi i Ho Chi Minh, stale rosną i osiągają nowe rekordy, przewyższając dostępność dla większości klientów.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, skomentował, że rynek nieruchomości nadal znajduje się w fazie wzrostu. Płynność na rynku nieznacznie spada w segmencie luksusowym, ale pozostaje stabilna w przypadku produktów mieszkaniowych, które spełniają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe i mają rozsądne ceny.

VARS uważa, że ​​aby rynek mógł się odrodzić i rozwijać w bezpiecznym, zdrowym i zrównoważonym kierunku, inwestorzy muszą zadbać o to, aby ceny odpowiadały sile nabywczej rynku, zamiast koncentrować się na krótkoterminowych zyskach.

Dwa segmenty będą cieszyć się zainteresowaniem inwestorów.

Według pana Tran Quang Trunga, dyrektora ds. rozwoju biznesu w OneHousing, w związku ze zmianami w polityce makroekonomicznej, planach rozwoju projektów i wprowadzaniu produktów na rynek nieruchomości w 2025 roku uwagę inwestorów przyciągną dwa segmenty.

Po pierwsze, istnieją apartamenty, które spełnią potrzeby zarówno inwestorów nastawionych na przepływy pieniężne, jak i inwestorów poszukujących wzrostu cen. Apartamenty to segment o umiarkowanej cenie całkowitej, co czyni go dostępnym dla wielu inwestorów, a popyt na apartamenty w przyszłości pozostaje bardzo wysoki. Biorąc pod uwagę ten sam poziom inwestycji, apartamenty oferują wyższą wartość w porównaniu z domami szeregowymi i gruntami pod względem rentowności wynajmu i wzrostu cen.

Według Centrum Badań Rynku i Analiz Klientów OneHousing, przed pierwszym kwartałem 2024 roku stosunek transakcji między mieszkaniami a działkami w Hanoi wynosił około 40–60%. Jednak od drugiego kwartału 2024 roku, wraz z gwałtownym wzrostem popytu na mieszkania, proporcje te się odwróciły – liczba transakcji mieszkaniami przewyższyła liczbę transakcji działkami.

Drugim segmentem, na który zwraca się wielu inwestorów, są nieruchomości o niskiej zabudowie w ramach dużych projektów, czyli działki z dobrze rozwiniętą infrastrukturą, które można zabudować pod zabudowę mieszkaniową. W 2025 roku ten segment również będzie miał większy udział w rynku.

Ekspert radzi inwestorom, aby starannie rozważyli swój kapitał, wchodząc na rynek w tym momencie, decydując się na długoterminową inwestycję, trwającą od 2 do 3 lat od momentu zakupu do momentu otrzymania nieruchomości. Alternatywnie, powinni kupować z zamiarem utrzymania aktywów lub generowania dochodu z wynajmu, zamiast angażować się w krótkoterminowe inwestycje spekulacyjne, ponieważ jest to niezwykle ryzykowna i niezrównoważona forma inwestycji.

Który segment przyniesie największe zyski w 2025 roku?

Pan Nguyen Van Dinh, prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, uważa, że ​​apartamenty w centrum Hanoi to opcja warta rozważenia przez inwestorów. Ta linia produktów posiada wiele cech, które w znacznym stopniu wpływają na rentowność inwestycji.

Według przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w latach 2018–2023 podaż mieszkań w centrum Hanoi stale utrzymywała się na niskim poziomie, co wiązało się z ogólnym spadkiem podaży w całym mieście. Do 2024 roku podaż mieszkań w Hanoi zaczęła ponownie rosnąć, ale koncentrowała się głównie na obszarach podmiejskich, oddalonych od centrum miasta, stanowiąc ponad 90%.

Podaż mieszkań w centrum, w tym w dzielnicach Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da i Hai Ba Trung, pozostaje bardzo ograniczona. Wstępne dane na 2024 rok wskazują, że w centrum powstanie zaledwie około 400 nowych lokali, a jedynie 3 nowe projekty, co stanowi zaledwie około 30% liczby mieszkań na 2023 rok.

Podaż mieszkań w centralnych dzielnicach Hanoi pozostaje niska i staje się coraz rzadsza ze względu na malejącą podaż gruntów pod zabudowę oraz surowe przepisy dotyczące wysokości i gęstości zabudowy, co skutkuje ograniczoną podażą na rynku. W szczególności ceny nieruchomości w centrum miasta rosną, napędzane silnym popytem ze strony gospodarki i rozwoju miast. Średnia cena mieszkań w czterech centralnych dzielnicach Hanoi wzrosła dwukrotnie od początku 2019 roku, przekraczając średni wzrost cen w całym mieście o 30%. Spośród nich, dzielnice Hai Ba Trung i Dong Da odnotowały największy wzrost cen w ciągu ostatnich pięciu lat.

Nowe projekty uruchomione w ciągu ostatnich trzech lat również odnotowały stały wzrost cen, wynoszący około 10% po każdej fazie sprzedaży. W 2024 roku ceny nowo uruchomionych luksusowych apartamentów w centrum miasta zaczynały się od 125 milionów VND/m².

Apartamenty z obsługą kosztują około 88 milionów VND/m² (bez VAT i opłat za utrzymanie). Ceny wynajmu rosną dynamicznie, przewyższając ogólny wzrost rynkowy, zarówno ze względu na ogólne trendy, jak i niedobór mieszkań. Szacuje się, że będą one o około 15% wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Według pana Dinha, popyt na apartamenty, zarówno inwestycyjne, jak i mieszkaniowe, w centrum miasta utrzymuje się na niezmiennie wysokim poziomie, zwłaszcza w przypadku nieruchomości luksusowych. Podaż pierwotna jest ograniczona i jest dość dobrze absorbowana dzięki wprowadzaniu nowych lokali w małych partiach.

Wstępny wskaźnik absorpcji nowej podaży w 2024 roku szacuje się na 50%. Wskaźnik obłożenia mieszkań na wynajem utrzymuje się stale powyżej 80% i wykazuje stały trend wzrostowy. Transakcje w tym regionie odbywają się głównie na rynku wtórnym ze względu na ograniczoną podaż na rynku pierwotnym.

Pan Dinh podkreślił, że cztery centralne dzielnice: Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da i Hai Ba Trung cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów ze względu na doskonałą lokalizację i wysokiej jakości, nowoczesną infrastrukturę społeczną. Dzielnice te są również siedzibą głównych firm, korporacji i ambasad.

Dzięki temu nieruchomości zlokalizowane w tych obszarach mają łatwy dostęp do restauracji, kawiarni, centrów handlowych, szpitali międzynarodowych i lokali rozrywkowych, zaspokajając potrzeby najemców z wyższej półki. W szczególności, planowanie czterech centralnych dzielnic do 2030 roku, z wizją do 2050 roku, ma na celu stworzenie obszaru, który łączy w sobie wiele wysokiej jakości przestrzeni mieszkalnych, tworząc tym samym idealne środowisko życia dla mieszkańców.

Najwyższą cenę, przekraczającą 76 mln VND/m2, osiągnięto za ziemię wylicytowaną w dystryktach graniczących z Hanoi.

Centrum Rozwoju Gruntów Dystryktu Quoc Oai, we współpracy ze Spółką Akcyjną Akcji Nr 5 - Krajową, niedawno pomyślnie sprzedało na aukcji 26 działek gruntu (LK2, LK6) na obszarze aukcji praw do użytkowania gruntów DG31/2019 we wsi Yen Quan, w gminie Tan Phu, w dystrykcie Quoc Oai (Hanoi).

Powierzchnia wystawionych na licytację działek waha się od 73,2 do 101,5 m2, a ich cena wywoławcza wynosi 4,7 mln VND/m2.

Po prawie 14 godzinach aukcja 26 działek zakończyła się sukcesem. Najwyższa oferta wyniosła 76,7 mln VND/m², czyli około 16-krotnie więcej niż cena wywoławcza, a najniższa 40,7 mln VND/m², czyli ponad 8,6-krotnie więcej niż cena wywoławcza.

Dystrykt Quoc Oai zarobił na tej aukcji prawie 133 miliardy VND, co stanowi różnicę w stosunku do ceny wywoławczej wynoszącą ponad 121 miliardów VND.

Na początku listopada dystrykt Quoc Oai z sukcesem sprzedał na aukcji dziesiątki działek w wiosce Yen Quan w gminie Tan Phu. Najwyższa wygrana wyniosła 94,7 mln VND/m², a najniższa 70,7 mln VND/m².

Według Ludowego Komitetu Dystryktu Quoc Oai, w 2024 roku dystrykt z powodzeniem zorganizował 7 sesji aukcyjnych w ramach 6 projektów, obejmujących 161 działek o powierzchni ponad 14 920 m². Łączna wartość wygranych ofert wyniosła ponad 825,3 mld VND.

W styczniu tego roku Narodowa Wspólna Spółka Aukcyjna nr 5, we współpracy z Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Dystryktu Quoc Oai, będzie kontynuować aukcję praw do użytkowania 26 działek gruntu (obszary LK1, LK2), które stanowią aktywa Komitetu Ludowego Dystryktu Quoc Oai.

W ramach projektu budowy infrastruktury dla obszaru aukcji praw do użytkowania gruntów DG 31 we wsi Yen Quan, w gminie Tan Phu, w dystrykcie Quoc Oai, wystawiono na licytację 26 działek gruntu.

Powierzchnia działek waha się od 85 do 122 m². Cena wywoławcza wynosi 4,7 mln VND/m², co odpowiada kwocie od 399,5 mln do ponad 573 mln VND za działkę.

Ostateczny termin sprzedaży i przyjmowania dokumentów aukcyjnych upływa 15 stycznia o godzinie 17:00.

Aukcja odbędzie się w kilku rundach głosowania bezpośredniego, z co najmniej sześcioma obowiązkowymi rundami. Głosowanie kończy się, gdy nikt nie złoży dalszej oferty. Licytacja będzie rosła. Aukcja odbędzie się rano 18 stycznia.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html