Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 85.813 Milliarden VND, einer Länge von 112,8 km und der Durchquerung von drei Provinzen und Städten – Hanoi , Hung Yen und Bac Ninh – wurde am 25. Juni mit dem Bau der vierten Ringstraße der Hauptstadtregion begonnen.
Fast unmittelbar danach erlebte der Immobilienmarkt in der Umgebung einen Boom.
Laut Herrn Tran Van An, einem Immobilienmakler im Bezirk Me Linh, ist die Zahl der Kunden, die sich für Projekte in Me Linh interessieren, seit Ende Juni wieder gestiegen. Täglich erhält Herr An Anrufe mit Preisanfragen und Besichtigungswünschen. Allerdings interessieren sich die Kunden nur für Projekte mit einwandfreier Rechtsdokumentation, angemessenen Preisen und hohen Rabatten.
„ Letztes Wochenende habe ich außerdem zwei benachbarte Grundstücke in Me Linh an zwei Investoren verkauft. Seit Jahresbeginn war der Markt nahezu eingefroren, doch seit Baubeginn des Ringstraßenprojekts 4 hat er wieder an Fahrt aufgenommen. Zwar ist er noch nicht so dynamisch wie zuvor, aber er hat sich deutlich erholt “, informierte Herr An.
Laut Herrn Hai, einem Mitarbeiter der Firma Dat Xanh Northern Vietnam, die derzeit ein Projekt in Me Linh vertreibt, verkaufte das Unternehmen zuvor nur 1 oder 2 Grundstücke pro Monat, aber in der Woche nach Beginn des Projekts Ringstraße 4 verkaufte das Unternehmen 7-8 Grundstücke pro Woche.
Perspektivische Ansicht des Autobahnkreuzes, das die Ringstraße 4 mit den Radialstraßen verbindet. (Foto: Management Board).
Neben dem Faktor Ringstraße 4 sagte Herr Hai, dass dieses Projekt bereits über Landbesitzurkunden und eine vollständige Infrastruktur verfüge und der aktuelle Preis mit 30-40 Millionen VND/m² nicht zu hoch angesetzt sei, mit einem Rabatt von bis zu 19 % pro Jahr für Kunden, die frühzeitig zahlen und den Vertrag mit 10 % des Produktwertes unterzeichnen.
In Immobilien-Gruppen in den sozialen Medien tauchen ständig Informationen über zum Verkauf stehende Grundstücke in der Nähe des Ring Road 4 auf. Ein Makler schrieb beispielsweise: „ Die goldene Gelegenheit, Ihre Investition zu verdoppeln oder zu verfünffachen, ist real. Der Bau des Ring Road 4-Projekts hat offiziell begonnen. Grundstücke in Song Phuong – Hoai Duc, direkt am Ring Road 4 und nur 2 km vom Thang Long Boulevard entfernt, sind bereits ab 2 Millionen VND/m² erhältlich. Es handelt sich um 50 Jahre lang nutzbares Gartenland, das auf die Nutzungsänderung wartet. Die Eigentumsurkunde wurde bereits an den neuen Eigentümer übertragen. Kontaktieren Sie mich umgehend …“
Oder: „ Etwas über 5 Millionen VND, direkt an der Ringstraße 4, breit genug für drei Autos. Eigentumsurkunde auf den Namen des Eigentümers.“ Oder: „Brauche Geld und verkaufe daher ein wunderschönes Grundstück neben dem neu begonnenen Projekt Ringstraße 4. Quadratisch, nach hinten breiter, Potenzial für den Bau eines Hauses oder eines Geschäfts .“
Was die Verkaufspreise angeht, sagen viele Makler und Investoren, dass im Vergleich zu den hochspekulativen Grundstücksmärkten in vielen Hotspots des Landes, wo die Preise um 20-40% gesunken sind, der Rückgang bei Grundstücken in Gebieten in der Nähe der Ringstraße 4 der Hauptstadtregion am geringsten ist und zwischen 10-15% liegt im Vergleich zum Höhepunkt des Grundstücksbooms.
Laut Batdongsan.com.vn sanken die Grundstückspreise in Toplagen im Me Linh-Gebiet und einigen Stadtgebieten wie Ha Phong und Cienco 5 bis Juni 2023 um etwa 15 % gegenüber ihrem Höchststand und lagen üblicherweise zwischen 45 und 55 Millionen VND/m². Auch in Ha Dong, wo Grundstücke im Rahmen des Projekts „Hanoi Ring Road 4“ gefördert werden, wie beispielsweise in Yen Nghia, gingen die Preise von rund 63–70 Millionen VND/m² auf durchschnittlich 58–63 Millionen VND/m² zurück.
In der Gegend um Cu Khe (Thanh Oai), nahe der Kreuzung von Cienco 5 und Ringstraße 4, liegen die Grundstückspreise weiterhin bei 55–60 Millionen VND/m², was einem Rückgang von etwa 10–12 % gegenüber Ende 2022 entspricht. Grundstücke in Binh Minh werden für 40 Millionen VND/m² angeboten, ein Rückgang um das Fünf- bis Zehnfache im Vergleich zum Höhepunkt des Grundstücksbooms.
Bemerkenswert ist, dass die Grundstückspreise in Dan Phuong zwar weiterhin bei 48–55 Millionen VND/m² für Immobilien entlang der Tan Lap Straße liegen, dies aber einem Rückgang um das Drei- bis Sechsfache im Vergleich zur Mitte des letzten Jahres entspricht. Auch die Grundstückspreise entlang der Tan Hoi Straße sind um etwa das Fünffache auf rund 50 Millionen VND/m² gesunken.
Es ist unwahrscheinlich, dass der "Hype" wiederkehren wird.
Laut Experten ist trotz des Beginns des Projekts Ringstraße 4 kein weiterer Immobilienboom oder eine neue Wachstumswelle in diesem Gebiet zu erwarten.
Im Gespräch mit VTC News sagte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Northern Vietnam Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Northern Vietnam), dass die Ringstraße nicht nur innerhalb von Hanoi, sondern auch zwischen Provinzen wie Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen usw. eine hohe Vernetzung aufweise.
Die Projekte entlang des dritten Rings sind nahezu vollständig belegt, während die Bevölkerung rasant wächst und ein erheblicher Zuzug nach Hanoi stattfindet. Daher sind die Wachstumsaussichten für Immobilien entlang des vierten Rings sehr hoch, ein starker Preisanstieg ist jedoch unwahrscheinlich, da er von der Infrastrukturentwicklung abhängt.
„ Der Markt ist derzeit recht träge. Die Immobilienpreise entlang des vierten Rings sind zuvor stark gestiegen, und Investoren suchen momentan nach sicheren Anlagen. Daher ist ein erneuter Aufschwung des Marktes derzeit unwahrscheinlich. Es wird zwei bis drei Jahre dauern, bis sich die Immobilienpreise in diesem Gebiet nach Fertigstellung des vierten Rings stabilisieren und erholen“, prognostizierte Herr Quyet.
Laut Herrn Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, bietet sich hier eine Chance für große Immobilieninvestoren und Unternehmen. Trotz der aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt ist jetzt für einige große Unternehmen mit strategischer Weitsicht und ausreichendem Kapital der ideale Zeitpunkt, Projekte im Bereich des vierten Rings zu entwickeln.
„ Sobald einige Unternehmen in den Wettbewerb einsteigen, wird sich die Infrastruktur in diesem Gebiet weiterentwickeln, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird. Gleichzeitig werden weitere Unternehmen nachziehen und erstklassige Lagen entlang des vierten Rings zu begehrten Immobilienstandorten in Hanoi und den Provinzen entlang der Projektrouten machen “, kommentierte Herr Diep.
Herr Diep prognostizierte zudem, dass die Erholung angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen nur eine Frage der Zeit sei, insbesondere nach dem umfassenden Ausbau der Infrastruktur in diesem Gebiet. Insbesondere das geänderte Bodengesetz und günstige politische Rahmenbedingungen würden dazu beitragen, dass die Immobilienpreise entlang des vierten Stadtrings wieder steigen. Dies könnte sogar ein neues Preisniveau in den östlichen und westlichen Stadtteilen etablieren.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, äußerte sich vorsichtiger und erklärte, dass Marktmanipulatoren häufig positive Informationen nutzen, um Preise in die Höhe zu treiben und Grundstücksspekulationen zu schüren, um den Markt zu verunsichern. Daher sollten Anleger äußerst vorsichtig sein, den Markt sorgfältig analysieren, Planungsbestimmungen und Liquiditätsfragen verstehen, um Kapitalbindung zu vermeiden, und zwei grundlegende Aspekte berücksichtigen: erstens das Potenzial für Preissteigerungen und zweitens den Fortschritt der Infrastrukturentwicklung.
„ Vor einer Investitionsentscheidung müssen Anleger die Angemessenheit des aktuellen Preises prüfen. Zwei wichtige Faktoren sind der Transaktionspreis des Projekts der letzten ein bis zwei Jahre und der Stand der Infrastrukturentwicklung. Diesen können sie dann mit der durchschnittlichen Preisschwankungsrate des gesamten Marktes vergleichen, um die Angemessenheit des aktuellen Preises objektiv zu beurteilen“, sagte Herr Dinh.
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