Der Bau der Ringstraße 4 beginnt. Wird der Immobilienmarkt in Hanoi für Aufsehen sorgen?

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Mit einer Gesamtinvestition von über 85.813 Milliarden VND wurde am 25. Juni mit dem Bau der 112,8 km langen Ringstraße 4 der Hauptstadtregion begonnen, die durch drei Provinzen und Städte führt: Hanoi , Hung Yen und Bac Ninh.

Fast sofort erlebte der Immobilienmarkt in der Gegend einen Boom.

Herr Tran Van An, ein Immobilienmakler im Bezirk Me Linh, sagte, dass seit Ende Juni die Zahl der Kunden, die sich für Projekte in Me Linh interessieren, wieder gestiegen sei. Täglich erhalte Herr An Anrufe mit Preisanfragen und Kunden, die sich für eine Besichtigung des Projekts anmelden. Allerdings seien die Kunden nur an Projekten mit gutem Rechtsstatus, angemessenen Preisen und hohen Rabatten interessiert.

„ Letztes Wochenende habe ich außerdem zwei angrenzende Grundstücke in Me Linh an zwei Investoren verkauft. Seit Jahresbeginn war der Markt fast eingefroren, aber seit dem Baubeginn der Ringstraße 4 gibt es wieder Transaktionen auf dem Markt. Obwohl nicht mehr so lebhaft wie zuvor, hat er sich deutlich aufgewärmt “, informierte Herr An.

Laut Herrn Hai, einem Mitarbeiter der Dat Xanh Mien Bac Company, vertreibt sein Unternehmen derzeit Projekte in Me Linh. Früher konnten sie nur ein oder zwei Grundstücke pro Monat verkaufen, aber innerhalb einer Woche nach Beginn des Baus der Ringstraße 4 verkaufte das Unternehmen 7-8 Grundstücke pro Woche.

Perspektive der Kreuzung zwischen Ringstraße 4 und Radialachsen. (Foto: Vorstand).

Neben dem Faktor Ringstraße 4 sagte Herr Hai, dass es sich hierbei um ein Projekt mit einer roten Liste und einer fertiggestellten Infrastruktur handele, der aktuelle Preis mit 30 bis 40 Millionen VND/m2 nicht zu hoch getrieben sei und der Abzug für Kunden, die frühzeitig zahlen, 10 % des Produktwerts bezahlen und den Vertrag sofort unterzeichnen, bis zu 19 %/Jahr betrage.

In sozialen Medien tauchen in Immobiliengruppen und Foren ständig Informationen über den Verkauf von Grundstücken in der Nähe des 4. Rings auf. Ein Makler schrieb beispielsweise: „ Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um den Cashflow zu verdoppeln oder zu verfünffachen. Das Projekt des 4. Rings hat offiziell begonnen. Das Grundstück Song Phuong – Hoai Duc liegt in der Nähe des 4. Rings, 2 km von der Thang Long Avenue entfernt, und ist ab nur 2 Millionen VND/m2 erhältlich. Das 50-jährige Gartenland wartet auf die Umnutzung. Das Grundstück wurde auf den Eigentümer übertragen. Kontaktieren Sie mich umgehend …“.

Oder: „ Etwas über 5 Millionen VND, in der Nähe der Ringstraße 4, 3 Autos können bequem aneinander vorbeifahren. Rotes Buch auf den Namen des Eigentümers.“ Oder: „Brauche Geld und verkaufe daher ein super schönes Grundstück neben dem Projekt Ringstraße 4, dessen Bau gerade begonnen hat, Quadratmetergröße, nach hinten hin erweitert sich das Land, Potenzial für Wohnen oder Gewerbe “ …

Was die Verkaufspreise angeht, sagten viele Makler und Investoren, dass die Grundstückspreise im Vergleich zu den spekulativen Grundstücksmärkten in vielen Brennpunkten des Landes, die um 20 bis 40 Prozent gefallen sind, im Gebiet nahe der vierten Ringstraße in der Hauptstadtregion den geringsten Rückgang von 10 bis 15 Prozent im Vergleich zur Zeit des Grundstücksfiebers verzeichneten.

Laut Batdongsan.com.vn werden die Grundstückspreise in erstklassigen Lagen in der Region Me Linh und einigen städtischen Gebieten wie Ha Phong und Cienco 5 bis Juni 2023 im Vergleich zum Höchststand um etwa 15 % sinken und üblicherweise zwischen 45 und 55 Millionen VND/m² schwanken. In Ha Dong sind die Preise für Standorte, die vom Projekt Hanoi Ring Road 4 profitieren, wie z. B. Grundstücke in Yen Nghia, ebenfalls von etwa 63 bis 70 Millionen VND/m² auf ein übliches Niveau von 58 bis 63 Millionen VND/m² gesunken.

Unterdessen liegen die Grundstückspreise im Gebiet Cu Khe (Thanh Oai) in der Nähe des Verkehrsknotenpunkts zwischen den beiden Ringstraßen Cienco 5 und Ringstraße 4 weiterhin bei 55 – 60 Millionen VND/m2, was einem Rückgang von etwa 10 – 12 % gegenüber Ende 2022 entspricht. Grundstücke in Binh Minh werden inzwischen für 40 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, was einem Rückgang von etwa dem 5- bis 10-Fachen im Vergleich zur Zeit des Landfiebers entspricht.

Bemerkenswert ist, dass der Grundstückspreis in Dan Phuong für die Lage in der Tan Lap Straße zwar immer noch bei 48 – 55 Millionen VND/m2 liegt, dieser Preis jedoch im Vergleich zur Mitte des letzten Jahres um das Drei- bis Sechsfache gesunken ist. In der Tan Hoi Straße ist er ebenfalls um etwa das Fünffache auf 50 Millionen VND/m2 gesunken.

Schwer, wieder „zu fiebern“

Obwohl mit dem Bau der Ringstraße 4 begonnen wurde, wird es nach Ansicht von Experten kaum zu einem erneuten Aufschwung oder einer neuen Welle auf dem Immobilienmarkt in dieser Gegend kommen.

In seiner Antwort an VTC News sagte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor der Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), dass die Gürtelstraße nicht nur eine gute Anbindung an Hanoi, sondern auch an interprovinzielle Gebiete wie Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen usw. biete.

Die Projekte rund um die Ringstraße 3 sind fast ausgelastet, während die Bevölkerung schnell wächst und auch die Zahl der Einwanderer nach Hanoi recht hoch ist. Daher sind die Wachstumsaussichten für Immobilien rund um die Ringstraße 4 sehr groß, aber es ist sehr schwierig, die Preise stark zu erhöhen, da dies von der Entwicklung der Infrastruktur abhängt.

„ Derzeit ist die Marktlage recht ruhig. Die Immobilienpreise an der Ringstraße 4 sind in der Vergangenheit stark gestiegen. Die aktuelle Anlegerpsychologie besteht darin, nach sicheren Produkten zu suchen, sodass es derzeit kaum zu Marktschwankungen kommt. In den nächsten zwei bis drei Jahren, wenn die Ringstraße 4 fertiggestellt ist, können die Immobilienpreise in dieser Gegend steigen und sich stabilisieren“, prognostizierte Herr Quyet.

Laut Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, ist dies eine Chance für Investoren und große Immobilienunternehmen. Trotz des schwierigen Immobilienmarktes ist jetzt für einige große Unternehmen mit strategischer Vision und stabilem Kapital der ideale Zeitpunkt, Projekte rund um die Ringstraße 4 zu entwickeln.

„ Wenn sich einige Unternehmen dem „Rennen“ anschließen, wird sich die Infrastruktur dieser Gegend weiterentwickeln, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird. Gleichzeitig werden auch andere Unternehmen „nachziehen“, wodurch die Gebiete mit schönen Lagen rund um die Ringstraße 4 zu „Hotspots“ für Immobilien in Hanoi und den Provinzen werden, durch die die Projekte verlaufen “, kommentierte Herr Diep.

Herr Diep prognostizierte außerdem, dass der Markt weiterhin eine große Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen aufweist. Eine Erholung sei daher nur eine Frage der Zeit, insbesondere wenn sich die Infrastruktur in diesem Bereich parallel entwickelt. Insbesondere das geänderte Bodengesetz bietet zahlreiche positive politische Maßnahmen, die dazu beitragen werden, dass die Immobilienpreise entlang des vierten Rings wieder steigen. Es ist sogar möglich, dass sich im Osten und Westen der Stadt ein neues Preisniveau etabliert.

Aus einer vorsichtigeren Perspektive erklärte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung von Immobilienmaklern, freimütig, dass die „Treiber“, um auf dem Markt „Wellen zu schlagen“, oft auf gute Informationen angewiesen seien, um die Preise zu erhöhen und ein Immobilienfieber auszulösen. Dementsprechend müssten Investoren äußerst vorsichtig sein, den „Puls des Marktes“ genau lesen, die Planung und Liquidität verstehen, um das Risiko einer Kapitalverschwendung zu vermeiden, und gleichzeitig die beiden grundlegendsten Probleme verstehen: Erstens den Spielraum für Preiserhöhungen und zweitens den Fortschritt der Infrastrukturimplementierung.

„ Bevor sich Investoren entscheiden, ihr Portemonnaie zu öffnen, sollten sie die Angemessenheit des aktuellen Preises prüfen. Dabei sind insbesondere der Transaktionspreis des Projekts in den letzten ein bis zwei Jahren und die Entwicklungsbedingungen der Infrastruktur zu berücksichtigen. Anschließend können sie diesen Index mit der durchschnittlichen Preisschwankungsrate des Gesamtmarktes vergleichen, um die Angemessenheit des aktuellen Preises objektiv beurteilen zu können “, sagte Herr Dinh.

Ngoc Vy

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