Da Gamuda Land keine rechtlichen Dokumente vorlegen kann, verzögert sich die Übergabe des Celadon City-Projekts. Viele Kunden wollen den Vertrag kündigen und eine Entschädigung verlangen.
Kürzlich haben viele Kunden, die Häuser im Apartmentkomplex A5 gekauft haben, der Teil des Projekts Tan Thang Sports Complex and Residential Area (Handelsname: Celadon City, gelegen auf Grundstück Nr. 39, Kartennummer 40, im Bezirk Son Ky, Distrikt Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist, der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ berichtet, dass der Investor, die Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), die Bedingungen des Kaufvertrags nicht erfüllt und nicht genügend Rechtsdokumente bereitgestellt habe, um die Fragen der Kunden zu beantworten.
Laut Aussagen einiger Kunden, die Wohnungen im Wohngebiet Diamond Analta gekauft haben, wurde zwischen Mitte 2019 und Ende 2020 ein Kaufvertrag mit dem Investor unterzeichnet. Als Frist für die Übergabe des Hauses wird das zweite Quartal 2022 angegeben, zusammen mit einer zulässigen Verzögerung von 90 Tagen. Bis zum Beginn des vierten Quartals 2022 ist Gamuda Land dann für die Übergabe des Hauses an den Kunden verantwortlich.
Tan Thang Sportkomplex und Wohngebietsprojekt – Celadon City
Zum oben genannten Zeitpunkt hatte Gamuda Land das Projekt jedoch noch nicht abgeschlossen. Erst im Januar 2023 erhielten einige Kunden eine Mitteilung von Gamuda Land mit der Aufforderung, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, um die Hausübergabe durchführen zu können. Somit war dieser Investor mit der Übergabe etwa vier Monate im Rückstand, und von diesem Zeitpunkt an kam es zu weiteren Konflikten zwischen Kunden und Investoren im Zusammenhang mit den Bedingungen des Kaufvertrags.
Konkret heißt es in dem von Gamuda Land mit dem Kunden unterzeichneten Kaufvertrag in Artikel 11.7a „Strafe bei verspäteter Übergabe“, dass, wenn der Käufer seiner Zahlungsverpflichtung wie vorgeschrieben nachgekommen ist, der Verkäufer die Wohnung jedoch nicht an den Käufer übergibt, der Verkäufer Zinsen in Höhe von 18 %/Jahr zahlen muss, berechnet auf den Gesamtwert der Kaufpreiszahlungen, die der Verkäufer tatsächlich vom Käufer für jeden Tag der verspäteten Übergabe erhalten hat, gerechnet ab dem Enddatum der zulässigen verspäteten Übergabefrist bis zum Datum der Übergabemitteilung, wenn die Wohnung die Bedingungen für die Übergabe wie vorgeschrieben erfüllt hat.
Darüber hinaus können die beiden Parteien gemäß Artikel 11.7b des Vertrags, wenn der Verkäufer die Wohnung nach Ablauf der zulässigen Übergabefrist weiterhin nicht übergibt, einen neuen Übergabetermin vereinbaren. Der Verkäufer zahlt während dieser Zeit weiterhin die Verzugszinsen. Alternativ kann der Käufer den Vertrag einseitig kündigen. In diesem Fall findet Artikel 18.4 des Vertrags Anwendung.
Gebäude im Gebiet Diamond Alnata – Apartmentkomplex A5.
Artikel 18.4 dieses Kaufvertrags sieht außerdem vor, dass Gamuda Land das vom Kunden erhaltene Geld (ohne Zinsen) zurückerstatten und die auf den erhaltenen Gesamtbetrag berechneten Verzugszinsen zahlen muss, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der zulässigen Verzugsfrist bis zum Datum des Inkrafttretens der Vertragsbeendigung.
Darüber hinaus muss Gamuda Land wegen Vertragsbruchs eine Geldstrafe in Höhe von 30 % des Kaufpreises zahlen und alle tatsächlichen Schäden ersetzen, die dem Käufer durch den Vertragsbruch des Verkäufers entstanden sind.
Trotz der oben genannten klaren Bedingungen akzeptierte eine Gruppe von Kunden die verspätete Übergabe nicht und forderte die Kündigung des Vertrags gemäß Artikel 11.7b sowie die Erfüllung der Pflichten des Investors gemäß Artikel 18.4. Darüber hinaus forderten einige Kunden von Gamuda Land lediglich die Zahlung von Strafzinsen in Höhe von 18 % pro Jahr auf den gemäß den Vertragsbedingungen gezahlten Betrag.
Gamuda Land wurde wegen illegaler Kapitalbeschaffung mit einer Geldstrafe belegt, die Kunden verloren das Vertrauen und wollten den Vertrag kündigen.
Um ihre legitimen Rechte geltend zu machen, forderten einige Kunden bei den Arbeitssitzungen von Gamuda Land die Vorlage sämtlicher rechtlicher Dokumente zum Projekt, wie etwa von der Baubehörde der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt ausgestellte Dokumente zur Bestätigung der Berechtigung zum Verkauf und zur Vermietung künftiger Wohnbauprojekte, Dokumente zur Bestätigung der Abnahmeberechtigung, Dokumente zur Genehmigung von Bankgarantien usw.
Trotz zahlreicher Gespräche konnten diese Forderungen und die geforderten Rechte nicht vollständig erfüllt werden. Der Inhalt beschränkt sich lediglich auf die Anerkennung, ohne dass eine klare Lösungsvorgabe gegeben wäre. Einige Betroffene äußerten sich daher frustriert darüber, dass sie einen hohen Aufwand betreiben müssen, um ihre Rechte geltend zu machen, die im Kaufvertrag klar festgelegt waren.
Kunden, die Wohnungen in den Apartmentkomplexen A5 und A6 gekauft haben, haben viele Gespräche mit dem Investor geführt, konnten jedoch kein endgültiges Ergebnis erzielen.
Im Fall von Herrn P.D.T. beispielsweise, einem Kunden, der am 4. September 2020 mit Gamuda Land einen Vertrag zum Kauf einer Wohnung im Basisblock P1 des Gebiets Diamond Alnata (A5a) unterzeichnet hatte, erklärte er, dass der Kunde sich aufgrund der Verletzung der Übergabefrist durch den Investor und seines fehlenden Vertrauens in dieses Projekt dazu entschlossen habe, den Kaufvertrag gemäß den Vertragsbedingungen zu kündigen.
Am 9. November 2022 schickte Herr T. eine Kündigungsmitteilung an Gamuda Land und forderte den Investor auf, die im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu aktivieren. Am 18. November 2022 schickte Herr T. weiterhin eine Zahlungsaufforderung an den Investor, um Gamuda Land zur vollständigen Zahlung aufzufordern.
Anstatt die in den Bedingungen festgelegten Rechte des Kunden zu erfüllen, forderte Gamuda Land Herrn T. am 5. Dezember 2022 auf, sich um das Problem der verspäteten Übergabe zu kümmern, und kündigte an, den Kunden Sonderangebote und reduzierte Servicegebühren zukommen zu lassen. Herr T. stimmte den angebotenen Sonderangeboten jedoch nicht zu.
„Sie können solche Angebote nicht anbieten, um die Verantwortung für die Verzögerung bei der Übergabe zu leugnen. Ich habe den Investor bei Vertragsunterzeichnung auch gebeten, rechtliche Dokumente sowie eine Kopie des Garantievertrags vorzulegen, aber sie konnten mir diese nicht zur Verfügung stellen. Die Probleme dieses Projekts und das Verhalten des Investors haben dazu geführt, dass ich diese Wohnung nicht mehr behalten möchte“, war Herr T. verärgert.
Als letzten Ausweg musste Herr T. nach vielen erfolglosen Versuchen, seine Rechte geltend zu machen, vor kurzem eine Zivilklage gegen den Investor Gamuda Land vor dem Volksgericht des Bezirks Tan Phu einreichen, um seine legitimen Rechte geltend zu machen.
Viele Kunden versammelten sich im Bürobereich von Gamuda Land, um eine Petition an die Behörden zu unterzeichnen. Sie hofften, dass der Investor ihnen gemäß der Strafentscheidung des Volkskomitees der Stadt Ho Chi Minh City das Geld zurückerstatten würde, das sie für ihre Häuser ausgegeben hatten. Gleichzeitig forderten sie, dass der Investor die Vertragsbedingungen einhalten müsse.
Es ist bekannt, dass der Kaufvertrag für die Wohnungen in den Wohngebäuden A5 und A6 des Tan Thang Sports Complex and Residential Area Project – Celadon City zwar schon vor langer Zeit unterzeichnet wurde, das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch erst vor Kurzem, am 8. Mai, ein Dokument herausgegeben hat, das Gamuda Land den Verkauf künftiger Wohnungen gestattet.
Gemäß diesem Dokument ist es dem Projekt gestattet, künftig 160 Wohnungen im Apartmentkomplex A5 und 1.153 Wohnungen im Apartmentkomplex A6 zu verkaufen.
In Bezug auf dieses Projekt erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 13. April außerdem einen Beschluss, Gamuda Land wegen Verstoßes gegen die „illegale Kapitalmobilisierung“ beim oben genannten Projekt des Apartmentkomplexes A5 mit einer Verwaltungssanktion zu belegen. Gamuda Land wurde mit einer Geldstrafe von 900 Millionen VND belegt und zur Rückgabe des illegal mobilisierten Kapitals gezwungen.
Handelt es sich dabei um den Straftatbestand der „Täuschung von Kunden“?
Rechtsanwalt Diep Nang Binh, Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat, betrachtete den Fall aus rechtlicher Sicht und erklärte, dass Investoren, um mit zukunftsfähigem Wohnraum Geschäfte machen zu können, vor dem Verkauf der Immobilie die in Artikel 55 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 festgelegten Bedingungen für die gewerbliche Nutzung von zukunftsfähigem Immobilieneigentum erfüllen müssen.
Insbesondere muss der Investor über alle folgenden Dokumente verfügen: Dokumente zu Landnutzungsrechten, Projektdokumente, von den zuständigen Behörden genehmigte Bauzeichnungen, Baugenehmigung in Fällen, in denen eine Baugenehmigung erforderlich ist, Dokumente über die Abnahme der Fertigstellung des Baus der technischen Infrastruktur entsprechend dem Projektfortschritt; bei zukünftig zu errichtenden Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnzwecken muss ein Protokoll über die Abnahme der Fertigstellung des Fundaments dieses Gebäudes vorliegen.
Vor dem Verkauf oder der Vermietung künftiger Wohnungen muss der Investor die Wohnungsverwaltung der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung für den Verkauf oder die Vermietung in Frage kommt.
„Wenn also keine Baugenehmigung vorliegt und nicht genügend Voraussetzungen für den Verkauf künftiger Wohnungen gegeben sind, hat der Investor einen Kaufvertrag mit Kunden unterzeichnet, der gegen das Gesetz verstößt. Diese Handlung kann als Straftat der Kundentäuschung strafrechtlich verfolgt werden, wenn die Ermittlungsbehörde nach der Untersuchung feststellt, dass genügend Elemente vorliegen, um eine Straftat darzustellen.“
Rechtsanwalt Diep Nang Binh – Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat.
Gemäß den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 198 des Strafgesetzbuchs von 2015, geändert und ergänzt im Jahr 2017, kann unter Kundentäuschung der Kauf, Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen durch Wiegen, Messen, Zählen, Berechnen von Waren oder Dienstleistungen oder die Anwendung anderer betrügerischer Tricks beim Kauf und Verkauf verstanden werden, um illegale Gewinne zu erzielen“, analysierte Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Stellt der Akt der Kundentäuschung hingegen keinen Straftatbestand der Kundentäuschung gemäß den Bestimmungen des Strafgesetzbuchs von 2015 dar, wird der Täter gemäß den Bestimmungen von Artikel 61 des Dekrets 98/2020/ND-CP verwaltungsrechtlich mit einer Geldstrafe von maximal 20.000.000 VND bestraft.
Darüber hinaus kann dem Täter bei mehrfachen oder wiederholten Verstößen gegen die in den Absätzen 4 und 5 dieses Artikels genannten Verstößen die Gewerbeerlaubnis, die Gewerbeberechtigung oder die Berufszulassung für einen Zeitraum von 1 bis 3 Monaten entzogen werden oder seine Tätigkeit kann für einen Zeitraum von 1 bis 3 Monaten eingestellt werden.
Darüber hinaus äußerten viele Kunden auch Bedenken, ob der Kaufvertrag zwischen dem Kunden und Gamuda Land ungültig sein könnte, weil der Investor den Vertrag unterzeichnete, als die Bedingungen für die Eröffnung des Verkaufs nicht erfüllt waren, und ob die Rechte des Kunden im Rahmen dieses Vertrags gewährleistet wären oder nicht.
Zu diesem Thema sagte Rechtsanwalt Diep Nang Binh: „Gemäß Artikel 123 bis 129, Artikel 407 und Artikel 408 des Zivilgesetzbuchs von 2015 sind Zivilverträge in acht Fällen ungültig: Verträge sind ungültig wegen Verletzung gesetzlicher Verbote oder Verstoßes gegen die gesellschaftliche Ethik; Zivilverträge sind ungültig wegen Urkundenfälschung; Verträge sind ungültig wegen Abschluss und Erfüllung durch Minderjährige, Personen ohne Geschäftsfähigkeit, Personen mit Wahrnehmungsschwierigkeiten, Verhaltenskontrolle oder Personen mit eingeschränkter Geschäftsfähigkeit; Verträge sind ungültig wegen Fehlern; Verträge sind ungültig wegen Täuschung, Drohung, Nötigung; Verträge sind ungültig wegen Abschluss einer Person, die ihr Verhalten nicht wahrnehmen und kontrollieren kann; Verträge sind ungültig wegen Nichteinhaltung von Formvorschriften; Verträge sind ungültig wegen eines nicht realisierbaren Vertragsgegenstands.“
Wenn eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann der Vertrag ungültig sein. Es gibt jedoch zwei Arten ungültiger Verträge: vollständig ungültige Verträge und teilweise ungültige Verträge.
Ist der Vertrag vollständig ungültig, müssen die Parteien den ursprünglichen Zustand wiederherstellen und sich gegenseitig das Erhaltene zurückgeben. Ist eine Rückerstattung in Naturalien nicht möglich, muss die Rückerstattung in bar erfolgen, außer in Fällen, in denen die erhaltenen Vermögenswerte, Vorteile und Gewinne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen beschlagnahmt werden. Ist der Vertrag teilweise ungültig, müssen die Parteien den verbleibenden gültigen Teil weiterhin erfüllen.
Wenn die Vertragsbedingungen für dieses Projekt wie folgt lauten: „Eine Vertragsstrafe für den Verkäufer bei verspäteter Lieferung beträgt 18 % pro Jahr; der Verkäufer muss 30 % entschädigen, wenn der Käufer den Vertrag aufgrund verspäteter Lieferung des noch im Vertrag genannten Teils kündigen möchte“, dann müssen die Parteien die Transaktion genau wie vereinbart durchführen“, analysierte Rechtsanwalt Diep Nang Binh.
Als Reaktion auf die Bedenken der Leser richtete die Zeitung „Journalisten und öffentliche Meinung“ auch Fragen an den Investor Gamuda Land, um die wiedergegebenen Informationen zu klären und sich gleichzeitig über die Maßnahmen zu informieren, die der Investor gemäß dem unterzeichneten Vertrag in Kürze ergreifen wird, um die Interessen der Kunden zu berücksichtigen. Nach tagelangem Senden von Informationen und Fragen hat Gamuda Land jedoch immer noch keine Antwort auf diese Fragen.
Gia Nguyen - Le Phong
Den Informationen auf der Website von Gamuda Land zufolge handelt es sich um die Immobilienentwicklungsabteilung von Gamuda Berhad, Malaysias führender Bau- und Infrastrukturentwicklungsgruppe. Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung in der Stadt- und Hochhausentwicklung hat Gamuda Land bisher 12 Stadtgebiete und 9 große integrierte Hochhausprojekte in Malaysia, Singapur, Vietnam und Australien mit einem Gesamtentwicklungswert (GDV) von über 5,5 Milliarden USD gebaut.
Gamuda Land ist 2007 in den vietnamesischen Markt eingestiegen und investiert derzeit in zwei Stadtgebiete: Gamuda City mit einer Fläche von 274 Hektar im Bezirk Hoang Mai, Hanoi , und Celadon City mit einer Fläche von 82 Hektar im Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt.
Darüber hinaus wurde kürzlich das Elysian-Projekt in der Lo Lu Straße 170 (Truong Thanh, Distrikt 9, Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) von Gamuda Land als zweites Projekt dieses Investors in Ho-Chi-Minh-Stadt gefördert. Dabei handelt es sich um ein Apartmentprojekt, das die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur in diesem Gebiet mit einer Fläche von 3 Hektar und fast 1.400 Wohnungen vorwegnehmen soll.
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