Gamuda Land wurde vorgeworfen, seine Verpflichtungen vorsätzlich nicht erfüllt zu haben.

Da Gamuda Land keine rechtlichen Dokumente vorlegen kann, verzögert sich die Übergabe des Projekts Celadon City. Viele Kunden wollen den Vertrag kündigen und fordern eine Entschädigung.

Kürzlich berichteten zahlreiche Kunden, die Wohnungen im Apartmentkomplex A5, einem Teil des Projekts Tan Thang Sportkomplex und Wohngebiet (Handelsname Celadon City, gelegen auf Grundstück Nr. 39, Kartennummer 40, im Stadtteil Son Ky, Bezirk Tan Phu, Ho-Chi-Minh-Stadt), erworben hatten, der Zeitung „Journalist and Public Opinion“, dass der Investor, die Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), die Bedingungen des Kaufvertrags nicht erfüllt und keine ausreichenden Rechtsdokumente zur Beantwortung der Fragen der Kunden vorgelegt habe.

Einigen Käufern von Wohnungen im Wohngebiet Diamond Analta zufolge unterzeichneten sie zwischen Mitte 2019 und Ende 2020 einen Kaufvertrag mit dem Investor. Als Übergabetermin ist das zweite Quartal 2022 angegeben, inklusive einer zulässigen Nachfrist von 90 Tagen. Gamuda Land ist dann bis Anfang des vierten Quartals 2022 für die Übergabe der Wohnungen an die Kunden verantwortlich.

Tan Thang Sportkomplex und Wohngebietprojekt – Celadon City

Zum oben genannten Zeitpunkt hatte Gamuda Land das Projekt jedoch noch nicht abgeschlossen. Erst im Januar 2023 erhielten einige Kunden von Gamuda Land eine Aufforderung zur Begleichung ihrer finanziellen Verpflichtungen, um die Hausübergabe durchführen zu können. Somit verzögerte sich die Übergabe durch diesen Investor um etwa vier Monate, und ab diesem Zeitpunkt kam es zu weiteren Konflikten zwischen Kunden und Investor bezüglich der Vertragsbedingungen.

Gemäß Artikel 11.7a des von Gamuda Land mit dem Kunden unterzeichneten Kaufvertrags über die „Strafe für verspätete Übergabe“ ist außerdem festgelegt, dass der Verkäufer, wenn der Käufer die vorgeschriebene Zahlungsverpflichtung erfüllt hat, die Wohnung aber nicht an den Käufer übergibt, Zinsen in Höhe von 18 % pro Jahr auf den Gesamtwert der Kaufpreiszahlungen zahlen muss, die er tatsächlich vom Käufer für jeden Tag der verspäteten Übergabe erhalten hat, berechnet vom Ende der zulässigen Frist für die verspätete Übergabe bis zum Datum der Übergabemitteilung, wenn die Wohnung die vorgeschriebenen Übergabebedingungen erfüllt.

Gemäß Artikel 11.7b des Vertrags können die Parteien, falls der Verkäufer die Wohnung auch nach Ablauf der zulässigen Nachfrist nicht übergibt, einen neuen Übergabetermin vereinbaren. Der Verkäufer ist in diesem Fall weiterhin zur Zahlung der Verzugszinsen verpflichtet. Alternativ kann der Käufer den Vertrag einseitig kündigen; in diesem Fall findet Artikel 18.4 Anwendung.

Gebäude im Diamond Alnata-Gebiet - Apartmentkomplex A5.

Artikel 18.4 dieses Kaufvertrags sieht außerdem vor, dass Gamuda Land den vom Kunden erhaltenen Betrag (ohne Zinsen) zurückerstatten und die Verzugszinsen auf den Gesamtbetrag ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der zulässigen Verzugsfrist bis zum Wirksamwerden der Kündigungsmitteilung zahlen muss.

Darüber hinaus muss Gamuda Land wegen Vertragsbruchs eine Vertragsstrafe in Höhe von 30 % des Kaufpreises zahlen und den Käufer für alle durch den Vertragsbruch des Verkäufers entstandenen tatsächlichen Schäden entschädigen.

Angesichts der oben genannten klaren Bedingungen akzeptierte eine Gruppe von Kunden die verspätete Übergabe nicht und forderte die Kündigung des Vertrags gemäß Artikel 11.7b sowie die Erfüllung der Verpflichtungen des Investors gemäß Artikel 18.4. Darüber hinaus verlangten einige Kunden von Gamuda Land lediglich die Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 18 % pro Jahr auf den gemäß den Vertragsbedingungen gezahlten Betrag.

Gamuda Land wurde wegen illegaler Kapitalbeschaffung mit einer Geldstrafe belegt, die Kunden verloren das Vertrauen und wollten den Vertrag kündigen.

Um ihre legitimen Rechte geltend zu machen, forderten einige Kunden in den Arbeitssitzungen von Gamuda Land die Vorlage vollständiger Rechtsdokumente des Projekts, wie beispielsweise Dokumente, die die Berechtigung zum Verkauf und zur Vermietung zukünftiger Wohnbauprojekte bestätigen und vom Bauamt der Stadt Ho-Chi-Minh-Stadt ausgestellt wurden, Dokumente, die die Annahmeberechtigung bestätigen, Dokumente, die Bankgarantien genehmigen usw.

Nach zahlreichen Gesprächen wurden diese Anfragen und die Forderungen nach Rechten nicht vollständig erfüllt. Der Inhalt beschränkt sich auf die Feststellung der Rechte, ohne dass eine klare Lösungsstrategie aufgezeigt wird. Daher haben einige Betroffene ihre Frustration darüber geäußert, dass sie viel Aufwand betreiben müssen, um ihre im Kaufvertrag klar definierten Rechte geltend zu machen.

Die Kunden, die Wohnungen im Apartmentkomplex A5 und A6 gekauft haben, haben zahlreiche Gespräche mit dem Investor geführt, konnten aber noch keine endgültige Lösung erzielen.

Beispielsweise sagte Herr P.D.T., ein Kunde, der am 4. September 2020 einen Vertrag mit Gamuda Land über den Kauf einer Wohnung im P1-Basisblock des Diamond Alnata-Gebiets (A5a) unterzeichnet hatte, dass der Investor den Übergabetermin nicht eingehalten habe und er deshalb kein Vertrauen mehr in das Projekt habe. Daher habe der Kunde beschlossen, den Kaufvertrag gemäß den Vertragsbedingungen zu kündigen.

Am 9. November 2022 sandte Herr T. Gamuda Land eine Kündigungsmitteilung und forderte den Investor auf, die im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen zu aktivieren. Am 18. November 2022 forderte Herr T. Gamuda Land erneut zur vollständigen Zahlung auf.

Anstatt die vertraglich festgelegten Kundenrechte zu erfüllen, forderte Gamuda Land Herrn T. am 5. Dezember 2022 auf, die Angelegenheit der verzögerten Übergabe zu klären und versprach ihm Sonderangebote und reduzierte Servicegebühren. Herr T. lehnte die angebotenen Sonderangebote jedoch ab.

„Sie können nicht mit solchen Werbeaktionen die Verantwortung für die Verzögerung bei der Übergabe ablehnen. Ich habe den Investor außerdem gebeten, mir bei Vertragsunterzeichnung die entsprechenden Rechtsdokumente sowie eine Kopie des Garantievertrags vorzulegen, was er jedoch verweigerte. Aufgrund der Probleme mit diesem Projekt und des Verhaltens des Investors möchte ich die Wohnung nicht länger behalten“, sagte Herr T. verärgert.

Als letzten Ausweg, nach vielen erfolglosen Versuchen, seine Rechte geltend zu machen, musste Herr T. kürzlich beim Volksgericht des Bezirks Tan Phu eine Zivilklage gegen den Investor Gamuda Land einreichen, um seine legitimen Rechte einzufordern.

Viele Kunden versammelten sich im Büro von Gamuda Land, um eine Petition an die Behörden zu unterzeichnen. Sie hofften, dass der Investor ihnen das für ihre Häuser ausgegebene Geld gemäß dem Strafbeschluss des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zurückerstatten würde. Gleichzeitig forderten sie, dass der Investor die Vertragsbedingungen einhält.

Es ist bekannt, dass der Kaufvertrag für die Wohnungen in den Apartmentgebäuden A5 und A6 des Tan Thang Sportkomplex- und Wohngebietprojekts - Celadon City zwar schon vor langer Zeit unterzeichnet wurde, das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch erst kürzlich, am 8. Mai, ein Dokument ausgestellt hat, das Gamuda Land den Verkauf zukünftiger Wohnungen erlaubt.

Gemäß diesem Dokument ist es dem Projekt gestattet, künftig Wohnungen für 160 Apartments im Apartmentkomplex A5 und 1.153 Apartments im Apartmentkomplex A6 zu verkaufen.

Bezüglich dieses Projekts erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 13. April einen Beschluss zur Verhängung einer Verwaltungsstrafe gegen Gamuda Land wegen Verstoßes gegen die Bestimmungen zur „illegalen Kapitalbeschaffung“ beim oben genannten Wohnkomplexprojekt A5. Gamuda Land wurde zu einer Geldstrafe von 900 Millionen VND verurteilt und zur Rückzahlung des illegal beschafften Kapitals verpflichtet.

Stellt dies den Straftatbestand der „Kundentäuschung“ dar?

Aus juristischer Sicht erklärte Rechtsanwältin Diep Nang Binh, Leiterin der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat, dass Investoren, um im Bereich des zukünftigen Wohnungsbaus tätig zu werden, vor dem Verkauf von Immobilien die in Artikel 55 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 festgelegten Bedingungen für die Geschäftstätigkeit mit zukünftigen Immobilien erfüllen müssen.

Der Investor muss insbesondere über folgende Dokumente verfügen: Dokumente zu den Landnutzungsrechten, Projektdokumente, von den zuständigen Behörden genehmigte Bauzeichnungen, Baugenehmigung, falls eine Baugenehmigung erforderlich ist, Dokumente über die Abnahme der Fertigstellung der dem Projektfortschritt entsprechenden technischen Infrastruktur; im Falle von Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnnutzung, die zukünftig errichtet werden sollen, muss ein Nachweis über die Abnahme der Fertigstellung des Fundaments vorliegen.

Vor dem Verkauf oder der Vermietung zukünftiger Wohnungen muss der Investor die zuständige Wohnungsverwaltungsbehörde der Provinz schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung zum Verkauf oder zur Vermietung geeignet ist.

„Wenn also keine Baugenehmigung vorliegt und die Voraussetzungen für den Verkauf zukünftiger Wohnungen nicht ausreichend sind, hat der Investor dennoch einen Kaufvertrag mit den Kunden abgeschlossen, was rechtswidrig ist. Dieses Vorgehen kann wegen Kundentäuschung strafrechtlich verfolgt werden, wenn die Ermittlungsbehörde nach Abschluss der Untersuchung feststellt, dass genügend Tatbestandsmerkmale vorliegen.“

Rechtsanwalt Diep Nang Binh – Leiter der Anwaltskanzlei Tinh Thong Luat.

„Gemäß den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 198 des Strafgesetzbuches von 2015, geändert und ergänzt im Jahr 2017, kann die Täuschung von Kunden als Kauf oder Verkauf von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen durch Wiegen, Messen, Zählen, Berechnen von Waren oder Dienstleistungen oder durch die Anwendung anderer betrügerischer Tricks beim Kauf und Verkauf verstanden werden, um illegale Gewinne zu erzielen“, analysierte Rechtsanwältin Diep Nang Binh.

Im Gegenteil, wenn die Täuschung von Kunden nicht den Straftatbestand der Kundentäuschung gemäß den Bestimmungen des Strafgesetzbuches von 2015 erfüllt, wird der Zuwiderhandelnde gemäß Artikel 61 des Dekrets 98/2020/ND-CP mit einer Geldbuße von maximal 20.000.000 VND bestraft.

Darüber hinaus kann dem Täter bei wiederholten oder wiederkehrenden Verstößen gegen die Bestimmungen in den Absätzen 4 und 5 dieses Artikels die Gewerbeerlaubnis, die Gewerbeberechtigung oder die Berufsausübungserlaubnis für einen Zeitraum von 1 bis 3 Monaten entzogen oder seine Geschäftstätigkeit für einen Zeitraum von 1 bis 3 Monaten eingestellt werden.

Darüber hinaus äußerten viele Kunden auch Bedenken hinsichtlich der Gültigkeit des Kaufvertrags zwischen dem Kunden und Gamuda Land, da der Investor den Vertrag unterzeichnet hatte, als die Bedingungen für die Verkaufseröffnung noch nicht erfüllt waren, und ob die Rechte des Kunden im Rahmen dieses Vertrags gewährleistet seien oder nicht.

Rechtsanwältin Diep Nang Binh erklärte zu diesem Thema: „Gemäß den Artikeln 123 bis 129, 407 und 408 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 sind zivilrechtliche Verträge in acht Fällen ungültig: Sie sind ungültig, wenn sie gegen gesetzliche Bestimmungen oder gegen die guten Sitten verstoßen; sie sind ungültig, wenn sie gefälscht sind; sie sind ungültig, wenn sie von Minderjährigen, Personen ohne Geschäftsfähigkeit, Personen mit eingeschränkter Urteilsfähigkeit oder Verhaltenskontrolle geschlossen und erfüllt werden; sie sind ungültig, wenn sie irren; sie sind ungültig, wenn sie durch Täuschung, Drohung oder Zwang entstehen; sie sind ungültig, wenn eine Person ihr Verhalten nicht richtig einschätzen oder kontrollieren kann; sie sind ungültig, wenn sie formalen Anforderungen nicht genügen; sie sind ungültig, wenn der Vertragsgegenstand nicht realisierbar ist.“

Wenn eine der oben genannten Bedingungen erfüllt ist, kann der Vertrag nichtig sein. Es gibt jedoch zwei Arten von nichtigen Verträgen: vollständig nichtige und teilweise nichtige Verträge.

„Ist der Vertrag vollständig unwirksam, stellen die Parteien den ursprünglichen Zustand wieder her und geben einander die erhaltenen Leistungen zurück. Kann dies nicht in natura erfolgen, ist die Leistung in bar zurückzuzahlen, es sei denn, die erlangten Vermögenswerte, Vorteile und Gewinne werden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen eingezogen. Ist der Vertrag teilweise unwirksam, so sind die übrigen wirksamen Teile von den Parteien weiterhin zu erfüllen.“

„Wenn die Vertragsbedingungen für dieses Projekt wie folgt lauten: Vertragsstrafe für den Verkäufer bei verspäteter Lieferung von 18 % pro Jahr; der Verkäufer muss 30 % Entschädigung zahlen, wenn der Käufer den Vertrag aufgrund verspäteter Lieferung des noch gültigen Teils kündigen will, dann müssen die Parteien die Transaktion genau wie vereinbart durchführen“, analysierte Rechtsanwältin Diep Nang Binh.

Aufgrund der Bedenken der Leser richtete die Zeitung „Journalisten und Meinungsforscher“ Fragen an den Investor Gamuda Land, um die dargestellten Informationen zu klären und gleichzeitig zu erfahren, welche Maßnahmen der Investor gemäß dem unterzeichneten Vertrag künftig ergreifen wird, um die Interessen der Kunden zu wahren. Trotz mehrtägiger Anfrage hat Gamuda Land jedoch noch immer keine Antwort gegeben.

Gia Nguyen - Le Phong

Laut den Angaben auf der Website von Gamuda Land handelt es sich um die Immobilienentwicklungssparte von Gamuda Berhad, Malaysias führendem Bau- und Infrastrukturkonzern. Mit über 25 Jahren Erfahrung in der Stadt- und Hochhausentwicklung hat Gamuda Land bisher zwölf Stadtviertel und neun großflächige integrierte Hochhausprojekte in Malaysia, Singapur, Vietnam und Australien realisiert. Das Gesamtentwicklungsvolumen (GDV) beläuft sich auf über 5,5 Milliarden US-Dollar.

Gamuda Land ist seit 2007 auf dem vietnamesischen Markt aktiv und investiert derzeit in zwei Stadtgebiete: Gamuda City mit einer Fläche von 274 Hektar im Bezirk Hoang Mai in Hanoi und Celadon City mit einer Fläche von 82 Hektar im Bezirk Tan Phu in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Darüber hinaus wurde kürzlich das Projekt „Elysian“ in der Lo Lu Straße 170 (Truong Thanh, Bezirk 9, Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt) von Gamuda Land als zweites Projekt dieses Investors in Ho-Chi-Minh-Stadt vorgestellt. Es handelt sich um ein Apartmentprojekt mit einer Fläche von 3 Hektar und fast 1.400 Wohnungen, das auf die Entwicklung der Verkehrsinfrastruktur in diesem Gebiet zugeschnitten ist.

Quelle: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html