L’immobilier industriel sera confronté à de nouveaux défis en 2024.

D'après un récent rapport sur le marché immobilier publié par MBS, fin 2023, le pays comptait 416 parcs industriels établis, couvrant une superficie totale de terrains naturels d'environ 129 900 hectares. La superficie totale des terrains industriels atteignait environ 89 200 hectares, soit une augmentation de 1,5 % par rapport à la même période de l'année précédente.

Sur ce total, la superficie des parcs industriels loués a atteint environ 51 800 hectares, soit une augmentation de 2 800 hectares (environ 5,7 %) par rapport à la même période l’année précédente ; le taux d’occupation s’élevait à environ 57,7 %. Les parcs industriels déjà en activité affichaient un taux d’occupation d’environ 72,4 %. Les loyers dans le Sud sont restés stables à 168 USD/m², tandis que dans le Nord, ils ont progressé de 10 % pour atteindre 123 USD/m².

Le Vietnam demeure une destination privilégiée pour les investissements dans le secteur manufacturier dans le cadre de la stratégie Chine + 1. En 2023, les IDE enregistrés et les IDE décaissés ont progressé respectivement de 32,1 % et 3,5 % par rapport à la même période de l'année précédente. Ce taux de croissance est satisfaisant compte tenu du contexte économique mondial difficile, marqué par un resserrement des politiques monétaires dans de nombreux pays.

L’immobilier industriel sera confronté à de nouveaux défis en 2024 (photo 1). — Investissements directs étrangers au Vietnam (Photo : Office général des statistiques)

Le Vietnam conserve notamment de nombreux atouts concurrentiels grâce à des accords commerciaux signés, à un coût du travail et de l'électricité attractif, ce qui contribuera à attirer efficacement les investissements directs étrangers dans les années à venir. De plus, entre 2022 et 2025, d'importants investissements seront réalisés dans des projets d'infrastructures et de transport clés, tant routiers que fluviaux, créant ainsi une forte dynamique de croissance économique.

Le rapport MBS souligne également la forte tendance des investissements directs étrangers (IDE) à se diriger vers les marchés de deuxième rang. Dans les pays du Nord, les entrées de capitaux sur ce marché ont enregistré une hausse significative, passant de 20 % en 2018 à 53 % en 2023.

Parallèlement, dans le Sud, la part des flux d'IDE vers les marchés de deuxième rang a également eu tendance à augmenter, passant de 21,6 % en 2022 à 23,2 %. À titre d'exemple, la province de Ba Ria-Vung Tau a attiré plus d'un milliard de dollars d'IDE ; Binh Phuoc a quant à elle attiré plus de 40 projets d'IDE, pour un capital total de 758 millions de dollars, soit 3,4 fois plus qu'à la même période.

La raison invoquée est que, grâce à la grande superficie locative des parcs industriels, le taux d'occupation du marché de second rang n'est que de 63 %, tandis que celui du marché de premier rang atteint 90 % (95 % à Hô Chi Minh-Ville et Binh Duong, et plus de 80 % à Dong Nai et Long An ). De plus, les loyers fonciers sur le marché de second rang sont deux fois moins élevés que sur le marché de premier rang.

Par ailleurs, l'immobilier industriel vietnamien suit la tendance mondiale à l'économie verte afin d'attirer les investissements directs étrangers dans les industries de haute technologie. Cette tendance connaît également une forte croissance en Asie du Sud-Est, avec une augmentation du nombre de projets de 12 % en 2021 et de 21 % en 2022. De ce fait, les parcs industriels traditionnels, qui se composent généralement d'usines, de logements et d'autres infrastructures, perdent de leur compétitivité.

L’immobilier industriel sera confronté à de nouveaux défis en 2024, image 2 — La tendance à l’« écologisation » va entraîner la perte de leur avantage concurrentiel pour les anciens parcs industriels.

Outre les facteurs favorables, de nombreuses organisations ont également souligné les nouveaux défis auxquels est confronté le secteur de l'immobilier industriel vietnamien. Premièrement, la concurrence pour attirer les investissements directs étrangers (IDE) dans la région s'intensifie. L'Inde et l'Indonésie sont deux pays qui bénéficient d'atouts considérables sur ce marché. Par exemple, l'Inde a alloué 460 000 hectares de terres vierges et 1 500 milliards de dollars au développement des infrastructures, et propose des avantages fiscaux pour les nouveaux projets d'investissement. Ces mesures ont incité de nombreux géants internationaux à s'implanter sur ce marché.

Ensuite, il y a la question mondiale de l'entrée en vigueur officielle du taux d'imposition minimum de 15 % le 1er janvier 2024. Les entreprises dont le chiffre d'affaires dépasse 750 millions d'euros et qui bénéficient actuellement des incitations fiscales offertes par le Vietnam devront s'acquitter de ce taux supplémentaire, aligné sur le taux minimum international de 15 %. Cette mesure aura un impact sur les avantages fiscaux offerts au Vietnam (exonérations et réductions d'impôt) et nuira à la compétitivité du marché intérieur.

Enfin, le risque de pénuries d'électricité aux heures de pointe est réel, d'autant plus que le cycle El Niño devrait être plus long et plus intense qu'auparavant. Ce risque, susceptible d'affecter la production, a conduit certains investisseurs à annuler leurs projets d'investissement au Vietnam.

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