Selon le rapport sur le marché immobilier récemment publié par MBS, fin 2023, le pays comptait 416 parcs industriels (PI), représentant une superficie totale de terres naturelles d'environ 129 900 hectares. La superficie totale des terres industrielles s'élève à environ 89 200 hectares, soit une augmentation de 1,5 % par rapport à la même période.
Français Dont la superficie totale des terrains de parcs industriels loués a atteint environ 51,8 mille hectares, soit une augmentation de 2,8 mille hectares, équivalent à environ 5,7 % par rapport à la même période ; le taux d'occupation était d'environ 57,7 %. En ce qui concerne les parcs industriels entrés en exploitation, le taux d'occupation était d'environ 72,4 %. Le prix de location dans le Sud est resté stable à 168 USD/m2 tandis que le prix de location dans le Nord a augmenté de 10 % à 123 USD/m2.
Le Vietnam demeure une destination privilégiée pour les flux de capitaux industriels dans le cadre de la stratégie Chine +1. En 2023, les IDE enregistrés et les IDE décaissés ont augmenté respectivement de 32,1 % et 3,5 % sur la même période. Il s'agit d'un taux de croissance satisfaisant dans un contexte économique mondial difficile, marqué par le resserrement des politiques monétaires de nombreux pays.
Capitaux IDE investis au Vietnam (Photo : Bureau général des statistiques)
Le Vietnam conserve notamment de nombreux avantages concurrentiels grâce à la signature d'accords commerciaux et à des coûts de main-d'œuvre et d'électricité attractifs, contribuant ainsi à attirer efficacement les IDE dans les années à venir. De plus, entre 2022 et 2025, de nombreux projets d'infrastructures et de transport clés seront également réalisés, tant sur les routes que sur les voies navigables, créant ainsi une forte dynamique de croissance économique.
Le rapport de MBS souligne également la forte tendance des IDE à affluer sur le marché secondaire. Dans le Nord, les capitaux investis sur ce marché ont enregistré une nette augmentation, passant de 20 % en 2018 à 53 % en 2023.
Dans le Sud, la proportion des entrées de capitaux d'IDE sur le marché secondaire tend également à augmenter, passant de 21,6 % en 2022 à 23,2 %. Par exemple, la province de Ba Ria - Vung Tau a attiré plus d'un milliard de dollars de capitaux d'IDE ; Binh Phuoc a attiré plus de 40 projets d'IDE pour un capital total de 758 millions de dollars, soit 3,4 fois plus que sur la même période.
La raison est que, grâce à l'avantage d'une grande superficie de terrains locatifs industriels, le taux d'occupation du marché de type 2 n'est que de 63 %, tandis que celui du marché de type 1 atteint 90 % (HCMV, Binh Duong a atteint 95 %, et Dong Nai, Long An a dépassé 80 %). De plus, le prix de location des terrains sur le marché de type 2 n'est que la moitié de celui du marché de type 1.
Par ailleurs, l'immobilier industriel vietnamien suit la tendance mondiale du « verdissement » pour attirer les IDE dans le secteur des hautes technologies. Ce verdissement a également enregistré une forte croissance en Asie du Sud-Est, le nombre de projets ayant augmenté de 12 % et 21 % en 2021 et 2022 respectivement. Cette situation a entraîné une perte d'avantage concurrentiel pour les parcs industriels traditionnels, exclusivement composés d'usines de fabrication, de logements et d'autres services publics.
La tendance au « verdissement » fera perdre aux anciens parcs industriels leur avantage concurrentiel.
Outre les facteurs favorables, de nombreuses unités ont également souligné les nouveaux défis auxquels est confronté le secteur immobilier des parcs industriels vietnamiens. Le premier est l'intensification de la concurrence pour attirer les IDE dans la région. L'Inde et l'Indonésie, en particulier, sont deux pays qui disposent également de nombreux atouts sur ce marché. Par exemple, l'Inde a mis en place un fonds foncier propre de 460 000 hectares et 1 500 milliards de dollars pour le développement des infrastructures, ainsi que des exonérations fiscales pour les nouveaux projets d'investissement. Grâce à cela, elle a attiré de nombreux acteurs majeurs du marché mondial.
Le problème mondial actuel est celui de l'application officielle de l'impôt minimum mondial de 15 % à compter du 1er janvier 2024. Les entreprises réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 750 millions d'euros et bénéficiant des incitations de la politique d'attraction des investissements au Vietnam devront s'acquitter d'un impôt minimum mondial supplémentaire de 15 %. Cela impacte les incitations fiscales vietnamiennes (exonérations et réductions d'impôt) et fait perdre un avantage au marché intérieur.
Enfin, il existe un risque de pénurie d'électricité aux heures de pointe, notamment lorsque le cycle El Niño devrait être plus long et plus intense qu'auparavant. Ce risque de pénurie d'électricité affectant la production a conduit certains investisseurs à annuler leurs projets d'investissement au Vietnam.
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